К делу №2-68/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт Мостовской 24 января 2019 года 

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко В.Н.

при секретаре Губиной С.В.

с участием истцов по встречному иску ФИО1, ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора инвестирования, по встречному иску ФИО1, ФИО2 и ФИО4 к ФИО3 о признании права собственности на объекты недвижимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора инвестирования №38 от 15.08.2014. 

Исковые требования ФИО3 мотивирует тем, что ФИО1 дважды нарушены условия договора инвестирования, что согласно условиям договора является основанием для расторжения договора в судебном порядке. ФИО1 представил суду отзыв на исковое заявление ФИО3 и просил привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО4 и ФИО2, ввиду того, что 15 октября 2014 года ФИО1 заключил договоры соинвестирования: №3 с ФИО2, №5 с ФИО4. Предметом договора № 3 от 15.10.2014 является передача правомочий по инвестированию строительства помещения №57 на мансардном этаже жилого дома по адресу: г. 

<

адрес> площадью 76,4 кв.м. с правом получения по окончании строительства в собственность указанного объекта. Предметом договора № 5 от 15.10.2014 является передача правомочий по инвестированию строительства помещения №58 на мансардном этаже жилого дома по адресу: г

<

адрес>, площадью 113,0 кв.м. с правом получения по окончании строительства в собственность указанного объекта. Судом были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО2 и ФИО4

ФИО1, ФИО4 и ФИО2 обратились в суд со встречным иском к ФИО3 о признании права собственности на помещения №56, площадью 69,7 кв.м., №57 площадью 76,4 кв.м. и №58 площадью 113,0 кв.м. Судом принято к производству встречное исковое заявление в силу ст. 138 Гражданского процессуального кодекса РФ, так как между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров. Свои исковые требования ФИО3 мотивирует тем, что ФИО1 дважды было допущено нарушение сроков внесения платы по договору инвестирования. Встречные требования мотивированы тем, что обязательства сторон по договору инвестирования и договорам соинвестирования исполнены инвестором и соинвесторами в полном объеме, в связи, с чем у истцов по встречному иску возникло право собственности на помещения в силу условий договора, а ФИО3 уклоняется от исполнения договорных обязательств. Встречные исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 131, 218, 309, 310 ГК РФ.

Истец по первоначальному иску ФИО3 в судебное заседание не явился, представил суду отзыв относительно встречного искового заявления и просил рассмотреть дело в его отсутствие. В своем отзыве ФИО3 подтвердил полученную в полном объеме оплату от ФИО1, а также подтвердил факты, описанные истцами во встречном иске, против удовлетворения встречного иска не возражал. 

Истец-ответчик ФИО1 в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, иск ФИО3 не признал и просил удовлетворить встречный иск

Суд, выслушав представителя по доверенности истцов - ответчиков ФИО2, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

15 августа 2014 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен Договор инвестирования №38 (Далее – Договор, договор инвестирования), в соответствии с которым ФИО3 является Заказчиком (застройщиком), а ФИО1 – Инвестором.

В соответствии с п. 4.2. указанного Договора Инвестор в соответствии с утвержденным графиком платежей вносит денежные средства Заказчику. Заказчик, в свою очередь, осуществляет строительство помещений, определенных Сторонами в договоре. При условии надлежащего исполнения Сторонами принятых на себя обязательств, по окончании строительства у Инвестора возникает право собственности на определенные договором инвестирования помещения №56, площадью 69,7 кв.м., №57 площадью 76,4 кв.м. и №58 площадью 113,0 кв.м., расположенные в мансардном этаже жилого дома по адресу: г.

<

адрес> 

Согласно определенному договором графику платежей ФИО1 произвел оплату по договору в размере 500000 рублей. При этом договором инвестирования была определена сумма в размере 600000 рублей, на дату обращения ФИО3 в суд ФИО1 не произвел оплату в размере 100000 рублей, что послужило, наряду с несвоевременно внесенным предыдущим платежом в размере 100000 рублей, поводом для обращения ФИО3 в суд в иском о расторжении договора инвестирования. В своем встречном иске ФИО1 указывает, что на момент предъявления встречного иска он произвел ФИО3 оплату по договору инвестирования в полном объеме, таким образом, исполнил в полном объеме принятые на себя договором инвестирования обязательства. 

Согласно п. 1.2 Договора инвестирования Инвестор обязуется передать Заказчику денежные средства в определенном договором объеме для осуществления строительства помещений на мансардном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее - "Объект"), а Заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с данным Договором с последующей передачей в собственность Инвестору помещений: №56 площадью 67,9 кв.м., №57 площадью 76,4 кв.м., №58 площадью 113,0 кв.м., общая площадь помещений составляет 257,3 кв. м.

15 октября 2014 года ФИО1 заключил договор соинвестирования №5 с ФИО4, а 15 января 2018 года заключил договор соинвестирования № 3 с ФИО2. Предметом договора № 3 от 15.01.2018 является передача правомочий по инвестированию строительства помещения №57 на мансардном этаже жилого дома по адресу: г

<

адрес>, площадью 76,4 кв.м. с правом получения по окончании строительства в собственность указанного объекта. Предметом договора № 5 от 15.10.2014 является передача правомочий по инвестированию строительства помещения №58 на мансардном этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, площадью 113,0 кв.м. с правом получения по окончании строительства в собственность указанного объекта.

По ходатайству ФИО1 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2 и ФИО4, ввиду того, что правомочия по инвестированию строительства помещений №57 и №58 на мансардном этаже жилого дома по адресу: г. 

<

адрес>, переданы ФИО1 указанным лицам. После передачи правомочий в отношении помещений №57 и №58 ФИО2 и ФИО4 (соответственно), за ФИО1 согласно условиям договора инвестирования осталось право получения в собственность помещения № 56 по адресу г.

<

адрес>, получением права на помещение № 57 обладает ФИО2, а на помещение № 58 – ФИО4

Согласно пункту 5.2. Договора инвестирования №38 от 15.08.2014 срок его действия продолжается до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. На дату обращения в суд со встречным исковым заявлением, ФИО1 в полном объеме исполнил условия договора, что подтверждается соответствующей распиской. Денежные средства переданы ФИО3 в полном объеме. В связи с исполнением в полном объеме условий договора инвестирования в части оплаты, ФИО3 не возражал против удовлетворения встречного иска, на удовлетворении своих исковых требований не настаивал. 

В свою очередь ФИО3 не исполнил обязанность, предусмотренную договором инвестирования по передаче ФИО1 в собственность помещений, определенных договором инвестирования, ввиду чего и ФИО1 не может передать в собственность ФИО2 и ФИО4 помещения согласно с условиями договоров соинвестирования.

Правоотношения в рамках договора инвестирования в строительство регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 30.12.2004 г.) обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в полном объеме и надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Как следует из разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с пунктом 4 Постановления N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). 

В материалах дела имеется копия разрешения на строительство № RU23303000-017-Ю от 16.04.2014, согласно которому ФИО3, как арендатору земельного участка площадью 1568 кв.м. с видом разрешенного использования – «Для размещения домов многоэтажной жилой застройки», сроком аренды – 49 лет (договор аренды № 4000004717 от 30.09.2013), администрацией МО город-курорт Геленджик разрешено строительство многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция была доведена до судов Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, учитывая, что договором инвестирования и договорами соинвестирования предусмотрено, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию помещений №56, №57, №58 в многоквартирном доме, строящемся с привлечением денежных средств истцов по встречному иску им будут переданы помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, то к возникшим между истцами и ответчиком по встречному иску правоотношениям подлежит применению Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на помещения, возведенные с привлечением его денежных средств.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

ФИО3 не представлено суду доказательств того, что помещения № 56, №57, №58, расположенные в мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, введены в эксплуатацию и переданы истцам по встречному иску. Также не представлено доказательств того, что ФИО3 предпринимаются какие-либо действия для ввода объектов в эксплуатацию.

Материалами дела подтверждено, что спорные помещения возведены застройщиком с привлечением денежных средств ФИО1, ФИО4 и ФИО2, данный факт подтвержден ФИО3 в отзыве, представленном суду.

Стороной истцов по встречному иску представлены доказательства, подтверждающие, что помещения № 56, №57, №58, расположенные в мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, могут использоваться самостоятельно по назначению, в связи, с чем являются отдельными объектами жилищных и гражданских прав, т.е. они могут участвовать в гражданском обороте недвижимости. Материалы дела содержат заключение строительно-технической экспертизы, экспертиза проведена ООО «Региональное бюро кадастровых инженеров». Согласно выводам эксперта помещения №56, №57, №58, расположенные по адресу: 

<

адрес>, соответствуют строительным, пожарным, санитарным и иным нормам и правилам, а также нормативный уровень фактического технического состояния помещений №56, №57, №58 соответствует требованиям нормативных документов, следовательно, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы для жизни, безопасности и здоровья граждан.

В пункте 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ дано определение жилого помещения – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Из технической документации и экспертного заключения усматривается, что спорные помещения являются изолированными, отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, соответственно пригодны для постоянного проживания граждан, то есть по своим характеристикам соответствуют признакам жилого помещения, определенного п.2 ст.15 ЖК РФ. 

Пунктом 3 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) предусмотрено, что факты нарушения прав и законных интересов гражданина, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), ссылающегося в обоснование требования о признании права собственности на соответствующее жилое помещение на уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по оформлению имущественных прав истца, подлежат установлению по делу при его рассмотрении по существу.

Разрешение на строительство № RU23303000-017-Ю от 16.04.2014, выдано ФИО3 администрацией МО город-курорт Геленджик для строительства многоэтажного жилого дома по адресу: г. 

<

адрес>. Земельный участок площадью 1568 кв.м., на котором разрешено ФИО3 строительства многоэтажного жилого дома имеет вид разрешенного использования – «Для размещения домов многоэтажной жилой застройки», срок аренды земельного участка 49 лет (договор аренды № 4000004717 от 30.09.2013).

Оценив в совокупности материалы дела и объяснения участников судебного заседания суд приходит к выводу, что помещения №56, №57, №58, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, являются жилыми, представляют из себя изолированные квартиры, пригодные для постоянного проживания граждан.

Пунктом 12 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) предусмотрено, что нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (п.14 Обзора утв. 04.12.2013).

В силу п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора инвестирования №38 от 15.08.2014 отказать. 

Встречное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО4 к ФИО3 о признании права собственности на нежилые помещения удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № 56, площадью 67,9 кв.м., расположенную на мансардном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру № 57, площадью 76,4 кв.м., расположенную на мансардном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру № 58, площадью 113,0 кв.м., расположенную на мансардном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на мансардном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, является основанием для постановки указанных объектов недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности, на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также подготовки технических паспортов.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним квартир, расположенных на мансардном этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, за собственниками: квартиры №56 за ФИО1, квартиры №57 – за ФИО2, квартиры №58 – за ФИО4, осуществить постановку указанных объектов недвижимого имущества на государственный кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия.

Решение суда не вступило в законную силу.

Председательствующий 

судья В.Н. Ткаченко