№ 2-3367/2025

61RS0005-01-2025-005964-58 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

«17» ноября 2025 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Агрба Д.А.,

при секретаре судебного заседания Носовой А.Н.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО "Банк ВТБ" к ФИО1 о признании права собственности за ответчиком на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ПАО "Банк ВТБ" обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании права собственности за ответчиком на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество в обоснование исковых требований ссылаясь на то, что 30.11.2023 между ПАО "Банк ВТБ" и ФИО1 заключен кредитный договор № V634/2005-0015299, на основании которого ответчику предоставлен кредит для целевого использования в сумме 2821508,00 руб., с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 8,160% годовых сроком на 362 месяца. В соответствии с кредитным договором заемщик обязан ежемесячно производить уплату основного долга и начисленных процентов.

За кредитные средства приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, корпус 3, 

<

...>, площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером №. Указанная квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) у залогодержателя с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация обременения предмета ипотеки в виде залога (ипотеки) в пользу залогодержателя производится одновременно с регистрацией права собственности залогодателя-должника на предмет ипотеки. 

Кредит ответчику предоставлен в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет, открытый в Банке. 

Ответчик принятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом, несвоевременно и не в полном объеме вносит платежи по возврату долга и уплате процентов. 

Недвижимое имущество приобретено ответчиком по договору участия в долевом строительстве № ГС ИМА С4.3 от 30.11.2023. Ипотека в силу закона зарегистрирована в ЕГРН 08.12.2023 за номером 61№. Однако согласно выписке из ЕГРН, сведения о правообладателе указанного выше недвижимого имущества в реестре отсутствуют. Информацией о подписании между застройщиком и участником долевого строительства приема-передачи объекта строительства Банк также не располагает.

По состоянию на 04.08.2025 задолженность ФИО1 по кредитному договору № составляет 2942 175,36 руб., из них 2797966,14 руб. – основной долг, 102922,88 руб. – задолженность по плановым процентам, 5460,23 руб. – пени по просроченным процентам, 35826,11 руб. – пени по просроченному долгу, которую истец и просит взыскать с ответчика, а также просит признать за ответчиком право собственности на объект долевого строительства – 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

...>, корпус 3, площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером №, признав за Банком право залога с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства, расторгнуть кредитный договор № № от 30.11.2023, обратить взыскание на предмет залога, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2840000,00 руб., способ реализации имущества определить с публичных торгов, а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере 64422,00 руб. и расходы по оценке в размере 3900,00 руб. 

Представитель истца ПАО "Банк ВТБ" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами настоящего дела, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя, поэтому суд рассматривает дело в отсутствие представителя истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражал, просил требования истца удовлетворить.

Суд, выслушав ответчика, изучив материалы дела, исковые требования истца признает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лиц /должник / обязано совершить в пользу другого лица /кредитора/ определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

ч. 2 - обязательства возникают из договора.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с ч-1 ст. 801 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор считает заключенным с момента передачи денег.

В силу ч-1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

На основании ч-1 ст. 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч-2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающими процентами. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30.11.2023 между ПАО "Банк ВТБ" и ФИО1 заключен кредитный договор № №, на основании которого ответчику предоставлен кредит для целевого использования в сумме 2821508,00 руб., с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 8,160% годовых сроком на 362 месяца. 

В соответствии с кредитным договором заемщик обязан ежемесячно производить уплату суммы основного долга и начисленных процентов.

Банк исполнил свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом, перечислив денежные средства ответчику на счет, указанный в договоре. 

Кредит был предоставлен ответчику для целевого использования, а именно приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, корпус 3, 

<

...>, площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером №. 

Указанная квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) у залогодержателя с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация обременения предмета ипотеки в виде залога (ипотеки) в пользу залогодержателя производится одновременно с регистрацией права собственности залогодателя-должника на предмет ипотеки. 

Согласно разделу 11 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору является Залог предмета ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств, предоставленных по договору.

Недвижимое имущество приобретено ответчиком по договору участия в долевом строительстве № ГС ИМА С4.3 от 30.11.2023. До оформления права собственности Заемщика предметом ипотеки является залог (прав) требования по Договору приобретения. С момента государственной регистрации права собственности предмет ипотеки - залог (ипотека) квартиры. Ипотека в силу закона зарегистрирована в ЕГРН 08.12.2023 за номером №.

В настоящее время объект недвижимости введен в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве)^ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями ст.16 Закон об участии в долевом строительстве:

- Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.

- Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

- Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 8.1.4 Участник долевого строительства обязуется совершить все необходимые действия для регистрации права собственности на квартиру и залога (ипотеки) в силу закона либо обеспечить с согласия Застройщика всеми необходимыми полномочиями для осуществления необходимых регистрационных действий по квартире.

В силу пункта 7.1.11. кредитного договора одновременно с государственной регистрации права на объект недвижимости подлежит регистрация ипотеки в силу закона на основании ст.345 ГК и ст.7 ФЗ «Об ипотеки» (залоге недвижимости)» в пользу кредитора и Российской Федерации в лице УФО.

В соответствии с п.п. 7.1.11,7.1.12 Кредитного договора заемщик обязался обеспечить составление при участии Банка надлежащим образом оформленной закладной до подачи в Регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на Квартиру и в дальнейшем обеспечить выполнение всех действий в соответствии с законодательством Российской Федерации для предоставления ее в регистрирующий орган, а также предоставить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности на Квартиру и закладную.

В соответствии с положениями ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. 

Однако согласно выписке из ЕГРН, сведения о правообладателе указанного выше недвижимого имущества в реестре отсутствуют. Информацией о подписании между застройщиком и участником долевого строительства акта приема-передачи объекта строительства Банк также не располагает.

Таким образом, до настоящего времени право собственности ответчика на объект долевого строительства не зарегистрировано, тогда ка обращение взыскание может быть обращено только на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, в связи с чем истец и просил суд произвести регистрацию права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение. 

В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное - заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С 01.01.2017 в силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

До 01.01.2017 в силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

На основании п.2 ст. 46 ФЗ «Об ипотеки» в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.

В соответствии со ст. 77, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), недвижимое имущество, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств Банка, считается находящимся в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на это недвижимое имущество.

В силу ст.77 п 4. ФЗ «Об Ипотеки»: Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора».

В соответствии со статьей 46 Закона об ипотеке требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

В силу ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Уклонение ответчика от регистрации права собственности на квартиру и, соответственно, оформления закладной и регистрации ипотеки в пользу Банка может быть квалифицировано как злоупотребление правом.

Поскольку судом установлены нарушения договора в части регистрации права собственности, обременения в виде ипотеки, что является основанием для удовлетворения требований истца о признании за ответчиком права собственности на указанную квартиру, с признанием за банком ВТБ (ПАО) права залога (ипотеки) на квартиру.

Таким образом, суд признает за ответчиком права собственности на объект долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного 

<

...> ГС ИМА С4.3 от ... г. - 

<

...>, общей площадью 20,45 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

...>, признав за ПАО "Банк ВТБ" право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.

В обоснование своих доводов истцом представлены письменные доказательства, нашедшие своё подтверждение, как в ходе судебного разбирательства, так и в материалах дела. Давая оценку требованиям истца, суд исходит из положений ст.810 ГК РФ, в силу которых заёмщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Ответчик-Заемщик в нарушение договора и графика платежей оплату в счет погашения кредита производила не регулярно и не в полном объеме, тогда как согласно условиям кредитного договора обязался ежемесячно производить платежи по кредиту и причитающимся процентам, чем грубо нарушил условия договора.

Неоднократные обращения Банка к ответчику о досрочном погашении всей суммы кредита положительных результатов не дали, задолженность осталась непогашенной. Указанные обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании материалами дела. 

Согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной. 

Судом бесспорно установлено, что ответчиком-Заемщиком не исполняется обязательство по осуществлению ежемесячных платежей по Кредитному договору, что свидетельствует о существенном нарушении условий кредитного договора. В силу п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Ранее Банк обращался к Заемщику с требованием о досрочном погашении кредита и расторжении Кредитного договора, что свидетельствует о соблюдении истцом-Банком требований ст.452 ГК РФ. 

На основании изложенного, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении кредитного договора № № от 30.11.2023.

При установленных судом обстоятельствах, когда заемщик в лице ответчика в течение длительного времени систематически не исполнял собственных по условиям рассматриваемого кредитного договора обязательств; когда эти же действия, бесспорно, свидетельствуют о существенном нарушении заключенного договора; и когда ответчиком по письменному требованию Банка, также не было предпринято никаких действий по погашению образовавшейся просроченной задолженности, как по основному долгу, так и по процентам, тогда и требования Банка о досрочном взыскании кредитной задолженности признаются судом законными и обоснованными.

В обоснование суммы задолженности истцом представлен расчет, согласно которому задолженность Заемщика по Кредитному договору по состоянию на 04.08.2025 составляет: 2797966,14 руб. – просроченная задолженность по основному долгу, 102922,88 руб. – просроченные проценты.

Суд, проверив данный расчет, находит его верным, правильно определены период задолженности и сама сумма задолженности, а также верно начислены проценты за пользование кредитом в соответствии с размером процентов, предусмотренных кредитным договором, неустойка за просроченный кредит и проценты. Других доказательств, опровергающих данный расчет, суду не представлено. Поэтому суд полагает возможным положить в основу решения расчет, представленный истцом. 

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что ФИО1 является надлежащим ответчиком по делу и требования банка о взыскании с него задолженности по кредиту являются законными и обоснованными.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой /штрафом, пеней/ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как установлено судом, ответчик ФИО1 в течение длительного времени систематически не исполнял собственных обязательств по кредитному договору; и эти действия, бесспорно, свидетельствуют о существенном нарушении заключенного договора, поэтому требования Банка о взыскании с него неустойки признаются судом также законными и обоснованными. 

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что заявленная ко взысканию задолженность по пени по просроченным процентам в размере 5460,23 руб. и задолженность по пени по просроченному долгу в размере 35826,11 руб. с учетом периода неисполнения обязательств является соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем не находит оснований для их уменьшения.

Таким образом, общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ФИО1 в пользу ПАО "Банк ВТБ" по кредитному договору № № 30.11.2023, составляет 2942175,36 руб., из них 2797966,14 руб. – основной долг, 102922,88 руб. – задолженность по плановым процентам, 5460,23 руб. – пени по просроченным процентам, 35826,11 руб. – пени по просроченному долгу.

Рассматривая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество –№, расположенную по адресу: 

<

...>, корпус 3, площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером №, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Как установлено выше, между 30.11.2023 между ПАО "Банк ВТБ" и ФИО1 заключен кредитный договор № №, на основании которого ответчику предоставлен кредит для целевого использования в сумме 2821508,00 руб., с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 8,160% годовых сроком на 362 месяца. В свою очередь, заемщик обязывался возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях заключенного между сторонами договора.

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между ПАО "Банк ВТБ" и ФИО1. заключен договор залога (ипотеки) 

<

...>, расположенной по адресу: 

<

...>, корпус 3, площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером № соответствии с условиями договора залога Банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обязательств ответчиком по погашению кредитной задолженности по кредитному договору.

Согласно отчету №, выполненному ООО «Мемфис», рыночная стоимость квартиры – №, расположенной по адресу: 

<

...>, корпус 3, площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером 61:№, определена в размере 3550000,00 руб.

При определении начальной продажной стоимости, суд полагает возможным принять отчет ООО «Мемфис», как мотивированный и обоснованный. Сомневаться в его выводах у суда оснований не имеется. Доказательств, опровергающих выводы указанного выше отчета, суду не представлено.

На дату рассмотрения дела судом доказательств тому, что кредитный договор оспорен либо признан в установленном порядке недействительными, не представлено. Не представлено доказательств и надлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору. 

В настоящем случае нарушение обеспеченного залогом обязательства судом бесспорно установлено.

В соответствии с положениями ст.ст. 447-449 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Учитывая, что ответчиком обязательства исполнялись ненадлежащим образом, в силу ст.ст. 334,348 ГК РФ для погашения долговых обязательств взыскание может быть обращено на предмет залога - 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

...>, корпус 3, общей площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0081502:14189.

Таким образом, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более 5% стоимости заложенного имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество у суда не имеется. 

Согласно п.п.4 ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. 

Поскольку в судебном заседании установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, суд приходит к выводу о наличии обстоятельств, являющихся основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Способ реализации суд устанавливает в виде продажи с публичных торгов, определив начальную рыночную стоимость заложенного имущества в соответствии с отчетом ООО «Мемфис», с учетом требований ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, суд обращает взыскание на залоговое имущество – 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

...>, корпус 3, общей площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером №, установив начальную продажную стоимость залогового имущества общем размере в 2840000,00 руб. (из расчета: 3550000,00 руб. х 80%), определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Таким образом, требования истца о взыскании расходов, понесенных по делу, также подлежат удовлетворению. Суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины, пропорционально сумм удовлетворенных требований, в сумме 64422,00 руб. и расходы по оценке предмета залога в размере 3900,00 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Признать за ФИО1 право собственности на объект долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного 

<

...> ГС ИМА С4.3 от 30.11.2023 - 

<

...>, общей площадью 20,45 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

...>.

Признать за ПАО "Банк ВТБ" право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства - квартиру, общей площадью 20,45 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

...>.

Кредитный договор № № от 30.11.2023, заключенный между ПАО "Банк ВТБ" и ФИО1, расторгнуть. 

Взыскать с ФИО1, ... г. года рождения, в пользу ПАО "Банк ВТБ" сумму задолженности по кредитному договору договора № № от 30.11.2023 года в размере 2942 175,36 руб., из них 2797966,14 руб. – основной долг, 102922,88 руб. – задолженность по плановым процентам, 5460,23 руб. – пени по просроченным процентам, 35826,11 руб. – пени по просроченному долгу; а также расходы по оплате госпошлины в размере 64422,00 руб. и расходы по оплате отчета оценщика в размере 3900,00 руб.

Обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки: – 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

...>, корпус 3, общей площадью 20,45 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0081502:14189, установив начальную продажную стоимость в размере 2840000,00 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

С у д ь я - 

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года.