Дело №3а-915/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 декабря 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-915/2020 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Торговые ряды» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Торговые ряды» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Просило установить кадастровую стоимость нежилых зданий, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, 2 апреля 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Торговые ряды» в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнили требования и просили определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, против выводов судебного эксперта ФИО2 не возражала, оставила решение на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» ФИО3 в судебное заседание не явилась, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Решение оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508, установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО №4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО №4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона №135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет. 

Судом установлено, что ООО «Торговые ряды» является собственником нежилых зданий:

с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 54 371,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>;

с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 9 576,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>;

указанные сведения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. 

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, 2 апреля 2019 года. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчеты, составленные оценщиком ООО НКЦ «Эталонъ».

Определением Московского областного суда от 12 февраля 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Лаборатория права» ФИО4.

В связи с несогласием с выводами судебной оценочной экспертизы представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБЦ МО «Центр кадастровой оценки», определением от 7 июля 2020 года судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Объективная оценка» ФИО2 

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, согласились представитель административного истца и административных ответчиков.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,3, 4,6 - 8,16 и 17, части второй статьи 18,статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы.

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению повторной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 19 декабря 2019 года.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Торговые ряды» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 19 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 54 371,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 721 229 294 (два миллиарда семьсот двадцать один миллион двести двадцать девять тысяч двести девяносто четыре) рубля;

с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 54 371,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 2 апреля 2019 года в размере 2 764 568 421 (два миллиарда семьсот шестьдесят четыре миллиона пятьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста двадцать один) рубль;

с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 9 576,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 378 620 645 (триста семьдесят восемь миллионов шестьсот двадцать тысяч шестьсот сорок пять) рублей. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2020 года.