Дело № 2-420/2019, УИД 54RS0012-01-2019-000515-11

Поступило в суд 14.05.2019 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» августа 2019 года г. Барабинск, Новосибирской области

Барабинский районный суд Новосибирской области в составе судьи Сафоновой Е.В., 

с участием:

старшего помощника Барабинского межрайонного прокурора – Ершовой Оксаны Юрьевны,

представителя ответчика – администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области – ФИО1, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО2,

при секретаре судебного заседания Власовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Барабинского межрайонного прокурора, предъявленного в защиту неопределенного круга лиц к администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, ФИО2 о признании недействительными части сделок - договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ. Барабинский межрайонный прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в Барабинский районный суд Новосибирской области с иском к администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, ФИО2, в котором просил признать недействительными части сделки - условия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между администрацией города Барабинска Барабинского района Новосибирской области (арендодателем) и ФИО2 (арендатором), а именно:

- п.7.3 - согласно которому стороны договорились, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу, договор считается расторгнутым;

- п.7.4 – согласно которому стороны договорились, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.36-39) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В обоснование заявленных требований прокурор в иске (л.д. ____) указал, что по результатам проведения аукциона ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией города Барабинского района Новосибирской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ..

Пункт 7.3 договора аренды земельного участка, противоречит требованиям ст. 35 Земельного Кодекса РФ и ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, а п.7.4 договора аренды земельного участка противоречит требованиям п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, т.е. указанные части сделки, следует признать недействительными, в силу их ничтожности, на основании ст.168, ст.180 Гражданского кодекса РФ, в связи с тем, что данные условия нарушают требования закона и посягают на публичные интересы, так как из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Представитель ответчика - администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области и ответчик ФИО2 требования иска не признали, в его удовлетворении просили отказать.

В письменных возражениях на иск (л.д.____) представитель администрации указал, что п. 7.3. договора не противоречит соответствующему действующему законодательству, а именно ч.1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, т.к. указанными статьями предусмотрена передача прав на земельный участок в случае приобретения расположенного на нем объекта недвижимости, а не основания для расторжения договора аренды земельного участка.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав прокурора, ответчиков, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему:

В силу положений п. 3 ст. 35 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В соответствии со ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов ….. неопределенного круга лиц или …..муниципальных образований. ….

Судом установлено, что согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ. заседания комиссии по продаже земельных участков и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, повесткой дня под вопросом № рассматривалось поступление заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием земельного участка: для индивидуального жилищного строительства. 

За период приема заявок на участие в аукционе: с 08ч. 00мин. ДД.ММ.ГГГГ. по 17ч. 00мин. ДД.ММ.ГГГГ. заявок поступило – одна на бумажном носителе от ФИО2. 

По результатам проведенного аукциона принято решение: признать участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка: ФИО2, в связи с соответствием заявки на участие в аукционе постановлению «Об утверждении условий продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Барабинска Барабинского района Новосибирской области» от ДД.ММ.ГГГГ. № и действующему законодательству. 

В соответствии с п.14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ единственному участнику аукциона предложено заключить договор аренды сроком на 

<

данные изъяты> по начальной цене аукциона 

<

данные изъяты>. в год (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией г. Барабинска Барабинского района Новосибирской области (арендодателем), с одной стороны, и ФИО2 (арендатором), с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка №, сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 

<

данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости (номер записи №), т.е. считается заключенным.

Прокурор в иске, в силу ничтожности, оспаривает:

-п. 7.3 договора, согласно которому стороны определили, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от Арендатора к другому лицу договор считается расторгнутым;

- п.7.4 договора, согласно которому стороны определили, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (л.д.___).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25).

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ N 25).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, необходимо учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд должен принимать во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (абзац 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

По основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к новому собственнику объекта недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенными на арендованном земельном участке, тем самым прямо запрещает считать договор аренды с указанного момента расторгнутым, так как фактически с указанного момента договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из положений пункта 2, пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации к земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

До 1 марта 2015 года п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 1 марта 2015 года.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен гл. V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Положение пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов направлено на обеспечение справедливого баланса публичных и частных интересов, а также на предотвращение злоупотреблений при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 г. (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе не могут применяться положения Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на новый срок, т.е. возможности достижения соглашения между сторонами о его пролонгации.

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что части сделки, а именно условие договора (п.7.3), что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от Арендатора к другому лицу, договор считается расторгнутым и условие договора (п.7.4), в части указания, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение только в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, являются недействительными, в силу их ничтожности, так как данные условия указанной сделки, нарушают требования закона и посягают на публичные интересы, так как из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью, и недействительность указанной части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, и можно предположить, что данная сделка была бы совершена и без включения указанных недействительных ее частей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Барабинского межрайонного прокурора, предъявленного в интересах неопределенного круга лиц к администрации города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, ФИО2 о признании недействительными части сделки - договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., удовлетворить.

Признать недействительными части сделки - договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между администрацией города Барабинска Барабинского района (арендодателем), с одной стороны, и ФИО2 (арендатором), с другой стороны, а именно:

- пункт 7.3 в части указания, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу, договор считается расторгнутым;

- пункт 7.4 в части указания, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение только в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления судом мотивированного решения в Новосибирский областной суд через Барабинский районный суд Новосибирской области.

Судья Барабинского районного

суда Новосибирской области Е.В.Сафонова

Мотивированное решение изготовлено судом 19.08.2019г.