№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Новопавловск 6 декабря 2019 года

Кировский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Кошкидько Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабаджановой З.А., с участием истцов ФИО3 и ФИО2, их представителя ФИО9, представителя ответчика ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскания уплаченных денежных средств, 

установил:

ФИО3 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Из искового заявления следует, что 10.07.2018 года между истцом ФИО3 и ответчиком заключено соглашение о задатке в размере 50000 рублей.02.10.2018 года во исполнение договора о задаткемежду истцом ФИО2 и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 102 кв.м. и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 860 кв.м., с кадастровым номером 26:35:060401:0025, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Разделом 3 договора купли-продажи предусмотрен порядок расчета между сторонами и стоимость недвижимого имущества в размере 1800000 рублей. Покупатель в день подписания договора передала продавцу 1 346 000 рублей, с выплатой остальной суммы за счет кредитных средств. Передача денежных средств в размере 1200000 рублейподтверждается банковскими чеками и соглашением о задатке. После приобретения недвижимости, 15.10.2018 года семья Тишковыхстала проживать в жилом доме, и при подготовке к его ремонту были обнаружены существенные недостатки дома, которые ответчик скрыла при его продаже, и которые невозможно обнаружить при визуальном осмотре, так как, они скрыты штукатуркой, обоями и плиткой. Так, после снятия обоев и плитки были обнаружены многочисленные трещины в несущих стенах дома, отхождение стен от пола, многочисленные трещины потолка. Эти повреждения дома влекут полное разрушение дома, что делает невозможным его эксплуатацию. На обращение к ответчику с просьбой о расторжении договора, ФИО1 ответила отказом. Истцы просят расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскать с ответчика в пользу ФИО3 50000 рублей, уплаченные в качестве задатка, взыскать с ответчика в пользу ФИО2 1150000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи недвижимости от 02.10.2018 года, а также, 13000 рублей за проведение осмотра и составление заключения № о рыночной стоимости этого недвижимого имущества, судебные расходы в виде оплаты услуг представителя, уплаченной государственной пошлины, оформление нотариальной доверенности на имя представителя.

Истцы ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании исковые требования просили удовлетворить, пояснив, что после приобретения дома они решили сделать небольшой ремонт, и после срыва обоев обнаружили трещины на стенах. 

Представитель истцов ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержала,просила также взыскать с ответчика судебные расходы. 

Ответчик ФИО1 надлежаще извещена о дате, времени и месте рассмотрения делав, в судебное заседание неявилась, воспользовавшись правом на представителя. 

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. 

Представители третьихлиц надлежаще извещены, в суд не явились

Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства, пришел к следующему.

Из искового заявления следует, что в состав семьи ФИО10 входят супруги - соистцы по делу и двое малолетних детей. 

Из исследованного в судебном заседании соглашения о задатке установлено, что 10.07.2018 года ответчик ФИО1 и истец ФИО3 заключили соглашение о задатке в размере 50000 рублей с намерением сторон заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: 

<

адрес>. 

В судебном заседании ответчик не оспорила получение от истца ФИО3 50 000 рублей в качестве задатка, не предоставила доказательств их возврата. 

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала, а ФИО2 купила жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> (далее Договор). 

Из раздела 3 Договора следует, что на момент его подписания покупатель уплатила продавцу 1346 000 рублей, а оставшуюся денежную сумму в размере 454 000 рублей обязуется выплатить за счет суммы займа. Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец ФИО1 получила от покупателя ФИО2 за проданный 

<

адрес> 800000 рублей. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, площадью 860+/-10 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и жилого дома, площадью 102 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО2, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из технического паспорта на жилой 

<

адрес>, составленного ДД.ММ.ГГГГ следует, что в жилом помещении литера А фундамент выполнен из бутового камня, стены наружные и перегородки из саманного кирпича, чердачное перекрытие деревянное, крыша металлопрофиль, полы деревянные, внутренняя отдела «обмазано, обои», наружная штукатурка. Год постройки не установлен. 

Из технического плана здания после реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ следует, что индивидуальный жилой дом,площадью 102 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:35:060401:25, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, материал наружных стен здания – кирпичные, год завершения строительства объекта недвижимости – 2018. 

Согласно отчета № рыночная стоимостьнедвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, жилого дома и земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет 851000 рублей. 

Из заключения № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, подготовленного специалистами ООО «Домстрой» следует, что в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, наружные и внутренние стена саманные, на них имеется множество волосяных трещин и трещин с раскрытием до 2-х и более сантиметров.По результатам обследования инженер ООО «Домстрой» ФИО7 и директор этого общества ФИО8 пришли к выводу, что несущие конструкции здания жилого дома, согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» можно отнести к недопустимому состоянию – категория технического состояния конструкций или здания в целом характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей. 

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству стороны истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза в ФБУ «Северо-Кавказский Региональный центр судебной экспертизы». 

Из заключения эксперта № от 27.11.2019 года следует, что в результате исследования установлено, что дефекты (трещины) в помещениях жилого дома литер «А»по адресу: 

<

адрес>ыли скрыты под обоями и панелями, и их невозможно было установить при визуальном осмотре. На момент проведения натурного исследования (экспертного обследования) обои в местах деформаций (трещин) были сорваны, что позволило обнаружить трещины и их размеры. В соответствии со СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», техническое состояние жилого дома литер «А» по 

<

адрес>, в 

<

адрес> соответствует «аварийному» состоянию. Следовательно, жилой дом литер «А» по 

<

адрес> в 

<

адрес> непригоден к эксплуатации (проживанию). Исходя из количества и размера дефектов (трещин) и положений ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий» требуется перекладка всех стен саманного жилого дома литер «А», что невозможно выполнить в рамках ремонта. Исходя из дефектов и деформаций, указанных в экспертном заключении жилой дом литер «А» восстановлению не подлежит. 

Оценивая заключение эксперта № от 27.11.2019 года, составленное государственным экспертом, имеющим стаж экспертной работы 34 года, суд принимает во внимание, что указанная экспертиза проведена на основании натурного исследования, заключение составлено с использованием нормативной и методической литературы, указанной в заключении. Заключение эксперта подтверждается исследованными в судебном заседании письменными доказательствами, в т.ч.; техническими документами жилого дома литер А, из которых следует, что фундамент дома выполнен из бутового камня, а стены из самана;заключением № от 22.01.2019 года, составленного специалистами ООО «Домстрой», из которого следует, что несущие конструкции здания жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» можно отнести к недопустимому состоянию – категория технического состояния конструкций или здания в целом характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором, существует опасность для пребывания людей. Суд находит заключение № от 27.11.2019 годаполным и достоверным, отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств, что позволяет в полной мере использовать его в качестве доказательства и средства обоснования выводов суда. 

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с положениями части 2 статьи 55 ГПК РФ эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценивав, предоставленные стороной истца доказательства, суд находит установленным факт того, что на момент продажи дефекты (трещины) в помещениях жилого дома литер «А»по адресу: 

<

адрес> были скрыты под обоями и панелями, и их невозможно было установить при визуальном осмотре. Указанный дом соответствует «аварийному» состоянию, непригоден к эксплуатации (проживанию), а исходя из количества и размера дефектов (трещин), указанные недостатки невозможно выполнить в рамках ремонта, и соответственно жилой дом литер «А» восстановлению не подлежит. 

Таким образом, материалами дела подтверждается, что истцы при заключении договора купли-продажи не знали и не могли знать о существенных и неустранимых недостатках приобретаемого недвижимого имущества.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика не предоставлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что истцам на момент заключения договора купли-продажи от 02.10.2018 года было известно о скрытых дефектах и деформациях стен, и они согласились с покупкой дома в таком состоянии. 

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд находит, что в связи со скрытыми и не устранимыми дефектами жилого 

<

адрес>, о которых продавец знала и обязана сообщить покупателю, ответчиком ФИО1 существенно нарушены условия договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что повлекло для истцов ущерб, в результате которого, они в значительной степени лишены того, на что правомерно рассчитывали при заключении договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ № и Пленума высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Требование истцов о расторжении договора получено ДД.ММ.ГГГГ ответчиком. На день подачи заявления истек 30-дневный срок, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ.Данный факт подтверждается письмом №ДД.ММ.ГГГГ.9-10/Т-106 от ДД.ММ.ГГГГ. 

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств суд, руководствуясь положениями ст. 450, 469, 475, 476, 549, 557 ГК РФ, находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о расторжении договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2, с взысканием с ответчика в пользу истца ФИО2 1150 000 рублей в счет денежных сумм уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и с взысканием с ответчика в пользу ФИО3 50 000 рублей в счет денежной суммы уплаченной им в качестве задатка в обязательство составления договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесённые судебные расходы.

Перечень судебных издержек, предусмотренный кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявленияв суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Расходы за определение рыночной стоимости жилого дома и земельного участка составляют 13000 рублей (квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ), за составление заключения № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации составляют 2500 рублей (чек-ордер № от ДД.ММ.ГГГГ), за составление экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ составляют 28016 рублей (чек-ордер № от ДД.ММ.ГГГГ). 

Указанные расходы суд находит необходимыми для реализации права на обращение в суд, а собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

С учетом этого, суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, взыскивает указанные расходы ответчика в пользу истца ФИО2 в заявленном размере, находя их подтвержденными платежными документами.

Разрешая требования о взыскании расходов по оформлению нотариальной доверенности, суд принимает во внимание следующее.

В абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

В подтверждения несения указанных расходов истцами представлены копии доверенностей нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым, с истцаФИО2 взыскано по тарифу 1500 рублей, с истца ФИО3 взыскано по тарифу 1500 рублей за совершение нотариальных действий по оформлению доверенности на ведение судебных дел.Вместе с тем, из этих доверенностейне следует, что они выданы при рассмотрении настоящего гражданского дела, в связи с чем, суд не находит оснований длявзысканииэтих расходов. 

Разрешая заявленное требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд принимает во внимание, что согласно ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение несения расходов по оплате услуг представителя истцом представлены чеки по операции Сбербанк онлайн № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 25382 рубля и операции № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 25382 рубля, а также квитанция к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5000 рублей. 

Определяя размер подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя истца, суд с учетом принципа разумности, степени сложности дела, характера спорных правоотношений, объема работы, приняв во внимание удовлетворение исковых требований, отсутствие возражения, полагает их разумными, и взыскивает с ответчика в пользу истца ФИО10 Ю.М. сумму по оплате услуг представителя в размере 55000 руб.

Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца ФИО2 расходы по оплате государственной пошлина в размере 16015 рублей, согласно чеку –ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 13715 рублей, чеку –ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 рублей, чеку –ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1700 рублей и чеку –ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98,194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка,расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 1150 000 рублей в счет денежных сумм уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 50 000 рублей в счет денежной суммы уплаченной им в качестве задатка в обязательство составления договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы, понесенные истцом при подаче иска в суд и в ходе судебного разбирательства: 13 000 рублей по составлению заключения о рыночной стоимости недвижимости для определения цены иска, 55 000 рублей в счет оплаты услуг представителя, 28016 рублей в счет оплаты услуг эксперта, 2500 рублей по оплате услуг специалиста ООО «Домстрой» по составлению заключения, 16015 рублей по оплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Кировский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение в окончательной формепринято 11 декабря 2019 года. 

Судья Г.В. Кошкидько