Дело №

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 24 ноября 2025 г. 

Индустриальный районный суд 

<

адрес> в составе: 

Председательствующего судьи Костаревой Л.М., 

при секретаре Бутенко Т.В., 

с участием истца ФИО1, 

представителя истца по ордеру ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1, ФИО4 ича к ФИО5 Адил кызы, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

установил:

ФИО1 и ФИО4 с учетом уточнений обратились с иском в суд к ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя.

В обоснование требований указали, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживает по адресу: 

<

адрес>. Она является долевым собственником (1/3) объекта недвижимости - 2 комнат в 3-комнатной квартире, общей площадью 37,9 кв.м на 1 этаже 5-этажного панельного жилого дома, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права. Помимо ее долевыми собственниками (по 1/3) являются ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.

<

адрес> объект недвижимости в виде 2 комнат предоставлен по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ безвозмездной передачи квартир в долевую собственность граждан. Согласно поэтажному Плану от ДД.ММ.ГГГГ ей и членам семьи принадлежат комнаты № (10,5 кв.м) и № (17,4 кв.м). При этом собственником комнаты № (17,3 кв.м) она не является. В настоящее время в спорной комнате № проживает ответчик ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения совместно с членами своей семьи. Вместе с тем, на сегодняшний день имеются основания полагать о том, что ответчик занимает комнату № без законных на то оснований, а именно получил свою комнату без соблюдения порядка преимущественной покупки. Тем самым, они лишились законной возможности приобрести комнату в свою собственность. Считают, что сложившиеся обстоятельства являются существенным нарушением прав и законных интересов. При таких обстоятельствах полагают, что у них возникло право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по сделке перехода прав собственности в отношении комнаты №.

На основании изложенного истцы просят произвести перевод прав и обязанностей покупателей в отношении жилой комнаты №, площадью 17,3 кв.м согласно поэтажному плану в квартире по адресу: 

<

адрес>, определить по 1/2 доли в жилой комнате № в пользу ФИО1, ФИО4 ича.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве третьего лица привлечена ФИО6.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве третьих лиц привлечены ФИО3 и Управление Росреестра по 

<

адрес>.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве соответчика привлечена ФИО3.

Истец ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивает в полном объеме, доводы иска поддерживает. Пояснила, что в двух комнатах проживает она с сыном, в другой комнате проживает ответчик с дочерью, она желает приобрести третью комнату в собственность, ранее ей не было известно, что собственник комнаты с 2015 года поменялся, о продаже комнаты ее никто не уведомлял, о нарушении права на преимущественную покупку она узнала недавно после обращения в администрацию.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании на исковых требованиях настаивает, доводы иска также поддерживает.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в отсутствие, на иске настаивает.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена. Ранее в судебном заседании возражала относительно заявленных исковых требований. В материалы дела представила письменные возражения, из которых следует, что заявленные исковые требования считает незаконными и необоснованными, с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время ответчик является собственником спорной комнаты, спорная комната с момента приватизации 

<

адрес> много раз переходила из рук в руки, о чем истцам как постоянным жителям квартиры было известно. Просит применить последствия пропуска истцами 3-месячного срока давности для заявления о переводе на себя прав и обязанностей, касающихся спорной комнаты № в квартире по 

<

адрес>. Истцы знали или должны были знать о том, что спорную квартиру занимает новый собственник – ответчик, у них было много времени для реализации своего преимущественного права покупки. Также истцы должны были внести на депозит суда денежные средства, равные рыночной стоимости спорной комнаты, необходимые для исполнения решения суда, в случае удовлетворения исковых требований, что не сделано до настоящего времени. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д.116-117 том 1).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, требования поддерживает.

Третье лицо Управление Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание своего представителя не направило, извещено.

Выслушав истца и представителя истца, изучив материалы дела, суд переходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В судебном заседании установлено, что собственниками двух комнат в 3-комнатной квартире, общей площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 10,5 кв.м и 17,4 кв.м по адресу: 

<

адрес> являются ФИО1, ФИО6, ФИО4 ич по 1/3 доли в праве собственности на основании договора безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-14, 24 том 1).

Как следует, из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ собственником комнаты № по адресу: 

<

адрес> являлась ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность комнату в 3-х комнатной квартире (помещение №), назначение: жилое, общей площадью 23,5 кв.м по адресу: 

<

адрес> (л.д.126, том 1). 

В силу п.1.3 договора цена комнаты определена сторонами в размере 1 060 000 руб.

Указанную квартиру продавец продает, а покупатель покупает за 1 060 000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу любым законным способом в момент сдачи настоящего договора на регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (п.3.1).

Денежные средства в размере 1 060 000 руб. ФИО3 получены полностью, что следует из расписки в договоре о получении денежных средств.

Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на момент рассмотрения дела жилое помещение - комната общей площадью 23,5 кв.м в квартире по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ.р. (л.д.75 том 1).

Обращаясь в суд, истцы указывают, что о продаже ответчику комнаты № площадью 23,5 кв.м, правом преимущественной покупки которой они, являясь собственниками других комнат в данной квартире, обладают в силу закона, им не было известно, уведомления в их адрес не поступали, о наличии права преимущественной покупки комнаты в момент заключения сделки и его нарушении истцам стало известно после обращения в администрацию и в ДД.ММ.ГГГГ. за юридической консультацией.

Разрешая исковые требования ФИО1 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку ответчиком ФИО3 не было нарушено преимущественное право истцов на покупку спорной комнаты в коммунальной квартире, так как ответчик произвела отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Из регистрационного дела в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес> следует, что при подаче документов на регистрацию перехода права собственности ответчиком ФИО3 были представлены сведения о предварительном уведомлении собственников других комнат о продаже спорной комнаты.

Так, согласно телеграммам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, направленным истцам ФИО1, ФИО4, а также третьему лицу ФИО6, ответчик ФИО3 уведомляла их о намерении продать принадлежащую ей комнату в 3-х комнатной квартире по адресу: 

<

адрес>, в том числе за 1 060 000 руб. (л.д.128-130, 136-138, том 1).

Суд приходит к выводу о том, что при действительном намерении приобрести спорную комнату истцы имели возможность согласовать с продавцом время и дату заключения договора.

В данном случае выбор условий, на которых имущество могло быть отчуждено, принадлежало ответчику ФИО3, как собственнику спорной комнаты. Истцы были вправе соглашаться, либо не соглашаться с заявленными условиями продажи, не изъявив желания приобрести комнату на условиях продавца, истцы предоставили право продать комнату.

Доводы истца ФИО1 о том, что она не получала извещение о продаже спорной комнаты, судом отклоняются в связи со следующим.

Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возложено на продавца.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как следует из материалов дела, ответчиком ФИО3 были предприняты все разумные и предусмотренные законом меры по извещению о продаже комнаты в 3-х комнатной квартире по адресу: 

<

адрес> долевых собственников других двух комнат в данной квартире по месту их регистрации в письменном виде посредством направления телеграмм, в которых указан отправитель ФИО3, по адресу проживания истцов, неполучение истцами телеграммы не связано с виновными действиями ответчика ФИО5

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства (регистрации) корреспонденцией, является риском самого гражданина. Все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само лицо, а возвращение отправителю неполученного адресатом заказного письма в связи с истечением срока хранения, не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением направленной ему почтовой корреспонденции.

Объективных обстоятельств невозможности получения почтовой корреспонденции не имелось, в связи с чем вышеуказанный довод стороны истцов суд признает несостоятельным.

Применительно к статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцы уведомлены о необходимости реализовать преимущественное право покупки.

Заявление-предложение о покупке спорной комнаты с предложением реализовать преимущественное право покупки соответствуют требованиям законодательства и содержат в себе все необходимые условия; требования закона о предложении реализовать преимущественное право покупки исполнены.

Истцами право на преимущественную покупку комнаты в коммунальной квартире реализовано не было.

В случае уклонения ответчика от заключения договора, истцы не были лишены возможности внести денежные средства на депозит нотариуса в порядке ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, выполнив свои обязательства по оплате стоимости спорной квартиры. 

Кроме того, при рассмотрении дела истцами не были представлены доказательства, подтверждающие платежеспособность. Денежные средства, необходимые для приобретения спорной комнаты, истцы могли также внести на счет Управления Судебного департамента в 

<

адрес>, в то время как на момент заключения договора купли-продажи спорной комнаты, ни в ходе рассмотрения дела в суде не представлено доказательств своей платежеспособности для покупки комнаты №, площадью 17,3 кв.м в квартире по адресу: 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд приходит к выводу, что продажа ответчиком ФИО3 комнаты в 3-х комнатной квартире по адресу: 

<

адрес> произведена в соответствии с требованиями закона, обязанность, предусмотренная ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по извещению истцов ФИО1 и ФИО4 о намерении продать комнату, исполнена надлежащим образом.

На основании изложенного, учитывая, что преимущественное право истцов на покупку спорной комнаты ответчиками не нарушено, оснований для удовлетворения иска ФИО1 и ФИО4 не имеется.

Кроме того, суд признает обоснованными доводы ответчика ФИО5 о пропуске истцами установленного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячного срока для обращения в суд с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей по сделкам.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Вышеизложенными нормами материального права на суд возлагается обязанность установить дату (либо временной промежуток) когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Вместе с тем, из буквального толкования приведенных выше норм права, а также из разъяснений, изложенных в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что в соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО5 приобрела право собственности на жилое помещение, площадью 23,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес> – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Из пояснений истца ФИО1 следует, что с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик ФИО5 проживала в спорной комнате, но истец не считала ее собственником, поскольку не знала, что собственник комнаты поменялся с ДД.ММ.ГГГГ года, узнала только при ее обращении в администрацию, при этом о нарушении имеющегося у нее права преимущественной покупки ей стало известно только при обращении за юридической консультацией в ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем предусмотренный законом срок обращения в суд, исчисляемый с указанного времени, не пропущен.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в 

<

адрес> с заявлением, в котором указывает, что проживает с сыном А. в 2-х комнатах, третью комнату постоянно продают и покупают, они хотели ее выкупить, но не получилось, там проживают мать и дочь, им было направлено требование, что без разрешения они не имеют право кого-то прописывать или пускать жить, просит принять меры и решить данный вопрос.

Между тем, как следует из представленной истцом ФИО1 в материалы дела выписки от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности на комнату площадью 23,5 кв.м в квартире по адресу: 

<

адрес>, содержащей сведения о принадлежности комнаты на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО5, о принадлежности данной комнаты ответчику ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцу было известно после получения данной выписки – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93-94 том 1).

Кроме того, из пояснений истца в судебном заседании следует, что о постоянном проживании ответчика ФИО5 в спорной комнате ей было известно с ДД.ММ.ГГГГ

С исковым заявлением истцы обратились в суд только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. со значительным пропуском установленного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячного срока как с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о намерении заключить который истцы уведомлялись надлежащим образом, с момента вселения в спорную комнату в ДД.ММ.ГГГГ г. ответчика ФИО5, проживающей там на постоянной основе по день рассмотрения спора судом, так и с момента получения истцом ФИО1 выписки о переходе права собственности в ДД.ММ.ГГГГ г., содержащей сведения о новом собственнике комнаты.

Поскольку судом установлен пропуск трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации для обращения в суд с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей по сделкам, доказательств уважительности причин пропуска срока не представлено, суд приходит к выводу о том, что указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО4 ича к ФИО5 Адил кызы, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Индустриальный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.М. Костарева

Мотивированное решение составлено 08.12.2025