Дело № 3а-187/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 27 декабря 2018 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ДНП «Кристалл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ДНП «Кристалл» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить в отношении земельного участка общей площадью 87006 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, кадастровый №, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 27.04.2017 г.;

- установить в отношении земельного участка общей площадью 123661 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, кадастровый №, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 27.04.2017 г.;

- установить в отношении земельного участка общей площадью 66196 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, кадастровый №, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 27.04.2017 г.;

- установить в отношении земельного участка общей площадью 90118 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, кадастровый №, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 27.04.2017 г.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца в связи с уплатой налоговых платежей, исходя из кадастровой стоимости, в повышенном размере. 

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация муниципального образования Селезневское сельское поселение Выборгского района Ленинградской области.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО1 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата определения кадастровой стоимости земельных участков – 27.04.2017г. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости определены согласно п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости и внесены 27.04.2017г. по документу на выявление и исправление технической ошибки в кадастровых сведениях. Кадастровая стоимость земельных участков исчислена исходя из площади участка и удельного показателя кадастровой стоимости 

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010г. №383 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» для группы земельных участков с разрешенным использованием – для ведения дачного хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области. Также указано, что филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения, самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. 

В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области ФИО2 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Дополнительно указала, что кадастровая стоимость земельных участков определена по правилам, установленным ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, на дату 27.04.2017 г. Установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости является законным способом уточнения результатов массовой оценки и само по себе не опровергает достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО3 указала, что поскольку Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

В судебном заседании представитель административного истца ДНП «Кристалл» - ФИО4 заявленные требования поддержал, просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, с учетом пояснений оценщика.

В судебном заседании представители правительства Ленинградской области ФИО2 и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО1 с учетом представленных пояснений оценщика оставили рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области, и администрация муниципального образования Селезневское сельское поселение Выборгского района Ленинградской области, о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, включая показания свидетеля, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право юридического лица на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно постановлению правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 удельный показатель кадастровой стоимости для группы земельных участков с разрешенным использованием – для ведения дачного хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м. 

В выписках из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.07.2017 г. отражено, что собственником земельных участков, площадью 87006+/-206 кв.м., с кадастровым номером №; площадью 123661+/-246 кв.м., с кадастровым номером №; площадью 66196+/-180 кв.м., с кадастровым номером №; площадью 90118+/-210 кв.м., с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, является ДНП «Кристалл». 

В кадастровых справках о кадастровой стоимости от 14.08.2018 г., 13.08.2018 г. указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости со следующими кадастровыми номерами: № составляет 

<

данные изъяты> руб.; № составляет 

<

данные изъяты> руб.; № №составляет 

<

данные изъяты> руб.; № составляет 

<

данные изъяты> руб., дата утверждения кадастровой стоимости – 27.04.2017 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 27.04.2017 г. № б\н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 27.04.2017 г.

Отчетом № от 19.10.2018 г., составленным оценщиком ФИО7, являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка объектов оценки, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. 

Для оценки объектов недвижимости отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщиком отобрано пять объектов-аналогов, проведены корректировки на статус населенного пункта, окружение, площадь, степень разработки, рельеф (инженерно-геологические условия). Объекты-аналоги №№ 1 и 3 расположены на первой линии озер, аналог №5 – в 150 м. от озера с выходом на пляж (что в целом равнозначно расположению на первой линии в плане доступа к воде). Аналог №4 расположен в устье р. Великой, в непосредственной близости от Финского залива (на берегу есть место для купания и отдыха, и причал для стоянки и хранения лодок и катеров), а также в 20 км. от МАПП «Торфяновка». Поскольку объекты оценки и объекты-аналоги имеют различия по данному параметру, оценщиком проведена корректировка на «окружение». При проведении корректировки на «статус населенного пункта», оценщиком сделан вывод о том, что с учетом размещения объектов оценки, справедливым будет предположение, что в целях дачного строительства они и подобные им объекты будут более востребованы жителями г. Выборг, чем Петербурга. Вместе с тем, неправомерным будет утверждение о том, что никто из жителей Петербурга не поедет в локацию Объектов на расположенную там дачу. Но количество таких желающих, несомненно, будет ограниченным. Таким образом, локальным центром влияния для объектов оценки является г. Выборг, а место его локации можно отнести к типовой зоне «Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью» (соответственно характеристикам г. Выборг). Участки, в частности объекты оценки, локальным центром влияния для которых являются районные центры, а не областной центр – Петербург, обоснованно характеризуются более низким уровнем цен предложения (при прочих равных характеристиках). Кроме того, также оказывает влияние уровень доходов населения и, в результате, покупательская способность жителей районных центров относительно мегаполиса. 

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО7 показала, что ею использован сравнительный подход и метод сравнения продаж. Отказ от иных методов оценки обоснован в разделе 10 отчета. Критериями отбора объектов-аналогов являлись характеристика земельного участка - Ленинградская область, Выборгский район, то есть местоположение, категория земель: земли сельскохозяйственного значения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства (для дачного строительства), и учитывалась площадь земельных участков, отбирались участки более 1 га. При расчете рыночной стоимости применен такой элемент сравнения как «статус населенного пункта». Данный ценообразующий фактор был использован в связи с тем, что чем ближе к крупному населенному пункту расположен земельный участок, а также чем больше в окружении земельного участка расположено населенных пунктов, тем больше потенциальных покупателей. Учитывалось расстояние от г. Санкт-Петербурга и г. Выборга до объектов-аналогов. Учитывалось, что для каждого земельного участка имеется свой локальный центр, который обеспечивает неким количеством потенциальных покупателей, чем крупнее локальный центр, тем привлекательней земельный участок для потенциальных покупателей. Выявлена критическая удаленность от локального центра 100 км., при переходе 100 км. смещается относительность земельного участка от одного локального центра к другому локальному центру. То есть от КАД на расстоянии 100 км. ориентир на жителей г. Санкт-Петербурга как потенциальных покупателей, свыше 100 км. будет другой локальный центр. Применительно к объекту-аналогу №1, у которого расстояние свыше 100 км., будет считаться расстояние от г. Выборга. Объекты-аналоги подбирались с учетом минимальных отличий от объектов оценки. В связи с тем, что оценка проводилась в 2017 году, отобрать наиболее сопоставимые объекты-аналоги не представилось возможным. Объекты аналоги №2 и №3 находятся в одном сегменте. Для анализа фактических данных о ценах объектов было взято 16 объектов-аналогов, из которых отобрано 5 объектов-аналогов для анализа рынка. Отобранные объекты-аналоги, имеют максимально сопоставимые характеристики с объектами оценки. Важным фактором является расстояние объектов от локального центра. Сопоставлять объекты, которые находятся на расстоянии от границ областного центра (50 км. и 150 км.) некорректно. Применять корректировку (0,78%) к объектам, которые находятся на расстоянии 30 - 50 км от границ областного центра, неактуально, так как кроме удаленности сказываются и другие факторы. Чем больше размер корректировок, тем больше погрешности и искажений итогового результата. В целях наиболее точного результата применены объекты-аналоги, которые по максимуму сопоставимы с объектами оценки. Также, оценщиком ФИО7 в судебном заседании предоставлены письменные дополнения относительно возникших вопросов. 

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, в том числе показания свидетеля, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровых справок, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 27.04.2017 г.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком в отчете установлена рыночная стоимость земельных участков, у лиц, участвующих в деле, возражений не имеется.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 19.10.2018 г. определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

Представленный отчет об оценке №, показания свидетеля ФИО7 с представленными письменными пояснениями подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет от 19.10.2018 г. соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Показания свидетеля ФИО7 являются последовательными и мотивированными. 

Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчете об оценке выводов оценщика, а также достоверность выводов оценщика в письменных пояснениях о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, не оспаривается.

Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете рыночную стоимость земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, по делу не представлено.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля, представленных письменных пояснений) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков в установленных оценщиком размерах.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке и в дополнительных письменных пояснениях оценщика выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ни ими, ни заинтересованными лицами не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление представителя административного истца поступило в комиссию 23 октября 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ДНП «Кристалл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 87006 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 27 апреля 2017 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 123661 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 27 апреля 2017 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 66196 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 27 апреля 2017 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 90118 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 27 апреля 2017 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ДНП «Кристалл» о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 23 октября 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 09 января 2019 года.