УИД 74RS0006-01-2023-003154-27

Дело № 2-3705/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 7 декабря 2023 года

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Рохмистрова А.Е.,

при секретаре Науменко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Трест К-9» о возмещении убытков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 с учётом уточнения обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Трест К-9» о признании незаконным одностороннего расторжения ООО СЗ «Трест К-9» договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 30 июня 2021 года ***, заключенных между сторонами, взыскании возмещения убытков в размере 2 079 503 рублей, штрафа, компенсации судебных расходов на уплату госпошлины в размере 5 398 рублей, указав на то, что ответчик неправомерно в одностороннем порядке расторг вышеназванные договоры, чем причинил заявленные убытки в виде разницы между стоимостью объектов долевого строительства на момент заключения договоров и на момент их одностороннего расторжения (л.д. 7-13, 95-102, 131-137).

Истец ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещена, не явилась, со слов представителя просила рассмотреть дело в своё отсутствие (л.д. 124, 129, 134).

Представитель ответчика ООО СЗ «Трест К-9» - ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д. 82), в судебном заседании против удовлетворения иска возражала.

Третье лицо ФИО4, представители третьих лиц ПАО Сбербанк, Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены, об уважительности причин неявки суду не сообщили (л.д. 125-127).

Сведения о дате, времени и месте судебного разбирательства доведены до всеобщего сведения путём размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://www.kalin.chel.sudrf.ru.

Суд в силу ч. 2.1 ст. 113, ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее – счет эскроу); счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (ч. 1 ст. 15.4, ч. 1 ст. 15.5 названного Федерального закона). 

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (части 4, 5 ст. 5 упомянутого Федерального закона).

Частью 3 ст. 9 указанного Федерального закона установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4. ст. 9 этого Федерального закона).

Как следует из материалов дела, 30 июня 2021 года между ООО СЗ «Трест К-9» (застройщик) и ФИО2 (дольщик) заключены договоры на участие в долевом строительстве многоквартирного дома *** по условиям которых застройщик обязуется передать дольщику однокомнатную (адрес) (строительный), общей площадью 37,46 кв.м, на шестом этаже, стоимостью 1 491 840 рублей (договор № ***) и трёхкомнатную (адрес) (строительный), общей площадью 66,07 кв.м, на 15 этаже, стоимостью 2 554 480 рублей (договор № ***) в многоквартирном доме по адресу: (адрес), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0104007:244, на дольщика возложена обязанность по внесению денежных средств по уплате цены договоров на открытый в уполномоченном банке (ПАО Сбербанк) счет эскроу.

Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке 27 июля 2021 года (договор ***) и 5 августа 2021 года (договор № ***) (л.д. 21/оборот, 28/оборот).

ФИО2 неоднократно пыталась внести денежные средства за оплату договоров участия в долевом строительстве, однако банк данные денежные средства не принимал, поскольку ответчиком не были исполнены обязательства по созданию условий потребителю для оплаты договоров долевого участия, а именно не предоставлены необходимые документы - индивидуальные условия договора счета эскроу, соответственно счета эскроу не открыты (л.д. 33).

Вышеуказанные обстоятельства послужили причиной неисполнения договорных обязательств, поскольку ФИО2 была лишена возможности внести денежные средства на счет эскроу и надлежащим образом исполнить договоры на участие в долевом строительстве в части оплаты цены договоров не по собственной воле, а из-за недобросовестных действий/бездействий ответчика. 

16 февраля 2022 года по заявлению ответчика Управлением Росреестра по Челябинской области произведено погашение записей о регистрации вышеприведённых договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, после завершения строительства дома 30 декабря 2022 года застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 24 мая 2023 года произведена регистрация права собственности ответчика на квартиру по адресу: (адрес), 11 мая 2023 года зарегистрировано право собственности ФИО4 на (адрес) данном доме (л.д. 31, 32, 48-51, 55-58, 67, 70).

В силу положений ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счетэскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счетеэскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счетеэскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 - 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

В целях осуществления расчетов по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу между ПАО «Сбербанк России» и ООО СЗ «Трест К-9» заключено соглашение о взаимодействии по эскроу от 8 февраля 2021 года № ***, которым определен порядок взаимодействия и обмена документами между банком и застройщиком.

Согласно п. 1.1 названного соглашения в целях заключения договора счета эскроу между застройщиком (бенефициаром), банком и участником долевого строительства (депонентом), застройщик направляет в банк следующие документы и информацию: данные уполномоченного лица, которое будет подписывать от имени застройщика договор счета эскроу, а также документ(ы), подтверждающий(ие) его полномочия на подписание договора счета эскроу; заполненные застройщиком и подписанные уполномоченным лицом застройщика индивидуальные условия договора счета эскроу.

Пунктом 1.3 соглашения установлено, что после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик направляет в банк копию договора участия в долевом строительстве с отметками о регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав в случае электронной регистрации договора участия в долевом строительстве – архив электронных файлов с УКЭП регистратора. 

В соответствии с п. 1.8 соглашения застройщик уведомляет депонента о необходимости посещения банка по истечении срока, указанного в п. 1.6 соглашения, которым установлено, что посещение депонентом структурного подразделения банка для открытия счета эскроу возможно не ранее окончания срока обработки, установленного настоящим пунктом.

Учитывая, что обязательство ответчика создать условия для оплаты договоров долевого участия, а именно представить эскроу-агенту необходимые документы для открытия счета эскроу в соответствии с заключенным соглашением о взаимодействии по эскроу, не было исполнено, в связи с чем у истца объективно отсутствовала возможность исполнить свои обязательства по оплате договоров участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что при указанных обстоятельствах условия договора первоначально нарушены застройщиком.

Действия застройщика по непредставлению сведений об участнике долевого строительства эскроу-агенту, отказ в предоставлении банковских реквизитов для перечисления денежных средств по договорам долевого участия, отказ в передаче объекта долевого строительства, продажа объекта третьему лицу (при наличии спора по объектам и действующих договоров долевого участия в строительстве) свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны застройщика, приведшему к нарушению прав истца.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению, убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности обязательства (п. 5 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 10 Федерального закона № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Объекты долевого строительства не были переданы дольщику по вине ответчика, в связи с чем истец лишён возможности приобрести аналогичные квартиры по цене, которая была определена в договорах долевого участия в строительстве.

Исходя из того обстоятельства, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию открыть эскроу счёт невозможно, не имеется оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения ответчиком договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных между сторонами.

Представителем истца в судебном заседании заявлено о том, что стоимость квадратного метра в аналогичных квартирах на момент расторжения договоров составляла 57 086 рублей за квадратный метр, со ссылкой на результаты судебной экспертизы, проведённой по ходатайству ООО СЗ «Трест К-9» в рамках рассмотрения аналогичного спора по другим квартирам в этом же доме.

Представитель ответчика в судебном заседании добровольно признал данное обстоятельство, в связи с чем истец освобождается от обязанности доказывать этот факт, поэтому суд определяет размер убытков следующим образом: 5 910 113 рублей 58 копеек (57 086 (стоимость квадратного метра на день расторжения договоров) * общую площадь двух квартир 103,53 (37,46 + 66,07)) - 3 830 610 рублей (37 000 (стоимость квадратного метра по заключенным между сторонами договорам) * 103,53) = 2 079 503 рубля.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца следует взыскать возмещение убытков в виде разницы между стоимостью объектов долевого строительства на момент заключения договоров и на момент их одностороннего расторжения в размере 2 079 503 рублей.

Оснований для применения к спорным правоотношениям Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не имеется, поскольку у истца, помимо спорных договоров, были заключены и иные договоры на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в частности, 2 апреля 2019 года, 9 июня 2021 года, 24 мая 2021 года, что подтверждается представленными стороной ответчика копиями соответствующих договоров, не опровергнутых истцом (л.д. 140-175), доказательств приобретения такого количества жилых помещений исключительно в личных, домашних, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, сторона истца не представила.

Поскольку истец в спорных правоотношениях не является потребителем, то требование истца о взыскании с ответчика штрафа не подлежит удовлетворению.

Более того, требование о взыскании убытков заявлено истцом лишь в последнем судебном заседании, с претензией о возмещении заявленных убытков истец к ответчику не обращался, поэтому у ответчика отсутствовала возможность добровольно удовлетворить требование потребителя в течении 10 дней, что является самостоятельным основанием для отказа в взыскании штрафа.

Истец при подаче уточнённого иска не оплатил госпошлину в размере 13 200 рублей ссылаясь на то, что является потребителем, также истец оплатил госпошлину по требованиям, превышающим 1 000 000 рублей, в размере 5 398 рублей (л.д. 130), исковые требования частично удовлетворены, поэтому с ответчика, исходя из положений ст. ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, следует взыскать в доход местного бюджета госпошлину в размере 13 200 рублей, в пользу истца компенсацию судебных расходов по оплате госпошлины в размере 5 398 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Трест К-9», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу ФИО1, паспорт гражданина Российской Федерации ***, возмещение убытков в размере 2 079 503 рублей, компенсацию судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 5 398 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Трест К-9» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13 200 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований о признании недействительными односторонних расторжений договоров, взыскании штрафа ФИО1 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Калининский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.Е. Рохмистров

Мотивированное решение составлено 14 декабря 2023 года