РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2017 Дело № 2- 2778/17

Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:

Председательствующего судьи Моисеевой И.В.

При секретаре Оськиной Д.С.

С участием сторон: истца ФИО1, адвоката Адодина Д.Я., представителя ответчика – юрисконсульта АО «Инвестиционно-строительная компания» - ФИО2 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора и признании договора о долевом участии действующим

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Анкер» был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома. Согласно п. 3.1. указанного договора застройщик (ООО «Анкер») обязуется своими силами и с привлечением третьих лиц построить на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>, многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального значения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику (ФИО1) объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. После наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения дольщиком всех своих обязательств, застройщик передает дольщику в собственность 1 квартиру общей площадью 79,4 кв.м. Цена договора, предусмотренная сторонами, составила 3255400 руб., при этом п. 4.2. договора предусмотрено, что финансирование строительства дольщик осуществляет в день подписания договора. Истец указывает, что в день подписания договора им была внесена сумма в указанном размере застройщику. Кроме того, дольщик несет расходы, связанные с регистрацией договора, а также права собственности дольщика на квартиру, получаемую в результате инвестиционной деятельности в органе регистрационных прав, а также компенсирует затраты застройщика по обязательному страхованию настоящего договора ( п. 4.6.). Во исполнение указанных условий истцом также была произведена оплата в сумме 16277 руб. и 2000 руб., что подтверждено письменными доказательствами. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Анкер» и ООО «Инкомстрой» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей, на основании которого ООО «Инкомстрой» переданы функции застройщика. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инкомстрой» и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» заключено соглашение о передаче имущества и прав застройщика, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Тульской области было зарегистрировано право собственности на земельный участок под жилой дом, с обозначенным в договоре долевого участия объектом недвижимости. При этом, согласно п.1.1.3 соглашения ООО «Инкомстрой» передал ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» в полном объеме функции, права и обязанности застройщика по строительству, вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и передаче участника долевого строительства объектов долевого строительства. При этом, истец, как участник долевого строительства, давал свое согласие на переход права собственности земельного участка от ООО «Инкомстрой» к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания». ДД.ММ.ГГГГ истец был признан потерпевшим по уголовному делу по факту причинения материального ущерба в связи с неисполнением договорных обязательств. ФИО1 указывает, что он исполнил все обязательства, возложенные на него по договору долевого участия. Однако, ответчик в нарушение условий договора в одностороннем порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступило уведомление Управления Росреестра по Тульской области, согласно которому от имени ООО «Инкомстрой» поступило заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец, с учетом положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, ч.3 ст. 9 Федерального Закона от 30.12.20014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и учитывая, что им исполнены все взятые по договору обязат5ельств в полном объеме, считает расторжение договора в одностороннем порядке незаконным, в связи с чем, как потребитель, просил суд признать действующим договор долевого участия в строительстве, и признать незаконным односторонний отказ от исполнения обязательств по договору ЗАО «Инвестиционно-строительная компания». 

В судебном заседании истец и представляющий его интересы адвокат Адодин Д.Я. заявленные требования поддержали в полном объеме. 

ФИО1 пояснил суду, что она решил приобрести в собственность квартиру в г. Тула. Для чего он обратился к генеральному директору ООО «Анкер» Г.., с которым был лично знаком. Последний предложил ему приобрести ему квартиру во вновь строящемся доме, застройщиком которого являлось ООО «Анкер», с чем он согласился. В момент подписания договора в кабинете у генерального директора он передал ему всю сумму по договору, взамен получив расписку, которую не сохранил. После подписания договора и передачи денег, он уехал в Брянск, а в октябре 2014 года выдал нотариальную доверенность на юриста ООО «Анкер» - Ж. для регистрации договора долевого участия в регистрирующем орган, при этом им были оплачены регистрационные услуги и страховка. В дальнейшем, ему стало известно, что генеральный директор ООО «Анкер» - Г. скоропостижно умер. После чего, ввиду банкротства ООО «Анкер» права застройщика были переданы ООО «Инкомстрой», а ДД.ММ.ГГГГ права – застройщика были переданы ЗАО «Инвестиционно-строительная компания». После чего в апреле 2016 года между ним и ЗАО « Инвестиционно-строительная компания» было подписано соглашение о намерениях заключить дополнительное соглашение к договору о долевом участии, в котором оговаривалось о даче согласия на передачу земельного участка, на котором велось строительство приобретенного объекта, об изменении стоимости квадратного метра объекта долевого строительства и об изменении срока ввода в эксплуатацию. Однако, от ответчика в июне 2017 года он получил предупреждение о необходимости погашения задолженности по оплате договора долевого участия, со ссылкой на то, что им не уплачена сумму по договору в размере 3255400 рублей. В ответ на предупреждение им было направлено в адрес ответчика сообщение о том, что сумма по договору им была оплачена в полном объеме в день его подписания, после чего договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. После чего в июле 2017 года он получил из Управления Росреестра по Тульской области о поступлении заявления от ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке. Считает, такое расторжение незаконным, поскольку им как дольщиком были выполнены все условия по договору и его вины в отсутствии документов, подтверждающих оплату по договору у ответчика, не имеется. Просил учесть, что в случае неоплаты договора, он не был бы зарегистрирован в Управлении Росреестра в установленном порядке. Считает, что с его стороны, исполнены все обязательства по договору и оснований для признания его недействующим либо для его расторжения не имеется.

Представитель ответчика иск не признал, считает, что истцом не доказан факт оплаты по договору участия в долевом строительстве. Пояснил, что ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» (после ДД.ММ.ГГГГ – АО) после передачи ей функций застройщика занималась строительством многоквартирных жилых домов по строительному адресу: 

<

адрес> При этом, при заключении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инкомстрой» передало ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» договора долевого участия, которые были заключены предыдущим застройщиком с документами, подтверждающими оплату по договорам. Документов, подтверждающих оплату по договору № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО не было передано, ввиду того, что истец не производил оплату. Требование о добровольном погашении задолженности истцом не было удовлетворено, документы, подтверждающие оплату не представлены. Каким-либо образом проверить утверждение истца о личной передаче денежных средств генеральному директору ООО «Анкер» в день подписания договора не представляется возможным, поскольку Г.. умер ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, считает, что такой порядок оплаты противоречит действующему законодательству и не может подтверждать факт надлежащей оплаты суммы договора, поскольку денежные средства не были оприходованы в кассу предприятия. Поскольку при заключении соглашения к обществу перешли все права и обязанности, в том числе и по договорам участия в долевом строительстве, заключенных дольщиками в первоначальным застройщиком, считает, что в настоящее время у АО «Инвестиционно-строительная компания» имеются все основания как требования об оплате договоров, так их расторжения, в случае отсутствия оплаты. Просит в иске отказать.

Представитель Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, просил о дне слушания извещен. В письменном отзыве на иск указал, что при переходе прав на земельный участок к АО «Инвестиционно-строительная компания» обязательств застройщика, права требования кредиторов прекращены не были, а в результате перемены лиц в обязательстве перешли к новому кредитору (застройщику). Также указал о наличии технической ошибке, допущенной регистратором в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № при указании заявителем (ООО «Инкомстрой»), обратившегося с заявлением о регистрации расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке, поскольку с таким заявлением обратилось АО «Инвестиционно-строительная компания». 

Привлеченный по инициативе суда в качестве третьего лица конкурсный управляющий ООО «Анкер» в судебное заседание также не явился, представил суду письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, поскольку истцом не представлено документальных доказательств оплаты по договору участия в долевом строительстве. По данным бухгалтерского учета программы 1-С бухгалтерия оплата дольщиком ФИО1 произведена не была, реестром поступлений денежных средств на расчетные счета за 2013-2015 г.г. также не подтверждается. 

Выслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему. 

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Анкер» в лице генерального директора Г.. (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома. 

Согласно п..31. договора застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>, многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. 

П. 3.10 договора предусмотрено, что право собственности на объект долевого строительство возникает у дольщика после полной оплаты денежных средств, которые дольщик обязан внести по договору, с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. Право собственности на объект долевого строительства будет оформляться силами дольщика и за счет его средств.

Согласно п. 4.1 договора цента договора составляет 3255400 рублей.

П. 4.2. договора предусмотрено, что финансирование строительства одной квартиры с учетом холодных помещений 79.4 кв.м. в сумме 3255400 рублей дольщик осуществляет в день подписания настоящего договора. 

Согласно копии регистрационного дела по указанному договору долевого участия, указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ за №. 

При этом, в материалах регистрационного дела также имеется договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве №, предметом которого является страхование ответственности страхователя (ООО «Анкер») за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома между застройщиком ООО «Анкер» и дольщиком ФИО1 

Указанный договор был подписан ОАО РСТК (страховщиком) и ООО «Анкер» в лице генерального директора Г. ДД.ММ.ГГГГ. 

Также в материалах регистрационного дела имеется сообщение генерального директора ООО «Анкер» о том, что заинтересованных лиц со стороны дольщика, имеющих возможность влиять на решения ООО «Анкер» в момент заключения договора о долевом участии № от ДД.ММ.ГГГГ на 

<

адрес> общей площадью с учетом холодных помещений 79,4 кв.м., расположенную в доме по адресу: 

<

адрес>, заключенному между ООО «Анкер» и ФИО1 – нет.

Таким образом, с учетом условий договора об осуществлении финансирования строительства по спорному договору в день его подписания, и того обстоятельства, что впоследствии спустя более чем три месяца со дня подписания договора застройщиком произведены действия, направленные на регистрацию договора в установленном законом порядке и его легализацию, суд считает, что со стороны застройщика претензий к дольщику по факту неоплаты стоимости договора не имелось. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Анкер» и ООО «Инкомстрой» было заключено соглашение. Согласно п.1.1 предмет соглашения – в соответствии со ст. 382,384,388,389 ГК РФ сторона -1 (ООО «Анкер») уступает стороне -2 (ООО «Инкомстрой») в полном объеме свои права и обязанности по строительству многоквартирных жилых домов по строительному адресу: 

<

адрес> (1 и 2 очередь строительства). 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инкомстрой» и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» было заключено соглашение, в соответствии с 1.1. которого, ООО «Инкомстрой» обязалось передать в собственность ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» земельные участки с определенными в соглашении кадастровыми номерами и незавершенные строительством многоэтажные жилые дома, расположенные на земельном участке; а также в полном объеме функции, права и обязанности застройщика по строительству, вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства. 

Кроме того, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» обязалась принять права, обязанности и имущество, указанное в п.1.1. соглашения и оплатить за него цену, указанную в соглашении. 

Во исполнение указанного соглашения между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» и ФИО1 было подписано соглашение о намерениях, согласно которому в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить дополнительное соглашение в том числе об изменении срока ввода в эксплуатацию квартир, указанный в договоре долевого участия с 4 квартал 2017 на 4 квартал 2018 года, о дополнительной оплате и о согласии на передачу земельного участка, на котором ведется строительство от предыдущего застройщика.

Указанное согласие было дано ФИО1 ответчику ДД.ММ.ГГГГ. 

Впоследствии, в виду отсутствия документов, подтверждающих оплату по договору ФИО1 в его адрес было направлено требование о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требований. Поскольку ФИО1 требование удовлетворено не было, АО «Инвестиционно-строительная компания» в одностороннем порядке расторгло договор долевого участия. 

Рассматривая обоснованность такого одностороннего расторжения, суд учитывает следующие обстоятельства. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с положениями ст.2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 и 3 ст.4 указанного Федерального закона (в редакции действующей в момент возникновения спорных правоотношений), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1).

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п.3).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (п.4).

Учитывая изложенные нормы закона, а также условия договора участия в долевом строительстве, суд считает, что с момента его заключения и до июля 2017 года ни первоначальный застройщик, ни последующие не предъявляли претензий к истцу по поводу неисполнения им взятых обязательств по оплате. Наоборот, все действия со стороны застройщиков свидетельствовали о том, что договорные отношения существуют и договор является действующим.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело, и потерпевшим по делу, которому причинен имущественный вред был признан ФИО1 Основанием для такого возбуждения послужило то обстоятельство, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустановленные лица из числа учредителей и руководителя ООО «Анкер» путем обмана и злоупотребления доверием завладели денежными средствами участников долевого строительства, путем заключения договоров долевого строительства многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 

<

адрес>, не намереваясь в дальнейшем исполнять взятые на обязательства в полном объеме, таким образом, неустановленные лица из числа учредителей и руководителей ООО «Анкер» причинили своими преступными действиями участникам долевого строительства материальный ущерб в особо крупном размере на сумму свыше 1 000000 рублей.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, подтверждают доводы истца о том, что принятые на себя обязательства по оплате квартиры ФИО1 исполнены, факт невнесения в кассу предприятия руководителем денежных средств, что подтверждено в судебном заседании показаниями свидетеля Ф., работавшей в 2014 году главным бухгалтером 

<

данные изъяты>», не могут быть расценены как ненадлежащее исполнение со своей стороны дольщиком своих обязательств. 

Судом учтено, что после подписания договора участия в долевом строительстве, в октябре 2014 года директором ООО «Анкер» был подписан договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения истцу, дано гарантийное обязательство, что приобретенное истцом помещение заинтересованных лиц не имеет.

Таким образом, указанные действия со стороны первоначального застройщика по истечении двух месяцев со дня оговоренной в договоре о долевом участии в строительстве срока оплаты свидетельствуют о том, что дольщик выполнил свои обязательства и претензий к нему застройщик не имеет.

Учитывая, что при уступке прав и обязанностей ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» приобретает объем прав и обязанностей от первоначального застройщика согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и по отношению объекта долевого строительства – 

<

адрес> по договору, заключенному между ООО «Анкер» и ФИО1, суд считает, что у ответчика не имелось оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств. 

Статья 309 ГК РФустанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1ст. 310 ГК РФодносторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Вместе с тем, с момента заключения соглашения о передаче имущества и прав застройщика ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» и до окончания строительства, каких-либо претензий по поводу внесения сумм со стороны нового застройщика к гражданину в указанный период не возникало.

Спор между застройщиком и ФИО1 возник по истечении года с момента передачи прав новому застройщику, в период окончания строительства, в период с марта 2016 года по июль 2017 года новый застройщик совершал действия, направленные на исполнение ранее заключенных договорных обязательств, при этом, не оспаривая действительность договора между ООО «Анкер» и ФИО1

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Учитывая изложенное, суд считает, что оснований для одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать незаконным односторонний отказ ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» от исполнения договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать договор № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Анкер» действующим.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения – 09.01.2018.

Председательствующий по делу, 

Судья Бежицкого районного суда г. Брянска И.В. Моисеева