Решение

именем Российской Федерации

27 февраля 2020 года 

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Батальщикова О.В.,

при секретаре Тохове А.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо ПАО КБ «Центр-Инвест», о понуждении принять денежные средства, признании исполненными обязательства, признании договора исполненным

по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, третье лицо ПАО КБ «Центр-Инвест» о признании недействительной ничтожной (притворной) сделки, возврате сторон в первоначальное положение, признании факта недобросовестного поведения и исполнении договора 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении принять денежные средства, признании исполненными обязательства, признании договора исполненным, ссылаясь на то, что 19.04.2019г. между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка №з, в соответствии с п. 1.2 предметом купли-продажи и ипотеки в силу закона являются земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации домовладения; площадь: 326,0 кв.м кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 1.4 заключенного договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка №, недвижимость продается по цене, равной 1 400 000 руб. Согласно п. 2.1 указанного договора выплата денежных средств продавцу производится покупателем за счет средств предоставленного банком ПАО КБ «Центр-Инвест» кредита не позднее дня, следующего за днем предоставления покупателем в Банк Договора купли-продажи недвижимого имущества или его нотариальной копии, с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, указанное в п.1.2, настоящего договора, на покупателя, и с отметкой о произведенной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

19.04.2019г. между ПАО КБ «Центр-Инвест» и ФИО1 заключен Кредитный договор №, в соответствии с п.1.1 которого «Банк предоставляет Заемщику кредит в размере 2 240 000,00 руб. на приобретение земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации домовладения; площадь: 326,0 кв.м кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> его благоустройство.

19.04.2019г. между ПАО КБ «Центр-Инвест» и ФИО3 заключен Договор поручительства физического лица №, согласно п.1.1 которого Поручитель обязуется отвечать перед Банком солидарно с Заемщиком за исполнение обязательств Заемщика по кредитному договору 03190175от 19.04.2019г. в том же объеме, как и Заемщик.

Согласно абз.2, 3 п.2. договора «Выплата денежных средств Заемщику производится Банком не позднее дня, следующего за днем предоставления Заемщиком в Банк Договора купли- продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, приобретаемого с использованием кредитных средств Банка или его нотариальной копии, с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, указанное в п.1.1, настоящего договора, на Заемщика, и с отметкой о произведенной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

Выплата денежных средств производится на текущий счет заемщика, открытый в ПАО КБ «Центр-Инвест», после получения Банком документов, подтверждающих регистрацию ипотеки в пользу Банка уполномоченным государственным органом».

Согласно п.2.4 договора «Перечисление сумм, предусмотренных к уплате согласно условиям настоящего договора, может производиться Заемщиком с его счета, открытого в ПАО КБ «Центр-Инвест». В рамках обслуживания настоящего Договора открытие, обслуживание и совершение операций по счету осуществляется бесплатно».

14.05.2019г. по Акту приема-передачи документов по кредитному договору от 19.04.2019г. ФИО1 передал Ответчику следующие документы: выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.04.2019г.; договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г.

Однако в установленный договором срок, т.е. 15.05.2019г., денежные средства на текущий счет заемщика, открытый в ПАО КБ «Центр-Инвест», не поступили.

17.05.2019г. в связи с отсутствием денежных средств на текущем счете заемщика, истец обратился с заявлением в ПАО КБ «Центр-Инвест» о перечислении на счет продавцов суммы 1 400 000,00 руб. с указанием номера счета и выплате остатка денежных средств в размере 840 000,00 руб. на текущий счет заемщика №.

Согласно ответа от 27.05.2019г., полученного от банка, «ссудный счет является внутренним счетом банка для бухгалтерского учета ссудной задолженности по кредитному договору и не предназначен для операций с денежными средствами клиента по его распоряжению, в связи с чем запрашиваемая операция по переводу денежных средств с Вашего ссудного счета на счет продавца не может быть произведена».

Истец указывает на то, что никто из сотрудников Банка не позвонил ему по указанному в заявлении телефону и не известил о готовности ответа 27.05.2019г. и не разъяснил, что ссудный счет является внутренним счетом банка для бухгалтерского учета ссудной задолженности; что сначала денежные средства переводятся со ссудного счета на текущий счет заемщика, а затем с текущего счета заемщика денежные средства перечисляются покупателю.

14.06.2019г. истец повторно обратился в ПАО КБ «Центр-Инвест» с заявлением о выплате денежных средств на текущий счет заемщика для передачи денежных средств по договору купли-продажи от 19.04.2019г. Продавцам. Но банк своё обязательство не исполнил.

В связи с отсутствием ответа и не исполнением Банком обязательства по перечислению денежных средств на текущий счет заемщика, 28.06.2019г. истец обратился в ПАО КБ «Центр-Инвест» с претензией, требуя в течение 5-ти календарных дней исполнить обязательства по Кредитному договору.

Согласно ответа от 24.06.2019г., полученного от ПАО КБ «Центр-Инвест», Банк проинформировал истца о необходимости произвести окончательный расчет по Договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г., заключенному между истцом и ФИО2 Истцу и Продавцу было предложено обратиться в Банк 12.07.2019г. для осуществления окончательного расчета.

В связи с тем, что 12.07.2019г. продавец ФИО2 в ПАО КБ «Центр-Инвест» для получения денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка №з не явилась, истец дал банку распоряжение перечислить денежные средства по вышеуказанному договору продавцу – ФИО2 Однако банком денежные средства продавцу перечислены не были.

Учитывая сложившуюся ситуацию, истец изыскал иную возможность для перечисления ответчику денежных средств для расчета по договору купли-продажи, 19.08.2019г. денежные средства в размере 1 300 000 руб. были перечислены ФИО2 платежным поручением №. Однако ФИО2 предложила расторгнуть договор купли-продажи путем подачи совместного заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, либо выплатить стоимость земельного участка в размере 2 240 000 руб. С указанной суммой истец не согласен, поскольку им приобретался только земельный участок, а не земельный участок с недостроенным строеним. Согласно п. 1.4 договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № недвижимость продается по цене, равной 1 400 000 руб., 20.03.2019г. ФИО2 получила по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 100 000 руб. и 19.08.2019г. ей были перечислены денежные средства в сумме 1 300 000 руб., таким образом истец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № перед ответчиком ФИО2

На основании изложенного, истец с учетом уточненных требований просил суд понудить ответчика ФИО2 принять денежные средства, признать исполненными обязательства, признать договор исполненным.

В ходе слушания дела ответчик ФИО2 предъявила встречные исковые требования к ФИО1, в обоснование указав, что договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г. является притворной и соответственно ничтожной сделкой, поскольку в спорном договоре указана заниженная стоимость приобретаемого ФИО1 земельного участка в размере 1 400 000 руб., в то время как реальная стоимость участка, согласованная сторонами до заключения договора, составляет 2 800 000 руб.

17.05.2019г. она как продавец земельного участка обратилась в ПАО КБ «Центр-Инвест» с заявлением о прекращении проведения сделки по договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка в связи с недобросовестным поведением покупателя, то есть ФИО1

24.06.2019г. ПАО КБ «Центр-Инвест» в ответ на данное заявление отказал истцу в перечислении денежных средств, в связи с разногласиями между покупателем и продавцом.

На основании изложенного просила суд признать недействительной ничтожной (притворной) сделку – договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г., вернуть стороны в первоначальное положение путем аннулирования записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (запись о регистрации № от 30.04.2019г.), признать факт недобросовестного поведения ФИО1 при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску ФИО1 и его представитель ФИО4 свои уточненные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить; встречные требования не признали, просил в их удовлетворении полностью отказать.

Ответчик по первоначальному иску истец по встречному иску ФИО2 и ее представитель ФИО5 требования ФИО1 не признали, в иске просили отказать, встречный иск просили удовлетворить. 

В отношении ответчика по встречному иску ФИО3 дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о времени и месте судебного заседания извещена. 

В отношении представителя 3 лица ПАО КБ «Центр-Инвест» дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о времени и месте судебного заседания извещен.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.04.2019 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка.

19.04.2019г. между ПАО КБ «Центр-Инвест» и ФИО1 заключен Кредитный договор №

В соответствии с п.1.1 договора Банк предоставляет Заемщику кредит в размере 2240000 руб. на приобретение земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации домовладения; площадь: 326,0 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и его благоустройство.

Кроме того, 19.04.2019г. между ПАО КБ «Центр-Инвест» и ФИО3 заключен Договор поручительства физического лица №, согласно п.1.1 которого Поручитель обязуется отвечать перед Банком солидарно с Заемщиком за исполнение обязательств Заемщика по кредитному договору № от 19.04.2019г. в том же объеме, как и Заемщик.

Согласно п. 1.1 Договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка от 19.04.2019г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, кредитные средства представляются истцу по Кредитному договору № от 19.04.2019г. для целей приобретения в собственность Земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов - Для эксплуатации домовладения. Площадь: 326,0 кв.м. Кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3.2 Кредитного договора обязанностью истца является использование кредита на цели, предусмотренные кредитным договором. В случае нецелевого использования Кредита Банк вправе досрочно расторгнуть кредитный договор, что указано в п. 5.2 Кредитного договора от 19.04.2019г., т.е. ПАО КБ «Центр-Инвест», как банк финансирующий сделку купли-продажи недвижимого имущества, обязан проконтролировать целевое использование выдаваемых истцу кредитных средств.

17.05.2019г. ФИО1 обратился в ПАО КБ «Центр-Инвест» с заявлением о перечислении денежных средств в размере 1 400 000 руб. с его ссудного счета на счет продавца земельного участка ФИО2

27.05.2019г. ПАО КБ «Центр-Инвест» в ответ на данное заявление пояснил, что «ссудный счет является внутренним счетом банка для бухгалтерского учета ссудной задолженности по кредитному договору и не предназначен для операций с денежными средствами клиента по его распоряжению, в связи с чем запрашиваемая операция по переводу денежных средств с ссудного счета на счет продавца не может быть произведена. Порядок расчетов по Кредитному договору № от 19.04.2019г. указан в п.2.1 раздела 2 «Порядок расчетов» данного договора. Выплата денежных средств производится на текущий счет заемщика, открытый в ПАО КБ «Центр-Инвест» для последующего расчета по Договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка». 

14.06.2019г. ФИО1 обратился в ПАО КБ «Центр-Инвест» с заявлением о произведении выплаты на текущий счет для передачи денежных средств продавцу земельного участка ФИО2

17.05.2019г. продавец земельного участка ФИО2 обратилась в ПАО КБ «Центр-Инвест» с заявлением о прекращении проведения сделки по договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка в связи с недобросовестным поведением покупателя, то есть ФИО1

24.06.2019г. ПАО КБ «Центр-Инвест» в ответ на данное заявление отказал истцу в перечислении денежных средств, в связи с разногласиями между покупателем и продавцом.

В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из системного толкования положений статей 421, 426, 819, 821 ГК РФ следует, что понуждение к заключению кредитного договора недопустимо, за исключением случаев, когда обязанность заключить его предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Законодателем предоставлено кредитной организации как субъекту предпринимательской деятельности, осуществляющей деятельность на свой страх и риск, право законными средствами максимально обезопасить себя от потенциальных убытков, определяя по соглашению с заемщиком содержание условий кредитного договора в установленных Гражданским кодексом РФ пределах.

Согласно п. 1 ст. 814 ГК РФ, если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.

Подтверждением целевого использования кредитных средств является написанная Продавцом в присутствии сотрудника Банка расписка, о том, что расчет по Договору купли - продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г. произведен в полном объеме, и претензий по оплате Продавец не имеет, либо платежное поручение, подтверждающее перечисление денежных средств Продавцу по Договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г., по реквизитам, предоставленным Продавцом и указанным в Договоре купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, расчет по Договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г. между истцом ФИО1 и ответчиком - продавцом земельного участка, ФИО2, не был произведен 14.05.2019г. и повторно 17.05.2019г., а 12.07.2019г. в назначенное для расчета время ФИО2 в ДО «Новочеркасск» ПАО КБ «Центр-Инвест» не явилась.

Согласно п. 3.2 Кредитного договора № от 19.04.2019г. обязанностью Истца является использование кредита на цели, предусмотренные кредитным договором. В случае нецелевого использования Кредита Банк вправе досрочно расторгнуть кредитный договор, что указано в п. 5.2 Кредитного договора № от 19.04.2019г.

Положения п. 1 ст. 821 ГК РФ предусматривают право банка отказать в выдаче кредита только в том случае, если имеются обстоятельства, непосредственно свидетельствующие об ухудшении положения заемщика, что, в свою очередь, повлечет нарушение им своих обязательств по возврату кредита.

Ответчик ФИО2 отказалась от проведения сделки купли-продажи недвижимого имущества и получения денежных средств, выраженные в заявлении от 17.05.2019г., что свидетельствует о невозможности осуществления контроля целевого использования кредита.

Отказ покупателя от совершения сделки купли-продажи дал основание Банку прийти к выводу об утрате залогового имущества, невозможности контроля за целевым использованием предоставленных кредитных денежных средств, а также то, что предоставленная сумма не будет возвращена заемщиком. Согласно письму ПАО КБ «Центр-Инвест» № от 10.09.2019г. кредитный договор № от 19.04.2019г. с ФИО1 расторгнут.

Вместе с тем, истцом 19.08.2019г. ответчику ФИО2 денежные средства в размере 1300000 руб. были переведены, однако данная сумма не являлась кредитными средствами по договору № от 19.04.2019г., кроме того, возвращена ответчиком истцу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кредитный договор расторгнут, а договор купли-продажи недвижимости был заключен с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г. (п. 1.1. договора купли-продажи), у суда отсутствуют основания признавать указанный договор исполненным. 

Подписывая договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г., истец выразил свое согласие на условия, представленных ему банком. Между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям купли-продажи. При этом, указанные условия договора в установленном порядке недействительными не были признаны.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, доказательств понуждения истца к заключению данного договора суду не представлено.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

ФИО1 добровольно принято решение о заключении договора на вышеуказанных условиях, что подтверждается его собственноручной подписью. Поскольку кредитный договор № от 19.04.2019г. расторгнут, кредитные средства для произведения расчетов по договору купли-продажи истцом не получены, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований по первоначальному иску о понуждении ответчика совершить определенные действия (принять денежные средства) и признать договор исполненным.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2, суд исходит из следующих обстоятельств.

ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г., приведении сторон в первоначальное положение путем аннулирования записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (запись о регистрации № от 30.04.2019г.). Истец по встречному иску ФИО2, имея намерение продать объект недвижимости, согласилась с ответчиком о стоимости проданного имущества, равной 2 800 000 руб., получив от ответчика задаток в размере 100 000 руб., далее расчет стороны предполагали совершить в день подписания договора купли-продажи – 460 000 руб. и 2 240 000 руб. – не позднее 13.05.2019г. Впоследствии был заключен договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка № от 19.04.2019г., цена в договоре была указана 1 400 000 руб. Сделка заключена на иных условиях, чем на самом деле стороны имели в виду, она так и не получила денежные средства от продажи недвижимого имущества, которое намеревалась отчуждать по иной цене. 

Истец, обращаясь в суд со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи, ссылается на то, что сделка была заключена 19.04.2019 г. на иных условиях, чем на самом деле стороны имели в виду, когда обговаривали условия этой сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 ст. 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью, суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

Исходя из требований ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 170 ГК РФ, лежит на истце.

Проверив доводы истца о том, что стороны сделки имели волеизъявление на продажу - покупку объектов недвижимости по цене 2800000 руб., суд находит их несостоятельными. Из представленных в суд материалов дела следует, что воля сторон была направлена именно на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости за 1400000 руб. – п. 1.1 договора купли-продажи. Тот факт, что истец по встречному иску отказалась от получения денег по договору купли-продажи не свидетельствует о притворности сделки.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена в установленном законом порядке, то есть, стороны не только имели намерение создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия (приобрести право собственности на имущество), но и совершили для этого необходимые действия.

При этих обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не может быть признан недействительным, следовательно, не могут быть удовлетворены требования о применении последствий недействительности сделки, поскольку эти требования производны от требования о признании сделки притворной.

Доводы истца по встречному иску о недобросовестном поведении ФИО1 при заключении и исполнении договора купли-продажи судом отклоняются в силу изложенного.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, третье лицо ПАО КБ «Центр-Инвест», о понуждении принять денежные средства, признании исполненными обязательства, признании договора исполненным и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, третье лицо ПАО КБ «Центр-Инвест», о признании недействительной ничтожной (притворной) сделки, возврате сторон в первоначальное положение, признании факта недобросовестного поведения при исполнении договора – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда в окончательной форме.

С у д ь я 

Решение суда изготовлено в окончательной форме 05.03.2020 г.