дело № За-42/2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 07 декабря 2017 года

Астраханский областной суд в составе: председательствующего судьи Хаировой Д.Р., при секретаре Зыбельт Д.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За- 42/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Раскаты» к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Раскаты» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 41048 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, для эксплуатации объектов недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указанный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером №. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11664610 рублей 16 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 августа 2017 года №5-07-17, подготовленному оценщиком ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость по состоянию на 29 мая 2013 года земельного участка площадью 41048 кв.м, составляет 4976000 рублей. Однако комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области заявление ООО «Раскаты» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков не принято к рассмотрению, представленные документы возвращены заявителю.

Административный истец просит установить по состоянию на 29 мая 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:10:020201:18, площадью 41048 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, для эксплуатации объектов недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4976000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Раскаты» ФИО1 административные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области, администрации муниципального образования «Сасыкольский сельсовет» Харабалинского района Астраханской области в судебное заседание не явились, о дне судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля ФИО3, эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи № 415 от 21 декабря 2005 года ООО «Раскаты» является собственником земельного участка, площадью 41048 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным использованием - для эксплуатации объектов недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права 30-АА № 896704 от 26 июня 2013 года (т. 1 л.д.9).

По сведениям кадастрового Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 30:10:020201:18, площадью 41048 кв.м., поставлен на кадастровый учет 29 мая 2013 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области № 532-П от 06 декабря 2010 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области», и составляет 11664610 рублей 16 копеек.

Согласно уведомлению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области заявление ООО «Раскаты» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению, представленные документы возвращены заявителю.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", представленное ООО «Раскаты» уведомление Комиссии является надлежащим подтверждением соблюдения обществом установленного законом об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 29 мая 2013 года, административный истец представил суду отчёт об оценке №5-07- 17 от 08 августа 2017 года, подготовленный ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 29 мая 2013 года земельного участка, площадью 41048 кв.м, составляет 4976000 рублей (т. 1 л.д.15-71).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов;

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 08 августа 2017 года №5-07-17, а также пояснений в судебном заседании свидетеля ФИО3, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчетах документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчетах показателей, подтверждающих индивидуальные

характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по земельным участкам - аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 19 октября 2017 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 29 мая 2013 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное агентство «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 23 ноября 2017 года №19-10-1-1 рыночная стоимость по состоянию на 29 мая 2013 года земельного участка площадью 41048 кв.м., кадастровый № определена в размере 5254144 рубля.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 23 ноября 2017 года №19-10- 1-1, подготовленное экспертом ООО «Экспертное агентство «Дело+», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, назначению земельных участков, имущественным правам.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО4, выявленные различия между объектом оценки и некоторыми объектами-аналогами отмечены в дате продажи, месту расположения. Исходя из индекса потребительских цен Росстата для участков- аналогов № 3,4,5 введена корректировка на время продажи/предложения со знаком (+) 0,5%, 3,2% и 4,3% соответственно. Для участка-аналога № 4 введена поправка на местоположение, рассчитанная как отношение удельных показателей кадастровой стоимости в среднем по району объекта аналога к удельному показателю кадастровой стоимости в среднем по району объекта оценки, утвержденных Постановлением Правительства Астраханской области от 06 декабря 2010 года № 532-П. Поскольку все участки-аналоги по фактору коммуникации отличаются от оцениваемого участка, введена корректировка на водоснабжение и электроснабжение -1,1.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 23 ноября 2017 года №19-10-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление ООО «Раскаты» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 41048 кв.м., кадастровый № в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 мая 2013 года в сумме 5254144 рубля.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области является 30 августа 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 41048 кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, для эксплуатации объектов недвижимости, расположенного по

адресу: 

<

адрес>

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 мая 2013 года в размере 5254144 (пять миллионов двести пятьдесят четыре тысячи сто сорок четыре) рубля на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 30 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2017 года.

Судья Астраханского областного суда