Дело №3а-270/2021 УИД 21OS0000-01-2021-000183-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2021 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Орловой И.Н., при секретаре судебного заседания Владимирове А.В.,

при участии представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2, 

представителя административных ответчиков Кабинета Министров Чувашской Республики, Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – ООО «Прогресс») обратилось в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4420 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости, равной 2682 100 рублей, мотивируя свои требования тем, что ООО «Прогресс» является арендатором указанного земельного участка, имеет намерение по его приобретению в собственность. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составила 3824 184 руб. Однако согласно отчету от 08.02.2021 № 03-02/21, составленному оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «...», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 2682 100 рублей, что затрагивает права и обязанности административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленное требование.

Распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 09 октября 2020 года № 897-р заместитель Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики – министр экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО5 уполномочен представлять интересы Кабинета Министров Чувашской Республики в суде по данной категории спора.

Представитель административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО3, действующая на основании доверенности, выданной заместителем Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики – министром ФИО5, также представляющая интересы административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, в судебном заседании удовлетворение заявленного требования оставила на усмотрение суда по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2 удовлетворение заявленного требования оставила на усмотрение суда.

Протокольным определением суда от 28 сентября 2021 года изменено процессуальное положение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии с административного ответчика на заинтересованное лицо, представитель которого удовлетворение заявленного требования оставил на усмотрение суда

Администрация города Новочебоксарска, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии в судебное заседание не направили своих представителей, просили рассмотреть дело без их участия, удовлетворение заявленного требования оставили на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2017 года.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером ..., относящийся к землям населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования «для строительства офисно-складского здания, для иного использования» относится к земельным участкам, относящимся к неразграниченной государственной собственности.

ООО «Прогресс» является собственником здания площадью 257,9 кв.м. с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ...

2 ноября 2020 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель) и ООО «Прогресс» (арендатор) заключен договор аренды № 44, согласно условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ... сроком с 2 ноября 2020 года по 31 октября 2021 года (пункты 1.1 и 1.2 договора).

При этом условиями договора определено, что арендная плата за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В судебном заседании представитель административного истца подтвердил намерение административного истца произвести выкуп земельного участка. 

Стороной административного ответчика не оспаривается исключительное право административного истца на выкуп земельного участка, на котором находится эксплуатируемое административным истцом нежилое здание – офисно-складское здание.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость затрагивает права, свободы и законные интересы Общества.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 № 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» на территории Чувашской Республики с 1 января 2017 года.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года № 485.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 8 апреля 2020 года № 149 Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики переименовано в Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3824184 руб. 

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет от 08.02.2021 № 03-02/21, составленный оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «...» согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 2682 100 рублей.

Как видно из представленного отчета, определение рыночной стоимости земельного участка произведено в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др.

Представленный отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости исследуемого объекта осуществлено с применением сравнительного подхода, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

В отчете специалистом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты исследования, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, к отчету приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках данного подхода.

Специалист верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Оценщиком осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, площади объектов, скидке на продажу.

Суд, оценивая представленный отчет, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость спорного земельного участка, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было.

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости. 

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Чувашской Республики (в результате массовой оценки) применяются с 1 января 2020 года, а заявление об оспаривании установленной кадастровой стоимости в отношении названного земельного участка подано 20 августа 2021 года, подлежит установлению кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере рыночной, на период с 1 января 2020 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенных по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости либо в случае изменения характеристик указанного объекта недвижимости до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости измененных характеристик.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4420 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости, равной 2682 100 рублей и определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.Н.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2021 года

Решение30.09.2021