УИД 31RS0015-01-2025-000918-90 дело №2-608/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2025 года г. Новый Оскол

Новооскольский районный суд Белгородской области в составе

председательствующего судьи Притулиной Т.В.

при секретаре судебного заседания НихаенкоЛ.Ю.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика – администрации Новооскольского муниципального округа ФИО2,

в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Новооскольского муниципального округа Белгородской области о признании права общей долевой собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л :

Ссылаясь на то, что ответчик при продаже ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения общей площадью 609,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес> вместе с отчуждаемым объектом недвижимости не передал покупателю в собственность долю спорного земельного участка занятого данным объектом, ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Новооскольского муниципального округа 

<

адрес> о признании права общей долевой собственности – 37/100 долей на земельный участок с кадастровым №.

В обоснование требования указал, что является собственником упомянутого нежилого помещения, перешедшего к нему по наследству в ДД.ММ.ГГГГ после Ш.О.В.., которая ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола заседания аукционной (конкурсной) комиссии по продаже нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «

<

адрес>» 

<

адрес> купила его у ответчика.

Помещение расположено в границах спорного земельного участка общей площадью 1298 кв.м., на долю помещения истца приходится 36,5 % от общей площади здания, соответственно, истцу должно принадлежать 37/100 от указанной площади, что составляет 474 кв.м.

В нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, ответчик не произвел отчуждение земельного участка причитающегося на долю помещения, в настоящее время уклоняется от осуществления перехода права собственности, что нарушает законные интересы истца.

В судебном заседании ФИО1 поддержал заявленные требования по доводам иска.

Представитель ответчика администрации Новооскольского муниципального округа 

<

адрес> ФИО2 возражал против удовлетворения заявленного требования по основаниям, приведенным в возражении на иск. Полагает аргументы истца основанными на неверном толковании норм материального права. Истребованная ФИО1 доля не может быть определена без согласия других собственников нежилых помещений расположенных в границах спорного земельного участка и актуализации технических документов на объекты недвижимости.

Представитель третьего лица – ООО «Атум» собственник нежилого помещения, расположенного в границах спорного земельного участка, в судебное заседание не прибыл, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, оставил разрешение требований на усмотрение суда. В отзыве на иск сообщил суду о наличии арендных правоотношений с Новооскольским муниципальным округом в отношении спорного земельного участка (л.д.113).

Представитель третьего лица - управления Росреестра по 

<

адрес> также в суд не прибыл, в отзыве на иск указал, что в разрешении заявленных требований полагается на усмотрение суда, просил провести судебное разбирательство в его отсутствие ( л.д.109-110).

Третье лицо ФИО3 собственник нежилого помещения, расположенного в границах спорного земельного участка, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного разбирательства посредством ГЭПС (извещение доставлено и прочитано ДД.ММ.ГГГГ л.д.153), в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не уведомила, своего отношения к иску не высказала.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, муниципальный район «

<

адрес>» 

<

адрес> продал, а Ш.О.В. приобрела в собственность нежилое помещение с кадастровым №, общей площадью 609,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> Сделка совершена на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ заседания аукционной (конкурсной) комиссии по продаже нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

Государственная регистрация права собственности покупателя произведена ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № ( л.д.5-8).

Договор купли-продажи не содержит сведений о судьбе земельного участка, расположенного под отчужденным помещением.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО1 в порядке наследования перешло право собственности на нежилое помещение с кадастровым №, общей площадью 609,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д.9).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости истец ФИО1 является собственником нежилого помещения с актуальным кадастровым № (ранее присвоенный государственный учетный №) площадью 609,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д.10-11,86,90).

Согласно информации и.о. начальника 

<

адрес> отделения ОГАУ «Белоблтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым № располагается в нежилом здании – гостиница, инв. № по адресу: 

<

адрес>. Техническая документация на объект недвижимости – нежилое помещение изготавливалась ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.159).

Согласно записям Единого государственного реестра недвижимости по адресу: 

<

адрес> располагается земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1298 кв.м., категория – земли населенных пунктов, для эксплуатации и обслуживания магазина, государственная собственность на который не разграничена (л.д.66,69,128). В отношении земельного участка зарегистрированы обременения в силу закона – ст. 56 Земельного кодекса РФ (зона затопления 

<

адрес>) и в виде аренды.

По результатам обследования нежилого помещения, принадлежащего истцу, кадастровый инженер Ч.А.А. сделал заключение о том, что оно фактически расположено в границах земельного №, помещение является подвальным и имеет отдельный выход на прилегающую территорию (л.д.120).

Вместе с тем, какие-либо технические документы, подтверждающих данное обстоятельство суду не представлены.

Выписка из ЕГРН в отношении спорного земельного участка не содержит сведений о расположении на нем нежилых помещений, принадлежащих не только истцу ФИО1, но и третьим лицам ООО «Атум» и ФИО3

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН подтверждающие наличие в собственности ООО «Атум» нежилого помещения с кадастровым №, площадью 870 кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д.72), в собственности ФИО4 нежилого помещения с кадастровым № площадью 200,4 кв.м. по адресу : 

<

адрес> ( л.д.73,78).

Рассмотрев заявление ООО «Атум» о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположено здание, в котором находятся помещения, принадлежащие ему, ФИО3 и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ первым заместителем главы администрации Новооскольского муниципального округа 

<

адрес> вынесено распоряжение №-р о предоставлении в аренду спорного земельного участка указанным юридическому и физическим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Новооскольского муниципального округа 

<

адрес>, выступающей арендодателем, с одной стороны и ООО «Атум», ФИО1 – арендаторами, с другой стороны подписан договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендаторы приняли в аренду земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1298 кв.м., по адресу: 

<

адрес> сроком на 5 лет. Согласно п.1.2. договора на указанном земельном участке расположено здание, в котором находятся помещения, принадлежащие ООО «Атум», ФИО3, ФИО1 (л.д.27-35,160-168)

Представленный в материалы дела экземпляр договора аренды не подписан арендатором ФИО3

Вместе с тем, участники судебного заседания, представитель третьего лица ООО «Атум» в отзыве на иск подтвердили суду наличие не расторгнутых арендных правоотношений, сложившихся между администрацией Новооскольского муниципального округа и собственниками нежилых помещений в отношении спорного земельного участка.

Кроме этого, ФИО1 суду подтвердил, что между собственниками помещений здания не заключалось письменного соглашения об определении долей в используемом спорном земельном участке. Актуальные технические документы (кадастровые паспорта) на нежилые помещения не изготавливались после ДД.ММ.ГГГГ). Никто из собственников помещений не инициировал письменные обращения в администрацию муниципального округа о передаче в долевую собственность спорного земельного участка.

Поскольку ФИО1 в обоснование наличия своего права собственности на долю в спорном земельном участке ссылается на договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении его требований подлежит применению законодательство в действующей на тот момент редакции.

Действительно, подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ ( далее ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда случаев, в числе которых - отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции от 21.07.2005), действовавшей на момент отчуждения нежилого помещения ФИО5, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 ст. 36 ЗК РФ предусматривалось, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным кодексом, федеральными законами.

Пунктами 1 и 2 ст. 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015 ) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При разрешении требований ФИО1 суд применяет ранее действовавшие правила ч. 3 ст. 36 ЗК РФ с учетом принципа свободы договора, провозглашенного ст.ст. 1 и 421 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем условия. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, установленных законом.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ш.О.В. передавалось не обособленное здание либо сооружение, а помещение, не выделенное в натуре, следовательно, при его отчуждении земельный участок не формировался и не отчуждался. На аукционе по продаже муниципального имущества земельный участок не являлся предметом продажи, иное суду не доказано. Поэтому отчуждение права собственности на нежилое помещение не могло производиться с одновременным отчуждением права на долю в земельном участке.

По смыслу подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ при отчуждении помещения, фактически являющегося частью здания, не требовалось одновременное отчуждение земельного участка, занятого зданием.

Суд обращает внимание, что уже после совершения сделки принят Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (далее - Закон N 118-ФЗ), которым внесены изменения в ч.2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ о том, что что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

До принятия Закона N 118-ФЗ положениями ст.ст. 273, 552 Гражданского кодекса РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка.

Следовательно, договор купли-продажи нежилого помещения не является безусловным основанием возникновения у приобретателя и его правопреемника ФИО1 права долевой собственности на спорный земельный участок. При том, что право собственности на землю Ш.О.В. не передавалось, предметом договора купли-продажи являлось только нежилое помещение, в договоре не содержится сведений о том, что цена определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором расположено приобретенное имущество.

Суд учитывает, что ФИО1 стороной сделки не являлся, получил помещение в порядке наследования. Следовательно, его права возникли не из договора, а по иным основаниям, а потому договор купли-продажи также не может являться основанием для признания права собственности на земельный участок.

В настоящее время возмездное право пользования ФИО1 частью земельного участка, занятого принадлежащим ему нежилым помещением, реализуется на основании аренды земельного участка. Материалы дела не содержат доказательств тому, что собственники нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке инициировали прекращение арендных правоотношений и обращались к ответчику с требованием о его приобретении в собственность.

Таким образом при рассмотрении дела не установлено реальное нарушение прав ФИО1 как землепользователя, в том числе на приобретение в долевую собственность спорного земельного участка, что является необходимым основанием для реализации судебной защиты.

Также убедительны и заслуживают должного внимания аргументы ответчика об отсутствии в настоящее время оснований для правомерного разделения земельного участка с кадастровым № на доли для всех собственников нежилых помещений, расположенных на данном земельном участке, ввиду отсутствия актуализации технических и правоустанавливающих документов всех собственников нежилых помещений на предмет определения занимаемой площади помещений каждого правообладателя.

При этом, в настоящем деле судом не исследуются обстоятельства относительно правомерности оформления в муниципальную собственность здания гостиницы, расположенной в 

<

адрес> а также наличия (отсутствия) бездействия со стороны ответчика оформления в муниципальную собственность спорного земельного участка, имеющего в настоящее время статус государственной неразграниченной собственности, поскольку эти вопросы выходят за пределы иска и не относятся к юридически значимым по рассматриваемому спору.

Таким образом, по заявленным основаниям требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении иска к администрации Новооскольского муниципального округа 

<

адрес> о признании права общей долевой собственности – 37/100 долей на земельный участок с кадастровым № – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородскийобластной суд через Новооскольский районный суд 

<

адрес> в течениемесяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 января 2026 года.

Судья