Дело № 2-3913/18

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 сентября 2018 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Шибанова К.Б., 

при секретаре Иванове К.В., 

с участием представителя истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора займа, солидарном взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» (далее также - ЗАО Ипотечный агент АИЖК 2011-2», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, солидарном взыскании задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 151 803 руб. 26 коп., процентов за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> на остаток основного долга с учетом его фактического погашения за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу и обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 404 000 руб. В обоснование заявленных требований Общество указало на то, что на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческая организация «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» предоставила ответчикам заем в сумме 1 350 000 руб. на срок 

<

данные изъяты> на приобретение жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно 

<

данные изъяты> договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщиков является, в том числе, ипотека приобретаемой квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной 

<

данные изъяты> Некоммерческой организации «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию». ДД.ММ.ГГГГ года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись об ипотеке спорной квартиры. В настоящее время законным владельцем закладной является Общество. Ответчики надлежащим образом не исполняли принятые на себя обязательства по возврату займа и уплате процентов за пользование суммой займа. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО2 и ФИО3 по договору займа составляет 1 151 803 руб. 26 коп., из которых 1 115 251 руб. 78 коп. - основной долг, 29 147 руб. 90 коп. - проценты за пользование займом, 3 056 руб. 10 коп. - пени на просроченный основной долг, 4 347 руб. 48 коп. - пени на просроченные проценты. ДД.ММ.ГГГГ года ответчикам были направлены требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа, оставленные последними без удовлетворения. Поскольку ответчики допустили нарушение сроков внесения платежей по договору займа более трех раз в течение 

<

данные изъяты>, а размер задолженности по данному договору составляет более 5 процентов стоимости заложенного недвижимого имущества, Общество вправе требовать обращения взыскания на предмет ипотеки путем его продажи с публичных торгов. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, являющейся предметом залога, составляет 1 755 000 руб. 

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «ДОМ.РФ» и Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию (далее также – Фонд ИЖК, Фонд)

Ответчики ФИО2 и ФИО3, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «ДОМ.РФ» и Фонд ИЖК, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (ответчики - с учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Суд, руководствуясь ч.ч.3, 4 ст. 167, ст.ст. 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), с учетом мнения представителя Общества счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке заочного производства.

Представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, приведенным в исковом заявлении. 

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Положениями статей 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими правоотношения по договору займа, установлено, что по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором. 

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом из письменных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между займодавцем Некоммерческой организацией «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время, в связи с изменением наименования, - Фонд ИЖК) и солидарными заемщиками ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа № (далее также –договор займа), по условиям которого Фонд обязался предоставить заемщикам кредит в сумме 1 350 000 руб. под 

<

данные изъяты> на срок 

<

данные изъяты>, а заемщики, в свою очередь, приняли на себя обязательства возвращать заем и уплачивать проценты за пользование суммой займа в размере и в сроки, предусмотренные договором займа, а именно ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. 

Согласно 

<

данные изъяты> договора займа заем предоставляется для приобретения в общую совместную собственность ФИО2 и ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Пунктами 

<

данные изъяты> договора займа предусмотрены меры обеспечения исполнения заемщиками ФИО2 и ФИО3 обязательств по договору займа в виде залога (ипотеки) вышеуказанной квартиры, а также в виде пени в размере 

<

данные изъяты> от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. 

В соответствии с 

<

данные изъяты> договора займа права займодавца по договору займа и права залога на квартиру по адресу: 

<

адрес> подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиками.

Факт предоставления ответчикам суммы займа в размере 1 350 000 руб. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ года. 

Судом также установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 и ФИО3, в том числе за счет денежных средств, предоставленных по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года, в общую совместную собственность была приобретена квартира 

<

адрес>.

Право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3 на указанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года. 

Права первоначального займодавца и залогодержателя по обеспеченному ипотекой данной квартиры обязательству, предусмотренному договором займа, удостоверены закладной, составленной заемщиками и залогодателями ФИО2 и ФИО3 и выданной Управлением Росреестра по Новгородской области первоначальному кредитору и залогодержателю в обязательстве Фонду ИЖК (далее также - закладная). 

Залог (ипотека) вышеназванного жилого помещения зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года.

На основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года права на закладную были переданы Обществу, в настоящее время являющемуся ее владельцем, а, следовательно, кредитором и залогодержателем в обязательстве, что подтверждается соответствующей отметкой на закладной (п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).

В соответствии с 

<

данные изъяты> договора займа заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном договором. 

Согласно 

<

данные изъяты> договора займа за пользование займом заемщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 

<

данные изъяты>. 

Как видно из материалов дела, с 

<

данные изъяты> года ФИО2 и ФИО3 надлежащим образом не исполняют обязательства, предусмотренные договором займа, не осуществляя в установленные договором сроки и в определенном им размере возврат суммы займа и уплату процентов за пользование займом.

По условиям договора займа (

<

данные изъяты>) займодавец вправе потребовать от заемщиков полного досрочного исполнения предусмотренных договоров обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пени, в случае просрочки заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 

<

данные изъяты>. Данное условие договора займа не противоречит положениям п. 2 ст. 811 ГК РФ.

Согласно представленному Обществом расчету, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность ФИО2 и ФИО3 по договору займа составляет 1 151 803 руб. 26 коп., из которых 1 115 251 руб. 78 коп. – основной долг, 29 147 руб. 90 коп. – проценты за пользование суммой1 займа, 7 403 руб. 58 коп. – пени.

Произведенный истцом расчет размера задолженности, включая расчет размера неустойки (пени), судом проверен и принимается, как соответствующий требованиям закона и условиям договора займа. 

При таких обстоятельствах с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию солидарно задолженность по договору займа в сумме 1 151 803 руб. 26 коп.

Разрешая требование Общество о взыскании с ФИО2 и ФИО3 процентов за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> на остаток основного долга с учетом его фактического погашения за период с ДД.ММ.ГГГГ года по день вступления решения суда в законную силу, суд находит данное требование также подлежащим удовлетворению, поскольку оно основано на положениях 

<

данные изъяты> договора займа и п. 2 ст. 809 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу требований п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Принимая во внимание, что в судебном заседании установлено ненадлежащее исполнение заемщиками ФИО2 и ФИО3 обеспеченных залогом обязательств, предусмотренных договором займа, учитывая, что сумма неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем пять процентов стоимости заложенной квартиры, а период просрочки исполнения обязательства по договору займа составляет более трех месяцев, имеются основания для обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленным оценщиком ООО 

<

данные изъяты> рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г

<

адрес>, составляет 1 755 000 руб.

Определяя начальную продажную цену предмета залога, суд исходит из вышеуказанного отчета об оценке, не доверять которому у суда нет оснований. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 404 000 руб., что соответствует 

<

данные изъяты> его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ года ответчики надлежащим образом не исполняют обязательства, предусмотренные договором займа, не осуществляя в установленные договором сроки и в определенном им размере погашение основного долга и уплату процентов за пользование суммой займа, что влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при совершении сделки, суд также находит обоснованным требование Общества о расторжении договора займа.

Так как решение суда состоялось в пользу Общества, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с учетом положений п. 6 ст. 52 НК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в пользу истца надлежит взыскать солидарно судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 959 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к ФИО2 и ФИО3 – удовлетворить. 

Расторгнуть договор займа №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Некоммерческой организацией «Новгородский областной фонд по ипотечному жилищному кредитованию», с одной стороны, и ФИО2 и ФИО3, с другой стороны.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года в сумме 1 151 803 рубля 26 копеек, в том числе основной долг в размере 1 115 251 рубль 78 копеек, проценты за пользование займом в размере 29 147 рублей 90 копеек, пени в размере 7 403 рубля 58 копеек, а также проценты за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> годовых на остаток основного долга с учетом его фактического погашения за период с ДД.ММ.ГГГГ года по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на принадлежащее ФИО2 и ФИО3 на праве общей совместной собственности заложенное имущество: двухкомнатную квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 1 404 000 рублей.

Установить, что Закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» из стоимости заложенного недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> подлежит уплате задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 959 рублей.

Разъяснить ответчикам ФИО2 и ФИО3, не присутствовавшим в судебном заседании, право подать в Новгородский районный суд Новгородской области заявление об отмене данного решения в течение семи дней со дня вручения копии решения.

На заочное решение лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Председательствующий К.Б. Шибанов

Мотивированное решение составлено 17 сентября 2018 года