РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2017 года Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Лябах И.В.,

при секретаре Пичугиной Т.Н., 

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ахтубинске в помещении Ахтубинского районного суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи исполненным и регистрации перехода права собственности, 

установил:

истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании исполненным договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3, действовавшей за себя и по доверенности от имени ФИО8, регистрации перехода к нему (истцу) права собственности на данные объекты недвижимости. В обоснование иска ФИО2 сослался на то, что он исполнил перед ФИО8 свои обязательства по названному договору, а именно оплатил стоимость жилого дома и земельного участка, которые были переданы ему по акту приема- передачи, он пользуется ими, несет расходы по содержанию, текущему ремонту. Полагает, что у него возникло право собственности на эти жилое помещение и земельный участок, а договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном порядке по независящим от него обстоятельствам в связи со смертью одного из продавцов ФИО8 

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству по делу в качестве соответчиков привлечены наследники умершего ФИО8- дочери ФИО4, ФИО5 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные ФИО2 требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Согласно заявлениям, с исковыми требованиями истца ФИО2 согласились полностью и просили рассмотреть гражданское дело в их отсутствие. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Возражений относительно заявленных требований не представил. 

Выслушав представителя истца ФИО1, исследовав материалы дела и, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствие со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствие с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные пор адресу: 

<

адрес>, являлись предметом сделки купли- продажи между ФИО3, действующей за себя и от имени ФИО8 (продавцы), и ФИО6 (покупатель), что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли- продажи был удостоверен нотариусом 

<

адрес> ФИО9, после чего подлежал обязательной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию. 

Из указанного договора следует, что между ФИО3, ФИО8 и ФИО6 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме до подписания договора, а ФИО6 принял указанные объекты недвижимости по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. Претензий друг к другу стороны не имели.

Согласно действующему законодательству по общему правилу государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества.

В соответствие с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности о других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из материалов дела усматривается, что в установленном законом порядке государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости не произведена. Таким образом, право собственности ФИО6 на спорные квартиру и земельный участок не подтверждено. 

При этом, ни одна из сторон договора купли- продажи от государственной регистрации сделки не уклонялась, препятствием для регистрации перехода права собственности спорных объектов недвижимости явилась смерть одного из продавцов ФИО8

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статьей 58, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти ФИО8, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанные квартиру и жилой дом, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его дочерям- ФИО4, ФИО5, которые к нотариусу в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства не обращались, возражений относительно предмета спора суду не представили. 

Принимая во внимание, квартира и земельный участок, расположенные пор адресу: 

<

адрес> принадлежали ФИО3 и ФИО8 на праве совместной собственности, между ними и истцом был заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, который фактически был исполнен, квартира и земельный участок переданы истцу по передаточному акту, однако сделка купли-продажи не была зарегистрирована по независящим от сторон обстоятельствам ввиду смерти одного из продавцов ФИО8, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований- признании сделки - договора купли-продажи спорных квартиры и земельного участка состоявшейся и признании права собственности истца на данные объекты недвижимости. 

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 , ФИО5 о признании договора купли-продажи исполненным и регистрации перехода права собственности, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом 

<

адрес> ФИО9, зарегистрированного в реестре №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд.

Решение вынесено и изготовлено в совещательной комнате на компьютере. 

Судья: И.В. Лябах