Дело № 3а-18/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2020 г. г. Биробиджан 

Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Кочева С.Н.,

при секретаре Князь Т.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратилась в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, адрес (местоположение): Еврейская автономная область, 

<

...>

Просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.07.2016 в размере 4 359 128 рублей 16 копеек, установленной отчётом об оценке объекта оценки от 17.12.2019 № 164-12/2019. 

Требования мотивировала тем, что является арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, утверждённой постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп. Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, следовательно, она имеет законный интерес в её установлении в размере его рыночной стоимости. 

Определением суда от 13.01.2020 к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Еврейской автономной области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 24.12.2019, заявленные требования поддержал. 

Административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно и надлежащим образом. Управление Росреестра по ЕАО, правительство ЕАО просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация МО «Ленинский муниципальный район» ЕАО о причинах неявки не известили, в связи с чем на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Из отзыва на административный иск административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО следует, что Управление против удовлетворения заявленных требований не возражает и не намерено препятствовать административному истцу в реализации его прав.

В отзыве представитель административного ответчика правительства ЕАО ФИО3, просила отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что постановлением правительства области от 26.11.2019 № 420 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Еврейской автономной области» установлена новая кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019. 

Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частями 1 и 3 статьи 245 КАС РФ, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде. 

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на 01.01.2012, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО.

19.07.2016 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок обращения в суд, истекает 19.07.2021.

ФИО2 обратилась в суд ЕАО с настоящим иском 30.12.2019, то есть в установленный законом срок. 

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6).

Согласно договору аренды земельного участка от 

<

...> № 

<

...>, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> предоставленного ему комитетом по управлению государственным имуществом ЕАО сроком по 02.10.2068.

Арендная плата по указанному договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (Приложение № 1 к договору).

Поскольку административный истец является арендатором названного земельного участка, арендная плата за пользование которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд с административным иском.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> определена на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп по состоянию на 19.07.2016 в размере 44 192 167 рублей 10 копеек.В соответствии с абзацем 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, административным истцом представлен в суд отчёт об оценке объекта оценки от 

<

...> № № 

<

...> изготовленный ИП С. (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 

<

...> регистрационный № № 

<

...>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 

<

...> № № 

<

...>, полис обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности от 

<

...> № № 

<

...> АО «АльфаСтрахование») согласно которому рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 4 359 128 рублей 16 копеек. 

Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэконразвития России от 25.09.2014 № 611 оценщиком дано точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики земельного участка, в том числе его площадь, вид разрешённого использования, месторасположение. Проведён анализ рынка объекта оценки и его окружения, анализ наиболее эффективного использования земельного участка. С целью выявления объектов-аналогов, необходимых для проведения расчётов оценщиком использовалась информация об участках, опубликованная в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях за период с 19.07.2014 по 19.07.2016, помимо этого проанализирована информация по фактическим сделкам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru), совершённым за два года, предшествующих дате оценки. За анализируемый период предложений к продаже сопоставимых участков на открытом рынке за анализируемый период не выявлено. 

Определение рыночной стоимости объекта оценки проведено доходным подходом с использованием метода капитализации земельной ренты, процесс оценки подробно описан, отказ от затратного и сравнительного подхода мотивирован. Приведено описание согласования итоговых результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки. 

Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведённые расчёты, что позволяет пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости земельного участка. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложения о расположении объекта оценки на карте, фотография оцениваемого объекта. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке объекта оценки соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

В связи с этим, отчёт об оценке объекта оценки от 17.12.2019 № 164-12/2019 отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельного участка. 

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем установлено в отчёте, сторонами, заинтересованными лицами по делу, суду не представлено.

В связи с этим, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости названного выше земельного участка равной значению, указанному в отчёте от 17.12.2019.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административный истец ФИО2 обратилась в суд с административным иском 30.12.2019, что подтверждается почтовым отправлением документов, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В связи с этим, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного в административном иске земельного участка в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО изложенный в отзыве в обоснование отказа в удовлетворении административного иска в связи с тем, что постановлением правительства области от 26.11.2019 № 420 установлена новая кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019, является несостоятельным.

Выше указано, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, подлежат применению с 01.01.2019 (календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости) и до даты внесения в (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Указанное в отзыве постановление вступает в силу с 01.01.2020, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (пункт 3), при этом сведений о внесении в кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, в материалах дела не имеется, и суду не представлено. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, адрес (местоположение): Еврейская автономная область, 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.07.2016 в размере 4 359 128 (четыре миллиона триста пятьдесят девять тысяч сто двадцать восемь) рублей 16 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 30.12.2019. 

Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером - № 

<

...>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд Еврейской автономной области. 

Судья суда ЕАО С.Н. Кочев