Дело № 33-1129/2026 (№ 2-3655/2025)

УИД: 66RS0007-01-2025-002302-46

Мотивированное 

апелляционное определение

 изготовлено 11.02.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

28.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной О.В.,

судей Хамиевой Ю.Р.,

ФИО1,

при ведении протокола и аудиопротокола помощником судьи Истоминой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2, ФИО3, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Щ.М.В., Щ.В.В. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 07.10.2025.

Заслушав доклад судьи Хамиевой Ю.Р., объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга обратилась с вышеуказанным иском, в котором после уточнения требований (т. 1 л.д. 42-43), просила изъять у ответчика ФИО2 квартиру по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд, с выплатой выкупной цены в размере 2108278,04 руб., прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из занимаемого жилья.

В обоснование требований указано, что ответчик ФИО2 является собственником, а ответчики ФИО3, Щ.М.В., Щ.В.В. - пользователями спорной квартиры. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 26.05.2022 жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 30.11.2022 принято решение об изъятии жилых помещений в доме по вышеуказанному адресу для муниципальных нужд. О принятом решении ответчик извещен. С ответчиком велись переговоры об условиях выкупа изымаемого для муниципальных нужд жилья, однако безрезультатно. Ответчик ФИО2 приобрела квартиру в единоличную собственность в результате раздела совместно нажитого имущества после принятия решения об изъятии, вследствие чего размер возмещения за изымаемое жилое помещение должен определяться по правилам части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по кадастровой стоимости. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную квартиру к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчика. С момента выкупа ответчики подлежат признанию утратившими право пользования спорным помещением и выселению.

Ответчик и представитель ответчика в судебном заседании не возражали против изъятия жилого помещения с выплатой выкупной цены, просили определить выкупную цену на основании заключения по результатам судебной экспертизы.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично. Постановлено: «Изъять у ФИО2 квартиру по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд.

Взыскать с муниципальное образование «город Екатеринбург» в пользу ФИО2 выкупную цену - 3 905 145 рублей.

Обязать ФИО2 принять у муниципального образования «город Екатеринбург» выкупную цену - 3 905 145 рублей и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

С момента выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>,

С момента выплаты выкупной цены признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

С момента выплаты выкупной цены признать ФИО2, ФИО3, Щ.М.В., Щ.В.В. утратившими право пользования квартирой по адресу: 

<

адрес>.

С момента выплаты выкупной цены выселить ФИО2, ФИО3, Щ.М.В., Щ.В.В. из квартиры по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании выкупной цены отказать.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в бюджет государственную пошлину в размере 3 000 рублей в равных долях, по 1 500 рублей с каждого ответчика.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о собственниках изымаемого жилого помещения.

Настоящее решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета с адреса: 

<

адрес>».

С таким решением не согласился истец, представителем подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда в части размера возмещения за изымаемое жилое помещение отменить и принять в этой части новое решение. В обоснование жалобы указано, что при вынесении решения судом необоснованно не приняты доводы истца, что экспертом завышена стоимость услуг риелтора, экспертом впоследствии необоснованно в размер убытков включена стоимость услуг по подбору жилого помещения на сумму 24138 руб. В состав работ по капитальному ремонту экспертом необоснованно включены работы: «общедомовые площади – 75837 руб.», «отделочные работы, в т.ч. общедомовые площади – 99278 руб.», «телефон – 

<

***> руб.», «печное отопление – 592910 руб.», также суд неправомерно включил в выкупную стоимость компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. В судебной оценочной экспертизе отсутствует вывод о том, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации. Суд не применил ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской федерации, право собственности у ФИО2 возникло 11.08.2022, т.е. после признания дома аварийным. Истец считает, что стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение должна быть 2108278 руб. 04 коп.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ответчиков ФИО5 возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом. Информация о движении дела была своевременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru, которая доступна для всех участников процесса. При таких обстоятельствах, судебная коллегия с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 15.05.2013 квартира по адресу: 

<

адрес> приобретена ФИО3 и ФИО2 на основании договора купли-продажи в период брака и поступила в их общую совместную собственность.

<

дата> брак между ФИО3 и ФИО2 расторгнут.

10.08.2022 ФИО3 и ФИО2 заключили соглашение о разделе совместно нажитого имущества, по которому ФИО2 в единоличную собственность передана квартира по адресу: 

<

адрес> кадастровой стоимостью 2108278,04 руб., ФИО3 в единоличную собственность передан земельный участок и автомобиль. Данное соглашение удостоверено нотариусом г. Екатеринбурга У.Н.В.

Право единоличной собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН на основании вышеуказанного соглашения о разделе с 11.08.2022 по настоящее время.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 26.05.2022 № 1392 жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 30.11.2022 № 3706 принято решение изъять у собственников путем выкупа все жилые помещения в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу и земельный участок под данным многоквартирным домом.

Согласно представленному истцом отчету об оценке ООО «ЗСК - Центр» № 817/24 от 05.09.2024, итоговая стоимость выкупа изымаемого объекта составляет 3577190 руб. и включает стоимость квартиры, с учетом доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке под ним, убытки в связи с изъятием жилого помещения (включающие изменением места жительства, пользование другим жилым помещением до приобретения в собственность нового жилья, расходы по переезду, расходы по поиску другого жилья для приобретения его в собственность, расходы по оформлению права собственности).

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения эксперта ООО «Оценочная компания «Априори» Б.О.В. от 06.08.2025, рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, составляет 3131013 руб. Размер убытков собственника указанной квартиры, причиненных изъятием для муниципальных нужд (расходы на переезд, расходы по изменению места жительства, расходы по временному пользованию другим жильем до приобретения другого жилого помещения, расходы по поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, расходы по оформлению права собственности на другое помещение, составляет 370693 руб., размер убытков собственника квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном доме капитального ремонта - 403439 руб.

При определении размера возмещения при изъятии жилого помещения, суд первой инстанции принял за основу данное экспертное заключение ООО «Оценочная компания «Априори» Б.О.В. от 06.08.2025, в связи с чем определил размер возмещения за изымаемое жилое помещение, подлежащее выплате ФИО2 в размере 3 905 145 руб., отклонив доводы истца об определении выкупной цены исходя из кадастровой стоимости.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о возможности определения выкупной стоимости за изымаемое имущество исходя из заключения эксперта ООО «Оценочная компания «Априори» Б.О.В.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

-нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

-выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта Б.О.В. суд первой инстанции оценил в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как отдельно, так и во взаимосвязи с другими доказательствами, в том числе представленным истцом отчётом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в целом заключение соответствует требованиям действующего законодательства.

Размер убытков определен экспертом с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду чего доводы апелляционной жалобы в данной части являются несостоятельными. Доказательств иной стоимости услуг риелтора со стороны истца не представлено.

Оснований для исключения из размера убытков расходов на оплату услуг риелтора, связанных с подбором жилья в аренду не имеется, учитывая, что после изъятия жилого помещения может пройти значительный промежуток времени до приобретения иного жилого помещения, в связи с чем, арендуя иное жилье, ответчик вынуждена будет нести соответствующие расходы.

Довод жалобы истца о том, что в выкупную стоимость жилого помещения необоснованно включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, состоятельным признан быть не может.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Федеральным законом от 20.12.2017 №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель).

В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно пункту 2 данной статьи перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса.

Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса.

Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Многоквартирный дом 

<

№> по ул. 

<

адрес> в г. 

<

адрес> 1961 года постройки, его состояние оценивается как аварийное, непригодное для проживания, общий износ здания на 2005 г. составлял 52,3 % (л.д.238,т.1).

На дату принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность (1994 г.) фактический срок эксплуатации дома составил более 30 лет. При этом капитальный ремонт здания не выполнялся, работы по ремонту несущих конструкций не проводились.

При таких обстоятельствах судом правильно включена в выкупную стоимость компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку не были установлены обстоятельства, из которых бы следовало, что государством или органом местного самоуправления до приватизации жилых помещений в многоквартирном доме производился капитальный ремонт.

Вместе с тем, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы в части включения в состав работ по капитальному ремонту следующих позиций: «телефон – 

<

***> руб.», «печное отопление – 592910 руб.».

Объем капитального ремонта, производимого в целях исполнения обязательств бывшего наймодателя, ограничен работами прямо указанными в ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя их данных технического паспорта (л.д. 50 т. 1), теплоснабжение дома – центральное. Печь не является внутридомовой инженерной системой теплоснабжения, как следует из самого заключения эксперта, печное отопление в жилом помещении отсутствует, как и телефон, соответственно указанные работы не подлежат включению в состав работ по капитальному ремонту.

Таким образом, из расчета величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежат исключению позиции: печное отопление и телефон.

Остальные работы, вопреки доводам жалобы истца исключению из компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не подлежат, поскольку из заключения следует, что они относятся в том числе к ремонту фундамента, отделочным работам.

Таким образом, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по всему жилому дому составит 2845 060 руб. (3451759-606 699 (592910+

<

***>), в связи с чем, компенсация собственнику за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме составит 332528, 26 руб. (38,5*2845060/329,4).

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению, в пользу ФИО2 подлежит взысканию выкупная цена за изымаемое жилое помещение 3 834 234 руб. 26 коп. (3131013 +370693 + 332528, 26).

Довод апелляционной жалобы истца о том, что при определении выкупной цены следует исходить из кадастровой стоимости спорной квартиры, отклоняется судебной коллегией, поскольку квартира была приобретена бывшими супругами до признания дома аварийным (в 2013 г.), заключив соглашение о разделе имущества после признания дома аварийным, ФИО3 и ФИО2 лишь изменили режим приобретенного в браке имущества с совместной собственности на единоличную.

Дело рассмотрено в пределах доводов апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 07.10.2025 изменить, изложив абзацы 4,5 резолютивной части в следующей редакции:

Взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ФИО2 выкупную цену 3 834 234 руб. 26 коп.

Обязать ФИО2 принять у муниципального образования «город Екатеринбург» выкупную цену 3 834 234 руб. 26 коп. и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

О.В. Ильина

Ю.Р. Хамиева

ФИО1