дело № 2- 3773/2023

43RS0002-01-2023-006870-51

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<

...> 04 декабря 2023 года 

Октябрьский районный суд города Кирова в составе судьи Жолобовой Т.А., при секретаре Крюковой Е.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова по иску ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, 

У С Т А Н О В И Л:

27.09.2023 Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова обратился в Октябрьский районный суд с иском к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оформленного протоколом № 1 от 25.11.2022. 

В обоснование требований указано, что истец является собственником помещений 1002 с кадастровым номером №, общей площадью 349,9 кв.м. и 1004 с кадастровым номером №, общей площадью 680,2 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, которые по договорам №№ 7996, 7997 от 12.04.2022 года переданы в безвозмездное пользование КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» для использования в целях размещения судебных участков мировых судей Ленинского судебного района города Кирова.

В период с 14.11.2022 по 18.11.2022 по инициативе ответчика – председателя совета МКД ФИО1 в вышеуказанном МКД проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования, на повестку дня вынесен вопрос об определении состава общего имущества МКД. Результаты внеочередного общего собрания собственников помещений оформлены протоколом № 1 от 25.11.2022. 

По вопросу номер 2 (об определении состава общего имущества МКД) принято решение: «Определить состав общего имущества МКД 

<

адрес> отнести к нему исключительно инженерные системы и конструкции, элементы благоустройства, специальные устройства, обслуживающие более одного помещения, такие как система отопления ГВС, ХВС, электроснабжения, вентиляции, входные группы в подъезды, земельный участок, на котором расположен МКД с элементами благоустройства, с расположенными на поверхности земельного участка и предназначенными для обслуживания МКД, помещения МОП (лестничные межэтажные и иные помещения подъездов, колясочные, тепловой узел и т.п.), кровлю основной девятиэтажной части МКД и т.п. 

Установить, что не относятся к общему имуществу МКД инженерные системы и конструкции и иные элементы строения и благоустройства, обслуживающие только одно жилое или нежилое помещение такие как: оконные и дверные заполнения (все элементы заполнений) помещений, не относящихся к МОП, входные группы, в т.ч., дебаркадеры для погрузки и разгрузки отдельных жилых и нежилых помещений (не являющихся входами в подъезды) с ограждающими конструкциями и иными элементами благоустройства, предназначенными для обслуживания данных входных групп, кровля пристроенных жилых и нежилых помещений, системы водоотведения указанных кровель, пешеходные дорожки, проезды, погрузочные площадки, предназначенные исключительно для прохода, проезда и обслуживания отдельных жилых и нежилых помещений т.п.».

Решением Октябрьского районного суда города Кирова от 19.04.2022 по гражданскому делу № 2-322/2022 исковые требования департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова об оспаривании решения общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

адрес>, принятое и оформленное протоколом № 1 от 30.04.2021 по вопросу номер 2 повестки дня, а именно в части определения состава общего имущества многоквартирного дома, - не отнесения к общему имуществу МКД кровли пристроенных нежилых помещений удовлетворены. Апелляционным определением Кировского областного суда от 26.09.2022 по делу № 33-3204/2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Указанные судебные акты оставлены без изменения определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.02.2023 по делу № 88-3093/2023 (88-29862/2022).

Полученное администрацией города Кирова 03.11.2022 уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного по 

<

адрес> не соответствует п. 5 ч. 5 ст. 45 ЖК. В бланке решения собственника помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование (бланк решения), имеется информация о том, что бюллетени будут собираться в период голосования инициатором собрания 

<

адрес>, однако бюллетень инициатором собрания забран не был. Состоялось ли собрание, имелся ли кворум для его проведения - истец информацией не располагал. Тем самым лишен возможности участия в принятии решения, при подсчете голосов его голос не учтен. 

Учитывая положения п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, оспариваемое решение фактически привело к уменьшению размера общего имущества в МКД, которое возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Крыши отнесены законодателем к общему имуществу в многоквартирном доме. Таким образом, для целей определения объема обязанностей управляющей организации по обеспечению надлежащего содержания многоквартирного дома крыши также включаются в состав общего имущества. Действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящего в Минимальный перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества. Из буквального толкования ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что для целей отнесения к общему имуществу отдельные элементы многоквартирного дома должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений. Состав общего имущества конкретного многоквартирного дома определяется на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, технической документации на многоквартирный дом и пр. Поскольку согласия всех собственников помещений МКД на изменение состава общего имущества не получено (кворума не было), реконструкция многоквартирного дома фактически не производилась - оспариваемое решение не соответствует нормам действующего законодательства.

29.03.2023 КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» обратился в управляющую организацию ООО «УК 25-Плюс» с требованием о проведении ремонта кровли. 28.04.2023 ООО «УК 25- Плюс» в ответе указало, что кровля «пристроя» не относится к общему имуществу МКД. 14.08.2023 КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» обратился к истцу с просьбой обжаловать оспариваемое решение, и обратиться в суд с иском к ООО «УК 25-Плюс» о возложении обязанности произвести ремонт кровли встроено-пристроенных помещений, переданных учреждению по договорам безвозмездного пользования. Полагает срок оспаривания решения общего собрания собственников МКД не пропущен, что соответствует разъяснениям п. 111 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Истец просит суд признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выраженное в протоколе № 1 от 25.11.2022, в части определения состава общего имущества МКД, не отнесения к общему имуществу МКД кровли пристроенных жилых и нежилых помещений, системы водоотвода указанных кровель.

В производстве Октябрьского районного суда г. Кирова находится гражданское дело № 2- 4117/2023 по иску ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оформленного протоколом № 1 от 25.11.2022. 

В обоснование указано, что истец является арендатором нежилого помещения магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый № на основании договора аренды от 01.09.2012, заключенного с собственником помещения ЗАО «ТрастИнвестНедвижимость». Согласно договора, истец обязан за свой счет производить текущий и капитальный ремонт помещений магазина. Решением общего собрания собственников указанного МКД, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом от 25.11.2022, принято решение об определении состава общего имущества МКД. Установлено, что не относятся к общему имуществу МКД, в том числе, - кровля пристроенных жилых и нежилых помещений, системы водоотвода указанных кровель. При этом, решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 19.04.2022, оставленным без изменения апелляционным определением Кировского областного суда от 26.09.2022 по делу № 33-3204/2022 и Шестым кассационным судом общей юрисдикции, по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова признано незаконным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, принятое и оформленное протоколом № 1 от 30.04.2021 года по вопросу номер 2 повестки дня, а именно, в части определения состава общего имущества многоквартирного дома, – не отнесения к общему имуществу МКД кровли пристроенных нежилых помещений.

Истец просил суд (с учетом уточнения формулировки) признать недействительным (ничтожным) решение общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № 1 от 25.11.2022, в части исключения из состава общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кровли пристроенных нежилых помещений, системы водоотвода указанных кровель (л.д. 6-10, л.д. 151 -152 том 3). 

Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 

16.06.2023 - Государственная жилищная инспекция Кировской области (л.д. 2-4 том 3); 

25.10.2023 - ЗАО «ТрастИнвестНедвижимость» (л.д. 127-128 том 1);

17.11.2023 - НКО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Кировской области», собственник нежилого помещения ФИО2 (л.д. 215-225 том 1).

Определением суда от 25.10.2023 (с учетом определения об описке от 26.10.2023) в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения объединены гражданские дела: 

№ 2-3773/2023 по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

№ 2-4117/2023 по иску ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, 

с присвоением делу № 2- 3773/2023 (л.д. 130, 132-133 том 1).

Представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования с письменными дополнениями (л.д. 139-140 том 1) поддержала, просила удовлетворить, дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности не пропущен. Права истца нарушены оспариваемым решением собственников МКД, поскольку посредством принятия указанного решения управляющая компания много лет уклоняется от выполнения своих обязанностей по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии, что привело к существенным недостаткам технического состояния крыши над нежилыми помещениями, в которых располагаются в том числе и судебные участки мировых судей Ленинского судебного района г. Кирова.

Представитель истца ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие, на иске настаивает (л.д. 245 том 1). В предыдущем судебном заседании иск поддерживала по доводам иска, дополнительно суду пояснила, что поскольку ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» не является собственником нежилого помещения, занимаемого в МКД по 

<

адрес>, то шестимесячный срок оспаривания решения собственников помещений МКД не распространяется на истца. В течение многих лет ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» оплачивает в управляющую компанию плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за капитальный ремонт общего имущества.

Ответчик ФИО1, представитель третьего лица ООО «УК 25-Плюс» по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных отзывах (л.д. 209-213 том 1, л.д. 93-95 том 3), согласно которых срок обращения с иском в суд истцами пропущен без уважительных причин. Процедура организации, проведения общего собрания собственников помещений МКД, подсчета голосов, размещения результатов собрания соблюдена. В общем собрании приняли участие 70,07% от общего числа собственников помещений, за принятие решения по поставленным вопросам повестки собрания проголосовало 100% принимавших участие в собрании, поэтому предусмотренный ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворум общего собрания имелся. Права истцов оспариваемым решением собственников МКД не нарушены, доказательств этого суду не представлено. Общее имущество МКД должно быть предназначено для обслуживания более чем одного помещения в МКД. Из акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию МКД по адресу: 

<

адрес> (Коммуны) 103 от 30.03.1990 г. в данном МКД по проекту в эксплуатацию было принято только одно встроено-пристроенное одноэтажное помещение ЖЭК площадью 1 486,5 кв.м., помещение, находящееся в собственности истца, на момент приемки МКД в эксплуатацию не принималось, доказательств того, что данное помещение создано до первой приватизации помещения в МКД и его конструкции могут быть отнесены к общему имуществу МКД в деле отсутствуют. Впервые данное помещение было определено по техническому паспорту только в 2005 году. Собственники помещений МКД вправе принимать решения об определении состава общего имущества МКД, что подтверждено решением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 26.09.2023 № АКПИ23-606. Вынесенное судом ранее решение об оспаривании решения общего собрания собственников МКД по указанному адресу, не имеет силу преюдиции, поскольку стороны настоящего спора иные, дата оспариваемого решения иная.

Дополнительно ответчик ФИО1 суду пояснила, что оспариваемое решение имело цель внесения уточнения в договор управления МКД, заключенный с ООО «УК 25-Плюс» в 2015 году, по объему оказываемых управляющей организацией услуг по содержанию общего имущества МКД. Состав общего имущества не был уменьшен, соответственно кворума, предусмотренного ст. 36 ЖКРФ, не требуется. Поскольку крыша над нежилыми помещениями пристроя нуждается в капитальном ремонте, она предлагала лично руководителю КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» организовать общее собрание собственников помещений МКД для решения вопроса о необходимости капитального ремонта.

Дополнительно представитель третьего лица ООО «УК 25-Плюс» по доверенности ФИО5 суду пояснил, что после принятого собственниками помещений МКД решения, оформленного протоколом от 25.11.2022, соответствующие изменения в действующий договор управления МКД не были внесены по причине оспаривания решения. Оснований для освобождения собственников нежилых помещений, расположенных в пристрое МКД, от оплаты услуг управляющей компании по содержанию общего имущества либо по возврату им уплаченных денежных средств, не имеется. Полагает здание пристроя МКД не входит в состав имущества МКД. В настоящее время крыша над пристроем нуждается в капитальном ремонте, что не входит в объем обязанностей управляющей компании по содержанию общего имущества МКД. Обслуживание кровли пристроя никогда не входило в плату за содержание общего имущества. 

Представитель третьего лица КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» по доверенности ФИО6 в судебном заседании требования иска Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова поддержала по доводам письменного отзыва, согласно которого учреждение является законным владельцем помещений общей площадью 1030,1 кв.м. на первом этаже МКД, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договоров безвозмездного пользования от 12.04.2022 №№ 7996, 7997, заключенным с Департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова. Помещения переданы для размещения судебных участков Ленинского судебного района г. Кирова. Учреждением «Центр комплексного обеспечения» с ООО «УК 25-Плюс» заключен договор управления от 11.05.2023 № 23-15, согласно условий которого, управляющая организация за плату выполняет работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, согласно установленному постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 перечню. Кровля крыши над помещениями судебных участков находится в ненадлежащем состоянии, имеет нарушения герметичности кровельного покрытия, в связи с чем в период сильных атмосферных осадков, таяния снега происходит протапливание помещений судебных участков (архива), вследствие чего наносится ущерб имуществу. Учреждение «Центр комплексного обеспечения» неоднократно обращалось в ООО «УК 25-Плюс» с требованием устранения протечек кровельного покрытия и ремонта крыши (л.д. 50-51 том 1). 

Третьи лица и их представители ФИО7, Государственная жилищная инспекция Кировской области, ЗАО «ТрастИнвестНедвижимость», НКО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Кировской области», ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены. 

Представитель третьего лица - Государственной жилищной инспекции Кировской области в судебное заседание не явился, извещен, направил письменный отзыв, в котором считает заявленный иск обоснованным (л.д. 83-84 том 3).

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассматривать дело отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела.

Суд, заслушав представителей истцов, ответчика, представителей третьих лиц ООО «УК 25-Плюс», КОГКУ «Центр комплексного обеспечения», исследовав письменные материалы дела, материалы дела № 2-322/2022, предоставленный ГЖИ Кировской области оригинал протокола общего собрания собственников помещений МКД с приложениями, от 25.11.2022, приходит к следующему.

В соответствии со ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого, в том числе, относятся выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой).

Порядок проведения общего собрания, порядок принятия решения общего собрания и голосования на общем собрании собственников в многоквартирном доме установлены статьями 45, 46, 47 и 48 ЖК РФ.

Согласно ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Порядок созыва собрания регламентируется частями 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований, порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

В силу ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1 - 1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи. 

В соответствии со ст.47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

В соответствии с подпунктом "б" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются крыши.

Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил N 491, в состав общего имущества включаются: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). 

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

ЖК РФ не исключает возможности принятия на общем собрании и решения об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, при условии соблюдения требований ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 246 ГК РФ. 

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

Исходя из положений статьи 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе, в случае, если: допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении, а также в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания (пп. 1 п. 1, п. п.п. 3 ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со статьей 181.2 ГК РФ протокол общего собрания должен содержать информацию о лицах, присутствовавших на собрании. Вместе с тем, такой протокол сам по себе не является документом, на основании которого может быть установлено количество присутствующих на собрании лиц, поскольку такие сведения в протокол вносятся на основании иных документов, по которым производится подсчет участвующих в собрании лиц (листы регистрации, листы (бюллетени) голосования, доверенности представителей и т.д.).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что департамент муниципальной собственности администрации г Кирова является собственником нежилых помещений, расположенных в МКД по адресу: 

<

адрес>, № с кадастровым номером №, общей площадью 680,2 кв.м., № с кадастровым номером №, общей площадью 349,9 кв.м. (л.д. 12, 13 том 1)

Собственником нежилого помещения №, расположенного по указанному выше адресу, с кадастровым номером № общей площадью 180,4 кв.м. является ЗАО «ТрастИнвестНедвижимость», арендатором – ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» (л.д. 13, 14-19 том 3)

На основании договоров безвозмездного пользования нежилыми помещениями № от 12.04.2022 года указанные помещения № и № переданы в безвозмездное пользование КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» для использования в целях размещения судебных участков мировых судей. (л.д. 52-59, 60-67 том 1)

КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» с ООО «УК 25-Плюс» заключен договор (государственный контракт) № 23-15 управления МКД, расположенным по адресу: 

<

адрес> (л.д. 68-78 том 1)

Платежными документами, универсальными платежными документами подтверждается своевременная оплата КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в ООО «УК 25-Плюс» (л.д. 51-56 том 2). 

ООО «УК 25-Плюс» на основании договора № 23-15 от 14.08.2015 является управляющей компанией МКД (л.д. 2- 20 том 2)

Счет-извещениями, платежными поручения подтверждается своевременная оплата ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в ООО «УК 25-Плюс» (л.д. 148- 207 том 1)

Перепиской между КОГКУ «Центр комплексного обеспечения» и ООО «УК 25-Плюс», актами осмотра имущества от 25.02.2020, 01.06.202, 02.08.2021, 23.03.2023, (л.д. 79-82, л.д. 33-49 том 2) подтверждается нахождение крыши над нежилыми помещениями МКД, в которых расположены в том числе и помещения судебных участков мировых судей, в ненадлежащем состоянии.

Протоколом от 14 августа 2015 года собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме очного голосования, определен способ уведомления собственников о результатах проведения собраний путем размещения на информационных стендах у входов в подъезды многоквартирного дома в течение 10 дней с момента утверждения; определен способ направления сообщений о проведении ежегодного или внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома – размещение на информационных стендах, у входов в подъезды многоквартирного дома за 10 дней до проведения собрания. Кроме того, избрана в качестве новой управляющей компании ООО «УК 25-ПЛЮС», с которой заключен договор управления МКД (л.д. 42-46 том 3)

Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 19.04.2022 по делу № 2- 322/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Кировского областного суда от 26.09.2022 № 33-3204/2022, решение общего собрания собственников помещений в МКД от 30.04.2021 признано незаконным в части принятого решения по п. 2 повестки собрания об исключении из состава общего имущества кровли пристроенных нежилых помещений. Указанные судебные акты оставлены без изменения определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.02.2023 по делу № 88-3093/2023 (88-29862/2022). В данных судебных актах сделаны, в том числе, выводы о том, что тот факт, что кровля встроенно-пристроенных помещений не расположена в проекции жилых помещений дома, само по себе не свидетельствует о возможности их раздельной эксплуатации и не лишает такую кровлю статуса общего имущества в многоквартирном доме. Доказательств того, что основное здание многоквартирного дома и встроено-пристроенные помещения не являются единым строением, спорные помещения расположены обособленно от жилого дома и технически не связаны с иным общим имуществом, а также того, что кровля над данными помещениями может быть демонтирована без ущерба конструкциям здания, не представлено.

В период с 14.11.2022 по 18.11.2022 по инициативе председателя совета МКД ФИО1 в вышеуказанном МКД в форме очно-заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений, на повестку дня которого повторно поставлен вопрос об определении состава общего имущества многоквартирного дома (л.д. 102 том 1).

Результаты общего собрания собственников помещений оформлены протоколом № 1 от 25.11.2022, в соответствии с которым общая площадь жилых помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности, определена равной 10 146 кв.м. (100%); общее количество голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме составляет 10 146; приняло участие в голосовании 7109,007 голосов, владеющие 7109,007 кв.м. площади (70,07 % от общего числа голосов) (л.д. 14 том 1, л.д. 122-123 том 3).

Указанным количеством голосов собственников помещений принято решение об определении состава общего имущества многоквартирного дома имущества по 

<

адрес>, к которому отнесены инженерные системы и конструкции, элементы благоустройства и специальные устройства, обслуживающие более одного помещения, такие как система отопления, ГВС, ХВС, электроснабжения, вентиляции, входные группы в подъезды, земельный участок, на котором расположен МКД с элементами благоустройства, расположенными на поверхности земельного участка и предназначенными для обслуживания МКД, помещений МОП (лестничные межэтажные и иные помещения подъездов, колясочные, тепловой узел и т.п.), кровля основной девятиэтажной части МКД и т.п. Установлено, что не относятся к общему имуществу МКД инженерные системы и конструкции и иные элементы строения и благоустройства, обслуживающие только одно жилое или нежилое помещение, такие как: оконные и дверные заполнения (все элементы заполнений) помещений, не относящихся к МОП, входные группы, в т.ч. дебаркадеры для погрузки и разгрузки отдельных жилых и нежилых помещений (не являющиеся входами в подъезды) с ограждающими конструкциями и иными элементами благоустройства, предназначенными для обслуживания данных входных групп, кровля пристроенных жилых и нежилых помещений, системы водоотвода указанных кровель, пешеходные дорожки, проезды, погрузочные площадки, предназначенные исключительно для прохода, проезда и обслуживания отдельных жилых и нежилых помещений, и т.п.

Согласно предписанию Государственной жилищной инспекции Кировской области № 54/3680/21 от 30.09.2021 года ООО «УК 25-ПЛЮС» обязано в срок до 22.11.2021 года в отношении общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, выполнить работы по ремонту кровельного покрытия и примыканий крыши встроено-пристроенного помещения над судебными участками мировых судей (л.д.9 том 2 дело 2-322/2022).

Постановлением Государственной жилищной инспекции Кировской области № 1411 от 16.11.2021 года ООО «УК 25-ПЛЮС» привлечено к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст.14.1.3 КоАП РФ, с наложением административного штрафа в размере 125 000 руб. (л.д.12-15 том 2 дело 2-322/2022).

Постановлением мирового судьи судебного участка № 80 Октябрьского судебного района г.Кирова от 16.02.2022 года, вступившим в законную силу 08.04.2022 года, ООО «УК 25-ПЛЮС» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.24 ст.19.5 КоАП РФ с наложением административного штрафа в размере 100 000 руб. 

Оспаривая решение, принятое общим собранием собственников многоквартирного дома, истцы указывают на отсутствие установленного кворума общего собрания, фактическое уменьшение размера общего имущества в результате принятого оспариваемого решения общего собрания.

Как указывалось выше, в силу ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции. 

Вместе с тем, сведений о проведенной реконструкции МКД, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принятия по указанному вопросу соответствующего решения собственниками помещений в данном доме, равно как и доказательств того, что помещение 1001 с кадастровым номером №А общей площадью 180,4 кв.м., помещение 1002 с кадастровым номером №, общей площадью 349,9 кв.м., помещение 1004 с кадастровым номером №, общей площадью 680,2 кв.м., являются отдельными пристроями дома адресу: 

<

адрес>, суду не представлены. 

Таким образом, наличие согласия всех собственников долевого имущества необходимо, как при его отчуждении из общей долевой собственности, так и при решении вопроса об уменьшении размера общего имущества. 

Указание в п. 2 решения общего собрания в части «не относятся к общему имуществу МКД … кровля пристроенных жилых и нежилых помещений, системы водоотвода указанных кровель» фактически привело к уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме, которое в силу требований ч.3 ст.36 ЖК РФ возможно лишь только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как установлено судом, указанное требование закона при принятии оспариваемого решения соблюдено не было – согласия всех собственников помещений в МКД не получено, реконструкция МКД не производилась.

Разрешая спор, суд, руководствуясь п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, приходит к выводу, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, изложенное в пункте 2 протокола от 25.11.2022 № 1, в части указания на то, что кровля пристроенных жилых и нежилых помещений, система водоотвода указанных кровель - не относится к общему имуществу МКД, фактически привело к уменьшению размера общего имущества в МКД, которое возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, в отсутствие доказательств наличия такого согласия, приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и их удовлетворении.

Доводы ответчика о том, что общим решением собственников помещений в многоквартирном доме не принималось решений в части не отнесения к общему имуществу кровли встроено-пристроенных нежилых помещений, а преследовалась цель внесения изменений в договор управления МКД, судом отклоняются как противоречивые сами по себе, опровергающиеся представленными в материалы дела доказательствами. Суд обращает внимание, что цель общего собрания - внесение изменений в договор управления МКД, - не была указана ни в уведомлении о предстоящем собрании, ни в бюллетенях для голосования. При этом, в уведомлении о проведении собрания указано на повторность проведения собрания, с комментарием инициатора собрания ФИО1 на «навязывание Администрацией города Кирова проведения ремонта кровли помещения мировых судей» (л.д. 102 том 1).

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Крыши отнесены законодателем к общему имуществу в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи относятся к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, для целей определения объема обязанностей управляющей организации по обеспечению надлежащего содержания многоквартирного дома крыши также включаются в состав общего имущества. Действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящего в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества.

Из буквального толкования ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что для целей отнесения к общему имуществу отдельные элементы многоквартирного дома должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений.

Состав общего имущества конкретного многоквартирного дома определяется на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, технической документации на многоквартирный дом и пр.

Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости (с присвоением пристроенному нежилому помещению нового адреса), имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. В случае, если в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно считается частью многоквартирного жилого дома, пока не установлено иное.

Согласно техническому паспорту МКД, помещения № расположены на первом этаже многоквартирного дома, существуют с момента возведения и сдачи в эксплуатацию дома в 1990 году, технически связаны с основным зданием, имеют общий фундамент, инженерные коммуникации, стены, единый адрес, часть нежилых помещений расположены в проекции основного здания многоквартирного дома (л.д. 119-169 том 4 дело 2-322/2022).

Доказательств того, что основное здание многоквартирного дома и встроено-пристроенные помещения не являются единым строением, помещения № расположены обособленно от жилого дома и технически не связаны с иным общим имуществом, а также того, что кровля над данными помещениями может быть демонтирована без ущерба конструкциям здания, ответчиком не представлено.

Таким образом, отсутствуют основания для признания кровли встроено-пристроенных помещений на первом этаже многоквартирного дома элементом, не входящим в состав общего имущества.

Факт наличия у нежилых помещений отдельного входа и собственной кровли однозначно не свидетельствует о том, что встроенно-пристроенное помещение, в котором расположены такие помещения, представляет собой самостоятельный объект недвижимости, отделимый от многоквартирного дома.

Изменение и утверждение состава общего имущества МКД требует наличия к тому правовых и фактических оснований, например, реконструкции многоквартирного дома, увеличения или уменьшения общего имущества. Уменьшение общего имущества многоквартирного дома, состав которого определен в ч.1 ст.36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, каким-либо иным способом, помимо реконструкции, переустройства или перепланировки (с присоединением к перепланированному помещению части общего имущества), законодательством не предусмотрено.

В рассматриваемом случае для исключения отдельных элементов, таких как спорная кровля пристроенных помещений, из состава общего имущества многоквартирного дома, в т.ч. для целей определения объема полномочий управляющей организации, необходимо руководствоваться положениями ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика и третьим лицом ООО «УК 25 Плюс» было заявлено о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям.

В соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

По общему правилу, предусмотренному ч.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила могут быть установлены законом.

В силу с п. 5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 111 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иные сроки не установлены специальными законами.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.

Ответчиком ФИО1 суду представлены доказательства надлежащего уведомления собственников помещений МКД о проведении общего собрания, о направлении бюллетеня для голосования, размещении результатов проведенного собрания в общедоступных местах МКД 28.11.2022, а также 26.11.2022 в Интернет-системе ГИС ЖКХ (л.д. 96-115 том 1).

С учетом изложенного, срок для оспаривания решения общего собрания собственников помещений МКД истек 29.05.2023.

Иск Департамента муниципальной собственности г. Кирова подан 27.09.2023 с пропуском установленного срока, однако в пределах двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными.

Суд учитывает, что уведомление о результатах общего собрания собственников помещений МКД получено ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис», не являющимся собственником помещения МКД, почтой 05.12.2022 (л.д. 139 том 3), исковое заявление ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» направлено в суд 05.06.2023 (л.д. 80 том 3), то есть с соблюдением шестимесячного срока со дня, когда ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» стало известно о нарушении прав.

Принимая во внимание изложенное, а также отсутствие иного способа защиты нарушенного права, поскольку иск ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» рассматривается судом одновременно с иском Департамента муниципальной собственности г. Кирова, оба иска подлежат удовлетворению судом. 

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Иски Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова и ООО ТД «Вятка-Восток-Сервис» - удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, принятое и оформленное протоколом № 1 от 25.11.2022 года по вопросу номер 2 повестки дня, а именно, в части определения состава общего имущества многоквартирного дома, – не отнесения к общему имуществу МКД кровли пристроенных жилых и нежилых помещений, системы водоотвода указанных кровель.

Решение может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.12.2023.

Судья Т.А. Жолобова