Дело № 2-391/2021

УИД № 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июня 2021 года пгт. Кировское 

Кировский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Церцвадзе Г.Д. 

при секретаре Асановой Э.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО "Компонент-Кафа" 3-е лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, как продавцом, и ООО «Компонент-Кафа», как покупателем, заключен договор № купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 14631 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежавшего истцу на основании государственного акта на право собственности на земельный участок серия ЯЛ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ между истцом, как продавцом, и ООО «Компонент-Кафа», как покупателем, заключен договор № купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 14631 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежавшего истцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одним из существенных условий указанных выше договоров купли-продажи являлась предусмотренная п. 2.2. цена договоров в размере 300 000,00 рублей за каждый участок и предусмотренный п. 2.4. договоров порядок оплаты, согласно которого ответчик обязался осуществить оплату договоров в течении 5 месяцев с момента регистрации за ним права собственности на приобретенные земельные участки.

Указанные выше договора купли-продажи земельных участков были поданы истцом и ответчиком в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, должностными лицами которого ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности к ООО «Компонент-Кафа» на земельный участок с кадастровым №, а ДД.ММ.ГГГГ - на земельный участок с кадастровым №.

При этом, учитывая предусмотренный договорами купли-продажи порядок оплаты предмета договора, одновременно с указанными выше регистрационными действиями должностными лицами Госкомрегистра Крыма осуществлена регистрация ипотеки в силу закона, в связи с чем, в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение указанного выше договора купли-продажи земельного участка и требований гражданского законодательства, ответчик взятые на себя обязательства по оплате приобретенных земельных участков не выполнил и причитающиеся истцу денежные средства на общую сумму 600 000,00 рублей в 5-месячный срок не выплатил.

При этом, на протяжении ДД.ММ.ГГГГ руководство ООО «Компонент-Кафа» при личных встречах неоднократно уверяло меня в том, что причитающаяся истцу оплата по договорам купли-продажи земельных участков будет проведена в ближайшее время, а задержка платежа вызвана кратковременными финансовыми трудностями предприятия.

Рассчитывая на добросовестность ответчика, истец ожидала оплату цены договоров со стороны последнего.

В тоже время, решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-11037/2019 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компонент-Кафа» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

При указанных обстоятельствах, о нарушении прав истца по указанным выше договорам купли-продажи со стороны ответчика ей стало известно лишь с ДД.ММ.ГГГГ.

Неисполнение ответчиком обязанности по перечислению истцу денежных средств от продажи земельных участков является существенным нарушением договоров, так как она полностью лишилась того, на что рассчитывала при их заключении, то есть на получение денежных средств.

Истец просит расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком. 

Расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком. 

Прекратить право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить запись об ипотеке на земельный участок с кадастровым № расположенный по адресу: 

<

адрес> внесенную в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №.

Прекратить запись об ипотеке на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> внесенную в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №.

Возвратить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке 

<

адрес>, имущество, переданное по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в виде земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Возвратить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке 

<

адрес>, имущество, переданное по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в виде земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Определить, что судебное решение по настоящему делу является основанием для регистрации за истцом в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по 

<

адрес>, и земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, поддержал доводы искового заявления, в части требований о взыскании судебных расходов не поддержал. 

Ответчик ООО "Компонент-Кафа" извещено надлежащим образом о времени и месте слушания дела. Конкурсным управляющим ООО "Компонент-Кафа" представлены возражения относительно заявленных требований исходя из которых полагает требования подлежащими рассмотрению в рамках дела о банкротстве А83-11037/2019 в Арбитражном суде Республики Крым.

3-е лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым представителя в судебное заседание не направило, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из положений статьи 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений пункта 1 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Пункт 1 статьи 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с положениями статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Судом установлено, что ФИО3 являлась собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается копией государственного акта (л.д.11), а также копией кадастрового паспорта земельного участка (л.д.12).

Также истец являлась собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией свидетельства о праве на наследство по завещанию (л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО "Компонент-Кафа" в отношении земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: 

<

адрес> заключен договор купли-продажи № (л.д.9-10), подписан передаточный акт № (л.д.10 оборот).

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО "Компонент-Кафа" в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключен договор купли-продажи № (л.д.14-15), подписан передаточный акт № (л.д.16).

Согласно представленной выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43-48) право собственности на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано за ООО "Компонент-Кафа" запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № также зарегистрировано за ООО "Компонент-Кафа" запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из пункта 2.1 названных выше договоров № и № следует, что стороны пришли к соглашению, что спорный земельный участок продается за 300 000 рублей.

Пунктом 2.2 предусмотрено, что покупатель покупает у продавца земельный участок за 300 000 рублей.

Из пункта 2.3 договоров следует, что стороны договорились, что соглашение о цене является существенным условием договора.

Оплата производится по договору любым способом, разрешенным законодательством РФ (пункт 2.4 договора).

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Вместе с тем, доказательств оплаты по договорам купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела представлено не было.

При этом, из договора купли-продажи также не следует, что их подписанием стороны засвидетельствовали факт передачи денежных средств в сумме по 300 000 руб., подлежавших оплате в момент подписания договоров купли-продажи.

В судебном заседании по ходатайству представителя истца был допрошен свидетель ФИО1, выступавший при заключении спорного договора от имени ООО «Компонент-Кафа», который пояснил, что оплата не производилась, не было финансовой возможности. Предприятие имело намерение выплатить денежные средства и после ДД.ММ.ГГГГ, сообщили о том, что выплатить не получается. Был разговор с ФИО3 о том, что будут покупать земельный участок даже по истечении срока оплаты. Процедура банкротства в каком году была возбуждена ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства ФИО3 не были перечислены. 

У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетеля, поскольку он не заинтересован в исходе дела, его показания не противоречивы, последовательны, согласуются с другими доказательствами, подтверждены материалами дела, на которые суд сослался выше.

Согласно статье 55 ГПК РФ показания свидетелей являются одним из видов доказательств по делу.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно пункту 2 статьи 452 требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела истец направила ответчику в лице конкурсного управляющего ФИО2 по адресу (

<

адрес>) требование о расторжении спорных договоров купли-продажи, претензия была получена ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, истцу был дан ответ о необходимости обращения в Арбитражный Суд Республики Крым, соглашение о расторжении спорного договора купли-продажи подписано не было.

Довод ответчика о необходимости прекращения производства по делу в связи с подсудностью настоящего спора Арбитражному Суду Республики Крым подлежит отклонению ввиду следующего.

В соответствии с решением Арбитражного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А83-11037/2019, по заявлению Федеральной налоговой службы России, Общество признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначена ФИО2 (

<

адрес>), являющаяся членом Ассоциации СРО ОАУ «Лидер» (

<

адрес>).

Согласно пункту 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника - юридического лица или по месту жительства гражданина (ст.33 ФЗ №127).

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 ФЗ №127, все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Таким образом, законом достаточно точно определен перечень требований, которые могут быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве, к которым требования о расторжении договора и возврата имущества, в том числе возникшие из-за неисполнения обязательств до открытия процедуры банкротства, не относятся. 

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Вместе с тем, в данном случае требования истца связаны возвратом ранее принадлежащего ей имущества, вследствие нарушения ответчиком своих обязательств по договору-купли продажи в части оплаты и выбор права на защиту своих прав определяется истцом, который не ограничен согласно ст.12 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Недоплата покупателем практически всей цены либо неоплата всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (статьи 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, поскольку судом достоверно установлено, что ответчик принятые на себя обязательства по договорам купли-продажи № и № в части оплаты стоимости земельного участка не выполнил, то суд приходит к выводу о том, что договоры купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат расторжению, в связи с существенным нарушением договора ответной стороной, а недвижимое имущество, переданное по указанным договорам, подлежит возврату истцу.

Поскольку представитель истца требования в части распределения судебных расходов в судебном заседании не поддержал, то в данной части требования судом не разрешались. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО "Компонент-Кафа" в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО "Компонент-Кафа" в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Прекратить право собственности ООО «Компонент-Кафа» (ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым № расположенный по адресу: 

<

адрес> исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности ООО «Компонент-Кафа» (ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановить право собственности ФИО3 на:

- земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Кировский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 июня 2021 года.

Судья: