Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2021 года г. Минусинск

Минусинский городской суд в составе:

председательствующего Дудусова Д.А.,

при секретаре Герлиц М.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1 (доверенность от 09.03.21г.), 

и представителя третьего лица ФИО2 (доверенность от 24.10.20г.), 

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иску ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Минусинский городской суд с исковыми требованиями к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности; просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства, на основании договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2020 от продавца ФИО3 к покупателю ФИО4; также просит взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, а также, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5 000 рублей.

Ответчик ФИО4 обратился в Минусинский городской суд со встречными исковыми требованиями к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи; просит расторгнуть договор купли- продажи от 29.12.2020, заключенный между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства; также просит взыскать с ФИО3 в его пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 350 000 рублей и понесенные по делу судебные расходы в размере 36 700 рублей.

Истица по первоначальному иску в судебное заседание не явилась, в исковом заявлении свои требования мотивировала следующим. 29.12.2020 между ней и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства. 

В соответствии с п. 3.2 договора, последний имеет силу передаточного акта; денежные средства по договору продавцом получены в полном объеме. Документы по сделке были переданы на государственную регистрацию в регистрирующий орган. В январе 2021 года из содержания уведомления Росреестра по Красноярскому краю от 12.01.2021 ей стало известно, что 30.12.2020 покупатель подал заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем, государственная регистрация перехода права по сделке была приостановлена. В свою очередь ФИО4 к ней не обращался, причины и основания уклонения от государственной регистрации ей не сообщил. Она полагает, что сделка купли- продажи объекта недвижимости была совершена в надлежащей форме, обязательства стороны по договору исполнили, договор является заключенным, следовательно, он стал обязательным для сторон. 

Со встречными требованиями ФИО4 она не согласна в полном объеме, считает, что покупатель земельного участка был надлежащим образом уведомлен еще до заключения договора купли- продажи от 29.12.2020 о том, что земельный участок является объектом культурного наследия и имеет ограничение прав и обременение. С учетом изложенного, а также, приведенных в исковом заявлении норм права, просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства на основании договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2020 от продавца ФИО3 к покупателю ФИО4; также просит взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, а также, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5 000 рублей.

Ответчик ФИО4, действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности ФИО1, в своем письменном отзыве на иск и во встречном исковом заявлении с заявленными исковыми требованиями ФИО3 не согласился, мотивировал свою позицию следующим.

Так, спорный земельный участок приобретался им для строительства жилого дома. На момент приобретения на земельном участке были возведены: капитальный гараж и фундамент под жилой дом, в связи с чем, у него не возникло никаких сомнений относительно наличия запрета на строительство жилого дома. Кроме того, он ознакомился с содержанием строительного паспорта, выданного на имя предыдущего собственника ФИО5. Постановлением Селиванихинского сельсовета от 02.09.1994 земельный участок был выделен под строительство жилого дома без каких- либо ограничений. При подписании договора купли продажи от 29.12.2020, относительно п. 3.4.1, содержащего сведения о наличии обременений и ограничений, ФИО3 ему пояснила, что имеющееся обременение не является препятствием для использования земельного участка по назначению, а именно, для строительства жилого дома. 

Вместе с тем, о том, что на земельном участке находится кладбище с 78 курганами, продавец ему не сообщил. Строительство жилого дома на спорном земельном участке возможно лишь после выполнения задания № 17/21 от 15.02.2021 на разработку раздела обеспечения сохранности объекта археологического наследия федерального значения стоянка «Могильник курганный Селиваниха- 1 (31 курган), VII-II века до нашей эры» при проведении работ по индивидуальному строительству на спорном земельном участке. Согласно акту оценки рыночной стоимости работ по обеспечению сохранности памятника археологии от 04.03.2021, стоимость спасательных археологических работ составляет 1 600 000 рублей. Указанная сумма является для него значительной, он лишен того, на что рассчитывал, а именно: на возможность осуществления строительства жилого дома и проживания в нем. 

С учетом того, что имеет место существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, полагает, что имеются основания для расторжения договора. На основании норм права, приведенных во встречном иске, просит расторгнуть договор купли- продажи от 29.12.2020, заключенный между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства; также просит взыскать с ФИО3 в его пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 350 000 рублей и понесенные по делу судебные расходы в размере 36 700 рублей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора Управление Росреестра по Красноярскому краю, действующее в судебном заседании через своего представителя по доверенности ФИО2, пояснило следующее. Стороны сделки обратились 29.12.20г. с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок; 30.12.20г. ФИО4 обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права, 09.02.21г. ФИО3 обратилась с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права; 11.02.21г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на срок до 05.08.21г.. Учитывая содержание правоустанавливающих документов, при отсутствии вышеуказанный заявлений регистрирующим органом препятствий в государственной регистрации перехода права собственности не усматривалось.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 показал, что является отцом ответчика. Ответчик узнал о существовании обременения земельного участка только в день подписания договора; ФИО3 ничего не сообщила ФИО4 о невозможности возведения дома до выполнения работ, предусмотренных охранным обязательством.

Выслушав представителей ответчика и третьего лица, свидетеля и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора купли- продажи земельного участка от 29.10.08г. было зарегистрировано право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский район, с. 

<

адрес>, площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства.

10.06.19г. в ЕГРН была внесена запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости на основании приказа Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края об утверждении охранного обязательства № 301 от 03.06.2019. 

В охранном обязательстве № 301 от 03.06.19г., объект археологического наследия федерального значения «Могильник курганный Селиваниха- 1 (31 курган), VII-II века до нашей эры» содержатся требования к осуществлению деятельности на территории объекта культурного наследия: 

- на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия;

- на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.

- в случае нахождения памятника или ансамбля на территории достопримечательного места подлежат также выполнению требования и ограничения, установленные в соответствии со статьей 5.1 Закона 73-ФЗ, для осуществления хозяйственной деятельности на территории достопримечательного места.(пункт 11).

Требования к сохранению объекта культурного наследия: 

- лицо(лица) указанное(указанные) в пункте 11 статьи 47.6 Закона 73- ФЗ, обязано(обязаны) обеспечить финансирование и организацию проведения научно- исследовательских, изыскательских, проектных работ, консервации, ремонта, реставрации и иных работ, направленных на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия и сохранение предмета охраны объекта культурного наследия, в порядке, установленном Законом 73-ФЗ. (пункт 14).

Также в охранном обязательстве предусмотрены требования к содержанию объекта культурного наследия, к обеспечению доступа к объекту, к размещению наружной рекламы на территории объекта культурного наследия, иные требования(разделы 3-6).

29.12.2020 между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4 был заключен договор купли- продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства. Согласно договору, земельный участок продается за 350 000 рублей(пункт 2.1); настоящий договор имеет силу передаточного акта(пункт 3.2).

Согласно пункту 3.4 договора: продавец поставил в известность покупателя о том, что на земельный участок имеется следующее ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: объект культурного наследия, дата государственной регистрации: 13.06.2019, номер государственной регистрации №, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 13.06.2019, срок не определен; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края; основание государственной регистрации: приказ Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края об утверждении охранного обязательства № 301 от 03.06.2019; паспорт объекта культурного наследия выдан 07.05.2019.(пункт 3.4.1) и о необходимости следовать пунктам 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"(пункт 3.4.2). 

Продавец и покупатель обратились 29.12.20г. с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок; 30.12.20г. ФИО4 обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права, 09.02.21г. ФИО3 обратилась с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права; 11.02.21г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на срок до 05.08.21г..

Истец по первоначальному иску просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, ответчик просит расторгнуть договор купли- продажи, полагая, что имеет место существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора.

Оценивая установленные судом фактические обстоятельства, учитывая доводы сторон и представленные в суд доказательства, суд исходит из следующего. 

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе (из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 420 ГК РФ: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.».

В силу статьи 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.»; «Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.»; «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).».

В соответствии со статьей 431 ГК РФ: «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.».

В силу статьи 454 ГК РФ: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).».

Согласно статье 550 ГК РФ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.».

С силу статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.».

Статьей 8.1 ГК РФ предусмотрено: «1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.»;

«4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.»;

«6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.».

Согласно статье 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 450 ГК РФ: « Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.».

В силу статьи 451 ГК РФ: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.».

Согласно подпункту 17 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

В силу пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации":

«Договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.».

В соответствии с пунктом 7 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ: «В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.».

В силу пункта 3 статьи 37 ЗК РФ: «Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.».

Оценивая установленные судом фактические обстоятельства, учитывая вышеприведенные нормы права и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в пункте 3.4 договора указано: продавец поставил в известность покупателя о том, что на земельный участок имеется следующее ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: объект культурного наследия, дата государственной регистрации: 13.06.2019, номер государственной регистрации 24:25:5401020:34-24/095/2019-1, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 13.06.2019, срок не определен; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края; основание государственной регистрации: приказ Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края об утверждении охранного обязательства № 301 от 03.06.2019; паспорт объекта культурного наследия выдан 07.05.2019.(пункт 3.4.1) и о необходимости следовать пунктам 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"(пункт 3.4.2). 

Согласно пунктам 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ: «При содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: 1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; 2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; 3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;».

Учитывая то, что часть спорного земельного участка входит в границы территории объекта археологического наследия федерального значения «Могильник курганный Селиваниха- 1 (31 курган), VII-II века до нашей эры», суд полагает, что вышеперечисленные условия договора между сторонами в отсутствие прилагаемого к договору охранного обязательства, нарушили права покупателя на достоверное получение информации о существе и характере имеющегося обременения.

Так, в силу пункта 7 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, в случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной, копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Как установлено судом, в договоре купли- продажи имеется ссылка на наличие охранного обязательства, вместе с тем, само охранное обязательство к договору не было приложено, хотя, в силу закона оно должно являться неотъемлемой частью договора.

Более того, в данном случае, суд полагает, что отсутствие охранного обязательства в качестве приложения к договору нарушило права покупателя, поскольку, ссылка в пункте 3.4.2 договора на общие ограничения, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона № 73- ФЗ не дает возможности покупателю получить всю информацию о существе и условиях охранного обязательства.

Как указано выше, в договоре купли- продажи не было указано, что объектом культурного наследия является место захоронения, разработка которого требует значительного времени и денежных средств. Данная информация содержится в охранном обязательстве и, при приобщении его к договору, покупатель имел бы возможность обладать информацией о существе обременения.

В данном случае, покупатель такой информации был лишен, что привело к нарушению его прав, поскольку, по мнению суда, данная информация является существенной, влияющей на потребительские свойства предмета сделки, поскольку, наличие захоронения и связанные с ним обременения существенным образом ограничивают возможности собственника земельного участка на возведение объектов капитального строительства.

Как следует из содержания пункта 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что встречные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению, по этим же основаниям, первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

Договор купли- продажи подлежит расторжению со взысканием в пользу покупателя покупной цены в размере 350 000 рублей. Также в пользу ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы в сумме 16 700 рулей( 6 700 рублей- сумма уплаченной государственной пошлины и 10 000 рублей- стоимость услуг представителя, суд полагает разумной, согласно статье 100 ГПК РФ, стоимость оплаты услуг в сумме 10 000 рублей.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок- отказать.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли- продажи от 29.12.2020, заключенный между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1221 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства; возвратив указанный земельный участок в собственность ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 денежную сумму в размере 366 700 рублей; в том числе: 350 000 рублей- сумму, уплаченную по договору и 16 700 рублей- сумму судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда. 

Председательствующий: