Дело № 2-868/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2017 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе: 

председательствующего судьи Малковой И.С.

при секретаре Каретниковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» к ФИО3 ФИО2, ФИО3 (ФИО6) ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО3 ФИО2, ФИО3 ФИО1 к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» о признании кредитного договора недействующим, признании договора купли-продажи закладной ничтожным, понуждении передать закладную, 

УСТАНОВИЛ:

АО «АИЖК РА» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 2921589 рублей 63 коп., из них: 2380389 рублей 26 коп. – сумма основного долга, 505238 рублей 14 коп. – сумма просроченных процентов, 5845 рублей 97 коп. – неустойка за просрочку возврата основного долга, 30116 рублей 26 коп. – неустойка за просрочку возврата начисленных процентов, об обращении взыскания на предмет залога: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 123,8 кв.м, инвентарный №, Литер А, и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение и обслуживание жилого дома, кадастровый №, общей площадью 725 кв.м, установлении начальной продажной стоимости предмета залога равной рыночной. 

Требования мотивированы тем, что 17.04.2008 г. между ООО КБ «Алтайэнергобанк» и ФИО4, ФИО6 заключен кредитный договор № на приобретение жилого помещения на вторичном рынке, согласно которому кредитор обязался предоставить заемщикам денежные средства в сумме 2990000 рублей, а заемщики обязались возвратить кредит с уплатой процентов в размере 15,75% годовых и сроком возврата 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита. В качестве обеспечения заемщиками предоставлен приобретенный на кредитные средства жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. Право на получение исполнения по договору без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на жилой дом и земельный участок удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ По договору ДД.ММ.ГГГГ первоначальным залогодержателем права требования по закладной стоимостью 3015846 рублей 83 коп. переданы АО «АИЖК РА». Залогодатели уведомлены о продаже прав по закладной. Согласно договору и закладной уплата кредита и процентов за пользование кредитом осуществляется ежемесячно. Однако заемщики не исполняют обязательства по своевременному возврату полученных денежных средств, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ними образовалась задолженность в сумме 2921589 рублей 63 коп., в связи с чем истец вправе требования взыскания долга и обращения взыскания на заложенное имущество. 

При рассмотрении дела ответчиками ФИО4, ФИО7 подан встречный иск о признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействующим, о признании договора купли-продажи закладной №-А от ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Алтайэнергобанк» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» ничтожным, обязании АО «АИЖК РА» передать закладную на дом по адресу: 

<

адрес> ФИО4, ФИО7 с оформлением передаточной подписи в соответствии с законодательством РФ для снятия обременения с указанного дома.

Во встречном иске указано, что ФИО4 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ заключили с ООО КБ «Алтайэнергобанк» кредитный договор для приобретения жилого дома и земельного участка по 

<

адрес> в 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ банк перечислил продавцу указанных объектов недвижимости 2990000 рублей. С апреля 2008 года по март 2009 года получателем аннуитетного платежа по кредиту в размере 41088 рублей 42 коп. было ЗАО «Алтайрегионипотека» (счет №), с ДД.ММ.ГГГГ до апреля 2015 года платеж перечислялся в ООО КБ «Алтайэнергобанк» на счет ОАО «АИЖК РА». ДД.ММ.ГГГГ во исполнение кредитного обязательства перечислены средства материнского капитала в сумме 365698 рублей. С апреля 2015 года сменились реквизиты для оплаты на банк Образование, затем на Сбербанк. В октябре 2015 года истцы по встречному иску стали неплатежеспособны и прекратили выполнять принятые на себя обязательства по кредитному договору. В обоснование встречных требований указано, что заемщики о заключении договора купли-продажи закладной не уведомлялись. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается, такая сделка признается ничтожной. При купле-продаже закладной договор об ипотеке и обеспеченное ипотекой обязательство прекращают свое действие. Стороной по кредитному договору может быть только кредитная организация. Без согласия должника не допускается уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, такой договор в виде купли-продажи закладной является незаконным. 

Истец АО «АИЖК РА» (ранее – ОАО «АИЖК РА»), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, конкурсный управляющий ООО КБ «АйМаниБанк» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом. 

Ответчики ФИО4, ФИО3 (ранее - ФИО6) Г.А. на удовлетворении заявленных требований настаивали, исковые требования АО «АИЖК РА» не признали. 

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ч. 1 ст. 819 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ч. 2 ст. 811 ГК РФ).

Из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между кредитором ООО КБ «Алтайэнергобанк» с одной стороны и ФИО4, ФИО6, являющимися солидарными заемщиками, с другой стороны, заключен кредитный договор №, согласно которому кредитор обязался предоставить заемщикам кредит в размере 2990000 рублей сроком на 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, в свою очередь заемщики обязались возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 15,75 % годовых. Кредит предоставлен для приобретения в общую долевую собственность заемщиков (в равных долях) жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 123,8 кв.м, и земельного участка по указанному адресу, площадью 725 кв.м (п.п. 1.1, 1.3 договора). 

Согласно п. 1.6.1 кредитного договора одним из видов обеспечения исполнения обязательств заемщиков является ипотека в силу закона жилого дома и земельного участка. 

В соответствии с п. 1.7 кредитного договора право на получение исполнения по настоящему договору (денежному обязательству) без предоставления других доказательств существования этого обязательства и права залога на жилой дом и земельный участок подлежат удостоверению закладной. Денежная оценка жилого дома и земельного участка для целей составления закладной составляет 3782500 рублей. 

С использованием заемных денежных средств ответчиками по договору от ДД.ММ.ГГГГ приобретены в общую долевую собственность жилой дом площадью 123,8 кв.м и земельный участок площадью 725 кв.м по адресу: 

<

адрес>. Соответствующее право зарегистрировано Управлением Росреестра по Республике Алтай 22.04.2008 г. 

Поскольку жилой дом и земельный участок приобретались за счет заемных денежных средств, в силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) на них установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору, что подтверждается закладной, согласно которой первоначальным залогодержателем является ООО КБ «Алтайэнергобанк». 

Из указанной закладной следует, что 27.10.2008 г. произошла смена владельца закладной, и права по закладной переданы новому залогодержателю ОАО «АИЖК РА», основание передачи: договор купли-продажи закладной №-А от ДД.ММ.ГГГГ 

О состоявшемся договоре купли-продажи закладной ОАО «АИЖК РА» уведомило заемщиков 03.12.2008 г., что ФИО7 в судебном заседании не отрицала, подтвердив подлинность своей подписи в уведомлении об этом. 

Таким образом, законным владельцем закладной, залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору в настоящее время является АО «АИЖК РА». 

Федеральным законом от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 5 указанной статьи). 

Согласно требованиям ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено названным Законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом (п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке).

Таким образом, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги. Закон не предусматривает получение согласия должника (залогодателя) на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной. Не предусмотрено таковых положений и в кредитном договоре. 

С учетом вышеизложенного для признания владельца закладной законным владельцем данного документа не требуется проверка договорных и платежных отношений, подтверждающих этот факт. Достаточно основываться на последней отметке в закладной, сделанной в соответствии с законом предыдущим владельцем, о передаче соответствующего права на недвижимое имущество.

Судом установлено, что закладная от 21.04.2008 г. по своему содержанию соответствует требованиям ст. 48 Закона об ипотеке, поскольку председатель Правления ООО КБ «Алтайэнергобанк» сделал и подписал отметку о передаче прав на закладную новому владельцу - ОАО «АИЖК РА» на основании договора купли-продажи закладной от 27.10.2008 г. № 

Доводы истцов по встречному иску о ничтожности договора купли-продажи закладной от 27.10.2008 г. в соответствии с п.5 ст. 47 Закона об ипотеке несостоятельны, поскольку имела место не уступка прав по кредитному договору или по договору о залоге, а передача прав на закладную на основании договора купли-продажи закладной в порядке ст. 48 Закона об ипотеке. 

Также несостоятельна ссылка на недопустимость передачи прав требования по кредитному договору лицам, не имеющим лицензии на осуществление банковской деятельности, поскольку передача прав по закладной не относится к числу банковских операций, указанных в ст. 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», для которых требуется наличие лицензии.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются специальным законом, в связи с чем положения п.1 ст.819 ГК РФ о том, что стороной по кредитному договору может быть только банк или иная кредитная организация, вопреки доводам истцов по встречному иску, не применимы. 

В связи с изложенным, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4, ФИО7 к АО «АИЖК РА» о признании кредитного договора недействующим, договора купли-продажи закладной ничтожным, понуждении передать им закладную. 

Разрешая исковые требования АО «АИЖК РА» к ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего. 

Согласно п. 3.1 названного кредитного договора от 17.04.2008 г. предусмотрено, что за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15,75% годовых.

Проценты по кредиту начисляются кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности, основного долга), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.3.2 договора). 

В силу п. 4.4.1 договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления заемщикам письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе в следующих случаях: при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Пунктами 5.2, 5.3 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита, уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита, уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Во исполнение кредитного договора банк осуществил перечисление денежных средств на счет продавца спорного недвижимого имущества в размере 2990000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ 

Однако заемщики свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов в соответствии с условиями кредитного договора не выполнили, доказательств обратного не представили, не оспаривали, что с октября 2015 года платежи по кредиту не вносили. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков ФИО4, ФИО6 направлялось требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. 

Учитывая, что заемщиками существенно нарушены условия кредитного договора, ежемесячные платежи по кредиту не вносятся, проценты за пользование денежными средствами не уплачиваются, суд считает, что требования АО «АИЖК РА» о взыскании задолженности обоснованы и подлежат удовлетворению. 

По расчету АО «АИЖК РА» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков по первоначальному иску составляет 2921589 рублей 63 коп., в том числе: 2380389 рублей 26 коп. – сумма основного долга, 505238 рублей 14 коп. – сумма просроченных процентов, 5845 рублей 97 коп. – неустойка за просрочку возврата основного долга, 30116 рублей 26 коп. – неустойка за просрочку возврата начисленных процентов.

При этом доводы ФИО4, ФИО7 о несогласии с расчетом, произведенным АО «АИЖК РА», являются необоснованными в виду непредставления иного расчета и каких-либо доказательств внесения платежей по кредиту, которые не были бы учтены истцом по первоначальному иску. 

Поскольку обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом, надлежащим образом не исполняются, АО «АИЖК РА» на основании ст.ст. 334, 348, 349 ГК РФ вправе требовать обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с выводами проведенной по делу ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» судебной оценочной экспертизы (заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ) рыночная стоимость жилого дома общей площадью 123,8 кв.м, земельного участка площадью 725 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на дату оценки, с учетом округления, составляет 2857800 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого дома - 2488000 рублей, рыночная стоимость права собственности на застроенный земельный участок составляет - 369800 рублей. 

ФИО7 в судебном заседании указала, что с оценкой жилого дома согласна, в то время как стоимость земельного участка, по ее мнению, является заниженной. Однако каких-либо доказательств, подтверждающих свои доводы и опровергающих сделанные экспертом выводы, не представила. 

В связи с чем, суд полагает возможным принять вышеназванное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на все поставленные вопросы, выполнено экспертом, имеющим необходимый опыт работы, квалификацию. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. 

То обстоятельство, что оценка произведена без осмотра дома изнутри, вследствие непредоставления эксперту такой возможности, не может явиться основанием для исключения экспертного заключения из числа доказательств по делу. 

Таким образом, суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога: жилой дом общей площадью 123,8 кв.м, земельный участок площадью 725 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере: 2286240 рублей, в том числе жилого дома – 1990400 рублей (2488000 рублей*80%), земельного участка – 295840 рублей (369800 рублей*80%). 

Оснований для отказа в обращении взыскания на жилой дом и земельный участок в соответствии со ст.54.1 Закона об ипотеке не усматривается, поскольку размер задолженности составляет более 5% от рыночной стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, более 3-х месяцев. 

Доводы ответчиков по первоначальному иску о невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в связи с тем, что на погашение задолженности направлялись средства материнского (семейного) капитала, несостоятельны, так как законодательством не предусмотрено, что указанное обстоятельство создает возможность для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с чем, с ФИО4, ФИО7 в пользу АО «АИЖК РА» в солидарном порядке подлежат взысканию документально подтвержденные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28808 рублей, по оплате стоимости проведения судебной оценочной экспертизы в сумме 8000 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» к ФИО3 ФИО2, ФИО3 (ФИО6) ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 ФИО2, ФИО3 (ФИО6) ФИО1 в солидарном порядке в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2921589 рублей 63 коп., в том числе сумма основного долга – 2380389 рублей 26 коп., сумма просроченных процентов – 505238 рублей 14 коп., неустойка за просрочку возврата основного долга – 5845 рублей 97 коп., неустойка за просрочку возврата начисленных процентов – 30116 рублей 26 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28808 рублей, оплате стоимости проведения экспертизы в сумме 8000 рублей. 

Обратить взыскание на жилой дом общей площадью 123,8 кв.м и земельный участок площадью 725 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере: 2286240 рублей, в том числе жилого дома – 1990400 рублей, земельного участка 295840 рублей.

Исковые требования ФИО3 ФИО2, ФИО3 ФИО1 к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» о признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействующим, признании договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО КБ «Алтайэнергобанк» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай», ничтожным, понуждении передать закладную оставить без удовлетворения. 

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Алтай в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Решение в окончательной форме изготовлено 08.08.2017 г. 

Судья И.С. Малкова