Дело № 2-846/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего Ларченко М.В.

при секретаре Кураленко М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«14» июля 2017г.

гражданское дело по иску АО "АФЖС" к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Агентство финансирования жилищного строительства» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов.

Требования мотивировало тем, что **.**.****г. между ФИО1, ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ОАО «АИЖК КО» с другой стороны был заключен договор займа № ###, в соответствии с условиями которого заемщикам первоначальным кредитором был предоставлен займ в размере 1260000 руб., сроком на 180 месяцев с даты фактического предоставления займа, под 13,5% годовых, для целевого использования: приобретения в общую равно долевую собственность ФИО1, ФИО2, квартиры находящейся по адресу: ..., состоящей из 3 комнат, общей площадью 66,5 кв. м, расположенной на 2 этаже 3 этажного дома.

Кредит был предоставлен ответчикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на банковский счет ### в Филиале ОАО, «Уралсиб» в г. Кемерово, открытый на имя ФИО1, раздел 2. договора займа.

Согласно условиям договора займа заемщики обязаны производить ежемесячные платежи по возврату кредита и уплачивать начисленные проценты в виде ежемесячного платежа, кроме первого и последнего (раздел 3. договора займа).

В соответствии с п. 3.3.5 договора займа, размер ежемесячного платежа составляет 16416 руб.

На основании Договора купли-продажи квартиры № б/н от **.**.****г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировано право собственности ФИО1, ФИО2 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним **.**.****г. сделана запись регистрации ###, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ###, выданной **.**.****г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков, в соответствии с п. 1.4. Договора займа, ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной (п. 1.6. договора займа).

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области первоначальному залогодержателю - ОАО «АИЖК КО». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена **.**.****г. за ###.

**.**.****г. права (требования) по закладной были переданы АО «АИЖК».

**.**.****г. права (требования) по закладной были переданы АО «Агентство по структуризации ипотечных жилищных кредитов», в настоящее время именуемое АО «Агентство финансирования жилищного строительства» являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается платежным поручением ### от **.**.****г. на сумму 1260000 руб.

Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий договора займа, а также ст. 309 ГК РФ производили с нарушением условий договора займа, в т.ч. и в части своевременного возврата займа, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п. 5.2., 5.3. договора займа в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим его права на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа, агентство в соответствии с п. 4.4.1. договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до **.**.****г. Указанные требования ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

Задолженность ответчиков по состоянию на **.**.****г составляет 1030442 руб. 19 коп., в том числе: 820403 руб. 86 коп. - задолженность по основному долгу; 49631 руб. - задолженность по процентам; 160407 руб. 33 коп. - задолженность по пени.

Кроме того, ввиду неисполнения ответчиком обеспеченных ипотекой обязательств по договору займа, выразившегося в неуплате суммы долга и систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей, агентство, на основании п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. 3, п. 1 и 2 ст. 50, 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вправе обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ....

По состоянию на **.**.****г. квартира была оценена в размере 1476000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика - отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., ###, оценка проведена ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр».

Учитывая изложенное просило:

1. взыскать солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «АФЖС» сумму задолженности по договору займа № ### от **.**.****г. в общей сумме по состоянию на **.**.****г. составляет 1030442 руб. 19 коп.;

2. обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: г..., в том числе, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1476000 руб.;

3. расторгнуть договор займа № ### от **.**.****г., заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ОАО «АИЖК Кемеровской области»;

4. взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «АФЖС» расходы по оплате государственной пошлины в размере 13352 руб. 21 коп.

5. взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу АО «АФЖС» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В судебном заседании представитель истца АО «АФЖС» ФИО4, действующий на основании доверенностей, требования уточнил, просил:

1. Взыскать с солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «Агентство финансирования жилищного кредитования» сумму задолженности по договору займа № ### от **.**.****г. в общей сумме по состоянию на **.**.****г. составляет 845947 руб. 48 коп., в том числе: 641838 руб. 86 коп. - задолженность по основному долгу; 1424 руб. - задолженность по процентам; 202684 руб. 62 коп. - задолженность по пени.

2. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость Квартиры в размере 1476000 руб.

3. Расторгнуть договор займа № ### от **.**.****г., заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» с другой стороны с даты вступления решения суда в законную силу.

4. Взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, в пользу АО «Агентство финансирования жилищного кредитования» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13352 руб. 21 коп.

5. Взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Агентство финансирования жилищного кредитования» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Ответчик ФИО1 требования не признал, ранее суду представил ходатайство об уменьшении неустойки до 21961 руб. 08 коп.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности от **.**.****г., требования не признал, ходатайство доверителя поддержал.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, письменно просила дело рассмотреть в ее отсутствие (л.д. 175).

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования АО «АФЖС» подлежат удовлетворению частично.

Из письменных материалов дела следует, что **.**.****г. между ОАО «АИЖК КО» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 был заключен договор займа № ИЦЗ-06/374, по условиям которого займодавец предоставил заемщикам заем в размере 1260000 руб. сроком на 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, на условиях, установленных настоящим договором (л.д. 11-21).

Согласно п. 1.3 договора займа заем предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ..., состоящей из 3 комнат, общей площадью 66,5 кв.м., в том числе жилой площадью 50 кв.м., расположенной на 2 этаже 3 этажного кирпичного дома, стоимостью 1400000 руб. Стороны согласовали, что квартира приобретается и оформляется в общую равно долевую собственность ФИО1, ФИО2 (л.д. 11).

Заем предоставляется заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на счет указанный заемщиком, не позднее 5 банковских дней, считая с даты подписания настоящего договора, при условии предоставления заемщиком в этот срок документов, предусмотренных настоящим договором и иных документов по требованию займодавца (п. 2.1 договора займа, л.д. 11-12).

По условиям договора займа за пользование займом заемщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13.5% годовых (п. 3.1 договора займа, л.д. 12).

Заем в размере 1260000 руб. зачислен на счет ФИО1 **.**.****г., что подтверждается платежным поручением ### от **.**.****г. (л.д. 38).

Факт получения денежных средств по договору займа ответчик ФИО1 в ходе рассмотрения дела не оспаривал.

В силу п. 1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является, в том числе ипотека в силу закона квартиры (л.д. 11). О чем также свидетельствует оформленная сторонами закладная (л.д. 27-37).

Одним из существенных условий договора займа № ### от **.**.****г. является право займодавца передать свои права по закладной, указанной в п.1.6 настоящего договора, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства России и передавать саму закладную (п. 4.4.6 договора займа, л.д. 18).

Согласно отметкам в закладной в настоящее время ее держателем является АО «АФЖС», что сторонами не оспаривалось.

Из материалов дела следует, что заемщиками были нарушены сроки внесения платежей согласно графику платежей.

**.**.****г. в адрес заемщиков были направлены требования о досрочном истребовании задолженности, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств (л.д. 52-59).

**.**.****г. агентством досрочно вынесена на просрочку вся сумма по договору займа № ### от **.**.****г. в размере 1030442 руб. 19 коп. и **.**.****г. подано исковое заявление в суд.

Однако, в ходе рассмотрения дела, допущенные заемщиком просрочки в оплате были устранены, суммы по данным платежам погашены, заемщики вошли в график погашения займа, согласованный сторонами, что представителем истца в суде не отрицалось.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно положениям ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установленные обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для досрочного взыскания задолженности и расторжения кредитного договора. Доводы банка о наличии оснований для досрочного взыскания задолженности с ответчиков после допущения ими нарушения порядка внесения платежей отклоняются судом в данном конкретном случае как основанные на формальном толковании норм закона без учета фактических и юридических обстоятельств дела.

На момент рассмотрения судом спора срок исполнения обязанности по возврату ответчиками суммы займа, установленный условиями договора займа № ### от **.**.****г. не наступил, просрочки в оплате были устранены заемщиками, суммы по данным платежам погашены до принятия решения по настоящему делу, заемщики вошли в график погашения кредита, согласованный сторонами. В данном случае нарушение прав агентства было устранено ответчиками путем внесения просроченных платежей в счет погашения задолженности.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований банка о досрочном взыскании остатка задолженности по кредиту не имеется.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должников по основному обязательству, то есть в данном случае по договору займа. Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте ст. 348 ГК РФ общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

С учетом установленных выше обстоятельств, ссылка представителя истца на наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не может быть принята во внимание, поскольку при определении размера значительности допущенных нарушений ответчиками истец исходит из суммы задолженности, взыскиваемой им досрочно.

Таким образом, предусмотренных законом оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, учитывая установленные фактические обстоятельства дела и приведенные правовые нормы, не имеется.

С учетом указанных правовых норм, установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и исключения необоснованного ущемления прав заемщиков, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований АО «АФЖС» о расторжении договора займа, досрочном взыскании суммы долга по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Суд учитывает и то, что истец не лишен возможности в случае образования задолженности по договору займа повторно обратиться в суд с требованием о ее взыскании.

При этом подлежат удовлетворению частично требования АО «АФЖС» о взыскании с ответчиков пени (неустойки).

Согласно п. 5.2 договора займа № ### от **.**.****г. при нарушении сроков возврата займа заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки (л.д. 19).

В соответствии с п. 5.3 договора займа № ### от **.**.****г. при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (л.д. 19).

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из письменных материалов дела следует, что за нарушение ответчиками сроков возврата займа и уплаты процентов агентством начислена неустойка в виде пени в размере 202684 руб. 62 коп.

Суд считает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца задолженность по пени (неустойки), однако с учетом положений ст. 333 ГК РФ находит данную сумму подлежащей уменьшению.

Согласно указанной норме, если подлежащая уплате пеня (неустойка) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Предоставленная суду возможность снижать размер пени (неустойки) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера пени (неустойки). Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы пени (неустойки) суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела допущенные заемщиком просрочки в оплате были устранены, суммы по данным платежам погашены, заемщики вошли в график погашения займа, согласованный сторонами, суд считает, начисленную истцом задолженность по пени (неустойке) в размере 202684 руб. 62 коп. несоразмерной по отношению к основному обязательству с учетом срока неисполнения обязательств.

При этом каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении истцу значительных убытков в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по своевременному возврату суммы займа, в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым, с учетом ходатайства ответчика ФИО1, снизить размер пени (неустойки) до 21961 руб. 08 коп.

Таким образом, с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «АФЖС» подлежит взысканию солидарно задолженность по пени, начисленной по договору займа № ### от **.**.****г., в размере 21961 руб. 08 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом того, что на момент подачи искового заявления имела место задолженность по своевременному внесению платежей в соответствии с графиком, которая была погашена в ходе рассмотрения настоящего дела до вынесения решения, государственная пошлина в пользу АО «АФЖС» подлежит взысканию с ответчиков в полном объеме.

Таким образом, с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «АФЖС» подлежат взысканию солидарно расходы по оплате госпошлины в размере 19352 руб. 21 коп., которые подтверждаются платежным поручением ### от **.**.****г. (л.д. 7).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования АО "АФЖС" удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО "АФЖС" задолженность по пени в размере 21961 руб. 08 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19352 руб. 21 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Кемерово.

В мотивированной форме решение составлено «19» июля 2017г.

Судья М.В. Ларченко