Дело №3а-98/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000410-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2021 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Деевой А.С.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 68:17:0601008:134 площадью 1632 кв.м, назначение: нежилое, наименование: универмаг, расположенного по адресу: ***. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт ИП ФИО3 №2019-08-11-С от 9 сентября 2019 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:17:0601008:134 в размере 14 180,099 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административное исковое заявление поддержал, и с учётом изменения основания административного иска просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равную рыночной стоимости на основании заключения проведённой судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и администрации Тамбовской области ФИО4 в своих письменных возражениях просил отказать в удовлетворении административного искового заявления, поскольку значительное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. Также указал о недостатках, допущенных оценщиком при составлении отчёта, поскольку при использовании оценщиком доходного подхода была исключена стоимость доли земельного участка под объектом оценки, и вызывает сомнение значение в размере 18,20%, полученное при расчёте доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. 

В письменном отзыве административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просил в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать, считая себя ненадлежащим административным ответчиком. 

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области (далее по тексту решения – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области) в письменном заявлении просил рассмотреть дело без участия своего представителя.

Заинтересованное лицо администрация Сампурского района Тамбовской области представителя для участия в рассмотрении дела не направила, извещена надлежаще о времени и месте судебного рассмотрения. 

Поскольку иные лица, участвующие в деле, кроме представителя административного истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований в части, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области и филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения – Федеральный Закон №135-ФЗ) в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части часть 2 статьи 24.15 Федерального Закона №135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке 

Из материалов дела усматривается, что за административным истцом с 26 февраля 2003 года зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 68:17:0601008:134. 

В статье 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года №17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определено, что в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации установить единую дату начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком налога на имущество вправе оспаривать кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости с 1 января 2017 года.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» после 15 сентября 2015 года на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года №611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:17:0601008:134 по состоянию на 1 января 2016 года в размере 27 422 861,85 руб. 

Данное обстоятельство также подтверждается имеющейся в материалах административного дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, и участниками процесса не оспаривается. 

При обращении в Тамбовский областной суд в обоснование своей позиции административный истец представил отчёт об оценке, выполненный ИП ФИО3 №2019-08-11-С от 9 сентября 2019 года, в соответствии с которым определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 68:17:0601008:134 в размере 14 180 099 руб. по состоянию на 1 января 2016 года. 

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статье 11 Федерального Закона №135-ФЗ отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ №299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав отчёт оценщика об оценке, суд находит вызывающими сомнения правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, поскольку при расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, при использовании метода сравнения продаж, в обоснование размеров по многим вводимым корректировкам в качестве источника ценообразующих факторов оценщик использовал Маркетинговое исследование значений основных ценообразующих факторов на рынке коммерческой недвижимости Тамбовской области, которое подготовлено компанией АН «Центр города», а не Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 Вместе с тем, вышеназванное исследование содержит только итоговые сведения, но не содержит исходных данных, в ходе анализа которых были получены данные результаты, не содержит данных опрошенных риелторов, выполнено лицом, относительно которого отсутствуют сведения о его образовании, опыте работы, квалификации, необходимых и достаточных данных для проведения подобного рода исследований. 

При этом, также вызывает сомнение отсутствие обоснования использования вышеназванного источника у оценщика при наличии корректировок по ценоообразующим факторам в одном сборнике, поскольку Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 содержит критерии отнесения к группам по каждому из ценообразующих факторов. На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что неполнота проведенного оценщиком исследования может повлиять на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Кроме того, при расчёте рыночной стоимости доходным подходом была исключена стоимость доли земельного участка под объектом оценки, при отсутствии в отчёте сведений о предложении объектов-аналогов к продаже и аренде с учетом прав собственности на земельные участки под ними, и включении их стоимости в цену предложений. 

Определением Тамбовского областного суда от 11 февраля 2021 года по данному делу назначена судебная экспертиза на предмет определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки и соответствия представленного отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО6 №247/50 от 5 марта 2021 года отчёт об оценке №2019-08-11-С от 9 сентября 2019 года оценщика ФИО3 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального Закона №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания, определённая в вышеназванном отчёте не соответствует его действительной рыночной стоимости по состоянию на дату оценки. Как указано в данном экспертом заключении, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:17:0601008:134 составляет 17 880 713 руб.

При оценке заключения эксперта ФИО6 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного рода исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона №135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат №015022-1 от 5 октября 2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ.

В исследовательской части заключения по первому вопросу относительно соответствия отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности эксперт указал, что информация по функциональным площадям частей объекта-аналога №3, используемого при расчете арендной ставки объекта оценки не подтверждена (таблица 51, страницы 81-84 представленного отчёта), что явилось нарушением пункта 5 ФСО №3. 

Кроме того, применение доходного подхода оценщиком в отчёте выполнено методологически неверно (пункт 23 ФСО №7). При определении величины арендной платы за 1 кв.м. площади объекта оценки в год методом сравнения продаж (страницы 81-84 отчёта) оценщиком не учтено, что объект оценки является отдельно стоящим зданием, объекты-аналоги являются встроенными помещениями. Корректировка по данному фактору - «тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание)» - не применена, что привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта. 

Также при определении величины арендной платы за объект оценки в месяц методом сравнения продаж (страницы 81-84 отчёта) оценщиком использован аналог №3 - нежилое помещение, расположенное по адресу: ***. Согласно тексту объявления, данное помещение состоит из двух частей: торговое помещение (101 кв.м.) и склад (50 кв.м.). При расчете арендной платы оценщиком указано, что площадь офисно-торговых помещений составляет 220 кв.м., вспомогательных – 50 кв.м. Данная информация не подтверждена. Таким образом, корректировка по данному элементу сравнения применена неверно, что привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта. 

При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (страница 85-86 отчёта) оценщиком была исключена стоимость доли земельного участка под объектом недвижимости, в то время как в предложениях об аренде объектов-аналогов (страница 119-123 отчёта) сведения о праве собственности на земельные участки под ними отсутствуют. Таким образом, исключение стоимости доли земельного участка под объектом недвижимости проведено методологически неверно, что привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта. При этом применение сравнительного подхода оценщиком в отчёте выполнено методологически неверно (пункт 22 ФСО №7). При проведении расчетов методом сравнения продаж (страницы 71-73 отчёта) оценщиком не учтено, что объект оценки является отдельно стоящим зданием, объекты-аналоги №1 и №2 являются встроенными помещениями (согласно тексту объявлений). Корректировка по данному фактору - «тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание не применена, что привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта.

При проведении расчётов методом сравнения продаж (страницы 71-73 отчёта) оценщиком использован аналог №1 - нежилое помещение, расположенное по адресу: ***. Согласно данных интернет ресурсов, указанный аналог организованной парковки не имеет, тип парковки характеризуется как стихийная. Данный факт оценщиком не учтен, корректировка не применена, что привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта.

При проведении расчетов методом сравнения продаж (страницы 71-73 отчёта) оценщиком была исключена стоимость доли земельного участка под объектом недвижимости, в то время как в предложениях о продаже объектов-аналогов №1 и №2 (страницы 114-118 отчёта) сведения о праве собственности на земельные участки под ними отсутствуют. Таким образом, исключение стоимости доли земельного участка под объектом недвижимости проведено методологически неверно, что привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта.

Исследуя заключение эксперта ФИО6 по проведённой проверке на соответствие представленного ему отчёта оценщика, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, исходя из методики экспертного исследования отчёта, подробно изложенной в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта недвижимости, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

По второму вопросу, поставленному перед экспертом относительно рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года, в заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, обоснован выбор объектов-аналогов, определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

В рамках данного заключения эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации дохода в рамках доходного подхода. При определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал метод рангов, в соответствии с которым проведено ранжирование по нескольким основным критериям: полнота информации, соответствие тиру объекта и характеру его использования, соответствие цели и назначению оценки, способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца и способность учитывать конъюнктуру рынка. 

В дополнительных письменных пояснениях эксперт ФИО6 указал, что диапазон цен объектов, сопоставимых с исследуемым объектом на рынке недвижимости г. Тамбова без учёта корректировок по ценнобразующим факторам, в том числе на состав объекта составляет от 16 417,91 руб. до 27 454,57 руб. за 1 кв.м. Объект исследования расположен в п. Сатинка Сампурского района Тамбовской области, который является районным центром сельскохозяйственного района, и к данному диапазону применяется корректирующий коэффициент, учитывающий расположение этого объекта недвижимости и аналогов в разных населённых пунктах, равный 0,55 (согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО5). Исходя из изложенного, диапазон цен, характерный для сегмента рынка населённого пункта объекта исследования составляет от 9 029,85 до 15 100,01 руб. за 1 кв.м.

Подготовленное экспертное заключение участниками процесса под сомнение не ставилось, замечаний от сторон не поступало, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено. Более того, представитель административного истца ФИО1 в ходе судебного рассмотрения выразил своё согласие с экспертным заключением и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, исследовав представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, исходя из имеющихся недостатков в отчёте независимого оценщика, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года в соответствии с экспертным заключением. 

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет отношения к государственной кадастровой оценке, являются несостоятельными исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.

Поскольку администрация Тамбовской области кадастровую оценку объекта недвижимости не осуществляла и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждала, в заявленных требованиях к данному административному ответчику следует отказать.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился с настоящим заявлением в суд 29 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2, поданное в Тамбовский областной суд 29 декабря 2020 года удовлетворить в части требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:17:0601008:134 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 17 880 713 руб. 

В удовлетворении требований, предъявленных к администрации Тамбовской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тамбовский областной суд. 

Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2021 года.

Судья М.В. Яковлева