Дело № 3а-71/2024

УИД 48OS0000-01-2024-000127-29

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 августа 2024 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при секретаре Логунове И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 09.04.2024 года №ОРС-48/2024/000020, №ОРС-48/2024/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений и не согласна с их кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2023 года в размере 36268369,21 рублей и 129602089,86 рублей. Считает указанную кадастровую стоимость завышенной и значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы, как налогоплательщика.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №723/02/24 от 29.02.2024 года, выполненным независимым оценщиком ФИО5, рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № по состоянию на 21.02.2024 года составляет 18495000 рублей и 48458000 рублей, соответственно.

15.03.2024 года ФИО1 обратилась в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости №723/02/24 от 29.02.2024 года, однако ОБУ «Центр кадастровой оценки» решениями от 09.04.2024 года №№ОРС-48/2024/000020, ОРС-48/2024/000021 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке. Административный истец просит признать указанные решения незаконными и установить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 21.02.2024 года в размере 18495000 рублей и 48458000 рублей, соответственно.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении доводам и просила установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 21.02.2024 года в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 34660900 рублей и 119273600 рублей.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части признания решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» незаконными, полагая требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, доверила представление интересов представителю.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ООО«Кафе-бар «О, Бистро» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика ФИО3, исследовав материалы административного дела, инвентаризационного дела, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: 

<

адрес> нежилые помещения: с кадастровым номером № площадью 1054,9 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 3769,6 кв.м.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений по состоянию на 01.01.2023 года утверждена Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №28-Н от 08.11.2023 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Липецкой области» в размере 36268369,21 рублей и 129602089,86 рублей, соответственно, что подтверждается выписками из ЕГРН от 26.04.2024 года. Дата начала применения указанной выше кадастровой стоимости – 01.01.2024 года.

Полагая кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений завышенной, административный истец 15.03.2024 года обратилась в ОБУ«Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив выполненный независимым оценщиком ФИО11 отчет об оценке №723/02/24 от 29.02.2024 года, согласно которому по состоянию на 21.02.2024 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 18495000 рублей, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № – 48458000 рублей.

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» №№ОРС-48/2024/000020, ОРС-48/2024/000021 от 09.04.2024 года отказано в удовлетворении заявлений в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке №723/02/24, а именно:

- нарушение требований п. 11в, 11г ФСО № 7, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации». Представленные данные о ценах предложений не позволяют проверить достоверность сделанных оценщиком выводов относительно рынка, диапазона цен, а также отбора аналогов для расчета. Не выполнен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. В отношении объекта оценки с кадастровым номером № не учтено фактическое использование части площади в качестве ресторана;

-нарушение требований пп. 1, пп. 3 п. 2 ФСО VI. Отсутствует существенная информация, позволяющая понять объем исследования и логику отнесения объектов аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов к определенным зонам города. В рамках сравнительного подхода отсутствует существенная информация, позволяющая понять объем исследования и логику отнесения объектов оценки к классу качества «стандарт» и состоянию отделки «простая»;

- нарушение требований п. 22б ФСО № 7. В рамках сравнительного подхода используются несопоставимые с объектами оценки объекты-аналоги;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI, пп. 3 п. 9 ФСО V. В рамках доходного подхода не исследовано и не учтено наличие отдельного входа, материал стен зданий, в которых расположены объекты оценки и объекты- аналоги;

- нарушение требований пп. 1 п. 2, пп. 13 п. 7 ФСО VI. Отсутствует существенная информация, обосновывающая применение метода дисконтирования в рамках доходного подхода;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. В рамках доходного подхода при определении исходного множителя совершена методологическая ошибка. При определении текущей стоимости реверсии отсутствует описание процесса расчета со ссылкой на методику.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков его рассмотрения, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки», относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 05.06.2024 года по ходатайству представителя административного истца ФИО2 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Финкон Эксперт» ФИО7

Как следует из заключения эксперта от 26.06.2024 года № 02/06/24, выполненного экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО7, при составлении отчета об оценке №723/02/24 от 29.02.2024 года, выполненного независимым оценщиком ФИО5, допущены следующие нарушения:

- нарушение п. 20 ФСО № 7: «...Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта...».

При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения площадью 3769,6кв.м. (кадастровый №) оценщик не учитывает, что в состав данного объекта входят помещения кафе-бар «О,Бистро», наличие которого подтверждается как материалами фотофиксации, представленными на листе 120-125 отчета об оценке №723/02/24 от 29.02.2024 года, так и договором аренды от 23.09.2015 года, представленным на листах 89-90 инвентаризационного дела и информацией об ограничении (обременении), представленной в сведениях из Единого государственного реестра недвижимости от 16.01.2024 года, представленных на листе 11 материалов дела № 3а-71/2024. Наличие помещений, входящих в состав оцениваемого объекта и отличающихся по фактическому использованию от основных помещений оцениваемого объекта, необходимо учесть, так как данный факт влияет на итоговое значение его рыночной стоимости;

- нарушение п. 3 ФСО V «...При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа...».

В таблице эксперт приводит анализ рыночной стоимости оцениваемых объектов, полученной оценщиком в рамках сравнительного и доходного подходов. Исходя из информации, представленной в таблице, экспертом сделан вывод о существенных расхождениях результатов между подходами. При этом, оценщик не провел анализ возможных причин расхождений. Экспертом также отмечено, что исследуемые объекты относятся к доходоприносящей коммерческой недвижимости, и причина того факта, что рыночная стоимость, полученная в рамках доходного подхода, значительно выше рыночной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода, оценщиком не указана;

- нарушения п. 2 пп. 3 ФСО № VI «...отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвующему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки...».

Согласно информации, представленной на листах 37, 49 отчета об оценке № 723/02/24 от 29.02.2024 года: «Корректировка на пешеходный трафик. Интенсивность пешеходного трафика важна для объектов торговой недвижимости, но не является ценообразующим фактором для офисной недвижимости, в связи с чем корректировка по данному параметру не требуется». Между тем, на листах 39, 40, 50, 52 оценщик вводит корректировку на пешеходный трафик, корректировка при этом составила 0,0% для всех аналогов, несмотря на различия в пешеходном трафике.

Таким образом, экспертом сделан вывод, что при составлении отчета об оценке №723/02/24 от 29.02.2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, были допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, в том числе нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что вышеназванный отчет об оценке № 723/02/24 от 29.02.2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2024/000020, №ОРС-48/2024/000021 от 09.04.2024 года, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия; в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать ФИО1 в удовлетворении требований к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений №ОРС-48/2024/000020, №ОРС-48/2024/000021от 09.04.2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 26.06.2024 года № 02/06/24, выполненным экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО7, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1054,9 кв.м., расположенного по адресу

<

адрес>, определена по состоянию на 21.02.2024 года в размере 34660 900 рублей, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 3769,6 кв.м., расположенного по адресу: №, определена по состоянию на 21.02.2024 года в размере 119273600 рублей.

В письменных пояснениях от 01.08.2024 года эксперт ФИО7 указала, что исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, пояснив также, что исследуемые объекты являются встроенными помещениями в отдельно стоящем нежилом здании офисного назначения и относятся к высококлассным офисам (офисы класса В). Аналоги, представленные в отчете № 723/02/2024 от 29.02.2024 года, расположены в жилых домах. Согласно п. 4 ФСО № V: «Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами)».

В данном случае аналоги, выбранные оценщиком, отличаются с исследуемыми объектами по классу (типу) объектов, что говорит о невозможности использования данных объектов в качестве образцов для исследования.

Исследуемые объекты являются встроенными помещениями в отдельно стоящем нежилом здании офисного назначения и являются высококлассными офисами (офисы класса В). Аналоги, представленные в отчете № 723/02/2024 от 29.02.2024 года, расположены либо в жилых домах, либо в нежилых зданиях отличного назначения от здания, в котором расположены исследуемые объекты. И в данном случае аналоги, выбранные оценщиком, отличаются с исследуемыми объектами по классу (типу) объектов.

Согласно п. 4 ФСО № V: «Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами)».

В данном случае, аналоги, выбранные оценщиком, отличаются с исследуемыми объектами по классу (группе) объектов, что говорит о невозможности использования данных объектов в качестве образцов для исследования.

На стр. 38-39 заключения эксперт приводит таблицу, содержащую всю доступную эксперту информацию об арендных ставках за пользование помещениями под размещение общественного питания, близкими по своим характеристикам с помещениями кафе-бара, входящими в состав исследуемого объекта и расположенными на территории города Липецк, на дату исследования/дату, близкую к дате исследования. При этом, в качестве образцов для исследования эксперт выбирает помещения, наиболее сопоставимые с помещениями кафе, входящими в состав исследуемого объекта, в том числе и по местоположению для минимизации корректировки на местоположение. Исследуемые объекты расположены в историческом центре города, а объект № 5, представленный в выборке, расположен на окраине города, основным окружением которого является промзона. Объект №6, представленный в выборке, расположен на второстепенной автодороге (движение менее интенсивное по сравнению с расположением). Экспертом из таблицы 11 заключения были отобраны объекты, наиболее сопоставимые с помещениями кафе, входящими в состав исследуемого объекта, и которые позволяют с достоверностью провести расчет ставки арендной платы за пользование данными помещениями. При этом, согласно п. 22 (в) ФСО № 7 эксперт обосновал использование лишь части объектов, представленных в выборке.

При использовании Справочника оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия», под ред. ФИО4 эксперт руководствовался следующими принципами: во-первых, на стр. 41 заключения эксперт указывает: «Применимо к настоящему заключению, эксперт счел целесообразным за основу определения корректировок принять Справочник оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия», под ред. ФИО4 В случае отсутствия каких-либо корректировок в данном справочнике рассматривать другие доступные справочные издания». Во-вторых, применяемый экспертом справочник может быть использован в отчетах об оценке на даты оценки с 01.04.2023 года, то есть на дату исследования применяемый справочник актуален и может быть использован при проведении расчетов. В-третьих, применяемый экспертом справочник содержит корректировки, относящиеся конкретно к сегменту рынка исследуемых объектов, также в Справочнике имеется градация корректировок по численности населения населенных пунктов, в котором расположен объект исследования, а также по классу качества офисных объектов, что говорит о применении более корректных корректировок по отношению к исследуемым объектам. В четвертых, использованный экспертом справочник входит в комплекс справочников оценщика недвижимости, который прошел процедуру добровольной сертификации в Системе добровольной сертификации Ассоциации СОО «Экспертный Совет». Согласно этому сертификату методология, заложенная в справочнике, и включенные в него материалы соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки и других нормативных документов. Это дает основание доверять приведенным данным и использовать их в той части, в которой это применимо для оцениваемых объектов.

Для определения арендопригодной площади исследуемых объектов эксперт проанализировал технический паспорт на комплекс магазинов по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 28.07.2015 года, представленный на листе 109-128 материалов дела № 3а-71/2024, том 1. При этом, из арендопригодной площади были исключены технические помещения, такие как: лифты, венткамеры, электрощитовые, лестницы и так далее. Таким образом, в качестве арендопригодной площади эксперт рассматривал общую площадь исследуемых объектов без учета технических помещений. В качестве аналогов были выбраны объекты с сопоставимым набором арендопригодных помещений, то есть в состав аналогов также входят общие помещения (включая помещения санузлов и коридоров). Экспертом отмечено, что в случае наличия технического паспорта на исследуемые объекты и возможности проведения анализа фактического состава помещений применение «коридорного коэффициента» некорректно, так как данный показатель является средней величиной и не учитывает фактический состав помещений конкретного объекта недвижимости.

При определении корректировки на рыночные условия (стр. 77-78 заключения) эксперт в качестве расчетных значений рассматривает данные об индексах изменения рыночных цен офисных объектов, опубликованных на портале СтатРиелт. Ввиду того, что на дату исследования на портале СтатРиелт отсутствуют данные об индексах изменения рыночных цен за первое полугодие 2024 года, эксперт использует значения ожидаемого среднегодового роста (падения) цен в следующем 2024 году, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода. Полная версия», под ред. ФИО4 Таким образом, эксперт использует данные портала СтатРиелт и данные Справочника.

Согласно классификации объектов офисного назначения, представленной в Справочнике оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия» (стр. 47-51) эксперт определил, что исследуемые объекты офисного назначения относятся к высококлассным офисам (офисы класса В). Согласно информации, представленной в принт-скрине объявления о сдаче в аренду образца для исследования № 3, данный объект расположен в здании класса С. Таким образом, отличие в классе исследуемых объектов и образца для исследования №3 необходимо учесть. Описание введенной корректировки представлено на стр.78-79 заключения эксперта.

При расчете ставки арендной платы за пользование исследуемыми помещениями первого этажа и подвала эксперт рассматривает в качестве арендопригодной площади – общую площадь помещений. Таким образом, эксперт учитывает наличие отдельного входа (при сдаче в аренду помещений всего этажа без учета технических помещений). В качестве образцов для исследования эксперт рассматривает аналогичные объекты с тем же набором помещений, но расположенных на втором и выше этажах, то есть не имеющие отдельного входа с улицы. Данное отличие было учтено в виде корректировки на наличие отдельного входа.

При проведении расчета рыночной стоимости исследуемых объектов, эксперт руководствуется применением в качестве справочной литературы Справочника оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия», под ред. ФИО4 В данной справочной литературе отсутствует корректировка на тип объекта – пристроенное помещение. Таким образом, введение корректировки не требуется. Также в данной справочной литературе процент недозагрузки помещений при сдаче в аренду помещений, аналогичных исследуемым, равен 0,875. Применяемый справочник оценщика актуален на дату исследования, поэтому может быть использован в рамках заключения эксперта.

Для определения величины операционных расходов в рамках настоящего заключения эксперт использовал данные, представленные в Справочнике оценщика-2022 «Операционные расходы при эксплуатации объектов недвижимости», под ред. Лейфера. Данный справочник является актуальным на дату проведения исследования, поэтому может быть использован в расчетах. Экспертом также отмечено, что в применяемом справочнике имеются значения операционных расходов в зависимости от численности населенного пункта, в котором расположен объект, а также класс качества офисных объектов. Аналогичная градация отсутствует в анализе, приведенном Ассоциацией СтатРиелт, что говорит о более обобщенных данных, представленных в данном источнике.

В рамках заключения эксперт определяет рыночную стоимость исследуемых объектов. Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 17.05.2017 года № 226, определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, и не могут применяться при оценке рыночной стоимости исследуемых объектов.

При определении класса качества образцов для исследования экспертом были проанализированы основные параметры, характеризующие класс качества офисного здания: местоположение, состояние объекта, качество отделки (в том числе фасада здания), конструктивные особенности, паркинг, инфраструктура (наличие объектов общественного питания: кафе, столовая). Проанализировав все параметры, эксперт пришел к выводу, что образец для исследования № 1 относится к классу качества «С». Офисы класса «С» чаще всего находятся в старых, перепрофилированных зданиях или зданиях действующих предприятий и имеют: косметический ремонт; лифт (если в здании более 3 этажей); кабинетную или смешанную планировку; пассивную систему вентиляции; невысокое качество дополнительных услуг: организации питания, охраны, парковки и т.д. В офисах классов «В» обязательно наличие: качественного ремонта; открытой планировки помещений; современных лифтов; современных систем пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования; изолированных санузлов; отдельной парковки; круглосуточной охраны; организации питания сотрудников и посетителей; оптоволоконной связи, отдельных телефонных линий. В заключении эксперта имеются принт-скрины с внешним видом зданий, частью которого являются образцы для исследования. Исходя из вышесказанного, эксперт пришел к выводу, что здания, частью которых являются образцы для исследования №№ 2, 3, относятся к классу качества В (по состоянию, качеству ремонта, местоположению, наличию дополнительных услуг), а здание, частью которого является образец для исследования № 1 относится к классу качества С.

Определение корректировки на назначение помещений и класс качества для нежилого помещения площадью 3769,6 кв.м. (кадастровый №) представлен на стр.116-117 заключения эксперта и учитывает наличие помещений кафе в составе исследуемого объекта, поэтому корректировка на класс качества для образца для исследования № 1 составила +5,4%.

Согласно классификации типовых зон в пределах города по данным Справочника оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия», под ред.ФИО4, «исторический центр города – это культурный и исторический центр. Наиболее престижный и дорогой район города. Чаще всего здесь располагаются основные здания городских служб (здания администрации города, государственных учреждений). На территории обычно располагаются памятники культуры и архитектуры высокой значимости. Здесь также часто находятся театры, концертные залы, небольшие, но дорогие магазины, наиболее престижные бизнес-центры. В данной зоне возможно наличие пешеходных улиц с высокой концентрацией торговых объектов (формат стрит-ритейла). В то же время здесь обычно не размещаются производственные здания, базы и складские объекты. Центр города может быть только один в отличие от любой другой зоны». Местоположение образца для исследования № не соответствует вышеописанным характеристикам исторического центра.

Исследуемые объекты имеют отдельный вход с улицы. Данный факт подтвержден техническим паспортом на комплекс магазинов по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 28.07.2015 года, представленным на листе 109-128 материалов дела № 3а-71/2024, том 1 и информацией с сайта https://yandex.ru/maps с включением функции «Панорама». Таким образом, введенная корректировка на наличие отдельного входа обоснована. При этом, эксперт учитывает, что помещения 1-го и 2-го этажей, входящие в состав исследуемого нежилого помещения площадью 3769,6 кв.м. (кадастровый №), имеют общий вход.

Для согласования полученных результатов исследуемого объекта использовался метод средневзвешенного результата. Вес каждого подхода определяется, исходя из анализа преимуществ каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости. Исходя из проведенного анализа влияния каждого фактора, эксперт счел целесообразным в качестве весовых коэффициентов для каждого подхода принять равнозначные величины, а именно: для доходного – 0,50, для сравнительного 0,50.

Анализируя экспертное заключение от 28.03.2024 года № 02/06/24 в совокупности с дополнительными пояснениями эксперта, суд полагает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела. При определении рыночной стоимости нежилых помещений эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный и доходный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1). 

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки) (пункты 4, 6).

В рамках сравнительного подхода (метод корректировок), информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов). В настоящем экспертном заключении эксперт обосновывает вывод о том, что с учетом состояния и типа исследуемых объектов, их рыночная стоимость определяется с применением метода прямой капитализации, определена величина потенциального валового дохода, арендопригодная площадь, проведены соответствующие корректировки.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. 

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объектов, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость расположенных по адресу: 

<

адрес> нежилых помещений с кадастровыми номерами №, подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 21.02.2024 года – 34660900 рублей и 119273600 рублей, соответственно.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как следует из содержания оспариваемых решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 09.04.2024 года №№ОРС-48/2024/000020,ОРС-48/2024/000021, а также содержания административного искового заявления, заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости были поданы административным истцом в ОБУ «Центр кадастровой оценки» 15.03.2024 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу нежилых помещений с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 15.03.2024 года.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету № 074 от 26.06.2024 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 90 000 рублей. 

Определяя лицо, за счет которого в пользу ООО «Финкон Эксперт» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 09.04.2024 года №№ОРС-48/2024/000020,ОРС-48/2024/000021, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Определением от 05.06.2024 года обязанность по оплате стоимости судебной экспертизы была возложена на административного истца, однако не была им исполнена. 

При указанных обстоятельствах с ФИО1 в пользу ООО«Финкон Эксперт» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ФИО1 к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 09.04.2024 года №№ОРС-48/2024/000020,ОРС-48/2024/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1054,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 21.02.2024 года в размере рыночной стоимости – 34660900 (тридцать четыре миллиона шестьсот шестьдесят тысяч девятьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 3769,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, по состоянию на 21.02.2024 года в размере рыночной стоимости – 119273600 (сто девятнадцать миллионов двести семьдесят три тысячи шестьсот) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № считать 15.03.2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Финкон Эксперт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90000 (девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 19.08.2024 года.