2-2588/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2017 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Перелыгиной И.В.,

при секретаре Амрахлы А.Э.,

при участии представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании Устава, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО3 к ООО “Мастер-строй” о взыскании сумм задатка, аванса по предварительному договору купли-продажи, денежных средств за проведение ремонтных работ, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО “Мастер-строй” о взыскании сумм задатка, аванса по предварительному договору купли-продажи, денежных средств за проведение ремонтных работ, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Мастер-Строй» заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п.1 которого стороны взяли на себя обязательства заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Истцом в качестве задатка (50 000 руб.) и аванса (50 000 руб.) по предварительному договору купли-продажи в кассу ООО «Мастер-Строй» внесены денежные средства в общей сумме 100 000 рублей. Правоустанавливающих документов на объект на момент заключения предварительного договора ей предоставлено не было. ООО «Мастер-Строй» взяло на себя обязательство оформить объект недвижимости в собственность, представить правоустанавливающие документы истцу. Также ООО «Мастер-Строй» взяло на себя обязательство сразу же после получения денежных средств (200 000 руб.) приступить к проведению ремонтных работ в объекте недвижимости. Однако принятые на себя по предварительному договору обязательства надлежащим образом ответчиком не выполнены: документы на объект недвижимости истцу не представлены, ремонтные работы не проводились. На неоднократные требования истца о предоставлении ей правоустанавливающих документов на квартиру ответчик не отвечал, в связи с этим сумма оплаты в размере 1350 000 рублей по предварительному договору ею внесена не была. Кроме того, на подписание основного договора купли-продажи и подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности 26.07.2017 в Отдел ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г.Томска ответчик не явился. При этом истец присутствовала 26.07.2017 в Отделе ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г.Томска для заключения основного договора, и у неё с собой находились денежные средства. 03.08.2017 ею в адрес ответчика направлено претензионное письмо с требованием исполнить обязательства по предварительному договору (заключить основной договор купли-продажи), а в случае невозможности заключения договора – вернуть оплаченные ею денежные средства по предварительному договору в сумме 350 000 рублей, из которых 100 000 рублей – сумма задатка в двойном размере, 50 000 рублей – сумма аванса, 200 000 рублей – сумма аванса за проведение ремонтных работ. В добровольном порядке ответчик взятые на себя обязательства по настоящее время не исполнил. Кроме того, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ руководитель ООО «Мастер-Строй» получил от нее денежные средства в сумме 200 000 рублей в качестве аванса за проведение ремонтных работ, указав в присутствии свидетелей, что ООО «Мастер-Строй» приступит к выполнению работ в течение 2-х дней. Однако указанные работы по истечении указанного срока начаты ответчиком не были, руководитель стал игнорировать звонки истца. Таким образом, считает, что поскольку в нарушение п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» ответчик нарушил сроки исполнения подрядных работ по ремонту на объекте недвижимости, с него должна быть взыскана неустойка, рассчитанная в размере 3% от общей стоимости работ в сумме 300 000 рублей согласно сметному расчету № от ДД.ММ.ГГГГ, за период с 11.07.2017 по 16.08.2017, в размере 324 000 рублей.

Также полагает, что поскольку ответчиком в добровольном порядке требования истца удовлетворены не были, с ответчика должен быть взыскан штраф в размере 312 000 рублей, рассчитанный по правилам п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», исходя из суммы 624 000 рублей, требуемой с ответчика (то есть от общей суммы задатка 100 000 рублей, 50 000 рублей – суммы аванса, 200 000 рублей – суммы аванса за проведение ремонтных работ, 324 000 рублей – суммы неустойки).

Полагает, что неправомерными действиями ответчика ей был причинен моральный вред, который она оценивает в 20 000 рублей, и просит взыскать с ответчика на основании ст. 15 Закона «О защите прав потребителей».

Кроме того, считает, что поскольку ответчик незаконно с 27.07.2017 (даты, следующей за датой следуемого и не случившегося подписания договора купли-продажи и производства ремонтных работ) по 16.08.2017 пользовался оплаченными денежными средствами, он обязан выплатить ей проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ, в размере 1984,93 рублей, исчисленные исходя из оплаченной ответчику суммы 350 000 рублей за период с 27.07.2017 по 18.08.2017. 

Также просила взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец увеличила заявленные исковые требования, просила взыскать с ООО “Мастер-строй” сумму задатка в двойном размере в сумме 100 000 рублей, аванса по предварительному договору купли-продажи в сумме 50 000 рублей, денежные средства за проведение ремонтных работ в сумме 200 000 рублей, неустойку за период просрочки с 11.07.2017 по 15.09.2017 в соответствии с п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» в сумме 594 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2017 по 15.09.2017 в сумме 4401,37 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 472 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей и расходы, понесенные за получение выписки из ЕГРН в сумме 400 рублей.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, доверила представлять свои интересы представителю ФИО1 на основании доверенности, о чем представила в суд письменное заявление, из которого также следует, что исковые требования истец поддерживает в полном объеме. 

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом увеличения их размера поддержал в полном объеме. Также дополнительно пояснил, что ответчик ООО “Мастер-строй” не имел намерений исполнять условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в период действия предварительного договора продал квартиру другому лицу – ФИО, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела. Пояснил, что, по мнению стороны истца, предварительный договор заключался на тех условиях, что оплата истцом второго транша в сумме 1350 000 рублей должна была быть произведена после того, как ООО “Мастер-строй” представит истцу правоустанавливающие документы на квартиру, а поскольку документы не были представлены ответчиком, поэтому второй транш по договору истец не оплатила. Пояснил, что ФИО3 имела намерение заключить основной договор купли-продажи с ответчиком, для чего явилась 26.07.2017 в Отдел ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г.Томска, при себе у нее были денежные средства для покупки квартиры. Одновременно отметил, что не получив правоустанавливающие документы, истец приняла решения об отказе от заключения основной сделки. Дополнил, что письменный договор о проведении подрядных ремонтных работ представить не может, поскольку он надлежащим образом не был оформлен сторонами. 

Представитель ответчика ООО “Мастер-строй” ФИО2 исковые требования признал частично. В обосновании своих возражений относительно исковых требований ссылается на то, что условиями заключенного предварительного договора не было установлено, что предоставление правоустанавливающих документов на квартиру является обязательным основанием для внесения покупателем суммы 1350 000 рублей по договору. Существенными условиями предварительного договора были суммы и даты внесения оплаты по данному договору, также была договоренность на заключение договора на ремонт приобретаемой квартиры. Пояснил, что 15.07.2017 истец не была готова внести денежные средства в размере 1 350 000 рублей за покупку квартиры, стала торговаться с продавцом, сбивать цену еще больше, обязательства со своей стороны не исполнила, в связи с чем, ООО “Мастер-строй” в адрес истца направлялась претензия о невыполнении обязательств с ее стороны о внесении суммы 1350 000 рублей согласно п.2.3 договора и обязательств по полной оплате. В соответствии с данными обстоятельствами, ей были направлены уведомления о расторжении предварительного договора, то есть претензионный порядок ответчиком был соблюден, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке. Со стороны истца также поступила претензия с требованием расторгнуть договор и вернуть денежные средства, то есть и со стороны покупателя было явное намерение на расторжение предварительного договора, она свою позицию по этому вопросу донесла до представителя. Таким образом, считает, что поскольку предварительный договор считается расторгнутым, то ответчик готов вернуть истцу денежные средства, уплаченные ею за ремонт в размере 200 000 рублей, аванс в размере 50 000 рублей. Требования о возврате задатка в двойном размере считает необоснованными, поскольку стороной покупателя были изначально нарушены условия предварительного договора. Остальные требования истца также не признал.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Нормой статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 434 ГК РФ установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Статьей 454 ГК РФ регламентированы общие условия заключения договора купли-продажи. Так нормой данной статьи установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность заключения сторонами предварительного договора.

Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мастер-Строй», выступающим в роли продавца, и ФИО3, выступающей в роли покупателя, был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: (п.1 договора).

Согласно п.2 предварительного договора цена недвижимости определена сторонами и составила 2500 000 рублей. Также сторонами при заключении данного договора был согласован порядок оплаты приобретаемой квартиры. 

Согласно п.2.1 предварительного договора, стороны установили, что сумма в размере 50 000 рублей уплачивается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в качестве обеспечения исполнения обязательств (задатка). Данная сумма передается в счет платежей покупателя по основному договору. Если основной договор не будет заключен по независящим от сторон причинам, уплаченная сумма 50 000 рублей возвращается покупателю. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он возвращает полученную сумму в размере 50 000 рублей и сверх того уплачивает покупателю сумму в размере 50 000 рублей в качестве штрафной санкции. Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, указанная сумма удерживается продавцом в качестве штрафной санкции. 

Сумма в размере 50 000 рублей уплачивается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в качестве части оплаты (аванса) (п.2.2).

Сумма в размере 1350 000 рублей уплачивается покупателем продавцу в срок до 15.07.2017 (включительно) в качестве части оплаты (аванса) (п.2.3).

Сумма в размере 1050 000 рублей уплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в день подачи документов на государственную регистрацию.

Также стороны при заключении предварительного договора установили, что цена недвижимости является окончательной и изменению не подлежит.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру № ООО «Мастер-строй» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО3 внесла продавцу оплату в размере 100 000 рублей по предварительному договору, которые включают в себя часть оплаты (аванса) в размере 50 000 рублей, и задаток в размере 50 000 рублей. Распределение сумм именно таким образом при внесении оплаты одним платежом стороны подтвердили.

В п.3 предварительного договора сторонами указано, что отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на момент заключения настоящего договора на основании следующих документов: договора уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, договора на инвестиционную деятельность от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, справки от ДД.ММ.ГГГГ, справки от ДД.ММ.ГГГГ, описи документов, принятых для оказания государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при заключении предварительного договора стороны исходили из того, что право собственности на отчуждаемую ответчиком квартиру по адресу: , за ООО «Мастер-Строй» на данный объект недвижимости не оформлено, свидетельство о праве собственности на данную квартиру на момент заключения предварительного договора продавцом не получено. 

Кроме того, условиями предварительного договора было предусмотрено (п.10), что покупатель ФИО3 обязуется принять и оплатить, а продавец ООО «Мастер-Строй» обязуется произвести ремонтные работы в отчуждаемой квартире, в соответствии с локальным сметным расчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Стороны согласовали, что при заключении основного договора купли-продажи между сторонами заключается договор подряда на оказание ремонтных работ, в соответствии с вышеуказанным расчетом. 

Согласно п.11 предварительного договора покупатель согласился приобрести указанный объект недвижимости без каких-либо иных дополнительных условий, не предусмотренных настоящим договором.

В силу п.12 предварительного договора он считается заключенным с момента его подписания сторонами. Согласно п.15 действие данного договора прекращается подписанием основного договора купли-продажи.

Таким образом, при заключении предварительного договора стороны согласовали все существенные условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи квартиры, а именно, предмет договора, цену приобретаемой квартиры, порядок и сроки расчетов по договору, а также срок заключения основного договора.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» предварительный договор с условием об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате.

Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу, и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Предварительный договор заключен сторонами в простой письменной форме, форма договора в соответствии с требованиями п.2 ст. 429 ГК РФ была соблюдена, договор подписан обеими сторонами сделки, в силу чего приобрел юридическую силу, и у сторон возникли обязательства по исполнению условий данного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя условия заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что стороны при заключении данного договора взяли на себя обязательства в установленный договором срок до 26.07.2017 (включительно) заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: , на условиях, предусмотренных предварительным договором, а также договор подряда на оказание ремонтных работ в соответствии с согласованным локальным сметным расчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в договоре предусмотрены обязательства сторон по заключению двух самостоятельных гражданско-правовых договоров в отношении одного приобретаемого объекта недвижимого имущества – квартиры по адресу: 

В ходе рассмотрения настоящего дела нашел достоверное подтверждение тот факт, что в установленный предварительным договором срок до 26.07.2017 (включительно) основной договор купли-продажи квартиры по адресу: , заключен не был. Данный факт обе стороны подтвердили, однако относительно причины незаключения основного договора в установленный срок у сторон возникли разногласия. На заключении основного договора купли-продажи никто из сторон не настаивает, данных требований суду не заявлено. Стороны при рассмотрении настоящего иска исходят из отказа от исполнения предварительного договора. 

Как следует из пояснений стороны истца, а также содержания искового заявления, истец ссылается на то, что предварительный договор заключался на тех условиях, что оплата истцом авансового платежа в срок до 15.07.2017 в сумме 1350 000 рублей должна была быть произведена ею только после того, как ООО “Мастер-строй” представит ей правоустанавливающие документы на квартиру, а поскольку документы не были представлены ответчиком, поэтому она данный платеж не внесла. Также истец в обоснование своей позиции ссылается на то, что она имела намерение заключить основной договор купли-продажи с ответчиком, для чего явилась 26.07.2017 в Отдел ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г.Томска, при себе у нее были денежные средства для покупки квартиры.

Ответчик, в свою очередь, в качестве причины незаключения основного договора купли-продажи указывает на нарушение обязательств со стороны истца по внесению предусмотренного условиями предварительного договора авансового платежа в размере 1350 000 рублей в срок до 15.07.2017, то есть причиной незаключения основного договора, по мнению ответчика, является нарушение истцом существенных условий предварительного договора, что дало право ответчику отказаться от заключения основного договора и расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке.

Анализируя условия заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что в условиях предварительного договора отсутствует обязанность ООО «Мастер-Строй» представить покупателю правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, а также сторонами в договоре не было предусмотрено условие, ставящее в зависимость внесение покупателем оплаты в виде авансового платежа в размере 1350 000 рублей в срок до 15.07.2017 от предоставления продавцом правоустанавливающих документов на квартиру.

Гражданско-правовым законодательством данное условие предоставления стороне сделки правоустанавливающих документов на приобретаемый объект недвижимости при заключении договора и для исполнения обязательств по нему также не регламентировано. 

Следовательно, данный довод истца о том, что у них с ответчиком была договоренность о том, что она вносит очередной платеж по договору в размере 1350 000 рублей в счет аванса в срок до 15.07.2017 только после предоставления ей ответчиком правоустанавливающих документов на квартиру, и, следовательно, не получив данных документов, она вынужденно отказалась от внесения платежа за квартиру, суд оценивает критически, поскольку он опровергается условиями заключенного в письменной форме предварительного договора, из которого не следует, что оплата суммы авансового платежа в размере 1350 000 рублей была поставлена сторонами сделки в зависимость от получения и предоставления ООО «Мастер-Строй» правоустанавливающих документов на квартиру истцу. 

Более того, согласно п.11 предварительного договора покупатель ФИО3 согласилась приобрести указанную квартиру без каких-либо иных дополнительных условий, не предусмотренных настоящим договором.

Кроме того, гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключения сторонами предварительного договора по поводу недвижимости, которая будет приобретена продавцом в будущем.

Так, общими положениями о договоре купли-продажи, содержащимися в Гражданском кодексе РФ, а именно п.2 ст. 455 ГК РФ, предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п.1). В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п.2). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п.3). В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (п.4).

Согласно ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, суд расценивает заключенный между сторонами спора предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к которому применяются нормы и правила ГК РФ о договоре купли-продажи и общие правила об обязательствах, в силу чего, на стороны возложены обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, которые они обязаны были исполнить надлежащим образом.

Судом было достоверно установлено, и истец признала данный факт, что она не внесла в установленный предварительным договором срок до 15.07.2017 в ООО «Мастер-Строй» авансовый платеж за квартиру в размере 1350 000 рублей. Ответчик данный факт также подтвердил.

Следовательно, данный факт свидетельствует о том, что именно истец первая отказалась от исполнения договора, содержащего взаимно согласованные условия. 

Отказ ответчика от исполнения договора является производным и вызван действиями истца по неисполнению условия договора о внесении очередной суммы оплаты по договору. 

В силу п.3 ст.420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом, отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры, если вторая сторона не настаивает на его заключении, является правом стороны, предусмотренным ГК РФ, при этом наступают последствия, предусмотренные ст. ст. 450, 453 ГК РФ.

Довод истца о том, что незаключение основного договора купли-продажи произошло по вине ответчика, не явившегося в установленный день 26.07.2017 в Отдел ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г.Томска, суд оценивает критически, поскольку данный довод опровергается обстоятельствами рассматриваемого дела.

Так, как было установлено судом, и подтвердил представитель ответчика, неявка ответчика на заключение основного договора связана с нарушением истцом условий предварительного договора о внесении предварительной оплаты за квартиру в виде авансового платежа в сумме 1350 000 рублей, в силу чего ответчик счел договор расторгнутым. 

При этом факт присутствия истца 26.07.2017 в Отделе ОГКУ «ТО МФЦ» по Ленинскому району г.Томска с целью заключения основного договора купли-продажи квартиры не имеет юридического значения для оценки добросовестности сторон при исполнении ими условий предварительного договора, поскольку истцом ранее (до 15.07.2017) было уже допущено существенное нарушение условий договора, явившееся законным основанием для расторжения предварительного договора.

Тот факт, что ответчик на момент 26.07.2017, обусловленный в качестве даты заключения основного договора купли-продажи, имел реальную возможность оформить сделку купли-продажи квартиры, имея на руках правоустанавливающие документы, если бы истец не нарушила существенные условия предварительного договора, подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, из которой усматривается, что кадастровый номер жилому помещению по адресу: , был присвоен ДД.ММ.ГГГГ, то есть права на данный объект недвижимости ответчиком были уже на момент планируемой даты заключения основного договора 26.07.2017 юридически оформлены. Недобросовестности со стороны ответчика суд не усматривает. 

При этом то обстоятельство, на которое ссылается истец, что квартира была ответчиком продана ДД.ММ.ГГГГ ФИО, а, следовательно, ответчик якобы изначально не имел намерений заключать с ней договор купли-продажи квартиры, также не имеет юридического значения, поскольку права на жилое помещение были отчуждены ответчиком в пользу третьего лица лишь после отказа истца от исполнения договора.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству стороны истца свидетель ФИО также с достоверностью не смогла подтвердить, что истец имела намерение заключить основной договор купли-продажи в обусловленный срок 26.07.2017.

Таким образом, добросовестность ответчика как продавца при исполнении условий предварительного договора нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены основания изменения и расторжения договора. Так, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 ГК РФ).

При этом, изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п.3).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п.4).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5).

Таким образом, применяя вышеприведенные нормы закона, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами спора предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым в связи с существенным нарушением покупателем ФИО3 условий заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также ввиду одностороннего отказа от исполнения условий данного предварительного договора.

Следовательно, поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен, в силу п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, между сторонами прекратились с 27.07.2017.

Согласно п.3 ст. 487 ГК РФ, подлежащей применению к договору купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При этом возврат суммы предварительной оплаты (аванса) по договору не ставится законодателем в зависимость от вины продавца, получившего сумму предварительной оплаты в счет исполнения договора.

На основании изложенного, суд находит законными и обоснованными требования истца о взыскании с ответчика суммы аванса по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей. Более того, с данными требованиями ответчик согласен.

Факт внесения предварительной оплаты (аванса) по договору от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается представленной в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру № ООО «Мастер-строй» от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом требования истца о взыскании с ответчика суммы задатка в размере 100 000 рублей суд находит необоснованными в виду следующего.

В силу п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, задатком.

Таким образом, по соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

Статьей 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как следует из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны четко определили в п.2.1, что уплаченная в день подписания данного договора сумма в размере 50 000 рублей, является задатком. Данное условие стороны в ходе рассмотрении настоящего дела не оспаривали.

Согласно п.2.1 предварительного договора, сторонами было установлено и согласовано, что если основной договор не будет заключен по независящим от сторон причинам, уплаченная сумма 50 000 рублей возвращается покупателю. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он возвращает полученную сумму в размере 50 000 рублей и сверх того уплачивает покупателю сумму в размере 50 000 рублей в качестве штрафной санкции. Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, указанная сумма удерживается продавцом в качестве штрафной санкции. 

В силу положений ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, поскольку судом было установлено существенное нарушение условий предварительного договора стороной покупателя ФИО3, не внесшей в установленный срок очередной авансовый платеж по условиям договора за приобретаемую квартиру, следовательно, суд считает установленным, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть истец ФИО3, в силу чего внесенная ею сумма в качестве задатка в размере 50 000 рублей по закону остается у продавца – ответчика ООО «Мастер-Строй».

На основании изложенного, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика уплаченных ею денежных средств в качестве авансового платежа за проведение ремонтных работ в сумме 200 000 рублей.

Судом было установлено, что условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами было предусмотрено, что покупатель ФИО3 обязуется принять и оплатить, а продавец ООО «Мастер-Строй» обязуется произвести ремонтные работы в отчуждаемой квартире, в соответствии с локальным сметным расчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Стороны согласовали, что при заключении основного договора купли-продажи между сторонами заключается договор подряда на оказание ремонтных работ, в соответствии с вышеуказанным расчетом (п.10 предварительного договора).

Таким образом, одним из условий предварительного договора было условие о намерениях сторон заключить при заключении основного договора купли-продажи договор о выполнении ООО «Мастер-Строй» подрядных работ.

Согласно п.1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу ст. 703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

В силу п.п. 1, 3 ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

Таким образом, существенными условиями договора подряда является предмет договора, установленные сроки выполнения работ, цена договора.

В материалы дела суду данный основной договор подряда между сторонами спора представлен не был. 

Тот факт, что договор подряда планировался к заключению, сторонами спора подтверждается. Также об этом свидетельствует представленный в материалы дела локальный сметный расчет № от ДД.ММ.ГГГГ на ремонт квартиры по адресу: 

Из пояснений представителя ответчика следует, что письменный договор о проведении подрядных ремонтных работ они представить не могут, поскольку договор надлежащим образом не был оформлен сторонами, в договоре отсутствует дата и подписи только на последней странице, из договора не представляется возможным установить намерения сторон.

Стороной ответчика также данный договор не представлен.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, поскольку доказательств заключения договора подряда суду не представлено, как пояснила сторона истца, договоренность о проведении ремонтных работ по всем существенным условиями договора подряда не была достигнута, суд расценивает, что договор подряда между сторонами спора в установленной форме с согласованием всех существенных условий заключен не был, а соответственно, у сторон не возникло обязательств, вытекающих из договорных отношений подряда. 

Более того, о неактуальности проведения ответчиком ремонтных работ в квартире свидетельствует тот факт, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, квартира в собственность истца не была передана, кроме того, согласно п. 10 предварительного договора заключение договора подряда на оказание ремонтных работ было поставлено в зависимость от заключения основного договора купли-продажи.

Ссылки истца на свидетельские показания в подтверждение факта наличия договоренности между сторонами о начале осуществления ремонта в течение двух дней с момента внесения авансового платежа, правового значения по делу не имеют, так как противоречат условиям договора, подписанного сторонами. 

Распиской директора ФИО2 ООО «Мастер-Строй» от 08.07.2017, представленной в материалы дела, подтверждается, что истец ФИО3 оплатила в счет авансового платежа по планируемому договору подряда за ремонтные работы денежную сумму в размере 200 000 рублей, из которых 100 000 рублей являлись предоплатой за выполнение отделочных работ ООО «Мастер-Строй» и 100 000 рублей – предоплатой за материалы.

Согласно ч.3 ст. 730 ГК РФ к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Как следует из преамбулы Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", этот Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В абз.3 п.1 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 29.09.1994 г. "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" разъяснено, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договора бытового подряда.

Согласно ст. 32 Закона "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Стороной ответчика не представлено доказательств того, что им были фактически понесены какие-либо расходы, связанные с исполнением обязательств по планируемому к заключению договору подряда.

Таким образом, законные основания для удержания ответчиком уплаченной в качестве аванса (предварительной оплаты) денежной суммы в размере 200 000 рублей за проведение ремонтных работ у него отсутствуют с 27.07.2017, даты, следующей за датой планируемого заключения основного договора подряда.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, регулирующих возврат подрядчиком аванса при незаключенности договора подряда. В данном случае суд исходит из общих положений ГК РФ.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п.2 ст. 1102 ГК РФ).

На основании изложенного, денежные средства за проведение ремонтных работ в сумме 200 000 рублей подлежат возврату истцу, в силу чего исковые требования в данной части о взыскании с ответчика указанных денежных средств подлежат удовлетворению.

При этом суд находит не подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения работ в размере 594 000 рублей исходя из следующего.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу п.1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Из приведенных норм прямо следует, что возможность применение такой меры гражданско-правовой ответственность как взыскание неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору связано с наличием вины должника в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Поскольку в ходе судебного разбирательства не было достоверно установлено, что стороны заключили договор подряда (соответствующий договор не был представлен суду), соответственно, доказательств того, что сторонами была достигнута договоренность по всем существенным его условиям, в том числе по предмету и срокам выполнения ремонтных работ, у суда не имеется, и как следствие никаких обязательств, вытекающих из подрядных правоотношений, также не было установлено, сроки выполнения ремонтных работ не были согласованы и предусмотрены, более того, как выяснилось, истец по своей инициативе отказалась от ремонта квартиры, не внеся сумму обязательной предоплаты по предварительному договору в установленный срок, в силу чего заключения договора подряда не последовало, что освободило ответчика от исполнения подрядных ремонтных работ, суд приходит к выводу о том, что вины ответчика в нарушении сроков выполнения ремонтных работ не имеется, равно как и соответствующих обязательств, обусловленных конкретным сроком их исполнения.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения работ в размере 594 000 рублей суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Истцом заявлены ко взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные по ст. 395 ГК РФ исходя из суммы 350 000 рублей (складывающейся из оплаченной суммы аванса по договору 50 000 рублей, аванса за проведение ремонтных работ 200 000 рублей, двойной суммы задатка 100 000 рублей, заявленной ко взысканию), которую истец заявляет ко взысканию, за период с 27.07.2017 по 15.09.2017, в размере 4401,37 рублей.

При разрешении данных требований суд исходит из следующего.

Стороны признали факт отказа от исполнения предварительного договора. Таким образом, сумма аванса за квартиру и сумма аванса за ремонт должны были быть возвращены истцу ответчиком не позднее 26.07.2017, так как уже 25.07.2017 ответчиком заключен договор купли-продажи с иным лицом. 

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Согласно п.3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно п.37. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

В силу п.39 Постановления Пленума если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Источниками информации о средних ставках банковского процента по вкладам физических лиц, а также о ключевой ставке Банка России являются официальный сайт Банка России в сети "Интернет" и официальное издание Банка России "Вестник Банка России".

Таким образом, поскольку судом был установлен факт необоснованного нахождения у ответчика денежных средств, уплаченных истцом в качестве авансового платежа по предварительному договору купли-продажи квартиры в размере 50 000 рублей, поскольку заключения основного договора купли-продажи квартиры не последовало, а также аванса за проведение ремонтных работ в сумме 200 000 рублей, которые не были произведены ответчиком в силу отсутствия соответствующих обязательств, на данные суммы обоснованно подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ.

При этом начисление процентов на сумму задатка в двойном размере суд находит необоснованным, поскольку данная сумма задатка, как было установлено судом, взысканию с ответчика не подлежит.

Заявленный период с 28.07.2017 по 15.09.2017 (дату рассмотрения дела, как заявляет истец) для начисления процентов суд находит обоснованным, поскольку 26.07.2017 наступил срок, установленный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, для заключения основного договора купли-продажи, а также договора выполнения подрядных работ, и заключения соответствующих договоров не последовало, в силу чего пропали законные основания для удержания денежных средств в указанном размере 250 000 рублей ответчиком.

Согласно Информации Банка России от 16.06.2017 ключевая ставка, действовавшая в указанный период (а именно с 19 июня 2017 г.) составляла 9% годовых.

Таким образом, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ будет следующим:

250 000 рублей х 51 день (период с 27.07.2017 по 15.09.2017) х 9% /365 (дней) = 3143,84 рублей.

На основании вышеизложенного, поскольку истцом заявлена ко взысканию сумма процентов в размере 4401,37 рублей, данные требования подлежат частичному удовлетворению.

Также истец просила взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб. Анализируя данное требование, суд приходит к следующему.

Безусловно, отношения между сторонами по оказанию услуг ремонта помещения подлежат регулированию нормами Закона РФ «О защите прав потребителей». Оценивая отношения сторон по заключению предварительного договора купли-продажи жилого помещения суд учитывает, что согласно Выписке ЕГРЮЛ от 14.09.2017 основной деятельностью ООО “Мастер-Строй” является строительство жилых и нежилых зданий, доказательств обратному ответчик не представил, следовательно суд приходит к выводу о распространении действия Закона РФ «О защите прав потребителей» и на отношения сторон по заключению предварительного договора купли-продажи. 

В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения, в том числе продавцом, прав потребителя подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, ст.15 Закона "О защите прав потребителей" презюмирует причинение морального вреда потребителю при наличии вины исполнителя работ (продавца, исполнителя услуг).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28 июня 2012 года, следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Судом установлено, что 03.08.2017 потребителем в адрес продавца направлена претензия с требованием вернуть внесенные ответчику денежные средства, однако, данное требование, в том числе о возврате аванса за квартиру и аванса за ремонт, оставлены без удовлетворения. 

Исходя из системного толкования указанных правовых норм, сам факт неправомерного удержания денежных средств без законных на то оснований по выше рассматриваемым договорам свидетельствует о нарушении прав истца как потребителя. Данное обстоятельство в силу закона является основанием для возмещения денежной компенсации морального вреда. Нарушение прав потребителя и, как следствие, причинение ему морального вреда в данном случае само по себе предполагается.

В силу ст.1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, суд с учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика в своевременном невозврате денежных средств, требований о разумности и справедливости, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда денежную сумму в размере 1 000 рублей. При этом суд исходит из того, что необратимых неблагоприятных последствий от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по добровольному возврату денежных средств для истца не наступило.

Истцом также заявлен ко взысканию с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Данные требования о взыскании с ответчика штрафа суд находит подлежащими частичному удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Согласно п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из материалов дела следует, и сторонами подтвердилось, что 03.08.2017 истцом в адрес директора ООО «Мастер-Строй» было направлено претензионное письмо с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств.

В ходе рассмотрения дела подтвердилось, что данная претензия ответчиком исполнена в добровольном порядке не была, в силу чего с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, исчисленный исходя из подлежащих взысканию денежных сумм в общей сложности исходя из 251 000 рублей (взыскиваемого аванса по оплате жилого помещения в сумме 50 000 руб., аванса за проведение ремонтных работ в сумме 200 000 рублей, денежной компенсации морального вреда в сумме 1000 рублей).

Таким образом, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика, будет следующим: 254 143,84 рублей / 50% = 127 071,92 рубль.

При рассмотрении настоящего дела истцом также заявлено требование о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 35000 рублей, а также расходов, понесенных за получение выписки из ЕГРН в размере 400 рублей. 

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах возмещения издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Согласно п. 11 данного Постановления Пленума, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы, понесенные истцом ФИО3 по оплате услуг представителя ФИО1 в сумме 35 000 рублей, подтверждаются договором об оказании юридических услуг от 15.08.2017, заключенным с ООО «Дельвита» в лице директора ФИО1, согласно пункту 3.1 которого, стоимость услуг по договору составила 35 000 рублей, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 35000 рублей.

Участие ФИО1 в суде в качестве представителя истца по иску усматривается из материалов дела, а также доверенности от 01.08.2017.

Таким образом, факт несения расходов на представителя и их размер истцом подтверждены. Данные расходы связаны с рассмотренным делом и являются необходимыми, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права.

Независимо от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы.

При решении вопроса о взыскании расходов на оплату услуг представителя суд при определении подлежащей возмещению суммы исходит из сложности рассматриваемого спора и фактического участия представителя при его рассмотрении. Судом учитывается проведенная работа представителя по консультированию, составлению искового заявления, представительству интересов истца в судебном разбирательстве.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание представленные документы в совокупности, а также учитывая сложность дела, объем выполненной представителем истца работы, затраченное на подготовку материалов время, количество фактически совершенных представителем истца процессуальных действий, частичное удовлетворение требований, суд считает разумным и соотносимым с объемом защищаемого права возмещение представительских расходов в сумме 7000 рублей.

Также суд расценивает как необходимые судебные расходы, понесенные истцом по получению выписки из ЕГРН, согласно квитанции и чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400 рублей. Учитывая правила ст. 98 ГПК РФ о пропорциональном возмещении судебных расходов, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию указанные судебные расходы в сумме 106,80 рублей.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Согласно пунктам 1, 3 части 1 статьи 333.19 НК РФ размер государственной пошлины составляет 4562 рубля 87 копеек (4262,87 рублей исходя из цены иска (удовлетворенной части исковых требований) + 300 рублей по требованию о компенсации морального вреда).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью “Мастер-Строй” (ИНН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с ООО “Мастер-Строй” в пользу ФИО3:

- 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – уплаченный аванс по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

- 200 000 (двести тысяч) рублей – денежные средства, уплаченные за проведение ремонтных работ;

- 1000 (одна тысяча) рублей - компенсацию морального вреда;

- 3143 (три тысячи сто сорок три) рубля 84 копейки – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2017 по 15.09.2017.

-127 071 (сто двадцать семь тысяч семьдесят один) рубль 92 копейки – штраф. 

В удовлетворении требований о взыскании задатка в размере 100 000 (сто тысяч рублей), неустойки за нарушение сроков выполнения работ в размере 594 000 (пятьсот девяносто четыре тысячи) рублей, - отказать.

Взыскать с ООО “Мастер-Строй” в пользу ФИО3 судебные расходы:

- 7000 (семь тысяч) рублей на оплату услуг представителя;

- 106 (сто шесть) рублей 80копеек – оплата Выписки из ЕГРН.

Взыскать с ООО “Мастер-строй” в пользу бюджета муниципального образования “Город Томск” государственную пошлину в размере 4562 (четыре тысячи пятьсот шестьдесят два) рубля 87 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного текста решения.

Судья: И.В. Перелыгина