Дело № 2-1604/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Мелеуз 13 октября 2017 г.

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Маликовой А.И.

при секретаре судебного заседания Сиротиной Е.С., 

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, ее представителя адвоката Шлычкова О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ... к ФИО2 ... о взыскании двойной суммы задатка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, обосновав его тем, что в апреле 2015 года решил приобрести земельный участок под строительство жилого дома. По объявлению в газете созвонился с ФИО2, договорились о купле-продаже земельного участка с ветхим жилым домом по адресу: 

<

адрес обезличен> по цене 750000 рублей. 27 апреля 2015 г. в присутствии работников агентства недвижимости «Татьяна» передал ответчику в качестве задатка 100000 рублей, что подтверждается распиской. Как ему пояснили, эта расписка выполняет роль предварительного договора, поскольку содержит условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора купли-продажи. Сам договор должны были заключить позже, так как у ФИО2 не хватало какого-то документа для заключения сделки. В июле 2015 года ФИО2 сообщила, что индивидуальное жилищное строительство на земельном участке запрещено, в связи с чем отдел архитектуры не выдаст разрешение на строительство. Тогда он потребовал вернуть уплаченные по расписке денежные средства. ФИО2 первое время обещала вернуть деньги, но не вернула. Письменную претензию от 21 марта 2017 г. также оставила без ответа. В отделе архитектуры ему разъяснили, что по Правилам землепользования и застройки городского поселения г. Мелеуз зона, в которой находится земельный участок, относится к территории застройки многоквартирными многоэтажными домами. Полагает, что вина за несостоявшуюся сделку полностью лежит на ответчике. ФИО2 не могла не знать о запрете на индивидуальное жилищное строительство на принадлежащем ей участке, и намеренно утаила от него данный факт, преследуя цель реализовать ненужный ей объект недвижимости. Переданную денежную сумму считает не авансом, а задатком, поскольку в тексте расписки указано, что деньги передаются покупателем продавцу как гарантия оговоренных ими обязательств. Просит взыскать с ФИО2 в его пользу двойную сумму задатка в размере 200000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал. Суду пояснил, что предварительный договор, основной договор купли-продажи с ФИО2 не заключали, предложений заключить договор другой стороне не направлял. Считает, что сделка не состоялась по вине ответчицы, так как Правила землепользования и застройки с указанием территориальных зон были утверждены за год до передачи денежных средств по расписке.

Ответчик ФИО2 иск не признала. Суду пояснила, что не отказывалась продавать земельный участок, согласна продать его и в настоящее время. О том, что на участке не разрешено индивидуальное жилищное строительство, не знала. ФИО1 должен был со своей стороны проявить должную осмотрительность и проверить данное обстоятельство. Согласно расписке истец передал ей аванс в размере 100000 рублей. Если рассматривать данную денежную сумму как задаток, то она не обязана ничего возвращать, так как ФИО1 сам отказался от сделки. 

Выслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. При этом, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями являются условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все иные условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Как следует из текста представленной в материалы дела расписки, 27 апреля 2015 г. «покупатель (ФИО1) передал, а продавец ФИО2) получила 100000 рублей в качестве аванса и гарантии выполнения обязательства заключить договор купли-продажи, в счет будущей оплаты за земельный участок стоимостью 750000 рублей, расположенный по адресу: 

<

адрес обезличен>». 

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 пояснил, что какие-либо другие документы (соглашения, договоры) между ним и ФИО2 не составлялись, основной договор купли-продажи не был заключен, письменные предложения с требованием заключить договор купли-продажи друг другу не направлялись. 

Разрешая исковые требования, суд приходит к выводу, что составленная сторонами расписка о передаче и получении денежных средств за земельный участок не является письменным соглашением о задатке и не содержит элементов предварительного договора, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению договора в будущем, тогда как расписка от 27 апреля 2015 г. лишь подтверждает передачу ФИО1 денежных средств ФИО2 в счет приобретаемого в будущем земельного участка. Обязательства сторон по заключению договора купли-продажи в согласованный сторонами срок в данной расписке не оговорены. Предложений заключить основной договор в течение двух с половиной лет стороны друг другу не направляли. 

Из анализа действующего законодательства следует, что денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, так как задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство.

Задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, оно может существовать лишь при условии существования основного обязательства.

Учитывая, что суду не было представлено доказательств заключения как самого соглашения о задатке, так и сделки купли-продажи (либо предварительного договора), в обеспечение которой состоялось соглашение о задатке, то в данном случае применить последствия, предусмотренные абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ, к возникшим между сторонам отношениям невозможно. Уплаченная ФИО1 денежная сумма 100000 рублей не может расцениваться как задаток, а должна считаться авансом, который подлежит возврату истцу в полном размере, так как объект недвижимости (земельный участок), который он намеревался купить в его собственность не перешел. На то, что указанная сумма является авансом, а не задатком прямо оговорено в тексте самой расписки. 

При указанных обстоятельствах суд удовлетворяет иск частично на сумму 100000 рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска, то есть в размере 3200 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ... к ФИО2 ... удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 ... в пользу ФИО1 ... аванс (неосновательное обогащение) в размере 100000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 16 октября 2017 г. 

Председательствующий судья: А.И. Маликова.

... 

...