Дело № 2-334/2020 (УИД 69RS0040-02-2019-007847-65)

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 января 2020 года г. Тверь

Центральный районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Солдатовой Ю.Ю., 

при секретаре Зиявудиновой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования Тверской области «Калининский район» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 121 025 рублей, пени в размере 95 730 рублей 79 коп. 

В обоснование заявленных требований указано, что между администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО2 31.05.2016 был заключён договор аренды земельного участка б/н. Полномочия по предоставлению земельных участков, собственность на которые не разграничена, возложены на Администрацию МО Тверской области «Калининский район», которая является арендодателем по договору аренды б/н от 31.05.2016. В соответствии с п. 1.1 договора аренды № б/н от 31.05.2016 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м, с кадастровым №, с разрешённым использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Срок аренды участка установлен с 31.05.2016 по 30.05.2036 (п. 2.1). Согласно акту приёма-передачи в аренду земельного участка к договору № б/н от 31.05.2016 арендатору был передан земельный участок в пользование 31.05.2016. Вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 14.06.2016. По условиям договора аренды № б/н от 31.05.2016 (п. 3.1) размер арендной платы за земельный участок определяется по итогам открытого аукциона и составляет 606 500 рублей в год. 

В нарушение п.3.3 договора № б/н от 31.05.2016 арендатор не выполнял принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого земельного участка в установленный договором срок: ежегодно не позднее 15.09.- 1/2 годовой суммы, окончательная сумма - не позднее 15.11., путём перечисления на счёт, указанный в договоре. Согласно п.5.2 договора № б/н от 31.05.2016 в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки. 

Истцом в адрес ответчика было направлено предписание от 16.05.2018 о наличии задолженности с предложением о погашении задолженности по арендной плате и пени за земельный участок, которое ответчик добровольно не удовлетворил.

21.02.2017 между истцом и ответчиком был заключён договор купли- продажи земельного участка № 4 от 21.02.2017, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ. Сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 составляет 121 025 рублей и пени за период с 16.09.2017 по 15.11.2019 в размере 95 730, 79 руб. Администрация за взысканием задолженности обращалась в мировой суд судебного участка № 3 Центрального района г. Твери. Судебным приказом мирового судьи от 10.12.2018 по делу № 2-1985-3/2018 была взыскана с ФИО2 задолженность по арендной плате и пени, однако, определением мирового судьи судебного участка № 83 Тверской области по делу № 2-1985-3/2018 от 20.07.2019 судебный приказ был отменён.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что он возражает против удовлетворения заявленных требований в виду отсутствия задолженности по уплате арендных платежей по договору, предъявление настоящего искового заявления является со стороны истца злоупотреблением правом и не подлежит судебной защите. Ответчик, как арендатор, надлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендной платы в размере 384 391,67 руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка №, находящегося в государственной собственности Тверской области без проведения торгов. В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи передача участка осуществляется по передаточному акту. Согласно п. 6.1 договора купли-продажи настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан ответчику по передаточному акту, поскольку ответчик уплатил выкупную цену согласно п.2.1 договора купли-продажи. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан ответчику истцом в ходе исполнения последним своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка. Основания для начисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у истца отсутствуют, поскольку арендные отношения были прекращены в связи с заключением договора купли-продажи. Привязка истца к дате государственной регистрации перехода права собственности ответчика на земельный участок к расчёту периода по начислению арендной платы является необоснованной. Договор купли-продажи был исполнен сторонами в полном объёме до государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, в момент заключения договора купли-продажи земельного участка, фактически находившегося во владении покупателя, прекратились отношения по договору аренды в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице независимо от государственной регистрации перехода права собственности (ст. 413 ГК РФ). По мнению ответчика, заключение договора купли-продажи между теми же лицами в отношении того же объекта недвижимости, исполнение договора обеими сторонами (передача земельного участка и оплата его стоимости) означает прекращение арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что срок аренды земельного участка по договору аренды составил 8 месяцев, а именно: с 01.06.2016 по 20.02.2017. В соответствии с п. 3.5 договора аренды размер арендной платы за 2016 год составил 343 791,67 руб. Данная сумма была уплачена ответчиком в полном объёме. Также ответчиком были уплачены денежные средства в счёт арендных платежей в размере 40 600 руб., 10 000 руб. - из которых сумма задатка для участия в аукционе, которая подлежит зачёту в счёт арендной платы согласно условиям договора аренды (п. 3.5). Размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 20.02.2017, по расчёту ответчика, составляет 83 162 руб., исходя из следующего расчёта 606 500 руб. - сумма годовой арендной платы, 50 542 руб. - размер ежемесячной платы, 1631 руб. - размер ежедневной арендной платы из расчёта 31 календарный день. Таким образом, размер задолженности составляет 42 562 руб. (83162 - 40600), где 40 600 рyб. - денежные средства, уплаченные ответчиком. Размер неустойки за период с 16.09.2017 по 15.11.2019 составляет 33 666,54 руб. (42 562 0,1%*791). В порядке ст. 333 ГК РФ ответчик ходатайствует о снижении размера неустойки в виду её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Представитель истца администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме по доводам, изложенным в иске. Возражала против расчёта ответчика.

Ответчик ФИО2, извещённый о времени и месте слушания дела в порядке ст. 113-117 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, не просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

На основании ст. 167, 233 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, что предусмотрено п. 1 ст. 609 ГК РФ.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий не допускается.

Как установлено судом, что 31 мая 2016 года между администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО2 заключён договор аренды земельного участка № Б/Н, находящегося в государственной собственности. 

Поскольку с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ в абзац третий пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, в соответствии с которыми распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом, распоряжение земельными участками осуществляется администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район».

По условиям п. 1.1 договора аренды земельного участка от 31 мая 2016 года арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешённым использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2016.

Срок аренды был согласован сторонами в п. 2.1 договора аренды, согласно которому договор заключён с 31 мая 2016 года по 30 мая 2036 года.

Передача земельного участка, являющегося предметом заключённого между сторонами договора, оформлена актом приёма-передачи от 31 мая 2016 года. 

Во исполнение требований ст. 614 ГК РФ, в пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора стороны установили, что арендатор ежегодно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 606 500 рублей. Арендная плата вносится в установленном законом порядке следующими частями: не позднее 15.09 – 1/2 годовой суммы; не позднее 15.11 – 1/2 годовой суммы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключён договор купли-продажи земельного участка, переданного ФИО2 по договору аренды от 31 мая 2016 года. 

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО2 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 3.10 договора аренды при его расторжении исчисление арендной платы прекращается с месяца, следующего за месяцем подписания акта приёма-передачи.

С учётом изложенного, истцом произведен расчёт арендной платы, рассчитанной на основании постановления администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па, за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 со сроком внесения арендной платы до 15 сентября 2017 года (с учётом внесенных арендатором сумм) – 121 025 рублей.

Истцом в адрес ФИО2 было направлено предписание от 16.05.2018 о наличии задолженности с предложением о погашении задолженности по арендной плате и пени за земельный участок, которое ответчиком добровольно не исполнено.

Доводы ответчика о том, что арендная плата не подлежит взысканию, в связи с выкупом земельного участка, не могут быть приняты во внимание. 

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендную плату за пользование имуществом обязан вносить арендатор, которым, согласно ст. 606 ГК РФ, является сторона договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в период действия договора аренды заключивший в установленном порядке с арендодателем договор купли-продажи земельного участка, обязан уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Как усматривается из материалов дела, государственная регистрация перехода права собственности на землю была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку истец являлся арендатором земельного участка, то обязан был уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Договором аренды земельного участка от 31 мая 2016 года в п. 3.10 стороны предусмотрели, что при расторжении договора исчисление арендной платы прекращается с месяца, следующего за месяцем подписания акта приёма-передачи. 

Размер задолженности по арендной плате проверен судом и признается правильным, в связи с чем, расчёт ответчика судом во внимание не принимается.

Таким образом, суд не усматривает правовых оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за спорный период, а требования администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 121 025 руб. подлежат удовлетворению. 

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Стороны установили ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате в виде пени в размере 0,1 % в день от суммы задолженности (п. 5.2 договора).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы является в соответствии со ст. 330 ГК РФ и условиями договора основанием для начисления договорной неустойки (пени).

Поскольку судом установлено нарушение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей, на сумму задолженности подлежат начислению пени. 

В силу ст. ст. 329, 394 ГК РФ неустойка является средством обеспечения исполнения обязательства, носит компенсационный характер и направлена, прежде всего, на возмещение убытков потерпевшей стороне, а не на причинение вреда другому участнику гражданских правоотношений.

Абзацем первым статьи 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить неустойку при явной её несоразмерности последствиям нарушенных обязательств. 

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в соответствии с пунктом 69 указанного Постановления, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учётом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года N 263-О, от 15 января 2015 года N 6-О, от 15 января 2015 года N 7-О).

Таким образом, возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Находя требуемую истцом сумму пени в размере 95 730 рублей 79 коп. явно несоразмерной последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер пени до 25 000 рублей. При этом, суд исходит из фактических обстоятельств дела, периодов просрочки, сумм неисполненного обязательства, размера неустойки заявленного ко взысканию, и приходит к выводу о том, что денежная сумма в размере 25 000 рублей соответствует последствиям нарушения обязательства в полной мере.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ госпошлина по делу в 4120 рублей 50 коп. подлежит отнесению на ответчика и взыскивается с ответчика в бюджет муниципального образования города Твери с учётом освобождения истца в силу ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу муниципального образования Тверской области «Калининский район» сумму задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 в размере 121 025 руб. 00 коп., пени за период с 16.11.2017 по 15.11.2019 в размере 25 000 рублей. В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования - города Твери госпошлину в размере 4120 руб. 50 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Ю.Ю. Солдатова

Решение в окончательной форме составлено 30 января 2020 года

Председательствующий Ю.Ю. Солдатова