№2-3743/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2017 года г. Оренбург

Ленинский районный суд города Оренбурга Оренбургской области 

в составе председательствующего судьи Кириченко А.Д.

при секретаре Слиповичевой Н.А., 

с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителей третьих лиц ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «Нефть-Жилинвест» о признании права собственности отсутствующим и признании права общедолевой собственности на общее имущество многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

В своем исковом заявлении истец ФИО9 (далее истец) указал, что ему на праве собственности принадлежит .... Застройщиком указанного многоквартирного дома являлось ООО «Нефть-Жилинвест» (далее ответчик), и за которым зарегистрированы права собственности на нежилые помещения ... в подвальной части многоквартирного дома. По мнению истца, указанные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома в связи с тем, что в них находятся общие коммуникации всего дома (стояки со сливными кранами, отопление, водоснабжение). 

С учетом уточнений в ходе рассмотрения дела истец окончательно просил суд признать отсутствующим права собственности на нежилые помещения ..., расположенных в многоквартирном ... и признать право общедолевой собственности на указанные помещения за собственниками многоквартирного дома.

В судебном заседании истец, третьи лица ФИО10, ФИО11, ИФНС Центрального района г. Оренбурга, ООО «СМТ-Строй» участия не принимали, были извещены судом надлежащим образом. 

В судебном заседании представители истца, третьего лица ТСЖ «Каменнный цветок» просили об удовлетворении исковых требований.

Представители ответчика ООО «Нефть-Жилинвест», третьих лиц ОАО «Энергосбыт Плюс», ПАО «МРСК «Волги», ФИО10 возражали против удовлетворения исковых требований.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, заслушав пояснения эксперта ФИО1 приходит к следующему.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статья 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статья 289 ГК РФ закрепляет за собственником квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также право на долю в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме согласно статьи 290 ГК РФ понимается общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 2 данной статьи собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

Таким образом, при рассмотрении подобной категории споров следует исходить из того, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании подвальные помещения и площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) - подпункт а пункта 2;

в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе – пункт 5.

в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях – пункт 6.

Истец ФИО9 является собственником ... доли ....

Судом установлено, что указанный многоквартирный жилой дом строился за счет привлечения средств физических лиц для строительства конкретных помещений в нем, что сторонами не оспаривалось.

Согласно проектной документации следует, что данный многоквартирный дом был запроектирован с нежилыми помещениями в подвальной части, которые должны быть объектами индивидуального пользования. 

Застройщиком многоквартирного дома являлся ответчик ООО «Нефть-Жилинвест», которому выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта законченного строительством №N от ....

Согласно указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь офисов в многоквартирном доме, в том числе расположенных в подвальной части ... кв.м.

Из технического паспорта жилого дома следует, что в подвальной части расположены нежилые помещения имеющие порядковые номера с ... по ..., имеющие в своем составе как основные, так и подсобные комнаты.

Из выписок из ЕГРН, а также пояснений сторон следует, что на указанные помещения зарегистрированы права собственности ответчика на основании вышеупомянутого разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию как за застройщиком.

До настоящего времени указанный ответчик продолжает являться собственником спорных нежилых помещений.

В отношении ответчика возбуждена процедура банкротства, спорные помещения вошли в состав его конкурсной массы, что подтверждено сторонами спора.

Из поэтажных планов подвальной части дома, а также проектной документации следует, что спорные помещения состоят из комнат и технических (вспомогательных) помещений, обозначенных в плане для каждого спорного помещения. Также в подвальной части дома размещены помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома. В указанных помещениях, согласно материалов дела, расположены тепловое оборудование, узлы учета, запорная арматура и иные узлы общедомовых коммуникаций.

Также из технической документации дома следует, что в спорные нежилые помещения (за исключением одного) имеются самостоятельные входы со стороны улицы, а также со стороны мест общего пользования (коридоров) из подвальной части. Также спорные нежилые помещения имеют естественное освещение.

Согласно заключения эксперта ... от ... следует, что в некоторых комнатах, образующих спорные нежилые помещения размещена предусмотренная проектной документацией регулирующая и запорная арматура и узлы инженерных систем, которые облегчают эксплуатацию общедомовой системы отопления и водоснабжения, обеспечивая локализацию отдельных участков для проведения плановых или аварийных работ. Проектными решениями предусмотрено размещение запорной арматуры на участках трубопровода системы отопления и водоснабжения, обеспечивающие ограничения подачи теплоносителя и воды и слив системы отдельными участками, по каждому подъезду.

Экспертом сделан вывод о том, что ... комнат из ..., образующих спорные помещения следует отнести к общедомовому имуществу, поскольку в них расположена регулирующая и запорная арматура, предназначенная для эксплуатации инженерных систем многоквартирного дома, или обеспечивают проход к комнатам, в которых расположены общедомовые инженерные системы, т.е. являются транзитными помещениями для доступа к общему имуществу. Размещенные в спорных помещениях запорные устройства и коммуникации требуют постоянного систематического доступа в соответствии с утвержденным графиком ремонта, но не реже одного раза в месяц для их проверки и обслуживания, а также в случае возникновения аварий для локализации поврежденных участков.

Таким образом, проанализировав в совокупности все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что многоквартирный жилой ... создавался как жилой дом со встроенными в подвальную часть спорными нежилыми помещениями, как самостоятельными объектами гражданского оборота. Указанные помещения созданы за счет средств ответчика как застройщика жилого дома. В подвальной части жилого дома предусмотрены отдельные помещения, в которых располагается общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания инженерных систем дома. В спорных помещениях также имеется узлы общедомовых систем, которые используются для их обслуживания и эксплуатации и требуют систематического доступа для обслуживания и обеспечения эффективной эксплуатации общедомовых систем.

Суд принимает во внимание приведенное заключение строительно-технической экспертизы и оценивает наряду с другими доказательствами по делу. Вместе с тем выводы эксперта о предназначенности спорного помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме не являются предопределяющими для суда.

Согласно упомянутого экспертного заключения доступ к расположенным в спорном помещении инженерным коммуникациям должен быть обеспечен с периодичностью не реже одного раза в месяц, а также в случае возникновения аварий, периодических текущего и капитального ремонта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что расположенные в спорных помещениях инженерные системы не требуют ежедневного или частого обслуживания и контроля с целью поддержания их потребительских свойств.

На наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорных помещениях, а также к иным местам общего пользования со стороны ответчика истец в ходе рассмотрения дела не ссылался. Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу здания, которое расположено в частных помещениях.

Юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома с момента его создания, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

Кроме того, исходя из конфигурации спорного помещения (основные и вспомогательные помещения), наличия отдельных входов со стороны фасадной части здания и изнутри со стороны мест общего пользования, естественного освещения в помещениях, характер и предназначение размещенного в них инженерного оборудования, наличию в подвальной части иных помещений общего пользования, в которых расположены узлы инженерных систем дома, требующих ежедневного обслуживания и контроля, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения имеют возможность самостоятельного использования.

Кроме того, из пояснений эксперта, данных в судебном заседании следует, что существует техническая возможность эксплуатации инженерных систем здания (отопления) без задействования узлов, размещенных в спорных помещениях.

Следовательно, спорные помещения не предназначено исключительно для обслуживания остальных помещений в доме или для эксплуатации инженерных систем.

Между тем, вспомогательный характер спорных помещений и невозможность использования их в ином качестве, также является юридически значимым обстоятельством по делу.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт возникновения у него права общедолевой собственности на спорные помещения, поскольку не доказано, что они имеют вспомогательный характер и предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в многоквартирном доме. Напротив данные помещения изначально запроектированы и созданы как самостоятельные объекты недвижимого имущества за счет средств ответчика и могут использоваться в качестве офисов.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено о применении срока исковой давности ввиду того, что истец с ... года является собственником квартиры и знал о наличии права собственности ответчика на спорные помещения в подвале многоквартирного дома.

Согласно статьям 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Срок исковой давности по требованию об оспаривании зарегистрированного права начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Разрешая заявленное ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств спора, суд соглашается с тем, что истцом пропущен срок исковой давности для защиты своих прав.

Согласно общедоступным сведениям, содержащимся в ЕГРН, право собственности ответчика на спорные помещения было зарегистрировано в августе ... года. Право собственности истца зарегистрировано в сентябре того же года.

Таким образом, спорные помещения сформированы и используются в качестве самостоятельных объектом недвижимого имущества с ... года, сведения о зарегистрированных правах на него носят общедоступный характер, истец, действуя разумно и осмотрительно, полагая, что спорные помещения являются общедомовыми, имел возможность и должен был своевременно узнать о наличии нарушения своих прав и обратиться в суд до истечения срока исковой давности, т.е. до сентября ... года.

Таким образом, суд считает заявленное ходатайство о сроке исковой давности обоснованным. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Учитывая, что спорные помещения создавались изначально в качестве самостоятельного объекта, используются в таковом качестве длительное время, не имеют в своем составе коммуникаций, требующих ежедневно контроля и обслуживания, а также их технические параметры, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не являются объектом общедолевой собственности собственников иных помещений многоквартирного дома и не предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований искового заявления ФИО9 ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Нефть-Жилинвест» о признании права собственности отсутствующим и признании права общедолевой собственности на общее имущество многоквартирного дома – отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение по делу составлено 12.12.2017 года, последний день для подачи апелляционной жалобы – 12.01.2018 года.

Судья: подпись. Кириченко А.Д.