дело № 3а–138/2019

УИД:26OS0000-01-2019-000054-39

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

город Ставрополь 10 октября 2019 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Евтуховой Т.С.

при секретаре судебного заседания Пика А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2015 года, принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером №, наименование «административное», площадью 577 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – нежилое здание). 

Административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки нежилого здания в размере 14504 205, 18 рублей завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости.

В обоснование заявления ФИО2 ссылался на отчёт об оценке № 2501/2019 от 28 января 2019 года, которым по состоянию на 1 января 2015 года определена рыночная стоимость нежилого здания в размере 7255000 рублей. 

Административный истец ФИО2 в суд не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (т.2 л.д.201).

Представитель административного истца ФИО2 – ФИО3, выступающая по доверенности от 28 февраля 2019 года поддержала требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, выразила несогласие с выводами судебной оценочной экспертизы, предоставив рецензию на заключение эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края в суд не явился, извещены надлежащим образом, представлен письменный отзыв о необоснованности административных исковых требований и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т.1 л.д.137-138). 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю в суд не явился, извещены надлежащим образом. В представленных письменных возражениях просят рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя (т.1 л.д.118-121).

Представитель заинтересованного лица администрации города-курорта Пятигорска Ставропольского края, в суд не явился, извещены надлежащим образом, представлено ходатайство в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие, отказав в удовлетворении требований (т.1 л.д.113-114).

С согласия представителя административного истца, изменено процессуальное положение административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю) на заинтересованное лицо. 

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление имущественных отношений администрации города-курорта Пятигорска Ставропольского края.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Управления имущественных отношений администрации города-курорта Пятигорска Ставропольского края, заинтересованные лица ФИО4, ФИО5 в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили. 

Суд, в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО2, будучи собственником 1/3 доли нежилого здания с кадастровым номером № (т.1 л.д.11), является плательщиком налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости.

Ввиду этого обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности), в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку недвижимого имущества, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе и физическими лицами, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии со статьёй 11 названного федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов, уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости предоставлен отчёт об оценке № 2501/2019 от 28 января 2019 года, выполненный оценщиком «Агентство независимой оценки» Тё Н.Л., которым рыночная стоимость нежилого здания на дату оценки определена в размере 7255000 рублей (т.1 л.д. 20, 21-109).

Кадастровая стоимость нежилого здания установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и по состоянию на 1 января 2015 года составляет 22071873, 91 рубля (т.1 л.д.13).

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости нежилого здания, по ходатайству представителя административного истца, определением Ставропольского краевого суда от 1 марта 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр поддержки бизнеса» ФИО6 Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае отрицательного ответа, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости (т.1 л.д.132-135).

Согласно заключению эксперта № 09-1931-19 от 27 июня 2019 года при проверки отчёта об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, установлено, что оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки к корректному подбору объектов-аналогов, к корректному применению корректировок. Использованная оценщиком информация не является достоверной, достаточной и проверяемой. Также рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года составляет 15469223 рубля (т.2 л.д.2-148). 

Представителем административного истца представлена рецензия на заключение эксперта № 37/2019 от 29 июля 2019 года, в которой указано, что выявленные экспертом в исследуемом отчёте замечания не соответствуют действительности, не влекут за собой изменения оценки рыночной стоимости объекта. Выявленные замечания и нарушения ставят под сомнение полученные экспертом результаты рыночной стоимости объекта оценки (т.2 л.д.210-222).

Судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дана оценка отчёту № 2501/2019 от 28 января 2019 года и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО6

Суд соглашается с выводами эксперта, о том, что при составлении отчёта оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости объекта недвижимости.

Мотивы несогласия эксперта ФИО6 с выводами, содержащимися в отчёте оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении, в письменных ответах на возражения, основанных на рецензии и пояснениях в судебном заседании. 

Положения пункта 5 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), устанавливают требования к принципам составления отчёта об оценке, в частности: информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из выводов эксперта, в рамках затратного подхода при расчёте рыночной стоимости объекта оценки оценщиком не подтверждена информация по применению коэффициентов; отсутствует обоснование значения «физический износ» в размере 35% и подтверждение данной информации; не подтверждена информация о назначении земельных участков под зданиями, выбранными в качестве аналогов; некорректно применён аналог «Административные здания двухэтажные из сборника 26 Таблица 52 (таблица 18 стр. 28 отчёта) (нарушение пункта 24 «г» Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611) (далее – ФСО № 7). При расчёте в рамках доходного подхода не приведены показатели значений формул; отсутствует возможность проверить расчёт ставки капитализации в виду отсутствия информации о годе постройки оцениваемого здания. При расчёте в рамках сравнительного подхода некорректно подобран аналог № 2, который не относится к сегменту объекта оценки (нарушение пункта 22 «б» ФСО № 7). 

Также, по мнению эксперта, отсутствуют анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Оценщиком нарушены принципы достаточности, достоверности и проверяемости. 

Подробный анализ допущенных нарушений приведён на страницах 14-35 экспертного заключения.

В ходе судебного заседания, с участием эксперта ФИО6, данные нарушения нашли своё подтверждение. Так, экспертом мотивировано указано об отсутствии подтверждения информации о назначении земельных участков с подробным анализом представленных оценщиком скриншотов объявлений (т.2 л.д.236-238); приведены отсутствующие данные в применённой оценщиком формуле расчёта ставки капитализации, а именно: обоснование прогнозного периода n – 5 лет и величины износа I, а также установлен факт отсутствия самой формулы расчёта в отчёте, что расценивается судом как нарушение пунктов 5, 8 «и» ФСО № 3 (т.2 л.д.240).

Объект оценки отнесён, в том числе и оценщиком, к сегменту коммерческой недвижимости (офисно-торгового назначения), соответственно в рамках применения сравнительного подхода должны быть использованы аналоги соответствующего сегмента и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам (пункт 22 «б» ФСО № 7). Аналог № 2 общею площадью 640 кв.м., из которых 450 кв.м. складская площадь, к таковому сегменту рынка отнести нельзя, либо должна быть применена соответствующая корректировка. 

Также суд находит обоснованными замечания эксперта относительно отсутствия в отчёте анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение, цены сопоставимых объектов недвижимости, а также основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, так как указание данных сведений в отчёте является обязательным (т.2 л.д.241-242). 

Таким образом, установленная отчётом № 2501/2019 от 28 января 2019 года, составленным оценщиком «Агентство независимой оценки» Тё Н.Л., рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Проверяя заключение эксперта в части собственного расчёта рыночной стоимости, судом каких-либо нарушений не установлено. 

Из заключения следует, что экспертом описаны применяемые при экспертизе подходы и методы оценки, указаны количественные и качественные характеристики объекта исследования, произведён анализ рынка объекта исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже нежилых зданий, подобраны аналоги для объекта исследования.

Исследование проводилось с применением сравнительного и затратного подходов. В заключении экспертом приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. При этом, экспертом мотивирован отказ от применения в расчётах доходного подхода в виду отсутствия информации о годе постройки здания. 

При определении рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода эксперт использовал метод прямого сравнительного анализа продаж. Экспертом подобрано 5 объектов-аналогов, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, расположенные в г.Пятигорске (т.2 л.д.109-110). Произведена корректировка цен объектов-аналогов с учётом основных ценообразующих факторов (т.1 л.д.111-114). Рыночная стоимость нежилого здания сравнительным подходом определена в размере 13708400, 00 рублей (т.2 л.д.117-120).

При определении рыночной стоимости с использованием затратного подхода эксперт использовал метод замещения. Расчёт затрат на замещение производился с использованием сборника укрупнённых показателей стоимости строительства, издаваемого ООО «Ко-Инвест»: «Общественные здания» 2011г. Произведена корректировка справочных стоимостных показателей на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объектов-аналогов. Рыночная стоимость нежилого здания затратным подходом определена в размере 17230 046, 00 рублей (т.2 л.д.93-103).

Экспертом произведено согласование результатов оценки с присвоением каждому подходу весового показателя. Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составила 15469223, 00 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (т.2 л.д. 121-124).

Согласно главе V «Анализ рынка» ФСО № 7, объём исследований определялся экспертом исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении заключения, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

В заключении эксперта присутствуют сведения об источниках информации. Проведена корректировка значений по основным ценообразующим факторам и с учётом технических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Применение корректировок экспертом обосновано.

Таким образом, экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, составившая вышеуказанное экспертное заключение, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные судом вопросы. 

Проверяя замечания рецензии на заключение эксперта относительно расчёта рыночной стоимости объекта оценки экспертом, суд находит их необоснованными, так как они не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в его обоснованности. Данные замечания сводятся фактически к несогласию с выводами заключения эксперта.

Так, ссылка на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода к оценке является необоснованной, так как эксперт подробно мотивировал данный отказ, указывая на множество допущений об оставшемся сроке жизни здания в виду отсутствия сведений о годе постройки объекта оценки, в случае применения данного подхода. 

Не заслуживает внимания, по мнению суда, и замечания относительно неоднозначного толкования данных экспертизы, поскольку они не нашли своего объективного подтверждения. На странице 95 заключения эксперта в рамках затратного подхода приведена таблица аналога по данным справочника ООО «Ко-Инвест» (т.2 л.д.95).

Замечания относительно искажения результатов рыночной стоимости по выбранным экспертом аналогам № 2, № 4 несостоятельны, так как округление площади на 1 кв.м. не может оказать существенного влияния на итоговую стоимость объекта оценки. В заключении отражено об отличии некоторой информации, опубликованной на интернет-страницах, в периодической печати, и от приложенных к нему распечаток, так как имело место уточнение экспертом информации об объектах-аналогах (т.2 л.д.82).

В ходе судебного разбирательства не представилось возможным установить год постройки спорного нежилого здания, в том числе, несмотря на предоставленную представителю административного истца возможность, а соответственно не представилось возможным рассчитать в рамках затратного подхода процент износа объекта по технической документации, в связи с чем, судом не установлено нарушения экспертом положений пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 при определении износа объекта оценки в соответствии с Приказом Росстата от 3 июля 2015 года № 296 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов».

Также, эксперт обоснованно пришёл к выводу о некорректности определения рыночной стоимости земельного участка под объектом оценки в рамках сравнительного подхода. При этом, выбранная им методология расчета корректировки на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости не противоречит положениям пункта 25 ФСО № 7, предоставляющим эксперту право самостоятельно определять метод оценки недвижимости и применяемую при этом методологию расчетов.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы установленную экспертом рыночную стоимость нежилого здания, административными ответчиками, а также заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 15469223 рубля.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2015 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ФИО2 следует считать дату его обращения в суд, а именно 11 февраля 2019 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.15). 

В силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

ООО «Центр поддержки бизнеса» подано заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей (т.1 л.д.194).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, с учётом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

По данному делу, судебная экспертиза назначалась в целях установления обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца. 

При разрешении заявленных административным истцом требований, судом установлен размер кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости, которая укладывается в приемлемые с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.

В связи с этим, судебные расходы по оплате проведения судебной экспертизы подлежат взысканию с административного истца ФИО1

Предусмотренных частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для освобождения административного истца от возмещения указанных издержек не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение «нежилое здание», наименование «административное», площадью 577 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных этажей 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15469 223 рубля по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:33:070101:576. 

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 11 февраля 2019 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса» в счёт оплаты судебной экспертизы 60000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в третий Апелляционный суд общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 октября 2019 года.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова