Дело № 2-472/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Северск 14 июня 2019 года 

Северский городской суд Томской области в составе:

председательствующего Затеева П.Е.,

при секретаре Бутовской М.А., 

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1, 

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2

третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, Т.П.АА.,

представителя третьего лица ФИО6 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, встречному исковому заявлению ФИО8 к ФИО7 об обязании ответчика прекратить нарушение прав пользования земельным участком, а также расположенными на нем постройками, путем его освобождения, 

установил:

ФИО7 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО8, в котором с учетом уточнения требования (т. 1 л.д. 83) просил признать недействительным договор купли-продажи от 29.06.2017 земельного участка по [адрес], кадастровый номер **, заключенный между ФИО7 и ФИО8

В обоснование исковых требований указано, что ФИО7 был собственником земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 516 кв.м., по [адрес], кадастровый номер **, полученный им по договору дарения от 22.03.2013. В июне 2017 года к истцу обратился его приемный сын ФИО3 с просьбой помочь ему получить под залог вышеуказанного участка 320 000 рублей для развития его бизнеса. ФИО3 рассказал истцу, что уже неоднократно брал у знакомого ему ФИО4 деньги под залог принадлежащего ему автомобиля и всегда получал автомобиль обратно после возврата долга и процентов, а поскольку ему требуется 320 000 рублей и стоимости его автомобиля ФИО4 не хватает, последний согласился оформить в залог земельный участок, принадлежащий истцу. Истец предварительно дал согласие ФИО3 и ФИО4 приехал к нему в дом, который построен на принадлежавшем тогда истцу земельном участке и является его единственным жильем, но не оформлен до настоящего времени в собственность. ФИО4 осмотрел земельный участок и согласился дать 320 000 рублей по договору залога под данный земельный участок. Истец не сомневался, что сын рассчитается и приехал 29.06.2017 года вместе с ФИО3 в Северский отдел Россрестра, забыв дома очки для чтения, и не увидел, что подписывает договор купли-продажи земельного участка вместо договора залога, о котором договаривались. Не насторожил этот факт и ФИО3, т.к. и ранее ФИО4, давая ему денежные средства под залог автомобиля, оформлял также договоры купли-продажи, и он ничего не сказал истцу. Договор оформлялся на женщину, которую ФИО4 представил как сестру и пояснил, что на нем уже несколько таких договоров, и чтобы не привлекать к себе внимание правоохранительных органов, он решил часть займов оформить через договоры на сестру. После сдачи документов ФИО7, ФИО3, ФИО4 и ФИО8 приехали в отделение АО «Газпромбанк», где ФИО4 попросил ФИО7 открыть счёт, а ФИО9 внесла сначала на счёт ФИО7 180 000 рублей, которые его сразу попросили снять и передать ФИО4, который добавил к снятым деньгам 140 000 рублей и тут же ФИО9 внесла на счёт 320 000 рублей, которые ФИО7 по просьбе ФИО4 также снял и передал ФИО4, а он уже передал 320 000 рублей ФИО3 На самом деле 500 000 рублей истцу ответчица не передавала, что подтверждается выпиской по счёту, банковскими ордерами внесения денежных средств № ** на 180 000 рублей и 320 000 рублей, расходными кассовыми ордерами № ** на снятие ФИО7 29.06.2017 в 13 часов 33 минуты и № ** на снятие ФИО7 29.06.17 года в 14 часов 03 минуты. Истец с 29.06.2017 до середины января 2019 года, после заключения спорного договора купли-продажи от 29.06.2017 продолжал проживать на спорном земельном участке, в построенном на нем доме, продолжал оплачивать электроэнергию по договору с энергоснабжения его дома от 29.01.2015. Истец ФИО7 узнал о нарушении его права, когда увидел ответчиков вечером 17.01.2019, которые дали ФИО7 три дня на освобождение дома и земельного участка, а ФИО7 почувствовал себя плохо и 18.01.2019 с сердечным приступом поступил в кардиологическое отделение г. Северска. Договор купли-продажи от 29.06.2017 является недействительным и был заключен в результате обмана истца ответчиками, которые подменили договором купли-продажи договор залога. Согласно информационному письму ООО «Фирн» рыночная стоимость спорного земельного участка 1 090 000 рублей, которая более чем в два раза превышает указанную в спорном договоре стоимость 500 000 рублей. Истец никогда не намеревался продавать своё единственное жилье и земельный участок, на котором оно построено. Волеизъявление истца, выраженное в спорном договоре, не соответствует его действительной воле вследствие его заблуждения. Истец, заключая спорный договор, исходил из неправильных, не соответствующих действительности представлений о его природе - получение займа под залог недвижимости, при этом заблуждение истца было столь существенным, что он не совершил бы данную сделку, если бы знал о действительном положении дел.

ФИО8 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО7, в котором просит обязать ответчика прекратить нарушение прав пользования земельным участком ФИО8, расположенным по [адрес], а так же расположенными на нем постройками, путем его освобождения (выселения и передачи всех имеющихся ключей от ограждения и построек).

В обоснование встречных исковых требований указано, что ФИО8 является собственником указанного земельного участка на основании договора купли-продажи от 27.06.2017, продавцом которого являлся прежний собственник ФИО7 На данном земельном участке так же имеются не оформленные надлежащим образом постройки, а именно дом с пристроенным гаражом. В настоящее время ответчиком ФИО7 нарушаются права истца пользования и распоряжения земельным участком, а также расположенными на нем постройками, а именно: ответчик самовольно, без каких-либо на то оснований занял территорию истца и отказывается освобождать его в добровольном порядке. В настоящее время он фактически проживает по спорному адресу, а также в последние 3 месяца вообще не пускает ее на спорную территорию, перекрыв доступ. При неоднократных обращениях к ответчику с вопросом об устранении препятствий в пользовании земельным участком и расположенными на нем постройками, она получала отказ в устной форме.

Определением Северского городского суда Томской области от 08.04.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, на стороне ответчика ФИО8 привлечены ФИО6, ФИО5. 

Определением Северского городского суда Томской области от 04.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельное требование, на стороне истца ФИО7 привлечен ФИО3.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО7, ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО8, прокурор ЗАТО г. Северск, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебные заседания, назначенные с 04 по 14 июня 2019 года, не явились.

Ранее в судебном заседании 29.04.2019 истец по первоначальному иску ФИО7 на исковых требованиях настаивал, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в июне 2017 года к нему обратился его приемный сын ФИО3, которому нужны были деньги в сумме 320000 руб. для бизнеса. Зная, что у него (ФИО7) денег нет, ФИО3 рассказал, что у него есть знакомый, который может дать деньги под залог земельного участка примерно на 2-4 месяца, а после расчета данный земельный участок ему возвратится, на что он (ФИО7) согласился. Документы оформили в Росреестре, истцу дали бумаги, пасынок показал, где расписаться, он (ФИО7) не читал, потому что у него плохое зрение (вдаль + 2, читать + 5), а очков с собой у него не было. ФИО3 и ФИО4 пояснили, что это залоговая расписка. После ТОРЦ они поехали в Газпромбанк, где ему открыли счет. ФИО3 сказал, что сейчас они будут вносить деньги, а он (ФИО7) будет снимать, таким образом ФИО4 передаст деньги ФИО3 После оформления счета ФИО4 вносил деньги на его счет, а он их снимал и отдавал ФИО3 Всего было 2 операции, первый раз 180000 руб. выдали из кассы банка, которые он отдал ФИО3 Второй раз деньги дали в сумме 140 000руб., которые он также отдал ФИО3 В январе 2019 года ФИО4 ему сказал, что землю он продает, так как пасынок не рассчитался с ним, дали 3 дня, чтобы он вывез вещи. На спорном земельном участке построен дом, в котором истец живет с 2012 года, оплачивает отопление, электричество, водоснабжение.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1, действующая на основании нотариальной доверенности ** от 23.01.2019, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала, по обстоятельствам, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что по встречному иску никаких оснований требовать выселения ФИО7 из дома нет, иных препятствий в пользовании земельным участком не имеется. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО8 в судебном заседании 23.05.2019 первоначальный иск не признала, встречный иск поддержала, пояснила, что в мае-июне 2017 года ее брат ФИО4 предложил ей приобрести участок в [адрес]. После этого она с мужем ездила и смотрела участок, их встречал ФИО7, который им показывал и рассказывал об участке и доме. На участке находился 2-х этажный дом, в котором жил ФИО7 После чего она составила договор и в ТОРЦе встретились с ФИО7, подписали документы. Когда подписывали договор купли-продажи в ТОРЦе, сотрудники проговаривали, какой документ подписывали, ФИО7 подписывал сам документ, он был в очках, читал. Также подписали акт приема-передачи. Участок она приобрела с домом за 500000 руб., чтобы оформить дом и впоследствии продать подороже. Передача денег была в Газпромбанке после оформления документов в ТОРЦе, это было ее условие. У нее были наличные деньги, ФИО7 открыли счет, она перевела ему сумму за два раза. Наличными у нее было с собой 320000 руб., а 180000 руб. она перевела примерно через 10 минут, потому что с собой не было этой суммы, которую должен был подвести родной брат ее мужа. Ее муж ездил к своему брату за деньгами, они в это время открывали счета. Расписку они не писали, потому что переводила через банк в доказательство того, что покупатель их получил. Пока они находились в банке, подошел ФИО3 и попросил, чтобы ФИО7 пожил в доме, пока они не приедут и не начнут работать на участке. Изначально такой договоренности не было, разговор об этом был только в банке. Они согласились, чтобы ФИО7 пожил, сроки его проживания не оговаривали, должны были уведомить заранее, что ему необходимо выехать. После сделки ФИО7 жил там, присматривал за участком. Периодически они заезжали, смотрели, что все нормально. В мае 2018 года у нее заболел муж, поняли, что дом не смогут оформить, дом решили продавать. Дом они не оформляли, документы на дом не собирали. Она обратилась к риелтору в конце ноября 2018 года. Продать удалось за 470000 руб. вместе с домом, покупателя нашел риелтор. Сделку провели в конце февраля 2019 года. ФИО7 уведомляла устно, с ним встречались, говорили, что выставили участок на продажу, будут приезжать покупатели и смотреть, попросили ФИО7 показывать, он знал, что когда покупатели найдутся, надо освободить участок. В расходах на содержание приобретенного имущества она не принимала участие, улучшения дома не производила, земельный участок не использовала и не обрабатывала, налог за земельный участок не платила.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2, действующий на основании нотариальной доверенности ** от 11.03.2019, в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, пояснил, что сделка была произведена 29.06.2017, в момент сделки был истец и ответчик, они вместе подходили к окну и подписывали документы, истец был в очках. Сделка произведена сотрудниками Росреестра и им разъяснялись права и последствия сделки. Денежные средства истец получил в размере 500 000 руб., в указанную стоимость также была включена стоимость дома. В дальнейшем стороны пришли к тому, что истец может попользоваться землей и проживать там в течение 6 месяцев, истец обещал оплачивать платежи по дому, поэтому ответчик не обращалась к истцу и не беспокоила его. Земельный участок приобретался ФИО8 для ведения хозяйства, проживания, однако муж ФИО8 приболел, и не в состоянии пользоваться земельным участком, поэтому ответчик решила продать земельный участок. Ответчик давала объявления о продаже, говорила истцу о том, что надо покинуть земельный участок. Привозила покупателей, которые осматривали участок в присутствии истца, истец не высказывал возражения. Исходя из того, что сделка оформлена в июне 2017 года, ничто не мешало в течение года обратиться в суд с заявлением об оспаривании сделки, но до февраля 2019 года истец не оспаривал договор. Денежные средства не возвращены. ФИО8 не проверяла, подходят в настоящее время ключи или нет, заменены ли замки не известно.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании считал исковые требования ФИО7 подлежащими удовлетворению. До привлечения в качестве третьего лица был допрошен в качестве свидетеля. В судебном заседании показал, что занимается перепродажей автомобилей. В 2017 году ему потребовались деньги в размере 320000 руб., для того, чтобы забрать автомобиль в г. Москве. Он обратился к отчиму ФИО7 с просьбой помочь, пояснил, что есть человек, который даст деньги под проценты под залог земельного участка. ФИО7 согласился. Он предложил ФИО4 землю в качестве залога. В ТОРЦе были ФИО4, его сестра с мужем, там же совершили сделку купли-продажи, а не залога. ФИО7, когда пописывал документы, не читал их, о том, что он продает недвижимость, ему никто не разъяснял. Он (ФИО3) спросил, почему договор купли-продажи, а не залога, на что ФИО4 сказал, что никогда не подводил его. В 2015 году он (ФИО3) брал у ФИО4 700000 руб. под залог квартиры, все закончилось хорошо. Сделку готовил ФИО4, который сказал, что будет оформлять на сестру ФИО8 Деньги передавались в Газпромбанке, на ФИО7 открыли счет, деньги переводила ФИО8 двумя транзакциями. ФИО4 говорил, что отец снимает деньги, передает ФИО4 Затем ФИО8 перевела первую сумму, ФИО7 вышел с кассы, передал деньги назад, после чего ФИО8 сделала второй перевод, ФИО7 снял их, отдал обратно, и уже потом 320000 руб. ему (ФИО3) передал ФИО4 Таким образом, от ФИО4 он (ФИО3) получил 320000 руб. под 7 % в месяц. Впоследствии переводом колибри он вернул ФИО4 80000 руб., а в апреле 2018 года еще передал 50000 руб. ФИО4 выставил долг на октябрь 433000 руб., заявил о том, что он собирается залоговую землю продать осенью 2018 года. Они договорились, что до мая 2019 года ФИО4 подождет. Однако 24.01.2019 он (ФИО3) на Авито увидел, что дом выставлен на продажу. У ФИО7, когда он узнал, что дом выставлен на продажу был инфаркт. ФИО8 была титульным собственником земельного участка, все вопросы по залогу решал ФИО4 Никто не приходил и не пользовался земельным участком, но перед новым годом кто-то приезжал, фотографировал. Дом, который стоит на участке, строил ФИО7, у него нет больше никакого жилья. ФИО7 никогда не собирался продавать земельный участок и дом. У ФИО4 автомобиль Тойоту **, 2005 года выпуска, он (ФИО3) не брал. У него (ФИО3) имелся автомобиль Тойота **, но 2004 года выпуска, который был приобретен у Г. 20.12.2016, а в июле 2017 года продан. Деньги в сентябре 2018 года ФИО4 он не возвращал. Мотоцикл Ямаха передавал в качестве процентов в 2016 году ФИО4 в счет заложенного у ФИО4 автомобиля Форд Фьюжн. 19.09.2018 ФИО4 сообщил долг и указал срок - 14 мес. 10 дней - это дата сделки залога земельного участка. 320000 руб. + 113667 руб. это расчет на 10.09.2018 по залогу земельного участка. В июне 2017 года ФИО4 ему деньги не занимал, кроме тех 320000 руб., которые он дал в Газпромбанке под залог земельного участка. Оснований не доверять ФИО4 не было, так как ранее он закладывал квартиру мамы М. по [адрес], сумму брал 800000 руб. у ФИО4, заем оформлялся через договор купли-продажи, который регистрировался в Росреестре. Им были выполнены обязательства, а квартира возращена по договору купли-продажи. В данном споре по залогу спорного земельного участка он (ФИО3) готов рассчитаться и вернуть земельный участок, он выплатил ФИО4 150000 руб. процентов и готов еще отдать 350000 руб.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании первоначальный иск считал не подлежащим удовлетворению, встречный иск поддержал и пояснил, что ему в июне 2017 года позвонил ФИО3 и предложил купить спорный участок, который был ему не интересен. Поскольку его сестра ФИО8 искала участок, он сообщил об этом ей. Сестра с ФИО7 сами договорились о покупке участка. Примерно через неделю сестра попросила его подъехать в Газпромбанк проконтролировать процесс, куда также приехали сестра с мужем, ФИО7 и ФИО3 Сотрудник банка предложила им открыть счет в банке, они открыли счет, в переводах денег он не участвовал. Купленным участком сестра не пользовалась, но консультировались о дальнейшей выгоде, хотели зарегистрировать дом и продать дороже. В середине января 2019 года сестра позвонила и попросила познакомить риелтора с ФИО7, что он и сделал, также сказал ФИО7, что этот риелтор будет заниматься продажей. Также риелтор сделал фотографии и видеозапись. Заем ФИО3 под залог земельного участка он не предоставлял. В январе 2017 года ФИО3 брал у него автомобиль под выкуп - Тойоту **, 2005 года, внес первоначальный взнос 160000 руб. с последующим выкупом, ключи и ПТС находились у него (ФИО4). В течение 6 месяцев ФИО3 с ним рассчитывался частями. В июне 2017 года у ФИО3 остался долг 25000 руб., и ФИО3 предложил взять еще в заем 300000 руб. и платить за это 17000 руб. в месяц, а автомобиль был как гарант, оставался на прежней договоренности. ФИО3 взял 300000 руб. В феврале 2018 года ФИО3 вернул 50000 руб., спустя месяц еще 80000 руб. В сентябре 2018 года он с ФИО3 договорился о возврате долга 400 000 руб., он (ФИО3) отдал 350000 руб. и мотоцикл, а он (ФИО4) отдал ему ключи, договор, оригинал и ПТС на автомобиль **.

Третьи лица ФИО6 и ФИО5 в судебном заседании пояснили, что увидели на Авито участок в Иглаково. Они ездили с риелтором на[адрес], где ФИО7 показал им участок и дом, говорил, что ФИО8 продавала дом, а он за ним следил. Риелтор пояснял, что ФИО7 присматривает за домом, пообещали, что он съедет. ФИО7 сам говорил, что будет съезжать, также об этом они его попросили в январе-феврале 2019 года. Сделку купли-продажи этого участка оформляли в феврале 2019 года. Земельный участок они купил за 470000 руб. и 50000 руб. оплатили риелтору. 

Представитель третьего лица ФИО6 ФИО2, действующий на основании нотариальной доверенности ** от 26.02.2019, пояснил, что доверитель приобрел спорный земельный участок в феврале 2019 года. Осмотр производил неоднократно с супругой и ФИО8 и с сотрудником агентства недвижимости. Их никто не выгонял. Истец им показывал земельный участок и дом, рассказывал, что он вложил в дом. Земельный участок ФИО6 приобрел за 500000 руб. вместе с постройками, в договоре купли-продажи указан дом и постройки (объект незавершенного строительства указан как постройки). 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, допросив свидетелей и исследовав доказательства, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО7 являлся сособственником земельного участка площадью 516 кв.м., расположенного по [адрес], кадастровый номер **, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ** от 16.04.2013 (т. 1 л.д. 8, 9). 

Согласно договору купли-продажи указанного земельного участка, заключенного 29.06.2017 между истцом ФИО7 с одной стороны, и ответчиком ФИО8 с другой стороны, ФИО7 передал земельный участок, а ФИО8 передала ему сумму в размере 500000 руб. за данный земельный участок, продавец не имеет претензий к покупателю по расчету за проданное имущество, оплата произведена в полном объеме. Продавец передал покупателю земельный участок, о чем сторонами составлен передаточный акт (пункты 1, 3, 4 договора, т. 1 л.д. 11). 

29.06.2017 стороны договора составили передаточный акт земельного участка, согласно которому продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил указный земельный участок в том состоянии, в котором находился на момент подписания акта (т. 2 л.д. 23).

Из объяснений сторон, третьих лиц, а также из договора энергоснабжения № ** от 29.01.2015, акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон № ** от 15.01.2015 (т. 1 л.д. 19-21) следует, что на указанном земельном участке находится садовый дом, в котором проживает ФИО7 Также из объяснений сторон следует, что ФИО7 проживал в данном доме и до заключения оспариваемого договора, иного места жительства не имеет.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что при совершении рассматриваемой сделки был введен в заблуждение в отношении природы сделки, в связи с чем просит признать договор купли-продажи спорного земельного участка от 29.06.2017 недействительным. 

В качестве обоснования заявленных требований истец указал, что, подписывая договор купли-продажи принадлежащего ему земельного участка, он полагал, что в действительности заключает договор залога этого участка.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 

Как следует из положений пункта 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

По смыслу приведенных положений заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. 

Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно, имела ввиду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. Заблуждение может возникнуть по вине самого заблуждающегося, по причинам, зависящим от другой стороны или третьих лиц, а также иных обстоятельств. 

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, решается судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Истец просит признать спорный договор купли-продажи от 29.06.2017 недействительным, как совершенный под влиянием заблуждения, поскольку третье лицо ФИО3 убедил его, что заключение договора есть необходимый и обязательный этап для получения заемных средств под залог недвижимого имущества, именно так истец воспринимал спорный договор и не предполагал, что он лишится кроме земельного участка еще и дома, в котором проживает. 

Таким образом, исходя из заявленных исковых требований, обстоятельством, имеющим значение для дела, является выяснение вопроса о том, понимал ли истец природу сделки купли-продажи земельного участка и ее правовые последствия. 

Суд приходит к выводу, что изложенные истцом обстоятельства о том, что при заключении спорного договора купли-продажи, он заблуждался в отношении природы сделки и правовых последствиях, нашли свое подтверждение, исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из искового заявления и объяснений истца, третьего лица ФИО3 следует, что в связи с необходимостью осуществления третьим лицом ФИО3 займа денежных средств, истцом было принято решение передать в залог имеющийся земельный участок для получения ФИО3 от ФИО4 займа в размере 320000 руб., который согласился дать указанную сумму по договору залога данного земельного участка, при этом ФИО3 рассказывал, что и ранее оформлялись договоры купли-продажи под видом залога.

Объяснения истца, третьего лица ФИО3 подтверждаются показаниями свидетелей, допрошенных в судебных заседаниях 19.04.2019 и 23.05.2019.

Так, сестра истца А. в судебном заседании показала, что в 2018 году осенью она узнала, что ФИО7 заложил свой огород. ФИО3 нужны были деньги, и он предложил огород под залог, ФИО3 получил 320000 руб. В собственности у ФИО7 был участок по [адрес], там стоит 2 дома, земля разделена на 2 участка. От родительского земельного участка, земельный участок брата не огорожен. Обрабатывает земельный участок брата до настоящего времени она (А.). От родителей ей стало известно, что кто-то ходил и фотографировал дом. Когда они созванивались, брат пояснил, что появились покупатели, но он не продает ни земельный участок, ни дом, в котором он проживает. С родителями у него нет возможности жить, там две комнаты, мать не ходит. Дом у брата, это единственное жилье, он никогда не хотел его продавать. 

Отец истца У. в судебном заседании показал, что подарил сыну земельный участок по [адрес], на котором сын построил дом. Года 2 назад он узнал, что участок передан в залог по займу, который взял ФИО3 В декабре 2018 года он увидел женщину и мужчину, которые фотографировали земельный участок сына. Мужчина сказал, что дом и земля его и в 2017 году все продано ему. Земельные участки его и сына не разгорожены. Сын никогда не хотел продать участок, у него иного жилья нет.

Соседка истца П. в судебном заседании показала, что на участке ФИО7 находится капитальный дом, он никогда не говорил, что хотел его продавать, у него другого жилья нет. Летом два года назад мать истца рассказывала ей, что ФИО7 отписал пасынку земельный участок под залог, ему нужны были деньги 300000 руб. Также в это время видела ФИО7 в БТИ с двумя мужчинами, которые говорили ему, что надо подписать документы. На следующий день ФИО7 рассказал ей, что сыну были нужны деньги, он отписал в залог земельный участок, взял 300000 руб., но раньше сын брал долг под залог квартиры и выплачивал, а квартира возвращалась. В декабре 2018 года она видела, что на земельный участок истца приходила женщина с мужчиной, которые говорили, что купили дом, а ФИО7 выгонял их, после этого лежал в больнице.

Таким образом, намерение истца, то есть его воля передать в залог спорный земельный участок в целях получения ФИО3 займа подтверждается объяснениями истца, третьего лица ФИО3, показаниями свидетелей. 

Позиция стороны ответчика по первоначальному иску о том, что М.В.АБ. имел намерение продать принадлежащий ему земельный участок вместе с домом, достаточных подтверждений не имеет. Волю на продажу земельного участка и дома истец отрицает. Дальнейшее поведение истца также свидетельствует о том, что от намерения передать без лишения права в залог земельный участок для получения ФИО3 от ФИО4 займа он не отказывался. Так, истец пояснил, а ответчик подтвердил, что после заключения спорного договора и регистрации права собственности ответчика ФИО8 на земельный участок истец продолжил проживать в доме, находящимся на указанному земельном участке, при этом ФИО8 фактически не пользовалась ни домом, ни земельным участком, участие в содержании приобретенного имущества ответчик не принимала.

Как следует из чеков, квитанций от 06.09.2017, 03.05.2018 истец М.В.АБ. оплачивает электроэнергию, потребляемую в доме на спорном земельном участке.

Также суд учитывает, что истец М.В.АБ., поняв, что лишился принадлежащего ему имущества, 01.02.2019 обратился в полицию по факту мошеннических действий (т. 1 л.д. 117), что также свидетельствует о том, что истец не намеревался производить отчуждение спорного земельного участка.

01.03.2019 следователь СО УМВД России по ЗАТО Северск, установив что неустановленное лицо путем обмана ФИО7 незаконно приобрело право собственности на спорный земельный участок стоимостью 500000 руб., принадлежащий ФИО7, возбудил уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 112), а ФИО7 был признан потерпевшим (т. 1 л.д. 175).

Кроме того, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 500000 руб. во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2017 покупателем ФИО8 продавцу ФИО7 за проданные земельный участок не передавались.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Так, из пункта 3 спорного договора следует, что покупатель передает продавцу в день подписания договора сумму в размере 500000 руб., которая по соглашению сторон является оплатой за данный земельный участок. Продавец не имеет претензий к покупателю по расчету за проданное недвижимое имущество. Оплата произведена в полном объеме. Из толкования пункта 4 договора следует, что сторонами составлен передаточный акт, поскольку продавец передал покупателю земельный участок.

Из передаточного акта также следует, что покупатель оплатил земельный участок.

Таким образом, в договоре стороны установили, что расчет за земельный участок на момент подписания спорного договора уже произведен.

Вместе с тем, как установлено судом исходя из объяснений сторон, третьих лиц ФИО3, ФИО4, до подписания спорного договора купли-продажи земельного участка никакие расчеты между ФИО7 и ФИО8 не производились, расписки о передаче денежных средств не составлялись.

Сторона ответчика по первоначальному иску в подтверждение факта передачи денежных средств в размере 500000 руб. за земельный участок ссылается на факт передачи денежных средств ФИО8 ФИО7, которые переданы в Газпромбанке, куда стороны поехали после оформления сделки в регистрирующем органе.

Так, из выписки по счету, банковских ордеров от 29.06.2017, расходных кассовых ордеров от 29.06.2017 следует, что 29.06.2017 осуществлен перевод без открытия счета по распоряжению ФИО8 180000 руб. на счет ФИО7, в назначении платежа указано: «Перевод без открытия счета по распоряжению ФИО8 на счет № ** ФИО7». Затем в 13:33 ФИО7 сняты со счета 180000 руб. После чего осуществлен следующий перевод без открытия счета по распоряжению ФИО8 320000 руб. на счет ФИО7 с таким же назначением платежа. В 14:03 сумма в размере 320000 руб. снята со чета ФИО7 (т. 1 л.д. 13-17).

Таким образом, исходя из назначения платежей и их размера, а также условий договора купли-продажи земельного участка, передача денежных средств в банке после осуществления спорной сделки не подтверждает факт передачи денежных средств в размере 500000 руб. именно в счет оплаты за проданный земельный участок, поскольку это прямо противоречит условиям договора о произведенной оплате в полном объеме. 

При этом из объяснений истца ФИО7 и третьего лицо ФИО3 следует, что при внесении 320000 руб. использовались снятые денежные средства в размере 180000 руб., к которым была добавлена необходимая сумма, тогда как указанные лица подтвердили фактическую передачу 320000 руб. в счет договора займа ФИО3

Указанные специально осуществленные действия по внесению и снятию денежных средств через банк вызывают сомнения в том, что участвующие в создании таких доказательств лица вели себя естественно, а не в соответствии с предварительно достигнутыми договоренностями.

Суд находит, что осуществление указанных действий является нетипичным для совершения такого рода договоров, не вызывалось необходимостью, вытекающей из характера сделки, и по существу представляет собой создание доказательства, которое может быть использовано в суде. К такому выводу суд пришел исходя из того, что денежные средства у ФИО8 не находились на счете в банке, а имелись наличные денежные средства, что следует из ее объяснений и объяснений ФИО4, при этом перевод денежных средств осуществлен по распоряжению ФИО8 без открытия счета в указанном банке. Счет в банке был открыт только ФИО7 непосредственно после осуществления оспариваемой сделки. В связи с чем внесение и непосредственное после этого снятие денежных средств через банк какой-либо необходимостью не вызывалось. 

Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что факт передачи денежных средств ответчиком по спорному договору в сумме 500000 руб. не доказан, что в свою очередь также подтверждает позицию истца о том, что он не намеревался отчуждать спорный земельный участок, а заключение спорного договора, подписание акта приема-передачи расценивалось как условие для получения займа и носило формальный характер. 

Судом также не установлено доказательств исполнения спорного договора в части фактической передачи предмета договора – земельного участка. 

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 4 спорного договора продавец передал покупателю земельный участок, о чем сторонами в соответствии со ст. 556 ГК РФ составлен передаточный акт. 

Из пункта 2 передаточного акта от 29.06.2017 следует, что земельный участок принимается покупателем (ответчиком ФИО8) в том состоянии, в котором находится на момент подписания акта, санитарное и техническое состояние передаваемого земельного участка оценивается покупателем как удовлетворительное, на момент подписания претензий нет.

Между тем, из пояснений лиц участвующих в деле следует, что фактически ни земельный участок, ни дом ФИО7 не передавались ФИО8 Как до момента продажи земельного участка, так и после оформления сделки смена фактического собственника имущества не произошла. В доме, расположенном на земельном участке, также остался проживать истец. При этом до обращения к ФИО7 с требованием об освобождении имущества в январе 2019 года истец по встречному иску ФИО8 не предпринимала действий, свидетельствующих о ее намерении вступить во владение землей и домом.

При этом доводы ответчика ФИО8 о том, что о проживании ФИО7 в доме она согласилась по просьбе ФИО3, суд считает недостоверными, противоречащими самой сути сделки купли-продажи недвижимого имущества, а приобретая земельный участок с целью оформить дом и впоследствии продать подороже, ответчиком ФИО8 каких-либо действий для этого сделано не было.

Таким образом, факт передачи спорного имущества от истца ФИО7 ответчику ФИО8 не нашел своего подтверждения, что также свидетельствует о том, что воля истца при заключении спорного договора была направлена на достижение иной цели, а именно на получение ФИО3 займа под залог земельного участка истца. Фактически спорный договор не был исполнен, в связи с чем и акт приема-передачи спорной квартиры при подписании спорного договора суд расценивает как составленный формально. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что, не передавая земельный участок и дом ответчику, истец был уверен в том, что имущество остается у него, а сделка не является фактически продажей земельного участка с домом.

Заслуживает внимание и то обстоятельство, что спорное имущество (земельный участок с объектом незавершенного строительства – домом) отчуждено истцом ФИО7 ответчику ФИО8 по цене, почти в 10 раз ниже его рыночной стоимости. 

Так, из отчета № **, выполненного оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка «Стандарт» в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», следует, что по состоянию на 15.06.2017 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по [адрес], составляет 4445000 руб., а земельного участка 530000 руб. (т. 1 л.д. 209-250, т. 2 л.д. 1-9).

Доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта оценки, суду не представлено.

С учетом изложенного необходимость реализации спорного имущества истцом по цене кратно меньшей, чем его рыночная стоимость, при отсутствии какой-либо причины у истца продавать свое имущество, ставится под сомнение.

Вместе с тем заключение спорного договора разумно объясняется тем, что сторона сделки заблуждалась относительно природы договора купли-продажи и ошибочно полагала, что таким образом оформляется договор залога в целях получения займа.

Таким образом, суд исходит из того, что волеизъявление истца, выраженное в спорном договоре, не соответствует его действительной воле вследствие заблуждения, о чем свидетельствуют все последующие действия сторон после совершения сделки, а также отсутствие доказательств со стороны ответчика о фактическом исполнении спорного договора.

Из показаний риэлтора В. в судебном заседании следует, что ФИО8 в ноябре 2018 года обратилась в агентство для продажи земельного участка, дома и гаража в [адрес]. Он разместил объявление о продаже в социальных сетях и на сайте Авито. Когда начали звонить и спрашивать о нюансах, он решил съездить на объект, созвонился с ФИО8, которая сказала, что там проживает ФИО7, который будет показывать дом. Он (В.) приехал на участок 11.01.2019, ФИО8 отправила брата. ФИО7 встретил их, показал территорию земельного участка и дома, говорил, что он следит за домом, за огородом. ФИО7 покупателей не выгонял. Также свидетель сообщил, что ФИО3 обращался к нему несколько лет назад по вопросу узаконивания дома.

Однако данные показания свидетеля, как и доводы стороны ответчика по первоначальному иску, третьих лиц ФИО4 ФИО6, ФИО5 в части того, что ФИО7 зимой 2019 года показывал свой дом и земельный участок с целью продажи, не свидетельствуют о действительности оспариваемой сделки и наличии воли сохранить силу сделки, при том, что из искового заявления и объяснений ФИО7 следует, что в это время ему от ФИО4 уже было известно о продаже земельного участка, поскольку ФИО3 не рассчитался по займу, тогда как именно залог обеспечивает исполнение обязательства по возврату денежных средств. Показания же о том, что ФИО7 было известно, что собственником является ФИО8, объективно ничем не подтверждаются. Не следуют такие обстоятельства и из просмотренной в судебном заседании видеозаписи, осуществленной свидетелем В. При этом как следует из объяснений представителя истца ФИО1 относительно видеозаписи, риелтор действительно приезжал, но с целью оформления дома в Росреестре.

Исходя из совокупности доказательств, суд приходит к выводу о том, что денежные средства в размере 500 000 руб. за продажу спорного земельного участка не передавались, а имел место договор займа.

При этом согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ ФИО7 мог являться залогодателем, не являясь должником по займу, а в силу п. 1 ст. 338 ГК РФ заложенное имущество осталось у залогодателя, что соответствует всем признакам передачи недвижимого имущества в залог. Заключение же залога в пользу ФИО8 также отвечает признакам сделки в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ)

Доводы третьего лица ФИО4 о том, что 320000 руб., которые указаны в его переписке с ФИО3 это заем под залог автомобиля Тойота **, который последний взял под выкуп в январе 2017 года, а не под залог земельного участка, подтверждения в судебном заседании не нашли и опровергаются исследованными судом доказательствами, в частности показаниями ФИО3, ФИО7, при этом никаких идентифицирующих признаков автомобиля назвать не смог, а как указывал в объяснениях ФИО4, данных сотруднику полиции, ФИО3 приобрел у него указанный автомобиль в феврале 2018 года (т. 1 л.д. 135), то есть после получения займа под залог земельного участка. 

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика по первоначальному иску заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В ст. 196 ГК РФ закреплено, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно п. 2. ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из объяснений истца ФИО7, которые согласуются с объяснениями ФИО3 (т. 1 л.д. 159, 199-200) следует, что в январе 2019 года ФИО4 обратился к ФИО7 с требованием о выселении, до этого считал, что земля находится в залоге. 

Из объяснений ФИО8 (т. 1 л.д. 152), С. (т. 1 л.д. 153) следует, что они обратились после 10.01.2019 в риэлтерскую организацию с целью продажи земельного участка.

Из показаний ФИО4 также следует, что ФИО7 он сообщил о продаже участка в январе 2019 года (т. 1 л.д. 201-202).

Из указанного следует, что истец узнал об утрате права собственности на земельный участок в результате заключенной сделки, то есть об обстоятельствах, являющихся основанием для признания настоящей сделки недействительной, не ранее января 2019 года. Исковое заявление подано в суд 20.02.2019, то есть в пределах установленного ст. 181 ГК РФ срока.

Исследовав и оценив приведенные выше доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что истец ФИО7, заключая спорный договор купли-продажи земельного участка, исходил из неправильных, не соответствующих действительности представлений о его природе. Выраженная в спорном договоре воля истца на отчуждение имущества в собственность ответчика ФИО8 неправильно сложилась вследствие существенного для него заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые он действительно имел ввиду (получение займа ФИО3 под залог недвижимости), при этом заблуждение для него явилось столь существенным, что он не совершил бы данную сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Вышеизложенное позволяет суду расценить спорный договор купли-продажи как сделку, совершенную под влиянием заблуждения, что в силу п. 1 ст. 178 ГК РФ влечет недействительность данного договора. 

В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что спорный договор купли-продажи является недействительным, а потому не влечет юридических последствий, требование истца о признании недействительным договор купли-продажи от 29.06.2017 земельного участка подлежат удовлетворению.

Поскольку договор купли-продажи спорного имущества является недействительным, то его заключение, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, не породило каких-либо юридических последствий, в связи с чем истец не утратил статус собственника спорного земельного участка.

Поскольку требования, заявленные по встречному иску ФИО8 к ФИО7 об обязании ответчика прекратить нарушение прав пользования земельным участком ФИО8, расположенным по [адрес], а так же расположенными на нем постройками, путем его освобождения (выселения и передачи всех имеющихся ключей от ограждения и построек), основаны на оспоримой сделке, а требования, заявленные истцом по первоначальному иску, о признании этой сделки недействительной подлежат удовлетворению, то согласно абзацу 3 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При обращении в суд с иском истцом ФИО7 уплачена государственная пошлина в размере 13 650 руб., что подтверждается чеком-ордером от 13.02.2019. Поскольку требования истца подлежат удовлетворению, то с ФИО8 в пользу ФИО7 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 650 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО7 к ФИО8 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 29.06.2017 земельного участка общей площадью 516 кв.м., расположенного по [адрес], кадастровый номер **, заключенный между ФИО7 и ФИО8.

Настоящее решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО8 на земельный участок, расположенный по [адрес], кадастровый номер **, и для восстановления в Едином государственной реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО7 на данный земельный участок. 

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 13650 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО8 к ФИО7 отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Северский городской суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий П.Е. Затеев 

70RS0009-01-2019-000497-18