24RS0002-01-2025-003501-92

№ 2-2702/2025

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2025 года г. Ачинск Красноярского края 

Ачинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Корнчаковой М.Г., при секретаре Заболотько Т.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ. РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании суммы долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее по тексту АО «ДОМ.РФ) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа.

Требования мотивированы тем, что ПАО Сбербанк на основании кредитного договора 

<

***> (индивидуальные условия кредитования) от 15 октября 2022 года выдало кредит ФИО1 в сумме 1 100 000 руб. на срок 132 мес. под 11,20 % годовых на приобретение объекта недвижимости. Заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях договора. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог объекта недвижимости: квартиру по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ему на праве собственности. Фактическое предоставление кредита состоялось 15 октября 2022 года, денежные средства в размере 1 100 000 руб. зачислены на счет заемщика. В связи с тем, что заемщиком взятые на себя обязательства не исполняются, по состоянию на 24 июня 2025 года сумма задолженности по кредитному договору, образованная за период с 15 июля 2024 года по 24 июня 2025 года, составляет 1 152 466,93 руб., в том числе: просроченный основной долг - 1 001402,05 руб., просроченные проценты -97 219,20 руб., неустойка - 53 845,68 руб. В соответствии с п. 11 кредитного договора залоговая стоимость квартиры устанавливается в размере 90% от ее стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта оценки, составленному оценщиком ООО «РЕАЛТИ», по состоянию на 19 сентября 2022 года составляет 2 392 936 руб. Таким образом, начальная продажная цена заложенной квартиры должна составить 2 153 642,40 руб. На основании договора купли-продажи закладных № ИЦБ-01/2097-22 от 12 декабря 2022 года ПАО Сбербанк передал права на закладные (в том числе на закладную 24:02:7101005:190-24/118/2022-9) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». 23 декабря 2022 года между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных № 01/7903-22. 03 марта 2023 года между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных № ДОД37-Ф22/12. 27 ноября 2024 года на основании указанного договора о выкупе дефолтных закладных № 01/7903-22 ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту приема-передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную 24:02:7101005:190-24/118/2022-9. Согласно договору об оказании услуг ПАО Сбербанк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом. 

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору кредитному договору в размере 1 152 466,93 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины за обращение в суд в размере 66 524,67 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену – 2 153 642,40 руб., расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 15 октября 2022 года (л.д.6-8).

Определением суда от 16 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО Сбербанк (л.д.146). 

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, извещен (л.д.147, 148-оборот), при подаче иска просил рассмотреть дело в свое отсутствие, на вынесение заочного решения согласен (л.д. 7-оборот).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, по адресу регистрации (л.д.138, 147), извещение возвращено в суд по истечению срока хранения (л.д.149), возражений по исковым требованиям не представил, об отложении слушания дела не просил.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен (л.д.147, 148), отзыв не представил.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа заимодавец предоставляет в собственность заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

В силу п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Пунктом 1 ст. 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела, 15 октября 2022 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор 

<

***>, согласно которому заемщику предоставлен кредит на «Приобретение готового жилья» в сумме 1 100 000 рублей на срок 132 месяца под 10,20 % годовых на приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д.21-25).

В соответствии с Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов (далее Общие условия) (л.д.31-35) и п. 7 Индивидуальных условий, погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно аннуитетными платежами в платежную дату - 15 число месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита - с 15 ноября 2022 года. Размер аннуитетного платежа определяется в соответствии с п. 3.2. Общих условий кредитования.

В соответствии с п. 13 Индивидуальных условий кредитования размер неустойки за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом составляет 7,5% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору в соответствии с п. 11 Индивидуальных условий кредитования, в залог (ипотеку) приобретаемый объект недвижимости.

Во исполнение условий кредитного договора денежные средства в размере 1 100 000 рублей на основании заявления заемщика (л.д.19) были перечислена Банком на счет заемщика ФИО1 15 октября 2022 года, что подтверждается справкой о зачислении суммы кредита (л.д.20).

Согласно п. 4.3.4 Общих условий кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней. 

В силу п. 14 Индивидуальных условий договора кредитор вправе передать свои права на электронную закладную любым третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму электронную закладную. При этом к новому владельцу электронной закладной переходят все права кредитора. 

Квартира по адресу: 

<

адрес> для покупки которой ответчику предоставлен заем, была приобретена ФИО1 в собственность по договору купли-продажи, и 21 октября 2022 года за ним произведена регистрация права собственности на указанное жилое помещение, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 139-141).

Во исполнение условий договора займа, сторонами договора была оформлена электронная закладная № 24:02:7101005:190-24/118/2022-9, согласно которой обязательства ответчика по договору обеспечены ипотекой, предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (л.д.26-30).

Указанной закладной удостоверены права ПАО Сбербанк России по обеспеченному ипотекой обязательству.

На основании договора купли-продажи закладных № ИЦБ-01/2097-22 от 12 декабря 2022 года ПАО Сбербанк передало права на закладные, в том числе на закладную 24:02:7101005:190-24/118/2022-9 ООО «ДОМ. РФ Ипотечный агент» (л.д. 40-47).

23 декабря 2022 года между ООО «ДОМ. РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных № 01/7903-22, в том числе закладной 24:02:7101005:190-24/118/2022-9, что подтверждается актом приема-передачи закладных от 23 декабря 2022 года (л.д.36-38, 54-60). 

03 марта 2023 года между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных № ДОД37-Ф22/12 (л.д.63-76).

27 ноября 2024 года на основании договора о выкупе дефолтных закладных № 01/7903-22 от 23 декабря 2022 года ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту приема-передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную 24:02:7101005:190-24/118/2022-9 (л.д.39, 39-оборот).

Согласно договору об оказании услуг по обслуживанию дефолтных закладных № ДОД37-Ф22/12 ПАО Сбербанк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом.

Как следует из представленного истцом расчета задолженности, принятые на себя по договору займа обязательства ответчик должным образом не исполнил, платежи в счет погашения основного долга и уплату процентов производил нерегулярно и не в полном объеме, последний платеж в погашение кредита поступил 18 сентября 2024 года (л.д.16-оборот-17). 

Задолженность по договору займа по состоянию на 24 июня 2025 года составляет 1 152 466,93 руб., в том числе: просроченный основной долг - 1 001 402,05 руб., просроченные проценты - 97 219,20 руб., неустойка - 53 845,68 руб., что подтверждается представленным истцом расчетом, не оспоренным ответчиком и признанным судом обоснованным (л.д.11-16). 

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по возврату кредита в адрес ответчика направлено требование от 21 мая 2025 года о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустойки в срок до 20 июня 2025 года, и намерении расторгнуть кредитный договор (л.д. 109), которое до настоящего времени ответчиком не исполнено.

В связи с указанными обстоятельствами, требования истца о досрочном взыскании с ФИО1 суммы долга по договору займа в размере 1 152 466,93 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Неисполнение обязательств по возврату займа является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, требование истца о расторжении кредитного договора, заключенного с ФИО1, подлежат удовлетворению.

Статьей 329 ГК РФ определены способы обеспечения исполнения обязательства. Согласно п.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 47 указанного Федерального закона, залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Передача прав по закладной согласно п. 5 указанной выше статьи осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при передаче прав на закладную сделка совершается в простой письменной форме. Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

На основании п. 2 ст. 48 настоящего Федерального закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 Федерального закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу ст. 56 вышеназванного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку заемщик не исполняет обязательства по возврату долга по кредитному договору, сумма задолженности по договору равна 1 152 466,93 руб., что составляет более 5% от залоговой стоимости имущества и период просрочки исполнения обязательств по договору составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта оценки № 3426829, составленному оценщиком ООО «РЕАЛТИ», рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> составляет 2 392 936 руб. (л.д. 93-108). 

В соответствии с п. 11 Индивидуальных условий кредитного договора, заключенного с ФИО1, залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от ее стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. 

Таким образом, суд считает возможным при определении начальной продажной стоимости заложенного объекта недвижимости принять во внимание указанный отчет, и в соответствии с п. 11 Индивидуальных условий кредитования, полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога в размере 2 153 642,40 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в сумме 66 524,67 руб. (л.д.9).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) долг по кредитному договору в сумме 1 152 466 рублей 93 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 524 рубля 67 копеек, всего 1 218 991 рубль 60 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 61,9 кв.м, кадастровый №, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 153 642 рублей 40 копеек.

Расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 15 октября 2022 года, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда путем подачи апелляционной жалобы в Красноярский краевой суд через Ачинский городской суд Красноярского края.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи апелляционной жалобы в Красноярский краевой суд через Ачинский городской суд Красноярского края.

Судья Кончакова М.Г. 

Мотивированное решение составлено 22 октября 2025 года.