№ 2-4734/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2019 г. г. Одинцово 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тарханова А.Г.

при секретаре Дюжеве М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО4 к ООО «Рантект-МФД» в лице конкурсного управляющего ФИО5 о возложении обязанности заключить договор мены квартиры с установлением обременения в виде ипотеки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Рантект-МФД» в лице конкурсного управляющего ФИО5 о возложении обязанности заключить с ФИО3 и ФИО4 договор мены квартиры № № с КН №, расположенной по адресу: АДРЕС КН №, расположенную по адресу: АДРЕС, с установлением обременения в виде ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 11 января 2014 г. № в пользу ПАО «Сбербанк России» на квартиру № с КН №, расположенную по адресу: АДРЕС.

В обоснование заявленных исковых требований ссылались на то, что в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона № 2 г. Одинцово со сносом пятиэтажного жилого фонда, семья А-ных в составе которой 2 несовершеннолетних ребенка (ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ) оказалась в ситуации, когда № дом по адресу АДРЕС, в котором располагается квартира, принадлежащая Соистцам на праве общей совместной собственности отключен от коммуникаций, ввиду чего проживание в квартире невозможно, а возникновение права собственности на новую квартиру, причитающуюся Соистцам в рамках реализации программы, не возникло, ввиду отказа ответчика от подписания договора мены квартир, что является грубым нарушением не только плана реализации программы сноса пятиэтажного жилого фонда проводимой в соответствии с Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 № 2362, но и норм действующего законодательства, подразумевающего возмещение, в случае изъятия собственности граждан для целей реализации государственных или муниципальных программ.

Также истцы указали, что семья А-ных является единственной из числа собственников расселенного пятиэтажного дома по адресу: АДРЕС, не получившая в собственность нового жилого помещения в рамках программы реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона № 2 г. Одинцово со сносом пятиэтажного жилого фонда.

В настоящее время истцы проживают в квартире № № расположенной по адресу: АДРЕС. Указанная квартира на дату подачи настоящего искового заявления принадлежит ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН имеется запись № от 16.08.2017. Право владения и пользования квартирой, принадлежащей ответчику у соистцов возникло на основании Акта приема-передачи ключей от квартиры № №. Указанный акт подписан истцами и представителем ответчика 10.02.2017 г. Таким образом, по мнению истцов, ответчик делегировал часть прав по владению и пользованию новой квартирой, чем фактически своими конклюдентными действиями свидетельствовал о своей готовности вступить в правоотношения мены. Со своей стороны истцы, приняв ключи, осуществив ремонтные работы, также подтвердили свою готовность принять в собственность спорную квартиру, взамен принадлежащей им на праве совместной собственности квартиры, подлежащей сносу. Все указанные фактические действия сторон в полной мере соответствуют плану проведения программы переселения, за исключением юридической составляющей спора, поскольку для завершения программы переселения все фактические действия совершены, но не оформлены юридически - как то переход права собственности принадлежащей Соистцам квартиры № № с кадастровым номером №, расположенной по адресу: АДРЕС (запись регистрации в ЕГРН № от 17.01.2014 г.) на принадлежащую ответчику на праве собственности квартиру с кадастровым номером №. расположенную по адресу: АДРЕС (о чем имеется запись в ЕГРН № от 16.08.2017) не состоялся ввиду отказа ответчика от подписания договора мены.

Также истцы указали, что возникновение нрава собственности Ответчика на квартиру № №, расположенную по адресу: АДРЕС, было обусловлено обязанностью Ответчика в последующем передать ее в собственность соистцам, поскольку рассматриваемая квартира являлась средством компенсации для соистцов за фактическую утрату возможности пользоваться принадлежащей им квартирой №, расположенной в подлежащем сносу пятиэтажном доме, расположенном по адресу: АДРЕС. 

Поскольку в целях сноса пятиэтажного дома по адресу: АДРЕС, определенного под снос Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 № 2362, и строительства на его месте жилого дома корпус 15/2 ответчик (застройщик) осуществляет отселение лиц, имеющих на праве собственности квартиру в сносимом доме, во вновь построенные многоквартирные дома. При этом отселение осуществляется путём заключения с собственником квартиры в сносимом доме договора мены. Об указанном факте свидетельствуют положения, содержащиеся в акте № о результатах частичной реализации Договора от 27.10.2003 № «О реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона № 2 г. Одинцово со сносом пятиэтажного жилого фонда» - в части создания жилого дома с нежилыми помещениями и объектами инженерной инфраструктуры по адрес: АДРЕС от 26.08.2016 г.

В соответствии с положениями вышеназванного акта заказчик предоставляет для муниципальных нужд в порядке п. 2.2.1 Договора, а именно в целях отселения граждан из пятиэтажного жилого дома по адресу: АДРЕС попадающего под снос в соответствии с п. 1.1 Договора и Дополнительным соглашением от 19.10.2015 г. М 5 к нему, и последующего сноса Заказчиком этого дома:

- 106 (сто шесть) квартир площадью всех частей квартир с учетом неотапливаемых помещений (балконов, лоджий) 6 388,2 кв. м. в том числе общей площадью 6 015,1 кв. м., используется для отселения граждан, имеющих на праве собственности квартиры в сносимом доме по адресу: АДРЕС. Указанные квартиры поступают в собственность заказчика для последующей передачи по договорам мены соответствующим гражданам-собственникам, отселенным из данного сносимого дона. В результате заключения заказчиком договора мены квартира в указанном сносимом доме поступает в собственность Заказчика, а квартира в многоквартирном доме поступает в собственность отселяемого гражданина.

Также истцы указали, что указанная выше обязанность возникла у ответчика с даты подписания акта № и приложения № к нему от 26.08.2016 г. т.е. до подачи кредитором ПАО «ВТБ» заявления о признании Застройщика (Должника) несостоятельным банкротом.

Кроме того, истцы пояснили, что препятствия для передачи объекта образовались в результате действий залогодержателя подлежащей сносу квартиры в жилом доме № № ПАО «Сбербанк России». Залог (ипотека) Квартиры в пользу ПАО «Сбербанк России» установлен в обеспечение обязательств заявителей перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от 11 января 2014 г., №. заключённому между истцами и третьим лицом ПАО «Сбербанк России» (кредитор). Положения п. 2.2. Договора мены, предусматривают необходимость получения письменного согласия ПАО «Сбербанк России» на осуществление сделки. Указанное вытекает из положений п. 5.4.7 и п. 5.4.20 кредитного договора от 11 января 2014 г., №. В нарушение положений п. 5.4.7. кредитного договора. ПАО «Сбербанк России» выдал ряд отказов на выдачу согласия на совершение сделки мены, не взирая на то, что обеспечение переходило с квартиры подлежащей сносу меньшей стоимости, в отношение объекта недвижимости большей стоимости. 

Учитывая изложенное, истцы просили заявленные требования удовлетворит в полном объеме.

Истцы и их представитель в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представители третьих лиц Администрации Одинцовского городского округа, ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» в судебное заседание своего представителя не направил, извещен надлежащим образом.

Выслушав мнение лиц, принявших участие в судебном заседании, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что ФИО3 и ФИО4 являются собственниками квартиры по адресу: АДРЕС, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 17).

В отношении данной квартиры имеется обременение в виде ипотеки в силу закона а пользу ПАО «Сбербанк России» в связи с приобретением данной квартиры истцами с использованием кредитных средств и заключением договора залога.

В настоящее время запись об ипотеки в отношении данного объекта недвижимости не погашена.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района от 07 октября 2002 г. № в том числе жилой по адресу: АДРЕС признаны подлежащими сносу в связи с комплексной реконструкцией. 

Стороной истца представлен проект договора мены между ООО «Рантект-МФД» (с одной стороны) и ФИО3 и ФИО4 (с другой стороны) № (л.д. 29-32).

По условиям данного договора мены (п. 1.1) ФИО3 и ФИО4 обязуются передать в собственность ООО «Рантект-МФД» квартиру по адресу: АДРЕС, а ООО «Рантект-МФД» в свою очередь обязуется передать истцам квартиру по адресу: АДРЕС.

Данные действия стороны обязуются совершить после наступления обстоятельств, указанных в пп. 2.2-2.6 договора мены, в том числе получения письменного согласия ПАО «Сбербанк России» как залогодержателя, подачей истцами заявления о погашении записи об ипотеке, осуществления государственной регистрации обременения в виде залога на новую квартиру в пользу ПАО «Сбербанк России».

Заключение данного договора мены направлено на реализацию договора о реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона № 2 г. Одинцово со сносом пятиэтажного жилого дома в том числе по адресу: АДРЕС, заключенному 27 октября 2003 г. между Администрацией Одинцовского муниципального района, Министерством строительного комплекса и ООО «Рантект-МФД» (л.д. 33-40).

П. 3.1 данного договора о реализации инвестиционного проекта предусмотрено, что ООО «Рантект-МФД» обязалось произвести отселение жителей и вывод собственников из объектов по согласованию с ними, и обеспечить за счет собственных средств оформление жилой площади, предоставляемой жителям, при необходимости с компенсацией.

В настоящее время жилой дом по адресу: АДРЕС введен в эксплуатацию (л.д. 40 оборот-41), спорная квартира принадлежит на праве собственности ООО «Рантект-МФД», квартира № фактически передана ФИО3 и ФИО4, они в ней проживают, несут расходы по ее содержанию, произвели там ремонт.

Кроме того, жилой дом по адресу: АДРЕС настоящее время отключен от коммуникаций, все проживавшие в нем жильцы расселены.

ФИО3 и ФИО4 остались единственными жильцами, с которыми не был заключен договор мены отношении указанных жилых помещений, что подтвердили в судебном заседании лица, участвующие в деле.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2019 г. ООО «Рантект-МФД» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена ФИО5

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Учитывая приведенные выше законоположения, установленные по делу обстоятельства, в частности признания в установленном законом порядке дома № по АДРЕС подлежащим сносу, проживание истцами в спорном жилом помещении, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для возложения на ООО «Рантект-МФД» обязанности заключить с ФИО3 и ФИО4 договора мены квартиры № № с КН №, расположенной по адресу: АДРЕС КН №, расположенную по адресу: АДРЕС, поскольку данные обязательства, принятые на себя ООО «Рантект-МФД» в рамках договора о реализации инвестиционного проекта, не исполняются.

При этом суд принимает во внимание, что незаключение данного договора приведет к существенному нарушению конституционных прав истцов, закрепленных в ст. 40 Конституции РФ.

Вместе с тем в соответствии со ст. 345 ГК РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям.

Исходя из приведенных норм права, с учетом того, что объект недвижимости, передаваемый истцам взамен заложенного объекта, превышает его стоимость, суд приходит к выводу о необходимости установления в пользу в пользу ПАО «Сбербанк России» обременения в виде ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 11 января 2014 г. № на квартиру № с КН №, расположенную по адресу: АДРЕС 

Руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 и ФИО4 удовлетворить. 

Возложить на ООО «Рантект-МФД» обязанность заключить с ФИО3 и ФИО4 договор мены квартиры № № с КН №, расположенной по адресу: АДРЕС КН №, расположенную по адресу: АДРЕС, с установлением обременения в виде ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 11 января 2014 г. № в пользу ПАО «Сбербанк России» на квартиру № с КН №, расположенную по адресу: АДРЕС.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.Г. Тарханов