Дело № 2-1412/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2018 года г. Новосибирск 

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Пуляевой О.В., 

при секретаре Ермаковой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению *» к г, встречному иску г к * о понуждении к заключению договоров найма жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

* обратилось в суд с иском г о понуждении к заключению договора найма жилого помещения по адресу: *** на условиях:

* в лице директора ФИО1., действующей на основании прав по должности, именуемое в дальнейшем "НАИМОДАТЕЛЬ", и

г, **** года рождения, паспорт серии №

выдан ,

зарегистрирована по адресу: ***, именуемая в дальнейшем "НАНИМАТЕЛЬ", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

НАИМОДАТЕЛЬ предоставляет, а НАНИМАТЕЛЬ за плату получает во временноепользование для проживания жилое помещение по адресу: ***, расположенное на 2 этаже 2-этажного бревенчатого дома, общей площадью 33,21кв., м., жилой площадью 25,7 кв.м., далее по тексту "квартира". Право собственностиНАЙМОДАТЕЛЯ на квартиру подтверждается следующими документами: Свидетельство огосударственной регистрации права *.

В соответствии с настоящим договором НАНИМАТЕЛЬ в квартире будет постояннопроживать одна.

Срок найма определяется с "01" октября 2017 г. бессрочно.

Состояние передаваемой в наем квартиры на момент передачи удовлетворительное.

Номер телефона НАНИМАТЕЛЯ .

2. ЦЕЛЬ НАЙМА

2.1. Квартира предоставляется НАНИМАТЕЛЮ исключительно для проживания НАНИМАТЕЛЯ.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ С.

3.1. НАИМОДАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства:

предоставить в найм принадлежащую ему на праве собственности квартиру в состояниипригодном для проживания;

устранять последствия аварий и повреждений квартиры, произошедших не по винеНАНИМАТЕЛЯ.

3.2. НАИМОДАТЕЛЬ имеет право:

посещать квартиру в любое удобное для НАЙМОДАТЕЛЯ дневное время с цельюпроверки состояния квартиры, предупредив НАНИМАТЕЛЯ о своем посещении квартиры заодин день;

в соответствии с действующим законодательством предоставить НАНИМАТЕЛЮравноценное жилое помещение в границах ***.

3.3. НАНИМАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства:

использовать нанимаемую квартиру исключительно по целевому назначению толькопроживания;

обеспечить сохранность квартиры, а также обеспечить сохранность находящегосяквартире имущества НАЙМОДАТЕЛЯ;содержать квартиру и места общего пользования в порядке в соответствии с санитарнымии противопожарными правилами;

устранять последствия аварий и повреждений квартиры, произошедших по винеНАНИМАТЕЛЯ и известить об этом НАЙМОДАТЕЛЯ;

в случае возникновения аварийных ситуаций, возникших не по вине НАНИМАТЕЛЯ,незамедлительно известить об этом НАЙМОДАТЕЛЯ, принять все необходимые меры дляуменьшения последствий аварии;

производить текущий ремонт квартиры;

возместить НАЙМОДАТЕЛЮ полностью все убытки при причинении вреда (ущерба)квартире или имуществу НАЙМОДАТЕЛЯ по вине НАНИМАТЕЛЯ или граждан, за действиякоторых он отвечает, либо вследствие использования квартиры не по назначению в периодсрока найма;

своевременно вносить плату за найм квартиры и другие платежи, предусмотренныенастоящим договором;

в случае нарушения условий настоящего договора, повлекшее его досрочное расторжениепо инициативе НАЙМОДАТЕЛЯ, освободить квартиру в течение 14 дней с момента полученияот НАЙМОДАТЕЛЯ письменного уведомления об этом;

известить НАЙМОДАТЕЛЯ не позднее, чем за 1 (Один) месяц о предстоящем освобождении квартиры;

не производить в квартире реконструкцию, переоборудование, перепланировку, переустройство без письменного согласия НАЙМОДАТЕЛЯ;

беспрепятственно допускать НАЙМОДАТЕЛЯ в квартиру с целью ее проверки;

НАНИМАТЕЛЬ не имеет права сдавать квартиру в поднаем;

НАНИМАТЕЛЬ обязуется в месячный срок освободить занимаемое жилое помещение при предоставлении ему НАИМОДАТЕЛЕМ в соответствии с действующим законодательством аналогичного жилого помещения в ***.

НАНИМАТЕЛЬ несет ответственность перед НАИМОДАТЕЛЕМ за действия граждан, приглашенных НАНИМАТЕЛЕМ в квартиру.

3.4. НАНИМАТЕЛЬ имеет право с письменного согласия НАЙМОДАТЕЛЯ:

благоустроить квартиру по своему усмотрению;

менять замки входной двери и комнат, укреплять входные двери;

устанавливать сигнализацию или иные системы охраны квартиры.4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. За наем квартиры НАНИМАТЕЛЬ уплачивает НАЙМОДАТЕЛЮ денежную сумму в размере 6000 (Шесть тысяч) рублей в расчете за один месяц найма.

Оплата производится помесячно не позднее 05 числа каждого месяца, начиная с ****.

Коммунальные услуги по отоплению оплачиваются НАИМОДАТЕЛЕМ. Оплата за электроэнергию, воду производится НАНИМАТЕЛЕМ в соответствии с показаниями счетчиков, установленных в квартире НАЙМОДАТЕЛЯ по установленным тарифам. В случае изменения установленных тарифов по квартплате и коммунальным услугам НАНИМАТЕЛЬ и НАЙМОДАТЕЛЬ оплачивают эти услуги согласно измененным тарифам.

НАНИМАТЕЛЬ обязуется компенсировать НАЙМОДАТЕЛЮ затраты ФИО2 ПРОПОРЦИОНАЛЬНО площади квартиры, занимаемой НАНИМАТЕЛЕМ.

Оплата коммунальных услуг производится НАНИМАТЕЛЕМ в срок, установленный дляоплаты за наем квартиры.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

НАНИМАТЕЛЬ квартиры вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением НАЙМОДАТЕЛЯ за один месяц.

Договор найма квартиры может быть расторгнут по требованию НАЙМОДАТЕЛЯ вслучаях: 

невнесения НАНИМАТЕЛЕМ платы за наем более двух раз по истечении срока платежа, установленного в п. 4.2. настоящего договора;

разрушения или порчи квартиры НАНИМАТЕЛЕМ или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ С.

6.1. За просрочку платежа НАНИМАТЕЛЬ по требованию НАЙМОДАТЕЛЯ, выплачивает пени из расчета 1 % в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В случае невнесения, либо несвоевременного внесения НАНИМАТЕЛЕМ платежей, предусмотренных п.п. 4.3, 4.4 настоящего договора, НАНИМАТЕЛЬ обязан возместитьНАИМОДАТЕЛЮ понесенный в связи с этим реальный ущерб в течение 3 (трех) дней смомента предъявления НАЙМОДАТЕЛЕМ письменного требования об этом.

В случае причинения ущерба третьим лицам (соседям) в период пользования квартирой НАНИМАТЕЛЬ обязан возместить полностью причиненный по его вине ущерб.

НАЙМОДАТЕЛЬ не несет ответственности за отключение третьими лицами (не по вине НАЙМОДАТЕЛЯ) отопления, горячей и холодной воды.

I 6.5. В случае нарушения НАНИМАТЕЛЕМ своих обязательств, предусмотренных п. 3.3 настоящего договора, НАНИМАТЕЛЬ уплачивает НАИМОДАТЕЛЮ штраф в размере 1000 (Одна тысяча) рублей за каждое нарушение. Уплата штрафа не освобождает НАНИМАТЕЛЯ от надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору. 

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу только при их совершении в письменной форме.

В случае возникновения споров между сторонами по настоящему Договору, С. должны принять все меры к их разрешению путем переговоров. Если соглашение междусторонами не достигнуто, спор решается в судебном порядке.

Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах по одному для каждой из С. и вступает в силу с момента его подписания.

ПОДПИСИ С.:

с указанием, что Договор найма жилого помещения по адресу: ***, дом, 6, ***, считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, смомента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование требований указано, что истец является собственником *** в ***. Указанный дом с 1926 года принадлежал на праве собственности Облпотребсоюзу. В соответствии с договором купли-продажи от **** в двухкомнатной квартире площадью 33,2 кв.м. проживает ответчик безвозмездно и уклоняется от заключения письменного договора найма. Истцом в адрес ответчика направлен проект договора найма жилого помещения, однако ответчик уклоняется от заключения договора найма. 

В ходе рассмотрения спора ответчик г предъявила встречный иск (л.д.30), в котором с учетом заявления от **** (л.д.55) просит признать бессрочное право пользования жилым помещением - квартирой ** в *** в *** на условиях договора социального найма.

В обоснование иска со ссылкой на ст. 558,675 ГК РФ, ст.43,48,50 ЖК РСФСР, ст.53 ЖК РФ указано, что проживает в квартире с 1984 г. на основании ордера, выданного РИК сыну – р В доме производилась перенумерация квартир. На момент вселения истца в квартиру дом принадлежал Новосибирскому облпотребсоюзу. Истец приобрел право пользования жилым помещением на основании договора найма. Переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. ООО «Девелопер 154» был осведомлен при приобретении дома о наличии обременений, был согласен с этим. Согласно ранее действовавшей ст.10 ЖК РСФСР жилые помещения в домах общественного жилищного фонда предоставлялись в бессрочное пользование.

Представитель *» в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, встречные просила оставить без удовлетворения, представив письменные возражения на встречное исковое заявление, в которых указано, что сыну ответчика выдан ордер не на ***, а на две комнаты в ***. Доказательств перенумарации квартир в доме не имеется. Ответчиком не представлено доказательств заключения договора найма. Облпотребсоз не был государственным предприятием, являлся частной организацией. У жильцов дома нет возможности приватизировать жилые помещения. Подлежит применению решение Верховного Суда РФ от **** ***. Нет доказательств того, что ответчик проживает в *** на законных основаниях. Так же представитель истца указал, что заявленный ответчиком срок исковой давности не может быть применен к возникшим правоотношениям, поскольку правоотношения являются длящимися. Представленное письмо, подписанное от имени заместителя руководителя Облпотребсоюза, не содержит дату, исходящий номер, судом подлинность его не проверена, в связи с чем, подлежит исключению из числа доказательств.

г в судебное заседание не явилась. Ее представитель доводы встречного иска поддержал, просил в удовлетворении первоначального иска отказать. В обоснование указал, что истцом по первоначальному иску пропущен срок исковой давности, договор коммерческого найма является срочным, а из договора купли-продажи от **** следует, что ответчик сохраняет право бессрочного пользования квартирой 7 в доме.

Выслушав представителей С., исследовав письменные доказательства, заслушав свидетелей, суд приходит к следующему.

Из решения Железнодорожного районного суда *** от ****, свидетельства о праве собственности (л.д.6) следует, что на основании договора купли-продажи от **** *» является собственником жилого дома общей площадью 304,6 кв.м по ***. Согласно технического паспорта здания год постройки - 1917.

Ранее, указанный дом принадлежал иным лицам, в частности из решения Железнодорожного районного суда *** от **** следует, что установлен юридический факт владения *** союза потребителей на праве собственности домом 6 по *** с 1926 г. 

На жилые помещения указанного дома исполкомом Железнодорожного * выдавались ордера, в т.ч. сыну г на состав семьи 3 человека /в ***/(л.д.44-50).

Из паспорта г следует, что она зарегистрирована в *** указанного дома с ****.

Из решения суда от **** и иных судебных постановлений, копии которых приобщены к материалам дела, следует, что согласно свидетельства о госрегистрации права ****, на основании договора купли-продажи от **** и передаточного акта от **** за * было зарегистрировано право собственности на ***. 

В соответствии с определением Ленинского районного суда *** от **** между рр и * утверждено мировое соглашение по которому объект (10-ти квартирный двухэтажный жилой дом бревенчатый, находящийся по адресу Новосибирск, ***), принадлежащий *» на праве собственности, передан рр в собственность. 

За рр право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано ****. 

**** на основании указанного определения суда за рр так же зарегистрировано право собственности и на земельный участок. 

Согласно договора купли-продажи от **** рр продал, а г приобрел в собственность 10-ти квартирный двухэтажный жилой дом бревенчатый, площадью здания 304.6 кв.м, площадью жилых помещений 263,6 кв.м., жилой площадью 183 кв.м, находящийся по адресу Новосибирск, *** и земельный участок площадью 626 кв.м, фактически занимаемый данным домом. Договор и право собственности зарегистрированы **** 

С. по делу не оспаривали тот факт, что договоры найма с жильцами *** не заключались. Платежи за пользование помещением (за исключением коммунальных платежей в пользу ресурсоснабжающих организаций) ответчиком не вносились собственнику дома и им не принимались. 

Истцом в адрес ответчика по первоначальному иску направлялась оферта, условия которой идентичны просительной части иска (л.д.7).

Из договора купли-продажи от **** (л.д.5) следует, что в отчуждаемом доме постоянно проживают и состоят на регистрационном учете физические лица, которые сохраняют право пользования (в т.ч. г – ***).

Судом исследовался вопрос о расхождениях, имеющихся в нумерации квартиры, в которой фактически проживает ответчик, и которая поименована в договоре купли-продажи от **** (**) и квартирой, указанной в ордере от **** (л.д.37) -**.

Как пояснили свидетели, допрошенные в судебном заседании, г вселившись в квартиру, в которой проживает в настоящее время, никуда оттуда не выезжала, а расхождения в номерах квартиры произошли ввиду перенумерации, происходившей до 1990 г.

При этом, ответы органов (БТИ, администрации округа) о том, что сведений об изменениях в нумерации квартир *** отсутствуют не исключают указанного факта. г, не имеющая статуса собственника дома (помещения) соответствующими доказательствами может не обладать, а отсутствие сведений у компетентных органов (в т.ч. в части разночтений в площадях помещений, указанных в ордере и техпаспорте) не может нарушать ее жилищных прав. 

Кроме того, доводы г могли быть опровергнуты *» лишь в случае предоставления последним (как собственником дома) техпаспорта, актуальностью до 1990 г. (как указывает представитель г и свидетели перенумерация происходила в 80-х годах ХХ века). Вместе с тем, истцом представлен лишь техпаспорт по состоянию на февраль 1999 г., в то время, как ***. постройки и семья ответчика вселена в него в 1984 г.

В решении Железнодорожного районного суда *** от **** сделан вывод о том, что предметом спора не являлось определение правоотношений между истцом (прокурор в интересах г) и ответчиком *» (определение вида найма). Вид правоотношений подлежит определению в рамках настоящего спора.

Действительно, как указывает истец, договор найма жилого помещения между г и первоначальным собственником дома не был заключен (отсутствуют письменные доказательства заключения договора найма), однако, материалами дела подтверждено, что после вселения в квартиру, ответчик приобрел право пользования им и сохраняет его, что в т.ч. подтверждено истцом в договоре от **** Первоначальный собственник дома предоставлял семье п жилое помещение, что подтверждается соответствующим письмом, которое согласуется с иными доказательствами по делу, в частности, решением исполкома Железнодорожного райсовета народных депутатов ** от **** (л.д.45), согласно которого утвержден протокол заседания жилищной комиссии и профкома Химзавода - предоставлена жилая площадь (л.д.48,50) п с целью улучшения жилищных условий (отселение из общежития).

Истец по первоначальному иску, приобретая дом в собственность знал о наличии прав пользования жилыми помещениями физических лиц, в т.ч., что указанные права носят бессрочных характер.

Срок исковой давности (как заявляет представитель ответчика) не может быть применен поскольку проживание ответчика г носит длящийся характер, требования первоначального истца направлены на урегулирование правоотношений на будущее время.

При этом, суд не может согласиться с доводами истца о применении к рассматриваемому спору представленного им решения Верховного суда и районного суда иного субъекта РФ, поскольку как следует из п.4 «б» Постановления Пленума Верховного Суда РФ от **** N 23 "О судебном решении" суду при вынесении решения следует учитывать постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (приняты ВС СССР ****), действовавших на момент возникновения жилищных правоотношений между семьей п и Облпотребсоюзом, жилищный фонд включал, в том числе жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Согласно статье 5 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик жилые дома и жилые помещения предназначались для постоянного проживания граждан.

Статьей 7 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик было закреплено право граждан на получение в установленном порядке жилого помещения в домах общественного жилищного фонда в бессрочное пользование.

В материалах дела отсутствуют доказательства присвоения когда-либо спорному жилому помещению статуса служебного помещения или общежития, следовательно, оно предназначалось для постоянного проживания граждан, предоставлялось в бессрочное пользование, в связи с чем на момент вселения семьи г в 1984 году в установленном порядке между ними и прежним владельцем (собственником) жилого помещения возникли правоотношения по бессрочному найму занимаемого жилого помещения, которые в последующем не изменялись.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна С. - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой С. (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно статье 5 Федерального закона от **** N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (и соответственно ее статья 683) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после **** По обязательственным отношениям, возникшим до ****, часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям С., которые возникли после введения его в действие, то есть после ****

Поскольку обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между г и Облпотребсоюзом в 1984 году в порядке, установленном Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, носили бессрочный характер, постольку положения статьи 683 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора найма жилого помещения к спорным правоотношениям применению не подлежат.

В силу ст. 30 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. В связи с чем, с учетом отсутствия судебного решения, письменной сделки, вид правоотношений С. должен быть определен. 

Истец, действуя по своей воле, приобретая жилой дом с жильцами, имеющими там право бессрочного пользования, не вносящими плату на коммерческих условиях, заранее должен был знать о том, что с учетом необходимости несения расходов на содержание имущества, будет нести убытки. Требуя заключения с г договора найма на указанных в иске условиях (иных, чем имелись с первоначальным собственником), ООО «* злоупотребляет своими правами (ст.10 ГК РФ) с целью компенсировать убытки, вызванные умышленным приобретением имущества, требующего значительных затрат на содержание.

В отличие от социального найма договор найма жилого помещения, о котором ведет речь в своем иске *», является срочным договором, в связи с чем его, требования не могут быть удовлетворены, ответчик не может быть понужден к заключению договора на таких условиях, а встречные требования г о признании права бессрочного пользования жилым помещением на ранее возникших условиях – условиях договора социального найма, подлежат удовлетворению.

За подачу искового заявления истцом по первоначальному иску госпошлина не оплачивалась. Он по закону от уплаты госпошлины не освобожден, в связи с чем, вопрос об обязанности ее уплаты подлежит разрешению судом с учетом того, в чью пользу вынесено решение. При этом, истец по встречному иску, произвел уплату госпошлины в установленном законом размере. 

С учетом положений ст. 333.19 НК РФ, размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с *» в доход местного бюджета составляет 6000 руб., а в пользу г с учетом ст.98 ГПК РФ - в размере 300 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Признать за г право бессрочного пользования жилым помещением – квартирой ** в *** на условиях социального найма.

В удовлетворении иска *» к г отказать.

Взыскать с *» в пользу г госпошлину в размере 300 руб.

Взыскать с *» в доход местного бюджета госпошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья