Дело № 2-394/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«02» июня 2017 года ****

Краснофлотский районный суд **** в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.В., 

при секретаре ...

с участием ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от ***, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснофлотского районного суда **** гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к ФИО1 

<

данные изъяты> об обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец АО «Российский сельскохозяйственный банк» (далее по тексту – АО «Россельхозбанк») обратилось в суд с настоящим иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что *** между АО «Россельхозбанк» и ФИО1 был заключен кредитный договор ... на сумму 7 000 000,00 руб. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа в залог было передано имущество заемщика в виде трехэтажного жилого дома (подземных этажей - 1), общей площадью 409,4 кв.м., инв. ..., лит. А, расположенного по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ... и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) .... В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору у ответчика образовалась задолженность по кредиту, которая взыскана с ФИО1 в сумме 6 156 840,58 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 41 892,33 руб. на основании решения Краснофлотского районного суда **** от ***. По состоянию на текущую дату заемщиком обязательства по возврату кредита не исполнены. В соответствии с Отчетом ...-ОН от *** ООО «Эра оценки», рыночная стоимость жилого дома составляет 8 162 800,00 руб., земельного участка – 678 600,00 руб. С учетом положений пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена жилого дома и земельного участка составляют, соответственно, 6 530 240,00 руб. и 542 880,00 руб. 

На основании изложенного истец АО «Россельхозбанк» просит суд обратить взыскание на заложенное имущество в виде трехэтажного жилого дома, общей площадью 409,4 кв.м., инв. ..., лит. А, расположенного по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ... и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ... в счет обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору ... от ***; установив начальную продажную цену при реализации жилого дома в сумме 6 530 240,00 руб. и земельного участка в сумме 542 880,00 руб., соответственно; определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов; взыскать в пользу АО «Россельхозбанк» с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000,00 руб.

В судебное заседание представитель истца АО «Россельхозбанк» не явился, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании с иском не согласились, полагают, оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку заемщиком были внесены платежи в декабре 2016 г. и январе 2017 г. в суммах, значительно превышающих платежи по графику. И на момент рассмотрения спора, согласно графику внесения платежей, ФИО1 задолженности не имеет, так как в настоящее время сумма невыплаченного долга меньше, чем остаток долга по графику. 

На основании т. 167 ГПК РФ суд с согласия ответной стороны определил рассмотреть дело в отсутствие представителя истца. 

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ****вого суда от *** решением Краснофлотского районного суда **** от *** исковые требования акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» удовлетворены частично: с ФИО1 

<

данные изъяты> в пользу АО «Российский сельскохозяйственный банк» взыскана задолженность по кредитному договору ... от *** в размере 5 556 222, 19 руб., проценты в сумме 560 618,39 руб., государственная пошлина в размере 41 892,33 руб. 

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Возврат основного долга по договору, процентов за пользование кредитом, других обязательных платежей и иных расходов по кредитному договору ... от *** обеспечивается ипотекой (п. 5.2 кредитного договора), предметом которой выступает трехэтажный жилой дом, (подземных этажей - 1), общей площадью 409,4 кв.м., инв. ..., лит. А, расположенного по адресу: ****, 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ..., и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ....

Кредитный договор ... от *** является целевым (п. 2.1) и предназначен для покупки ФИО1 вышеуказанного домовладения.

Согласно договору купли-продажи объекта недвижимости от *** ФИО1 приобрел у ФИО3 в собственность жилой дом, общей площадью 409,4 кв.м., инв. ..., лит. А, расположенный по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, **** земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ....

В силу п. 6 данного договора, денежные средства на покупку указанного дома частично выплачиваются за счет кредитных средств в размере 7 000 000 руб., которые предоставляются истцом.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по **** ***, и произведена регистрационная запись 

<

данные изъяты>, об ограничении (обременении) права собственности – ипотеке, на указанные объекты недвижимости, и выдано свидетельство о праве собственности. 

Заимодавец АО «Российский сельскохозяйственный банк» вправе обратить взыскание на домовладение в случае просрочки исполнения обязательств ответчиком по внесению ежемесячных платежей (п. 5.2. кредитного договора). 

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ, определяющей способы обеспечения исполнения обязательств, установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

По смыслу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ч.1 ГК РФ). Часть 2 указанной статьи определяет, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Исходя из ч. 1 ст.336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Для данной формы сделки предусмотрена только письменная форма заключения договора (ч. 2 ст.339 ГК РФ). Часть 3 указанной статьи предусматривает регистрацию договора об ипотеке в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Статья 1 Федерального закона от *** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 8 указанного Закона устанавливает, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Из ст. 334 Гражданского кодекса РФ следует, что в силу залога, кредитор по обеспеченному обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. 

По смыслу ст. 56 выше названного Федерального закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу ч. 3 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. 

Из статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

По смыслу п. 1 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору, заключенному *** между истцом и ответчиком. Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 50 Федерального закона от «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, п. п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закрепленного в п. 1 этой же статьи Гражданского кодекса РФ общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

По состоянию на момент вынесения решения суда ответчик ФИО1 не исполнил решение суда от *** в полном объеме, ответчик имеет непогашенную задолженность по кредитному договору ... от ***: по основному долгу – 4 506 222,19 руб., по просроченным процентам – 1 666 538,57 руб., по начисленным процентам на просроченный основной долг – 197 110,91 руб., по неустойке – 40 000 руб., что подтверждается выпиской по лицевому счету по состоянию на ***. 

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены ст. 401 ГК РФ. По общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

Наличие предусмотренных законом оснований для обращения взыскания на заложенное ответчиком в обеспечение договора займа имущество установлено судом при рассмотрении настоящего спора. 

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

На основании пункта 2 статьи 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от *** № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 446 ГПК взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

По смыслу статьи 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу Закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенный жилой дом возможно как в случае, когда такой дом заложен по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Данная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от *** ...-...

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, перечислены в специальной статье 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Наличие таких оснований по данному делу судом не установлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что согласно выписки из Единого государственного реестра прав недвижимое имущество от ***, собственником спорных жилого дома и земельного участка по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, является ФИО1, требования АО «Россельхозбанк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению. 

Доводы ответной стороны, положенные в обоснование возражений по существу спора, суд признает несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права. Кроме того, согласно материалам дела, что не оспорено ответчиком последний платеж по кредиту был внесен им в январе 2017 г., вступившее в законную силу вышеуказанное решение суда о взыскании суммы долга по кредитному договору ... до настоящего времени не исполнено. 

Истцом в обоснование заявленных требований о размере рыночной стоимости спорного имущества представлен Отчет ООО «Эра Оценки» .../ОН от *** об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, согласно которому по состоянию на *** (дату оценки) рыночная стоимость жилого дома составила 8 162 800 руб., земельного участка – 678 600 руб., общая стоимость единого объекта 8 841 400 руб. 

При этом, стоимость жилого дома на момент продажи, согласно договору от *** оценена сторонами в размере 8 315 000,00 руб., земельного участка – 796 000, 00 руб., общая стоимость единого объекта 9 114 000 руб. 

В связи с несогласием ответчика с оценкой спорного имущества, по настоящему делу по ходатайству ФИО1 по делу назначена судебная оценочная экспертиза определением суда от ***. 

Согласно заключению эксперта ООО «Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел» ... от *** рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на *** (дату оценки) жилого дома – 9 220 000 руб., земельного участка – 860 000 руб., соответственно общая стоимость единого объекта 10 080 000 руб. 

Анализируя представленные сторонами доказательства, суд принимает за основу экспертное заключение ООО «Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел» ... от ***, поскольку оно отвечает требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от *** ..., изготовлено на момент рассмотрения спора, на основании соответствующей литературы лицом, имеющим право на осуществление подобной деятельности, каких-либо доказательств, подтверждающих некомпетентность лица, составившего данное заключение, которые могли бы поставить под сомнение объективность и достоверность выводов эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено. Правильность и обоснованность выводов эксперта у суда также не вызывает сомнений. 

Данное заключение судебной экспертизы суд полагает правильным, поскольку в нем детально указан объект оценки, осуществленной на основании визуального осмотра жилого дома и земельного участка, а также фото-таблиц. Каких-либо неясностей заключение не содержит, оснований не доверять вышеуказанному заключению у суда не имеется. Кроме того, данное заключение основано на сравнительном анализе имеющихся на рынке аналогичных предложений, в том числе, по месту положения объекта оценки. Сторона ответчиков не возражала против принятия данного заключения за основу при установлении начальной продажной цены домовладения.

Таким образом, суд, оценивая представленные письменные доказательства о стоимости спорных жилого дома и земельного участка, являющихся предметом залога, приходит к выводу о том, что стоимость заложенного имущества, указанная в экспертном заключении ООО «Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел» ... от ***, является более достоверной и должна быть положена в основу решения.

Как определено в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика – суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

С учетом приведенных выше обстоятельств в данном случае положения п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам его рыночной стоимости, подлежат применению (Определение Верховного Суда РФ от *** ...-КГ15-29).

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК Российской Федерации).

Действующее земельное законодательство основано на принципе использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

При этом сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по обязательствам его собственника.

Из представленных в материалы дела правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости жилой дом площадью 409,4 кв.м. и земельный участок площадью 1000 кв.м., усматривается, что он предоставлялся с разрешенным использованием – под индивидуальный жилой дом. 

Таким образом, начальную продажную цену заложенного имущества суд полагает возможным определить в размере 80 процентов от стоимости жилого дома и земельного участка (стоимости единого объекта недвижимости), что составит, 7 376 000,00 руб.; 688 000,00 руб.; 8 064 000,00 руб., соответственно, и не ведет к нарушению прав сторон, при том, что иных доказательств, кроме имеющихся и исследованных судом, в материалы дела не представлено. 

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от *** № 229-ФЗ заложенное имущество, взыскание на которое обращено для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном для реализации заложенного имущества.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд должен определить и указать в судебном решении размеры сумм, подлежащих уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.

На основании положений ст. 56 выше приведенного Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализацию имущества, заложенного по кредитному договору, надлежит осуществить путем продажи с публичных торгов, в порядке, определенном процессуальным законодательством Российской Федерации.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст., ст. 56, 67 ГПК РФ, суд находит, исковые требования АО «Росельхозбанк» об обращении взыскания на заложенное имущество должника подлежащими удовлетворению по обстоятельствам изложенным выше.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Факт оплаты государственной пошлины при подаче АО «Россельхозбанк» иска в суд подтверждается платежным поручением ... от ***. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 

Кроме того, по ходатайству ответной стороны по делу на основании определения суда от *** проведена судебная оценочная экспертиза, расходы по оплате которой были возложены на ответчика по делу ФИО1, который подтвердил в судебном заседании, что оплату услуг экспертов на основании выставленного счета ... от ***, не произвел. 

В силу положений статей 85, 96, 98 ГПК РФ в случае, если экспертиза, назначенная судом, не была оплачена лицами, на которых судом была возложена обязанность по ее оплате, суд решает вопрос о возмещении экспертной организации расходов на проведение экспертизы применительно к требованиям и в порядке ст. 98 ГПК РФ (если данный вопрос решается судом при вынесении решения).

Учитывая, что судебная экспертиза по определению от *** назначена судом по ходатайству ответной стороны, экспертиза проведена, однако, ответчиками не оплачена, заключение эксперта ООО «РЭОЦ «Вымпел» положено в основу решения, требования истца удовлетворены, то с ФИО1 подлежат взысканию в пользу ООО «Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел» расходы за проведенную экспертизу в сумме 8 000,00 руб., которая указана в счете на оплату ... от *** и акте выполненных услуг ... от ***. 

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к ФИО1 

<

данные изъяты> об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 

<

данные изъяты>, а именно: трехэтажный жилой дом, общей площадью 409,4 кв.м., инв. ..., лит. А, расположенный по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ... и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: ****, 

<

данные изъяты>, ****, кадастровый (или условный) ..., в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору ... от ***, установив начальную продажную цену жилого дома – 7 376 000 руб. 00 коп., земельного участка – 688 000 руб. 00 коп., указанного имущества как единого объекта, выступающего в обороте в качестве единой недвижимой вещи в размере 8 064 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО1 

<

данные изъяты> в пользу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО1 

<

данные изъяты> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел» расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 8 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ****вой суд в течение месяца, со дня его принятия в окончательной форме через Краснофлотский районный суд ****.

Судья: Л.В. Иванова