Дело № 2-275/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

27 октября 2020 года с. Кизильское

Кизильский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Унрау Т. Д., 

при секретаре Лазаревой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску крестьянского хозяйства «Голубой Родник-1» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское хозяйство «Голубой Родник-1» (далее КХ «Голубой Родник-1») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указало, что между ним и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 89000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> для производства сельскохозяйственной продукции. Согласно пункту 7.2 договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок или на выкуп земельного участка при его продаже. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 продала указанный земельный участок ФИО2, истца о продаже земельного участка ФИО1 не уведомляла, купить спорный земельный участок не предлагала. Действиями ФИО1 нарушено преимущественное право истца на покупку арендованного земельного участка. Просит перевести на КХ «Голубой Родник-1» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи вышеуказанного земельного участка, заключенному между ФИО1 и ФИО2 

В судебном заседании представитель истца КХ «Голубой Родник-1» ФИО3 заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражала, не отрицала, что ФИО1 о продаже земельного участка истца не уведомляла.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО5 с заявленными требованиями не согласились, считает, что в удовлетворении требований надлежит отказать, поскольку действующее законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника земельного участка, являющегося арендодателем, обязанность, представления преимущественного права выкупа земельного участка арендатору, а условия договора не могут ограничивать права собственника, ФИО1 реализуя свои права, продала его ФИО2, не нарушив права третьих лиц и нормы закона, договор купли-продажи спорного земельного участка, зарегистрирован в установленном порядке.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. 

В соответствии с действующим законодательством, участвующие в деле лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им процессуальными правами, в том числе правом на участие в судебном заседании. При таких обстоятельствах суд считает положения ст. 113 ГПК РФ об извещении участников судебного разбирательства исполненными и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя истца КХ «Голубой Родник-1» ФИО3, представителей ответчиков ФИО4, ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В судебном заседании установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлась собственником земельного участка кадастровый №, площадью 89000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения товарного сельхозпроизводства. Сведений об отнесении данного земельного участка к землям, исключенным из оборота или ограниченным в обороте, у суда не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодателем) и КХ «Голубой родник-1» (арендатором) был заключен договор аренды данного земельного участка сроком на 10 лет.

В соответствии с п. 7.2 указанного договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже, в силу п. 10.4 договора аренды арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Договор аренды сторонами подписан, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок ФИО1 (был отчужден ФИО2 (покупателем) по договору купли-продажи. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи стороны оценили земельный участок в 30000 руб., оплаченных покупателем ФИО2 до подписания настоящего договора. О том, что она намерена продать спорный земельный участок, ФИО1 истца КХ «Голубой родник-1» не уведомила. 

Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка (л.д. 8), договором купли-продажи земельного участка (л.д. 36-37), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (л.д.40-41), сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 9-10) и сторонами в судебном заседании не оспаривались.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор аренды между ФИО1 и КХ «Голубой родник-1» заключен добровольно и подписан сторонами, доказательств принуждения ФИО1 со стороны истца к заключению договора, доказательств кабальности данного договора для ФИО1 суду не представлено. 

Заключив договор аренды земельного участка, арендодатель ФИО1 не ставила под сомнения его условия, не оспаривала его законность и действительность. На протяжении 6 лет условия договора сторонами выполнялись: истец пользовался земельным участком, а ФИО1 получала плату по договору аренды, что так же было подтверждено ее представителем в судебном заседании, тот факт, что лично она плату по договору не получала, а получал ее сын, не свидетельствует о неисполнении истцом своих обязательств по договору аренды, поскольку претензий о том, что оплату по договору получает не лично, ФИО1 истцу не предъявляла, каких-либо доказательств ее намерения расторгнуть данный договор не имеется.

Таким образом, согласовывая условия договора аренды, арендодатель ФИО1 своей волей установила свои права и обязанности по договору, в том числе, предоставила арендатору крестьянскому хозяйству «Голубой родник-1» преимущественное право на выкуп отчуждаемого земельного участка и обязалась реализовать земельный участок именно арендатору при прочих равных условиях перед другими лицами. 

Данное условие договора права истца как собственника земельного участка, предусмотренные ст.ст. 209, 260 ГК РФ, не ограничивает, поскольку предусматривает преимущество истца только в очередности покупки земельного участка перед другими покупателями, не ограничивая права ФИО1 в установлении других условий, в том числе по установлении продажной цены земельного участка. 

Каких-либо императивных норм, запрещающий собственнику земельного участка, находящегося в его единоличной собственности предоставлять арендодателю преимущественное право покупки арендатору действующее гражданское и земельное законодательство не содержат.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из условий договора аренды, ФИО1, намереваясь продать принадлежащий ей земельный участок, обязана была уведомить истца о своем намерении, предложить ему приобрести данный земельный участок по установленной ею цене, и в случае согласия истца заключить договор купли-продажи с ним, а в случае его отказа, имела право продать данный земельный участок по той же цене любому другому лицу, что обеспечило ей сохранение своих прав и исполнение своих обязанностей и не нарушило бы права истца. Данные действия ФИО1 выполнены не были. 

При таких обстоятельствах, продажа ФИО1 земельного участка ФИО2 без уведомления истца о своем намерении продать земельный участок и выяснении у истца его желания приобрести его по цене не ниже той, за которую она намерена была его продать ФИО2, является нарушением как условий договора аренды, заключенного между ФИО1 и КХ «Голубой родник -1», так и прав истца, установленных данным договором.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

Положения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды не содержит норм о переводе прав и обязанностей покупателя по договору аренды.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поскольку ответчик ФИО1, реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, нарушила преимущественное право покупки истца, его требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С исковым заявлением о защите своего права истец обратился в суд в течение трех месяцев с момента, когда узнал о нарушении своего права, каковым является дата получения им сведений из Единого государственного реестра недвижимости о том, что собственником спорного земельного участка является ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ), доказательств того, что истец узнал о нарушении своего права ранее этой даты суду не представлено. 

Финансовая возможность истца приобрести спорный земельный участок у суда сомнений не вызывает, т. к. истцом в подтверждении своих намерений приобрести указанный земельный участок, переведены на счет Управления Судебного департамента в Челябинской области денежные средства в сумме 30000, руб., в доказательство чего представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67). 

Поскольку исковые требования КХ «Голубой родник-1» о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат удовлетворению, данные денежные средства надлежит перечислить на счет ответчика ФИО2 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7). Поскольку исковые требования удовлетворены, данная сумма подлежит взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца. Оснований для возложение обязанности по возмещению истцу расходов по уплате госпошлины только на ответчика ФИО2 законом не предусмотрены.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования крестьянского хозяйства «Голубой родник-1» к ФИО1 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Перевести на крестьянское хозяйство «Голубой родник-1» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка кадастровый № площадью 89000 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2. 

Обязать Управление Судебного департамента в Челябинской области перечислить денежные средства в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей, внесенные крестьянским хозяйством «Голубой родник-1» и находящиеся на лицевом (депозитном) счете Судебного департамента в Челябинской области на счет ФИО2 - №, открытый в ПАО «Сбербанк России».

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности крестьянского хозяйства «Голубой родник-1» на земельный участок кадастровый №. 

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу крестьянского хозяйства «Голубой родник-1» расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кизильский районный суд Челябинской области.

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.