Дело № 2-175/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Благовещенск 11 июля 2018 года 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе: 

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н., 

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г., 

С участием представителя истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску – ФИО1, представителя ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Восточный Экспресс» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Восточный Экспресс» к ФИО3 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Восточный Экспресс», в обоснование заявленных требований указав, что 01.01.2017 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого, она, передала за плату, во временное пользование, ответчику нежилое помещение под гараж, площадью 300 кв.м., расположенное по адресу: ***. Согласно подп. 3.1 п. 3.2 договора, ответчик обязан своевременно вносить арендную плату и платежи за электроэнергию в соответствии с договором, в сроки и размере, установленные им. В п. 3.1 договора согласовано условие о том, что арендная плата подлежит уплате ответчиком не позднее 10 числа месяца, по форме предоплаты, в размере 32100 рублей в месяц без НДС. В п. 3.5 договора установлено, что ответчик обязуется уплачивать пеню в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы задолженности. Ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы за период с 01.01.2017 года по 31.07.2017 года, в результате чего сумма задолженности по уплате арендной платы на дату подачи настоящего искового заявления составляет 224700 рублей, пеня за просрочку арендной платы 73284 рубля 30 копеек. 12.06.2017 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности по договору, в течении 7 дней, однако требования, изложенные в претензии ответчиком не были исполнены. 03.07.2017 года в адрес ответчика было направлено письмо-уведомление о расторжении договора аренды, с предложением в срок до 07.07.2017 года освободить помещение, но по состоянию на 31.07.2017 года ответчик продолжает занимать помещение не оплачивая арендную плату.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: ***; взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 года по 13.06.2018 года включительно в сумме 559610 рублей, неустойку за просрочку исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 01.01.2017 года за период с 11.01.2017 года по 13.06.2018 года включительно в сумме 452 735 рублей 19 копеек.

ООО «Восточный Экспресс» обратилось с встречными исковыми требованиями к ФИО3, в обоснование указав, что 30.04.2015 года между обществом и ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения, который каждый год перезаключался на новый срок. В период с 30.04.2017 года по 28.02.2016 года в виду технического состояния помещения, с согласия арендодателя, обществом были осуществлены ремонтные работы, арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: ***. Письмом от 17.12.2016 года ФИО3 была уведомлена о необходимости оплаты стоимости ремонтных работ, произведенных обществом. Согласно акта взаимозачета от 21.01.2017 года, произведенные обществом ремонтные работы на сумму 389929 рублей 56 копеек были частично зачтены в счет оплаты арендных платежей по договору, за период с апреля 2015 года по июль 2016 года. В настоящее время остаток непогашенной арендодателем стоимости, произведенных обществом ремонтных работ составляет 799767 рублей 44 копейки.

На основании изложенного, просит взыскать с ФИО3 стоимость ремонтных работ в размере 799767 рублей 44 копейки.

Истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску – ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, заявлений об отложении судебного заседания суду не представила, при этом, обеспечила явку своего представителя в судебное заседание. В силу ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований, не согласился с заявленными встречными исковыми требованиями, поддержал доводы изложенные в письменных дополнениях к первоначальному исковому заявлению, в возражениях на отзыв искового заявления, а также в письменном отзыве и возражениях на встречное исковое заявление, из которых следует, что размер неустойки (0,3%) не является несоразмерным последствиям нарушения обязательств и был принят ответчиком при подписании договора. Договор аренды нежилого помещения действовал включительно до 13.06.2018 года на условиях договора и в настоящее время прекращен. Действие договора прекращено 13.06.2018 года, в связи с чем, отсутствуют законные основания пользования арендатором спорным нежилым помещением, однако нежилое помещение арендатором не освобождено и не передано по акту приема-передачи. В настоящее время арендатор, действий по освобождению и возврату арендованного имущества не предпринимает, от возврата имущества уклоняется, акт приема-передачи подписывать отказывается, что является явным злоупотреблением права. Полагает, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Возможность проведения капитального ремонта обусловлена обязанностью арендодателя провести ремонт в силу договора либо неотложной необходимостью такого ремонта. В соответствии с условиями договоров аренды (2015, 2016, 2017 годов), арендатору передано имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Каких – либо требований об устранении недостатков, если таковые имели место быть, в период действия договоров аренды арендатором не предъявлялось. Какой-либо необходимости в проведении капитального ремонта сторонами при передаче имущества в аренду не выявлено и договорами не установлено. Считает, что доказательства, подтверждающие обоснованность требований арендатора о возмещении стоимости выполненных работ в заявленной сумме не предоставлены.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску настаивал на удовлетворении встречных исковых требований, не согласился с заявленными первоначальными исковыми требованиями, поддержал доводы, изложенные в возражениях на первоначальное исковое заявление. Считает, что ФИО3 не представила доказательств фактической передачи недвижимого имущества в пользование ООО «Восточный экспресс» в рамках договора аренды от 01.01.2017 года.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, но, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение – производственное инв. № 7585 литер А, площадью 458,60 кв.м., расположенное по адресу: ***, зарегистрировано на праве собственности за ФИО3. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права серии 28 АА № 695357.

01.01.2017 года между ФИО3 (Арендодатель) и ООО «Восточный экспресс», в лице директора ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору на срок с 01.01.2017 года по 31.12.2017 года включительно с возможностью пролонгации во временное владение и пользование 300 кв.м. в нежилом помещении под гараж по адресу: ***, общей площадью 458,6 кв.м., в состоянии позволяющем его нормальную эксплуатацию.

В разделе 3 договора аренды установлен размер, сроки и порядок внесения арендной платы, в соответствии с которым, арендатор своевременно производит арендные платежи согласно договоренности не позднее 10 числа расчетного месяца, в форме предоплаты за месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в размере 32100 рублей в месяц. Наличный расчет не допускается. Арендатор своевременно производит оплату за электроэнергию согласно показаниям счетчиков и предъявленной арендодателем счета-фактуры (текущие платежи за прошедший месяц и аванс на следующий месяц) соответствуя счету ООО «ЭНЕРГИЯ». Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности.

В исковом заявлении истец указала, что ООО «Восточный экспресс» пользуясь предоставленным ему в аренду нежилым помещением, арендную плату в период с 01.01.2017 года по 13.06.2018 года не производил, в связи с чем образовалась задолженность.

Материалами дела подтверждается, что ФИО3 до обращения в суд принимались меры по урегулированию спора с ответчиком, в адрес которого 14.06.2017 года ею было передано требование о погашении в течение 7 дней задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.01.2017 года по 12.06.2017 года, а 03.07.2017 года было направлено письменное предложение о досрочном расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором условий договора по внесению арендной платы. Кроме того, ответчик был информирован о необходимости освободить занимаемое помещение и прилегающую к нему территорию, передать его по акту приема-передачи в срок до 07.07.2017 года. Однако, в результате принятия истицей названных мер спор не был урегулирован во внесудебном порядке.

С учетом приведенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец 03.07.2017 года, до истечения срока действия договора аренды, фактически в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды, уведомив арендодателя, в срок, установленный договором (п. 4.1.3).

В силу статей 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО3 представитель ответчика указал, что истец не представила доказательств фактической передачи недвижимого имущества в пользование ООО «Восточный экспресс» в рамках договора аренды от 01.01.2017 года.

При этом, в ходе рассмотрения дела, судом установлено, что в период с 2015 по 2017 год между сторонами заключались договора аренды спорного помещения. Как следует из протокола разногласий к договору аренды от 30.04.2015 г., подписанного ФИО3 и ООО «Восточный экспресс» 30.04.2015 года, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду 250 кв.м. в нежилом помещении под гараж (склад) по адресу: ***, общей площадью 458,6 кв.м., в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В связи с чем, суд приходит к выводу, что спорное жилое помещение было передано ответчику в 2015 году.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель ответчика пояснил, что задолженность по арендным платежам по договору от 01.01.2017 года отсутствует, поскольку в виду технического состояния помещения, ООО «Восточный экспресс» были осуществлены ремонтные работы, арендуемого объекта недвижимости, актом взаимозачета от 21.01.2017 года, подписанного сторонами, стоимость ремонтных была зачтена в счет оплаты арендных платежей.

Довод ответчика об отсутствии у него задолженности по арендной плате не соответствует исследованным судом доказательствам.

Действительно, представленный в материалы дела акт взаимозачета по соглашению сторон от 21.01.2017 года, подтверждает, что ООО «Восточный экспресс» в счет арендной платы за период 2015 – 2016 год оплатил ремонтные работы в отношении спорного помещения. Вместе с тем, доказательств оплаты аренды нежилого помещения с момента заключения договора с 01.01.2017 года по 13.06.2018 года материалы дела не содержат, не добыто таких доказательств и в ходе судебного разбирательства.

Несмотря на оплату ответчиком арендных платежей за период с апреля 2015 года по декабрь 2016 года, сторона истца настаивала на требовании о расторжении договора аренды от 01.01.2017 года, указывая на то, что ответчик арендную плату не производит, нежилое помещение арендатором не освобождено и не передано по акту приема-передачи.

В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В последующем 13.06.2018 года заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 01.01.2017 года расторгнут, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание, что договор аренды нежилого помещения от 01.01.2017 года между сторонами расторгнут 13.06.2018 года, однако нежилое помещение арендатором до настоящего времени не освобождено и не передано по акту приема-передачи истцу, доказательств обратного в материалы дела не представлено, законных оснований для пользования арендованным имуществом у ответчика ООО «Восточный экспресс» не имеется, то требование об освобождении и передаче истцу нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ суд при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, устанавливает в нем срок, в течение которого решение должно быть исполнено.

Учитывая обстоятельства дела, принимая во внимание требования разумности, суд считает возможным установить ответчику срок для освобождения и передачи истцу нежилого помещения не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, за время действия вышеуказанного договора аренды, то есть за период с 01.01.2017 года по 13.06.2018 года ООО «Восточный экспресс» следовало уплатить арендную плату в размере 559610 рублей. Обязанность доказывания факта уплаты арендной платы лежит на арендаторе, то есть в рамках настоящего дела на ответчике. Между тем, ООО «Восточный экспресс» не представлено достоверных доказательств внесения арендной платы за указанный период. Акт взаимозачета от 21.01.2017 года не свидетельствуют о погашении долга ООО «Восточный экспресс» по арендной плате перед ФИО3 за указанный период. В указанном документе не содержится указание на договор аренды от 01.01.2017 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01 января 2017 года за период с 01 января 2017 года по 13 июня 2018 года в размере 559610 рублей 00 копеек обоснованы и подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по арендной плате в размере 559610 рублей 00 копеек.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени за период с 11.01.2017 года по 13.06.2018 года включительно в сумме 452 735 рублей 19 копеек, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Ч. 1 ст. 330 ГК РФ предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 3.5 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2017 года, за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности. 

Учитывая, что ответчик обязательство по оплате за аренду недвижимого имущества в сроки, установленные в договоре, не исполнил, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд считает, что истцом правомерно начислена предусмотренная договором неустойка (пеня).

Доказательства, опровергающие доводы и расчеты истца, ответчиком в материалы дела не представлены.

Истцом произведен расчет неустойки на сумму 452 735 рублей 19 копеек за период с 11.01.2017 года по 13.06.2018 года. 

Проверив расчет неустойки за нарушение сроков оплаты по договору, суд считает его соответствующим условиям договора аренды нежилого помещения от 01.01.2017 года, арифметически верным и подлежащим принятию.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При разрешении вопроса о снижении размера неустойки суд принимает во внимание период просрочки (около года), размер задолженности (559610 рублей 00 копеек), а также обстоятельства заключения договора и приходит к выводу, что расчетный размер неустойки не соответствует последствиям нарушения обязательства, допущенного по вине ответчика, имеются основания для уменьшения размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

При установленных судом обстоятельствах неустойка подлежит уменьшению до 200 000 рублей и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в указанном размере.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Материалами дела подтверждается, что истцом при подаче иска понесены расходы на оплату госпошлины в размере 13 262 рубля 00 копеек, что подтверждается квитанциями от 31.07.2017 года, от 30.10.2017 года, от 1.06.2018 года, с учетом ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13 262 рубля 00 копеек.

При этом, суд учитывает, разъяснения, приведенные в абз. 4 п. 21 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в силу которых, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе, требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Рассматривая требования встречного искового заявления суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков.

Правоотношения сторон основаны на договорах аренды, заключённых в период с 30.04.2015 года по 31.12.2017 года, согласно которым ФИО3 передала ООО «Восточный экспресс» во временное пользование нежилое помещение, расположенное по г. Благовещенск, ул. ***.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель, в частности, не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещение не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом между ФИО3 и ООО «Восточный экспресс» заключены договора аренды нежилого помещения. В соответствии с п.п. 2.2.4 договоров от 30.04.2015 года и от 01.01.2017 года, арендатор обязуется не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя. Арендодатель сам заключает договора на все виды ремонтных и иных работ, принимает и оплачивает их.

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ФИО3 и ООО «Восточный экспресс» арендная плата за период действия договора с 01.01.2015 года по 31.12.2016 года с ООО «восточный экспресс» составила 736275 рублей 97 копеек, при этом сторонами произведен зачет в счет арендной платы арендатора за произведенные арендатором ремонтные работы в спорном нежилом помещении в сумме 389929 рублей по акту от 21.01.2017 года и в сумме 401429 рублей 56 копеек по акту от 31.12.2016 года, задолженность ООО «Восточный экспресс» перед ФИО3 за период с 01.01.2015 года по 31.12.2016 года составила 10122 рубля 54 копейки.

Как указывалось выше, договор аренды нежилого помещения, заключенный между ФИО3 и ООО «Восточный экспресс» расторгнут на основании соглашения, с 13.06.2018 года.

В соответствии с локальной сметой № 1, представленной стороной истца, сметная стоимость произведенных ООО «Восточный экспресс» ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении, составила 1189697 рублей.

Согласно заключению ООО «Амурский областной союз экспертов» от 16.05.2018 года, учитывая отсутствие системы пожаротушения и пожарной сигнализации как в бытовом помещении, так и в исследуемом гараже в целом, указанное арендуемое нежилое помещение может быть использовано только в целях стоянки и хранения грузовых автомобилей в общем зале с выездом на общий внутренний проезд, что согласно п. 3.20 СП 113.13330.2016, соответствует манежному типу хранения автомобилей. Согласно данных технического паспорта, арендуемое помещение было введено в эксплуатацию и использовалось при отсутствии системы теплоснабжения, проведенные арендатором работы по ее монтажу, равно как и строительство бытового помещения и тамбура не могли проводиться в нарушение п. 2.2.4 первоначального договора аренды нежилого помещения от 30.04.2015 года, согласно которому арендатор не имел права проводить реконструкцию помещений, переоборудование сантехники и выполнять другие виды капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. В материалы дела не представлено каких – либо дополнительных соглашений и приложений к договору аренды, отражающих обоюдное согласие на выполнение данных видов работ, соответствующих стоимости. Указанной в локальной смете № 1 на ремонт склада ХПФ на сумму 1189697 рублей. Кроме того, согласно п. 1.1 договора аренды нежилого помещения, арендатор принял в аренду помещение под гараж в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Необходимости в выполнении указанных видов работ не имелось. Стоимость фактически произведенных строительно-ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном по адресу: ***, в ценах 2015 года, составляет 1063195 рублей. Объемы выполненных работ, принятых экспертом, не соответствуют объемам выполненных работ, отраженным в локальной смете.

Для более полного и всестороннего рассмотрения дела в ходе разбирательства был допрошен эксперт ФИО5, проводивший судебную экспертизу, который суду пояснил, что гараж не предусмотрен для работы в нем людей, его предназначение – хранение материалов, ремонтные работы в данном гараже производить нельзя. 

Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, пояснения даны в рамках проводимой экспертизы, не противоречат обстоятельствам, изложенным в заключении, даны по существу спора.

Согласно ч. 2,3 ст. 67 ГПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оснований не согласиться с представленным ООО «Амурский областной союз экспертов» экспертным заключением у суда не имеется, поскольку данное заключение по своему содержанию отвечает требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе в него включены сведения об образовании, специальности, стаже работы, должности, занимаемой экспертом, проводившим судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Каких-либо противоречий и неясностей в заключении экспертизы не содержится.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов приводятся соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, основываются на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального закона, содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, не допускает неоднозначное толкование, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя истца, в качестве свидетеля был допрошен ФИО6, который суду пояснил, что все здание, расположенное по адресу: *** входит в единый комплекс, он (свидетель) с 1982 по 1985 год работал юрисконсультом в ХПФ, очень хорошо изучил фабрику. Фабрика была построена с нарушением строительных норм, без учета погодных характеристик. Из-за дождевых осадков кровля протекала, колоны стали слабеть, и до 1999 года стоял вопрос о дальнейшей эксплуатации здания, здание находилось в аварийном состоянии. В 1997 году было три технических обследования. Фабрика обследовалась полностью. Она требовала капитального ремонта. По всем заключениям фабрике требовался капитальный ремонт. Стены стали влажными, из-за морозов пошли трещины по стенам. Все документы были похищены. Также имелась строительная группа, которая занималась практически только покрытием кровли. Фабрика в целом сейчас представляет собой опасный объект. Ремонты проводились только текущие, латание дыр, где-то стены обвалились, где-то еще что-то. Например, был кузнечный молот, который запретили использовать, так как он давал резонанс, резонансные колебания были очень сильные. Документы были уничтожены сразу.

Суд критически относится к показаниям свидетеля о состоянии здания в аварийном состоянии, поскольку данное лицо не является специалистом в области строительства. Показания данного свидетеля относительно состояния здания опровергаются сведениями, содержащимися в материалах дела, в том числе, экспертным заключением.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Заключенным сторонами договором (п. п. 2.2.4) предусмотрены запрет арендатору без предварительного письменного разрешения арендатора по проведению перепланировки или переоборудованию арендованного помещения, а также обязанность арендатора производить отделимые и неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения только с предварительного письменного согласия арендодателя, а при необходимости. Пунктом 4.1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора при досрочном расторжении договора, сдать помещение, эл. оборудование, лампы и прожектора освещения, теплозавесы, систему отопления и прочее оборудование по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Согласно ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, и должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из вышеприведенных норм закона, бремя доказывания наличия обстоятельств, на которых истец основывает свои требования, а также, подтверждающих фактически понесенные с письменного согласия арендодателя, затраты по восстановлению арендованного помещения, возложено на истца.

Истцом, достаточных, достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих соблюдение условий договора о получении им предварительного письменного согласия арендодателя на проведение указанного истцом объема работ, а также подтверждающих фактически понесенные затраты, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Принимая во внимание, что арендатор ООО «Восточный экспресс» при заключении договора аренды нежилого помещения уведомленный о состоянии передаваемого ему нежилого помещения, не получив письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, выполнил на свое усмотрение работы по проведению его ремонта, при этом объем ремонтных работ и их стоимость сторонами не согласовывались, проект ремонтно-строительных работ и смета расходов арендодателю на согласование не представлялись, кроме того, согласно заключению эксперта, локальная смета содержит неподтвержденные цену и стоимость материалов, при отсутствии иных доказательств, подтверждающих фактически понесенные истцом расходы по улучшению арендованного имущества а также сведений о реальном состоянии переданного имущества в момент заключения договора, поскольку ремонтные работы осуществлялись истцом на свой риск, без письменного согласования необходимости проведения ремонта, объемов и стоимости расходов, при отсутствии письменного согласия собственника на проведение работ, указанных арендатором, у суда отсутствуют основания для взыскания денежных средств в сумме 799767 рублей 44 копеек, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Восточный Экспресс» – удовлетворить в части.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Восточный Экспресс» возвратить ФИО3 нежилое помещение, расположенное по адресу: *** в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Восточный Экспресс» в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01 января 2017 года за период с 01 января 2017 года по 13 июня 2018 года в размере 559610 рублей 00 копеек, неустойку за неисполнение обязательств по договору аренды от 01 января 2017 года за период с 11 января 2017 года по 13 июня 2018 года в размере 200000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13262 рубля 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Восточный Экспресс» к ФИО3 о взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июля 2018 года.