Дело № 3а-233/2021 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

12 июля 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Мастер Лэнд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мастер Лэнд» (далее административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «Центр экспертизы и оценки «Центра», по состоянию на дату оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки составила 102 764 474.06 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, не соглашаясь с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы, просила о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставили на усмотрение суда.

ГБУ МО Центр кадастровой оценки с заключение эксперта не оспаривало.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке. 

Выслушав представителя административного истца, заслушав эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве общей собственности принадлежит нежилое здание административно-общественный центр, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2637.5 кв. метров, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названого объекта установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 29.09.2019 года. Стоимость утверждена актом ГБК МО ЦКО №044ОВ от 16.07.2020 (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияет на права и обязанности ООО «Мастер Лэнд» как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 21.12.2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Мастер Лэнд» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов был представлен отчет, подготовленный ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», в котором по состоянию на 24.09.2019 года определена рыночная стоимость в размере 77 207 000.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 24.09.2019 года определена рыночная стоимость объекта.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта». 

При этом суд, находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.10-17 экспертного заключения. 

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. 

По выявленным в ходе рассмотрения дела замечаниям относительно определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом по определению суда представлено дополнительное заключение, согласно которого рыночная стоимость объекта определена в размере 91 297 100.00 рублей.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительного исследования в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы с учетом дополнительного исследования содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и доходного подходов и обоснование от применения затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт с учетом дополнительного исследования провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В рамках дополнительного исследования, экспертом устранены допущенные в заключении арифметические ошибки в расчетах стоимости объекта исследования доходным подходом (стр. 105 таблица 39), которая повлияла на рыночную стоимость объекта, из таблицы 38 стр. 102-103 исключена ошибочно примененная корректировка к стоимости объекта-аналога No3 в размере +7%, что повлияло на итоговую стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, с утверждением представителя административного истца о том, что эксперт неверно определил физическое состояние объекта-аналога N3 нельзя согласиться исходя из следующего. При определении физического состояния здания, эксперт исходил из внешнего физического состояния здания, применительно к классификации по «Справочнику коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область) 2-е издание, подготовленного ООО «АБН-Консалт» на 01.07.2019» Внешний вид здания позволил эксперту сделать выводы о наличии проведенных ремонтных работ с применением современных конструктивных решений и характеризовать общее состояние здания как хорошее, сопоставимое по уровню физического состояния с объектом исследования и объектами.

Аналоги, приведенные оценщиком в отчете об оценке, на которые ссылается в данном замечании административный истец взяты с платного ресурса, доступ к которому ограничен. Скриншоты объявлений к продаже в отчете не приводятся. Проверить информацию, указанную в объявлении, в том числе актуальность на дату определения стоимости не представляется возможным. В связи с чем, эксперт не принимал объекты, приводимые оценщиком в отчете к анализу рыночных данных, так как использование в расчетах недостоверной и непроверяемой информации согласно ФСО недопустимо. В свою очередь выборка, приводимая экспертом, подтверждена скриншотами объявлений, приводимыми в Приложении к заключению. К тому же, эксперт не рассматривал объекты, изначально значительно отличающиеся по площади и типу здания от объекта исследования. Выборка оценщика в отчете, состоящая из 35 предложений к продаже, включает объекты площадью от 50 кв.м. При этом площадь объекта исследования 2 634,4 кв.м. В представленной в отчете выборке только 7 объектов площадью от 1 000 кв.м, которые можно сопоставить по данному параметру с объектом исследования. Прочие объекты (22 объекта) – представлены в основном объектами площадью от 50 до 500 кв. м (и два объекта площадью 800-900 кв. м). Часть объектов предлагаются к продаже с дополнительными постройками (гараж и пр.), часть объектов представлено встроенными помещениями. Наличие в выборке нетипичных объектов приводит только к искажению вероятного диапазона стоимости.

В опровержение довода административного истца, как следует из заключения кадастровый номер участка под объектом-аналогом No3 в расчетной таблице экспертом идентифицирован верно. Все характеристики участка: площадь, объем прав на участок, указано в расчетной таблице правильно. Указание в расчетной таблице, в адресе объекта номер дома15 вместе 11 является опечаткой, не влияющей ни на расчеты, ни на стоимость.

Здание под объектом No1 на стр. 82 имеет выделенный участок, но конструктивно связан со смежными зданиями общей стеной и крышей, что отражено на Яндекс картах и картографической основе Публичной кадастровой карты. Наличие общих стен может привести к ограничению в пользовании и распоряжении объектом. Так как данное обстоятельство отличает объект сравнения с объектом исследования, экспертом принято обоснованное решение не использовать его в расчетах.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения с учетом дополнительного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы определившей стоимость в размере 91 297 100.00рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 03.11.2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мастер Лэнд», поданное в Московский областной суд 03.11.2020 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания, административно-общественного центра, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 24.09.2019 года в размере 91 297 100.00рублей. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

решения суда в окончательной форме изготовлено 22.07.2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова