Дело № 2-1113/2021

УИД-22RS0065-02-21-000339-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2021 года город Барнаул 

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего судьи Масликовой И.Б., 

при секретаре Штанаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику об изъятии объекта незавершенного строительства степень готовности 68% с кадастровым номером 

<

адрес> г.Барнаула путем продажи с публичных торгов, мотивируя свои требования тем, что ответчику передан земельный участок по вышеуказанному адресу для завершения строительства индивидуального жилого дома на основании договора аренды №***, срок действия которого истек 06.12.2020, в связи с чем, объект незавершенного строительства подлежит изъятию в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, на удовлетворении требований настаивает, поскольку по данным Росреестра АК на дату истечения срока договора аренды, строительство жилого дома завершено не было, степень готовности объекта недвижимости составляла 68%. До 06.12.2020 ответчик не лишена была возможности осуществить весь комплекс мер, направленных на государственную регистрацию жилого дома, расположенного на арендованном земельном участке, а при не завершении строительства, продлить срок аренды в рамках действующего договора. 

Ответчик и ее представитель возражали против удовлетворения иска, указав, что в настоящее время готовность объекта недвижимости составляет 100%, однако ввести его в эксплуатацию до истечения срока действия договора аренды не представилось возможным по уважительным причинам, в том числе из-за введения ограничительных мер, связанных с пандемией, а также по состоянию здоровья, поскольку проходила стационарное и амбулаторное лечение, а поэтому не смогла продлить срок действия договора аренды до его истечения. В ходе рассмотрения дела обратилась с заявлением, которое не рассмотрено. 

Представитель третьего лица - Управления Росреестра АК в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Представлены копии материалов регистрационного дела на объект недвижимости 

<

адрес>. 

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и проанализировав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Законом N 171-ФЗ.

В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В судебном заседании установлено, что 23.11.2017 между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1 069 кв.м.

<

адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 2.1, 2.2 срок аренды по договору составляет 3 года с момента вступления договора в законную силу. Договор вступает в законную силу с момента его регистрации в Росреестре 

Согласно выписке из ЕГРН, договор аренды земельного участка 

<

адрес> зарегистрирован в установленном законом порядке 06.12.2017, и действует до 06.12.2020.

В границах данного земельного участка расположен незавершенный строительством жилой дом, степень его готовности составляет 68 %, принадлежащий на праве собственности ФИО1 с 23.10.2017, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 21.12.2020. 

Обращаясь в суд с иском, истец указал, что срок действия договора аренды от 23.11.2017 истек 06.12.2020, в период действия которого строительство индивидуального жилого дома завершено не было, доказательств степени готовности объекта недвижимости на 100%, ответчиком не представлено. Равно как и не представлено доказательств, что истец обращалась о продлении срока договора аренды, в связи с введением режима повышенной готовности. Поскольку действие договора аренды земельного участка прекращено, расположенный на нем объекта незавершенного строительства подлежит изъятию у ответчика.

Ответчик с указанными доводами не согласилась, указав, что арендные правоотношения у сторон возникли с 2002 года, когда на основании постановления главы Администрации г.Барнаула №3599 от 11.12.2002 с ней был заключен договор аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем, на спорные правоотношения не распространяются положения ст.239.1 ГПК РФ, что подтверждается постановлением №*** о разрешении Чижиковой осуществлять строительство жилого дома 

<

адрес> Право собственности на объект незавершенного строительства степень готовности 68% она зарегистрировала в Росреестре 06.12.2017. В связи с тем, что жилой дом не был достроен, с ней заключили договор аренды от 23.11.2017 сроком на три года, в течение которого она продолжала строить жилой дом. В настоящее время строительство жилого дома завершено, объект недвижимости со степенью готовности 100% находится в стадии сдачи в эксплуатацию. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в период действия договора аренды она не смогла, в связи с введением с марта 2020 года на территории Алтайского края ограничительных мер из-за угрозы распространения новой короновирусной инфекции, которые препятствовали заключению договоров на техподключение, обследование объекта, покупку материла для завершения работ и сбора нужной документации. Кроме того, в период с 06.10.2020 по 23.10.2020 она находилась на лечении в стационаре, а затем на амбулаторном лечении до 24.11.2020, так как заразилась COVID-19, и по состоянию здоровья не смогла совершить юридически значимых действий, направленных на ввод жилого дома в эксплуатацию, что подтверждается выпиской из истории болезни. Кроме того, окончание срока действия договора аренды после 06.12.2020 стало еще одним самостоятельным препятствием для ввода дома в эксплуатацию. 

Суд частично соглашается с доводами ответчика, исходя из следующего. 

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен ответчику в аренду до 01.03.2015, что подтверждается материалами регистрационного дела, из которого следует, что разрешение на строительство вышеуказанного индивидуального жилого дома, выдано ФИО1 27.06.2011 Управлением по строительству и архитектуре администрации Индустриального района г.Барнаула, срок действия которого установлен до 03.07.2016.

23.11.2017 между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.*** в эту же дату заключен договор аренды земельного участка ***, для завершения строительства без проведения торгов.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 23.11.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, вопреки позиции стороны ответчика, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон длящимися.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 23.11.2017 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, ответчик, возражая против заявленных требований, ссылается в том числе и на то, что оснований для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенный строительством.

В подтверждение завершения строительства жилого дома, истцом представлены заявление о подключении жилого дома 

<

адрес> к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, счета и квитанции об оплате услуги по составлению баланса водопотребления и водоотведения от 17.03.2020, работ по проведению топографической съемки от 17.03.2020, за освидетельствование врезки с оформлением паспорта колодца от 13.03.2020, договор от 03.11.2017 о подключении спорного жилого дома к сети газораспределения, акты к нему о готовности сетей газораспределения и газоиспользующего оборудования, об определении существующего газопровода от границы разграничения имущественной принадлежности до газоиспользующего оборудования, технические условия №17-1115 от 03.11.2017 для присоединения к газораспределительной сети объекта. 

Кроме того, судом установлено, что по результатам выполнения кадастровых работ подготовлен технический план и выдан 19.02.2021 технический паспорт на жилой дом со встроенным гаражом 

<

адрес>.

После получения вышеуказанных документов, ответчик направила в адрес истца заявление о продлении договора аренды земельного участка №

<

адрес>.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Доводы истца о наличии у ответчика возможности совершить все необходимые действия в установленный в договоре срок, отклоняются судом, поскольку по делу установлено, у ответчика имелись объективные препятствия последнему в связи с действием на территории Алтайского края ограничительных мер, а также в связи с наличием заболевания ответчика, что подтверждается медицинскими документами. Доводы стороны истца о том, что ответчик до факта болезни имела возможность совершить действия, направленные на продление срока договора аренды, не могут быть приняты во внимание, поскольку признаков злоупотребления правом в действиях ответчика не имеется. В судебном заседании установлено, что ответчик добросовестно пользовалась спорным земельным участком по целевому назначению, продолжала осуществлять строительные работы, и продолжает оплачивать арендную плату, в том числе за пределами срока действия договора.

Поскольку материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта и его эксплуатации по целевому назначению, суд полагает, что отсутствуют основания для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Согласно данным ЕГРН объект недвижимости, являющийся предметом рассмотрения настоящего спора, поставлен на кадастровый учет еще до заключения договора аренды - 23.10.2017 как объект незавершенный строительством со степенью готовности 68%, в свою очередь, материалами дела подтвержден факт завершения строительства объекта.

Ответчиком обоснованно указано в возражениях, что отсутствие у неё разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения в настоящему деле статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены, соответствующего ходатайства сторона истца также не заявила, а у суда отсутствуют основания для назначения таковой по собственной инициативе, учитывая положения ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

При указанных обстоятельствах, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

Так как истцу отказано в удовлетворении иска, в силу ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Индустриального районного суда г.Барнаула от 21.01.2021 в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства по ул.Просторная 93 в г.Барнауле.

руководствуясь ст.ст.144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Отказать в удовлетворении исковых требований Комитета по земельным ресурсам и землеустройству к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Индустриального районного суда г.Барнаула от 21.01.2021.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем принесения апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья И.Б. Масликова

Мотивированное решение составлено 16.03.2021 года

Верно, судья И.Б. Масликова 

Копия верна, секретарь с/з Е.М. Штанакова 

По состоянию на ___________2021

решение в законную силу не вступило Е.М. Штанакова 

подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1113/2021 (УИД22RS0065-02-2021-000339-64) Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края.