дело №3а-5294 /2017

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 16 октября 2017 года

Волгоградский областной суд в составе 

председательствующего Ждановой С.В., 

с участием представителя

административного истца ФИО1, при секретаре Дробковой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

27 июня 2017 года ФИО2, являясь арендатором двух земельных участков, обратился в Волгоградский областной суд с названным выше иском, сославшись на то, что кадастровая стоимость земельных участков, являющаяся базой для исчисления арендных платежей, значительно превышает размер их рыночной стоимости, что нарушает его права. В связи с чем с учётом уточнённых требований просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> (определена в размере 

<

.......> рубля 

<

.......> копейки), расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

.......> кв.м. (далее также - земельный участок 1), равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2015 года, которая согласно отчёту оценщика и положительному экспертному заключению на этот отчёт составила 563 367 рублей. Также просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> (определена в размере 

<

.......> рублей), расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, площадью 

<

.......> кв.м. (далее также - земельный участок 2) равной его рыночной стоимости, определённой на основании судебной экспертизы по состоянию на 13 июня 2017 года, в размере 945 600 рублей.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца заявленные требования с учётом уточнений поддержала, просила суд об их удовлетворении.

Административный истец и иные лица, участвующие в деле - Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация городского округа-город Волжский Волгоградской области, а также соарендаторы земельного участка С.О.Н., В.В.В. и В.А.П., будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

От Управления Росреестра по Волгоградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» и поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Поскольку в соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2 и вышеуказанных лиц. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему. 

Статья 245 КАС РФ предусматривает право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствие с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда (абзац 1).

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (абзац 1).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьёй, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлёкшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьёй (абзац 2).

В случае изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (изменение вида разрешённого использования земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222 (далее - Методические указания).

Как следует из материалов дела, ФИО2 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 

<

.......> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - земли под объектами торговли (под магазин непродовольственных товаров), а также земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 

<

.......> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - магазины (под магазин непродовольственных товаров), что подтверждается договорами аренды, заключенными между истцом и муниципальным образованием городской округ-город Волжский Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ года № 

<

...> аз и от ДД.ММ.ГГГГ года № 

<

...>, соответственно, и сообщением ФГБУ ФКП «Росреестра» от ДД.ММ.ГГГГ года. 

Из названных выше договоров аренды и расчётов арендной платы усматривается, что размер арендной платы за земельные участки исчисляется по формуле, исходя из их кадастровой стоимости. Следовательно, определение в отношении земельных участков кадастровой стоимости влияет на обязанность ФИО2 по уплате арендных платежей, в связи с чем истец обладает правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов.

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 года № 46-н утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Волгоградской области по состоянию на 1 января 2015 года.

Из Приложения 1 к указанному Приказу следует, что кадастровая стоимость земельного участка 1 определена в размере 

<

.......> рубля 

<

.......> копейки, земельного участка 2 - в размере 

<

.......> рублей.

Из сообщения ФГБУ «ФКП Росреестра» от ДД.ММ.ГГГГ года и акта определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что 13 июня 2017 года изменился вид разрешённого использования земельного участка 2 с «земли для размещения административных и офисных зданий (строительство офисного здания)» на «магазины (под магазин непродовольственных товаров)», кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний на указанную дату, в размере 

<

.......> рублей.

При указанных выше обстоятельствах, на основании статей 24.18 и 24.19 Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость земельного участка 1 должна быть установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость земельного участка 2 - по состоянию на 13 июня 2017 года. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчет об оценке рыночной стоимости упомянутых земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ года № 

<

...>, подготовленный независимым оценщиком ИП С.М.С., согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2015 года и составляет: в отношении земельного участка 1 - 563 367 рублей, земельного участка 2 - 935600 рублей, и положительное экспертное заключение на него от ДД.ММ.ГГГГ года № 

<

...>, выполненное 

<

.......>.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Суд находит представленный в материалы дела отчёт в части установления рыночной стоимости земельного участка 1 в полной мере соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Так, выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в открытых источниках информации, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в г. Волжский Волгоградской области в соответствующий период и иных, заслуживающих внимания обстоятельств. Оценка стоимости земельного участка произведена оценщиком ИП С.М.С., являющейся членом 

<

.......>, имеющей соответствующий диплом о профессиональной подготовке и профессиональная деятельность которой застрахована.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено. 

Кроме того, суд учитывает, что указанный выше отчёт получил положительное экспертное заключение, согласно выводу которого отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определённая в отчёте рыночная стоимость объекта оценки подтверждена.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённому приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328.

Доказательства, опровергающие изложенные в отчете и в экспертном заключении выводы о рыночной стоимости земельного участка 1, участвующими в деле лицами не представлены, ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении упомянутого земельного участка заявлены не были, поводы для её назначения по инициативе суда отсутствуют.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка 1 должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере 945 600 рублей.

Поскольку в приведённом выше отчёте рыночная стоимость земельного участка 2 определена по состоянию на 1 января 2015 года, то есть не на дату внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, и упомянутый отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта, судом назначена судебная оценочная экспертиза указанного земельного участка. 

По результатам судебной экспертизы экспертом ИП О.Т.Н. составлено заключение № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка 2 по состоянию на 13 июня 2017 года составляет 945 600 рублей.

Оценивая экспертное заключение, суд находит, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос, подробно мотивировал свои выводы. 

Также суд отмечает, что определённая в заключении судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость земельного участка 2 не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г.Волжский Волгоградской области со схожим разрешением, произведена оценка объектов с учетом их местоположения, площади, количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 13 июня 2017 года.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, а оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется. 

Достоверность выводов эксперта сторонами сомнению не подвергалась, ходатайство о назначении повторной экспертизы указанными лицами не заявлено, поводы для её назначения по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка 2 должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере 945 600 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

.......> кв.м., категория земли - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - магазины (под магазин непродовольственных товаров), равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 13 июня 2017 года, в размере 945 600 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

.......> кв.м., категория земли - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - земли под объектами торговли (под магазин непродовольственных товаров), равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 563 367 рублей.

Датой подачи заявления считать - 27 июня 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Жданова С.В.

решение в окончательной 

форме принято 17 октября 2017 года

Судья Жданова С.В.