Дело № 2-2968/21

23 июня 2021 года Санкт-Петербург

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой М.Е., 

при секретаре Сорокиной Е.К., 

с участием истца – ФИО1,

представителя ответчика – ФИО2, 

ответчика ФИО3, 

представителя ответчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Управлению Росреестра по СПб об обязании зарегистрировать переход права по договору купли-продажи, и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной,

у с т а н о в и л:

Истец обратился с иском к ответчикам А.. Управлению Росреестра по СПб об обязании зарегистрировать переход права по договору купли-продажи, указав, что 10.07.2019 года между ФИО1 и А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. При подписании договора она передала ответчику денежные средства в размере 4000000 рублей (п. 2.1,2.2 договора). Однако, после заключения договора и получения денежных средств ответчик отказался подать документы на регистрацию перехода права собственности. Просила обязать Управление Росреестра по СПб зарегистрировать переход права по договору купли-продажи от 10.07.2019года квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между А. и ФИО1. 

Определением Калининского районного суда СПб от 09.02.2021 года произведена замена ответчика А. на его правопреемника ФИО3.

ФИО3 заявлен встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным, в котором она ссылается на то, что она, являясь супругой покойного, согласия на продажу спорной квартиры А. не давала. Договор купли-продажи не был составлен в виде одного письменного документа. Подпись, напоминающая подпись ее супруга стоит только на последней странице. Фактом смерти ее супруга в пространстве спорной квартиры безусловно подтверждается недостоверность документа, поименованного как «оговор-купли продажи квартиры (передаточный акт) от 10.07.2019 г.», поскольку это означает, что квартира истцу не передавалась, т.е. вступление в права владения в отношении недвижимости не имело места. Считает, что ее супруг не получал никаких денег. Оплату по договору якобы подтверждает положение договора о произведенных расчетах. Однако, такого доказательства недостаточно. ФИО1 обязана представить суду документ, подтверждающий факт расчета. Поэтому поскольку ФИО1 не представлено надлежащих доказательств оплаты цены договора, в случае признания договора недействительным она не имеет права требовать возврата цены квартиры. Никакой оплаты А. не получал. Просила признать договор купли-продажи квартиры от 10.07.2019 года. расположенной по адресу: 

<

адрес> недействительным. 

Истица ФИО1 в судебное заседание явилась, свои исковые требования поддержала, во встречном иске просила отказать, пояснила, что она снимала комнату у А., потом она предложила ему заключить сделку купли-продажи, потому что ей это было выгодно. Она не собиралась его выгонять из квартиры после заключения договора. Он мог бы жить в квартире до конца своих дней. Договор купли-продажи она давала ему читать заранее, изучил все и предложил включить пункт о том, что деньги будут переданы до заключения договора. Она потом перепечатывала договор. Деньги у нее были от продажи ее квартиры, которую она продала в 2019 году, она свои деньги давала в займы своему знакомому который и принес ей деньги для договора. Деньги были в пачке, перевязанные резинкой. Деньги она передала А. до подписания договора. Она не опасалась, что после получения денег он откажется подписывать договор, он был очень хороший человек. Он подписал договор, один экземпляр договора остался у него. Всего подписали три экземпляра договора. Вместе они пошли в МФЦ для регистрации права собственности, но пока они шли, он куда-то исчез. Потом он пришел домой в состоянии алкогольного опьянения, сказал, что ему нужно было выпить. Он часто выпивал. После этого она неоднократно предлагала ему пойти и зарегистрировать сделку, но он все время отказывался. Она знала, что он женат, но он говорил, что у жены есть своя квартира, а это его квартира. Со своей супругой он не проживал, жил с другой женщиной, имя которой она называть не хочет. Ни до, ни после заключения сделки она не оплачивала коммунальные услуги, все оплачивал А. Вместе с А. она проживала до осени 2019 года, потом стала снимать жилье в Автово, т.к. боялась, что ее знакомые придут разобраться с А., поскольку он не хотел идти регистрировать право собственности. Она собственником квартиры не является, т.к. право собственности в Росреестре не зарегистрировано. 

Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Во встречном иске просил отказать. Пояснил, что договор купли-продажи А. был подписан, что подтверждается произведенной по делу экспертизой, договор является одновременно распиской и актом приема-передачи квартиры. Денежные средства А. получил, основания для признания сделки недействительной отсутствуют. 

Ответчица ФИО3 в судебное заседание явилась, в основном иске просила отказать, на встречном иске настаивает. Пояснила, что ввиду болезни ее родственницы она часто уезжает в Калининград, для ухода за родственницей. Они уже много лет не проживали с А., но она всегда с ним связь поддерживала, помогала, просила других лиц присмотреть за ним. Соседка присматривала за ним, иногда кормила. А. злоупотреблял спиртными напитками. Никаких денег он по сделке не получал. В квартире после его смерти она была, никаких денег не обнаружила. Он умер один в квартире, о его смерти она узнала от соседки, к которой из его квартиры стала стекать гнилостная жидкость. Его квартира находилась в ужасном состоянии, множество тараканов, страшно находиться. Истица не могла проживать в этой квартире из-за ее ужасного состояния. Никаких приобретений в квартире она не увидела, улучшения материального положения А. после сделки ни она, ни соседи не заметили. Она оплачивает коммунальные услуги с апреля 2020 года. Б. оплачивает квитанции по ее поручению. Денежных средств на счетах у А. нет, имеются только незначительные суммы. Она ему завела счет, положила денежные средства, чтобы он мог ими пользоваться. Больших денежных сумм на его счетах не обнаружено. 

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, встречный иск просил удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном иске. Пояснил, что в договоре купли-продажи указано приложение: выписка из ЕГРЮЛ. Приложенная к материалам дела выписка из ЕГРЮЛ датирована другой датой, т.е. отсутствует предмет договора. Договор купли-продажи является неисполненным ни в части передачи денег, ни в части передачи квартиры. Доказательств передачи денег в материалы дела не представлено. Сделка является незаключенной, должна быть признана недействительной. 

Представитель ответчика Управления Росреестра по СПб в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил возражения на иск, в которых просил в иске ФИО1 отказать. 

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства и материалы дела в целом, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 9-10, 53-57 тома 1).

А., ДД.ММ.ГГГГр. умер в 2020 году, что подтверждается свидетельством о смерти от 20.04.2020 года (л.д. 97 тома 1).

ФИО3 является супругой умершего А. с 26.08.1989 года, наследником первой очереди (л.д. 126 тома 1).

Из материалов дела также следует, что наследник по закону после смерти А. – ФИО3 несет бремя содержания наследственного имущества. В установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

Вышеуказанная спорная квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, является личной собственностью А., что подтверждается документами из Управления Росреестра по СПб, в том числе, справкой ЖСК, согласно которой паевой взнос за квартиру внесен полностью А. 10.06.1987 года (до заключения брака с ФИО3) (л.д. 5-8 тома 2). 

В материалы дела истцом представлено 3 оригинальных экземпляра договора купли-продажи от 10.07.2019 года, согласно которому продавец А. обязуется передать в собственность покупателю ФИО1, а покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 163-168 тома 1).

Цена квартиры передаваемой по договору, составляет 4000000 рублей. (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.2 договора денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1 договора переданы покупателем продавцу 10.07.2019 года, перед подписанием настоящего договора. Настоящий договор является одновременно распиской продавца, подтверждающей, что денежные средства в сумме, согласованной сторонами в п. 2.1 настоящего договора, им получены в полной сумме наличными денежными средствами. Финансовых претензий к покупателю продавец не имеет. 

В соответствии с п. 3.1 договора в день подписания настоящего договора, указанного на первой странице договора, квартира передана продавцом покупателю. Настоящий договор является одновременно передаточным актом. 

Согласно ч. 2 Ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежитгосударственнойрегистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренныхзаконодательствомРоссийской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно п. 62 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основаниистатей 58,1110и1112ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из материалов дела, объяснений сторон, сделка купли-продажи сторонами фактически исполнена не была. Квартира в собственность покупателя не передавалась, ФИО1 после заключения сделки в квартиру не вселялась, напротив, сама пояснила, что выехала из квартиры осенью 2019 года, расходы по содержанию квартиры покупатель не несла. Также в судебном заседании истица признала, что собственником квартиры она не являлась. 

Из Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.05.2020 года следует, что ДД.ММ.ГГГГ года по адресу: 

<

адрес> обнаружен труп А. без внешних признаков насильственной смерти в комнате указанной квартиры, на кровати. 

Согласно объяснениям Б. от 14.04.2020 года установлено, что в квартире над ней (кв. №) проживает одинокий мужчина, который злоупотребляет алкоголем (следствием установлен как А.). 14.04.2020 примерно в 04 часа 00 минут она обнаружила, что у нее с потолка течет бурая жидкость с гнилостным запахом. А. двери не открывает. От двери кв. № несет гнилостным запахом. 

Согласно объяснениям В. от 14.04.2020 года установлено, что она проживает по адресу: 

<

адрес>. Видела своего соседа (А.) последний раз примерно 09.04.2020 года. Знает, что А. злоупотребляет алкоголем. (л.д. 122-123 тома 1).

Из акта о смерти от 20.04.2020 года следует, что А. умер в 2020 году, причина смерти неизвестна из-за гнилостных изменений. (л.д. 113 тома 1).

Из вышеуказанных документов следует, что А. до апреля 2020 года проживал один в спорной квартире, что также свидетельствует о том, что фактически квартира покупателю не передавалась ни в день заключения сделки, ни после. 

Также материалы дела не содержат доказательств, однозначно свидетельствующих о получении А. денежных средств в сумме 4000000 рублей, а также доказательств, подтверждающих и бесспорно свидетельствующих о наличии у ФИО1 денежных средств для приобретения квартиры. 

Из объяснений истицы следует, что было подписано 3 экземпляра договора, и один из экземпляров остался у продавца – А. 

Вместе с тем, в материалы дела истцом представлено три экземпляра договора, что свидетельствует о том, что ни один из экземпляров договора А. на руки не получал. 

Объяснения истца о том, что в договор был внесен пункт о передаче денег до его подписания по просьбе А., являются голословными, нелепыми, и нелогичными, учитывая, что А. злоупотреблял спиртными напитками, не работал, сидел дома, и не обладал опытом и знаниями о том, каким образом необходимо составлять договоры купли-продажи, какие пункты необходимо вносить. 

Также суд обращает внимание на то обстоятельство, что договор купли-продажи подписан только на последней его странице, каждый лист договора сторонами не подписывался, из чего следует, что А. не был ознакомлен со всем текстом договора, в том числе, и с условием о том, что денежные средства были переданы до подписания договора. 

Также голословным и нелогичным представляется объяснение истца о том, что денежные средства на приобретение квартиры у нее имелись от продажи ее квартиры, которые она неоднократно давала в долг своему знакомому, поскольку сведений, подтверждающих продажу квартиры, не представлено, также как и не представлено объяснений о том, с какой целью необходимо было продавать свое жилье, чтобы затем его снимать у других лиц и снова приобретать жилье у человека, злоупотребляющего алкоголем. 

Как следует из объяснений ответчицы, которая после смерти А. была в его квартире, никаких денежных средств она не обнаружила.

Из материалов наследственного дела следует, что никаких значительных приобретений после заключения сделки у А. не возникло, на банковских счетах значительные суммы денег отсутствуют.

Улучшения материального положения А. после сделки материалами дела не установлено.

Указание в п. 2.2 договора о том, что денежные средства были переданы перед подписанием договора, и договор является одновременно распиской, суд не может признать бесспорным доказательством передачи денег, принимая во внимание, что А. злоупотреблял алкоголем, им не были подписаны все страницы договора, а также учитывая обстоятельства его смерти, а также тот факт, что согласно проведенной по делу судебной почерковедческой экспертизы, оснований не доверять которой у суда не имеется, не представилось возможным определить, кем – А. или другим лицом выполнены подписи от имени А., расположенные на оборотной стороне вторых листов экземпляров договора ввиду малого объема графического материала, содержащегося в исследуемых подписях. 

То обстоятельство, что судебной экспертизой установлено, что в двух экземплярах договора купли-продажи, заключенного между А. и ФИО1, датированного от 10.07.2019 года записи: «А.», расположенные на оборотной стороне вторых листов документов в строке «продавец» выполнены А., не свидетельствует о наличии волеизъявления у А. на продажу своей квартиры постороннему лицу, поскольку на этой стороне листа договора, отсутствуют сведения о предмете договора.

Кроме того, в нарушение п. 8.1 договора, выписка из ЕГРЮЛ (приложение № 1), являющаяся неотъемлемой частью договора, и в которой отражаются полные сведения о самом предмете договора, к договору не приложена, не подшита. 

Тот факт, что А. отказывался и всячески уклонялся от регистрации права собственности, свидетельствует о том, что волеизъявление на отчуждение спорной квартиры у него отсутствовало.

Более того, суд принимает во внимание, что объяснения истца о том, что они договорились, что А. будет пожизненно проживать в спорной квартире, противоречат условиям договора - п. 3.7, согласно которому продавец обязался подать свои документы на снятие с регистрационного учета в течение двух дней со дня получения документов с государственной регистрации, а также оплатить все долги по квартирной плате. 

Истица, зная, что А. страдает алкогольной зависимостью, имеет супругу, понимая последствия сделки, заинтересованная в возврате денежных средств в случае отказа А. от условий договора, не приняла никаких мер для оформления и в случае необходимости представления бесспорных доказательств, свидетельствующих о передаче денежных средств, из чего следует, что денежные средства по договору не передавались. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что собранные по делу доказательства не позволяют сделать вывод о том, что сделка была реально исполнена, что А. при жизни выразил свою волю на регистрацию перехода права собственности на квартиру по договору, (заявление о регистрации не было подано ни им лично, ни через представителя), ввиду чего сделка не может быть признана заключенной, является недействительной, в связи с чем заявленные требования истца ФИО1 об обязании зарегистрировать переход права по договору купли-продажи, подлежат отклонению, а встречные исковые требования ФИО3 о признании сделки недействительной подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, Управлению Росреестра по СПб об обязании зарегистрировать переход права по договору купли-продажи, - ОТКАЗАТЬ. 

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, от 10.07.2019 года.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга. 

Судья: подпись Петрова М.Е.

Копия верна:

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 30.06.2021 года