дело №2-973/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2020 года город Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего – судьи Айбазовой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания – Черных К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Усть-Джегутинского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 Х-О.И. к администрации Красногорского сельского поселения о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной и заключенной, признании права собственности на недвижимое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 Х-О.И. обратился в Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковым заявлением к администрации Красногорского сельского поселения о признании действительной и заключенной сделки купли-продажи помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ), признании права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Из уточненного иска следует, что 01 декабря 2005 года между ним и СПК «Красногорский» был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрел в собственность помещение кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанский домик, общей площадью 76,3 кв.м., и земельный участок, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ). Все документы были оформлены и подписаны, указанные объекты ему были переданы, а он в кассу внес стоимость приобретенных объектов недвижимости, с указанного времени он использует данные объекты недвижимости по назначению, занимается выращиванием крупного рогатого скота, своевременно свои права на приобретенное недвижимое имущество юридически не оформил, а в настоящее время зарегистрировать право собственности на помещение кошары, чабанский домик и земельный участок не может, так как сторона сделки – СПК «Красногорский» на данный момент не существует, так как еще в 2010 году был ликвидирован. Просит удовлетворить иск в полном объеме, признав состоявшимся договор купли-продажи помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ) и признать право собственности на указанную недвижимость.

В соответствии с нормами статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания истца и представителя ответчика администрации Красногорского сельского поселения, заявившего в поданном письменном заявлении об отсутствии возражений против удовлетворения иска и просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, и представителя третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, не представившего сведения о причинах своей неявки. 

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Из приказа (номер обезличен) от 01.12.2005 года следует, что СПК «Красногорский» оценивает и продает недвижимое имущество, состоящее из помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ) за триста тысяч рублей.

Из представленной выписки из протокола заседания правления СПК «Красногорский» судом установлено, что правление СПК «Красногорский», рассмотрев заявление ФИО2 Х-О.И. о продаже ему помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ) для развития фермерского хозяйства, приняло решение об удовлетворении заявления ФИО2 Х-О.И. и продаже ему помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ) согласно оценке оценочной комиссии, с прилегающим земельным участком, площадью 30 000 кв.м.. 

Из приказа председателя СПК «Красногорский» (номер обезличен) от 01.12.2005 судом установлено, что согласно данному приказу, ФИО2 Х-О.И. за 300 000 рублей продано помещение кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанский домик, общей площадью 76,3 кв.м., и земельный участок, площадью 30 000 кв.м., распложенные по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ). Пунктом 2 названного приказа на главного бухгалтера СПК была возложена обязанность на основании накладной (номер обезличен) от 01.12.2005 года, квитанций (номер обезличен) от 18.11.2005 года, (номер обезличен) от 07.10.2004 года и (номер обезличен) от 02.02.2005, (номер обезличен) от 01.12.2004, (номер обезличен) от 25.11.2005 года снять с баланса СПК эти объекты.

Из представленного договора, заключенного 01 декабря 2005 года в простой письменной форме между СПК «Красногорский» в лице председателя правления ФИО1 и ФИО2 Х-О.И., судом установлено, что ФИО2 Х-О.И. за 300 000 рублей купил у СПК «Красногорский» помещение кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанский домик, общей площадью 76,3 кв.м., и земельный участок, площадью 30 000 кв.м., распложенные по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ). Из содержания вышеуказанного договора купли-продажи также усматривается, что стоимость недвижимого имущества оплачена покупателем до подписания указанного договора. 

Из иска следует, что государственная регистрация права собственности СПК «Красногорский» на момент заключения 01 декабря 2005 года рассматриваемой сделки купли-продажи на спорные объекты недвижимости не была осуществлена, как не была осуществлена и государственная регистрация рассматриваемой сделки и перехода права собственности на спорные объекты недвижимости от СПК «Красногорский» к истцу, более того, судом установлено, что на момент судебного разбирательства право собственности на указанные объекты недвижимости, ни за кем не зарегистрировано. 

Из искового заявления следует, что после заключения рассматриваемой сделки купли-продажи истец и СПК «Красногорский» от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не уклонялись, просто не успели это сделать в виду того, что СПК «Красногорский» спустя три года после заключения сделки был ликвидирован в связи с банкротством. 

Факт ликвидации СПК «Красногорский» после заключения рассматриваемой сделки подтверждается скриншотом из страницы официального сайта межрайонной Инспекции Федеральной Налоговой Службы (номер обезличен) по КЧР, о том, что СПК «Красногорский» снят с налогового учета 24.06.2010 года по причине «ликвидация в связи с банкротством по решению суда». 

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае в соответствии с нормами части 2 статьи 165 ГК РФ сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между СПК «Красногорский» и ФИО2 Х-О.И. при заключении сделки было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ). Обязательства по сделке сторонами были исполнены: денежные средства – стоимость недвижимого имущества истцом была передана в кассу СПК «Красногорский» в полном объеме до подписания договора купли-продажи, при этом СПК «Красногорский» передал, а ФИО2 Х-О.И. принял помещение кошары, чабанский домик и прилегающий земельный участок, необходимый для обслуживания кошары; претензий друг к другу стороны не имели.

Судом установлено, что ни одна из сторон от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не уклонялась, а не осуществила регистрацию в разумный срок.

Судом установлено, что препятствием для государственной регистрации в настоящее время перехода права собственности на рассматриваемые объекты недвижимости от продавца СПК «Красногорский» к покупателю ФИО2 Х-О.И. стала ликвидация СПК «Красногорский» в связи с банкротством по судебному решению и снятие СПК «Красногорский» с налогового учета 24.06.2010 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме отсутствия продавца. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 60 Постановления №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, более того, разъяснил, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, но не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах, с учетом вышеприведенной нормы и разъяснений высших судебных органов, суд, полагая, что сторонами договора, а именно продавцом СПК «Красногорский» и покупателем ФИО2 Х-О.И. сделка купли-продажи кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ), не только заключена, но и исполнена, приходит к выводу о том, что поскольку покупатель (истец по делу) свои обязательства по договору купли-продажи от 01 декабря 2005 года исполнил в полном объеме, передав в кассу СПК «Красногорский» оговоренную стоимость помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ) и приняв переданное ему недвижимое имущество, постольку ФИО2 Х-О.И. стал законным владельцем указанного недвижимого имущества, следовательно, у него возникло право собственности на указанные объекты недвижимого имущества. 

Вместе с тем, согласно нормам статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего в момент возникновения спорных отношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания или подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд считает, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующего правоустанавливающего документа, в данном случае договора купли-продажи помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ) от 01 декабря 2005 года, при том, что основанием возникновения права ФИО2 Х-О.И. на спорные объекты недвижимого имущества является именно указанный договор купли-продажи, заключенный между сторонами, а поскольку СПК «Красногорский» в лице своего председателя правления ФИО1, как установлено в ходе судебного разбирательства, сам лично участвовал при заключении 01 декабря 2005 года договора купли-продажи помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ), чем выразил волю СПК «Красногорский» на заключение сделки, постольку факт ликвидации юридического лица – СПК «Красногорский» не является основанием для признания рассматриваемого договора купли-продажи помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ) от 01 декабря 2005 года незаключенным и несостоявшимся.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в данном случае спор о праве отсутствует, администрация Красногорского сельского поселения, привлеченная истцом к участию в деле в качестве ответчика и в границах которого находятся спорные объекты недвижного имущества, возражений против удовлетворения иска не высказала. 

В ходе производства по делу незарегистрированное право собственности СПК «Красногорский» на отчужденные по договору от 01 декабря 2005 года объекты недвижимого имущества кем-либо не оспорено. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 60 Постановления №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, исследовав представленные доказательства, оценив их как достоверные и допустимые, признав их совокупность достаточной для разрешения данного дела и принятия решения, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 Х-О.И. подлежат удовлетворению по вышеизложенным фактическим и правовым основаниям. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 Х-О.И. к администрации Красногорского сельского поселения о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной и заключенной, признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи помещения кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ), заключенный 01 декабря 2005 года между СПК «Красногорский» и ФИО2.

Признать право собственности ФИО2 Х-О.И., родившегося (дата обезличена) года рождения в (адрес обезличен ), на помещение кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ).

Данное решение является основанием для государственной регистрации Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике права собственности ФИО2 Х-О.И., родившегося (дата обезличена) года рождения в (адрес обезличен ), на помещение кошары общей площадью 1356,5 кв.м., чабанского домика, общей площадью 76,3 кв.м., и земельного участка, площадью 30 000 кв.м., распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен )

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Усть-Джегутинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, на что потребуется срок не более 5 (пяти) дней, последним днем составления мотивированного решения является 23 сентября 2020 года, в указанный день стороны вправе ознакомиться с мотивированным решением суда в помещении Усть-Джегутинского районного суда и получить его копию, началом течения месячного срока апелляционного обжалования решения является 24 сентября 2019 года.

Мотивированное решение составлено на компьютере в единственном экземпляре 23 сентября 2020 года. 

Председательствующий–судья И.Ю.Айбазова

дело №2-973/2020