Дело № 2-2471/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2024 года г. Новосибирск

Кировский районный суд города Новосибирска

в с о с т а в е :

председательствующего судьи Гладких А.К.,

при секретаре судебного заседания Хилько В.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств, внесённых в счет приобретения объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи от 27.11.2023, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств, внесённых в счет приобретения объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи от 27.11.2023.

В обоснование своего иска истец указала на следующее. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый №. Согласно п. 1.1. договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> руб., при этом согласно п. 3.1 договора купли-продажи сумма в размере 

<

данные изъяты> руб. оплачивается покупателем в момент подписания предварительного договора купли-продажи и является задатком.

Истцом данные обязательства по договору были выполнены, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Однако до 15.12.2023 основной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подписан не был, поскольку было установлено, что ответчик скрыл сведения о привлечении его к субсидиарной ответственности с наложением ареста на имущество и запретом регистрационных действий в качестве обеспечительной меры в рамках конкурсного производства по делу о банкротстве № А45-6117/2021, включая вышеуказанный объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи. Определением от 22.01.2024 Арбитражный суд Новосибирской области вынес определение о продлении срока конкурсного производства в виду сохранения субсидиарной ответственности, не была рассмотрена апелляционная жалоба ФИО2 на определение о принятии обеспечительных мер от 25.12.2023, поступившая в суд 11.01.2024. 

Таким образом, истец был введен в заблуждение относительно чистоты оспариваемой сделки. Указанные факты подтверждаются определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2022 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Оксфорд». Данное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Отделом судебных приставов по Кировскому району г.Новосибирска в отношении ФИО2 было возбуждено исполнительное производство. В настоящее время обособленный спор по рассмотрению заявления о привлечении к субсидиарной ответственности не рассмотрен, оснований для отмены обеспечительных мер не имеется. Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО2, предполагает наличие неисполненного обязательства, о чем истцу известно не было. Указанное исполнительное производство было окончено 30.11.2023, в связи с невозможностью установить местонахождение должника, его имущества либо невозможностью получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и ценностей. На момент подписания предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости арест снят не был, обеспечительные меры также не были отменены.

После получения информации о наложении ареста на объект недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи, истец обратилась к ответчику с намерением расторгнуть предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> однако ответчик продолжал настаивать на заключении основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Истец неоднократно обращалась к ответчику и третьему лицу, а именно ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа не последовало. После чего истец вынуждена была обратиться в отдел полиции № 3 «Заельцовский» по факту незаконного удержания ее денежных средств ответчиком, обращение зарегистрировано в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, внесенные в счет приобретения объекта недвижимости, в размере 750 000 руб., а также расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 700 руб. 

В дополнениях к иску истец указала, что наложение ареста на имущество означает, что продажа этого имущества запрещена до возможности его освобождения от ареста. Кроме того, основной договор купли-продажи недвижимости, в случае его заключения, подпадает под понятие мнимой сделки, так как при его заключении преследовалась цель сокрытия имущества должника от обращения на него взыскания по требованиям кредиторов. Таким образом, спорный договор должен быть квалифицирован применительно к ч. 1 ст. 174.1 ГК РФ, как сделка, совершенная с нарушением запрета, установленного в публично-правовых целях, то есть противоречащая существу законодательного регулирования. 

Покупатель может не знать о фактах, которые препятствуют передаче ему имущества. При этом суд должен учитывать поведение продавца, который несет ответственность за продажу объектов с обременениями. Продавец, который намеренно скрыл сведения о наличии у имущества, подлежащего аресту и препятствиях его передаче покупателю, нарушает закон. 

Возражения о том, что у покупателя была возможность узнать об аресте имущества из ЕГРН, не должны приниматься во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно. Арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения отпадает необходимость. 

В данном конкретном случае таким органом является Арбитражный суд Новосибирской области в рамках рассмотрения дела о банкротстве ООО «Оксфорд». При наличии ареста на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет договора купли-продажи. 

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Почему не были отражены сведения в ЕГРН и ненадлежащими образом исполнены обязанности службы судебных приставов - покупатель выяснять не обязан. Однако ответчик на момент подписания предварительного договора купли-продажи знал о вынесенном в отношении него определении суда о наложении ареста на его имущество, включая спорную недвижимость. В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи, в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка. 

Истец ФИО1 исковые требования в судебном заседании 26 июня 2024 г. поддержала, пояснила, что никогда бы не заключила предварительный договор с ответчиком, если бы знала о том, что спорный объект недвижимости находится под арестом. О факте ареста ей стало известно уже после заключения предварительного договора. Наличие ареста является существенным обстоятельством.

В судебном заседании 25 июня 2024 г. представитель истца ФИО1 - ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом дополнений к ним, при этом после объявленного перерыва в судебное заседание 26 июня 2024 г. не явился.

В судебном заседании 25 июня 2024 г. представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 возражала против доводов иска, поддержала поданные возражения на иск, с учетом дополнений к ним; после объявленного перерыва в судебное заседание 26 июня 2024 г. не явилась.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, отложить рассмотрение дела не просил.

В возражениях на иск представитель ответчика ссылается на непризнание иска в части расторжения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее - «предварительный договор»), поскольку такой предварительный договор считается расторгнутым. Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Согласно п. 1.6 предварительного договора срок для заключения основного договора установлен ДД.ММ.ГГГГ. Истец отказался от заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ.

Относительно требования о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору в качестве задатка, ФИО2 считает данное требование также необоснованным. Продавец (Ответчик), равно как и Покупатель (Истец) имели заинтересованность в заключении основного договора и на 15.12.2023. Истец, указывая в своём иске о том, что она знала до 15.12.2023 о снятии всех ограничений с имущества ФИО2, не может ссылаться на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, так как данное обстоятельство означает ее осведомленность. 

Более того, учитывая, что судебными приставами-исполнителями были наложены только аресты на банковские счета ФИО2 в размере той суммы, что пытаются взыскать с него в рамках привлечения к субсидиарной ответственности, ФИО2 не предоставил ложных сведений об отсутствии ограничений на спорном недвижимом имуществе. При этом истец указывает на нарушение п. 5.4 предварительного договора, а именно сокрытие сведений о наличии признаков банкротства ответчика. 

В отношении ФИО2 не ведется процедура банкротства. Для того чтобы сделку по купле-продаже недвижимости можно было оспорить, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» должны иметься одновременно несколько совокупных признаков оспоримости сделки: неплатежеспособность на период заключения сделки, которая заключается, при наличии задолженности свыше 500 000 руб., неисполнения требований кредиторов более 3-х месяцев, а также превышении суммы пассивов на 30 % суммы активов; нерыночность условий заключения сделки; аффилированность сторон сделки. 

Неплатежеспособность на период подписания сделки у ФИО2 отсутствовал, как и отсутствует на текущий момент. Сделкой установлена рыночная цена объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> – 

<

данные изъяты> рублей. Стороны сделки не аффилированы, не знакомы ранее, поиск покупателей вели по объявлению третьго лица ООО «Новактив». Пункт 5.4 предварительного договора не нарушен, поскольку отражает действительность данного факта. Признаки оспоримости данной сделки в случае неудовлетворительного решения относительно продавца будут отсутствовать, поскольку признакам неплатежеспособности продавец не отвечает; сделка заключается на рыночных условиях, стороны сделки не аффилированные по отношению друг к другу лица. Должником продавец не является, в отношении него нет ни единого судебного акта о взыскании денежных средств. 

В дополнениях к возражениям на иск представитель ответчика указала, что в ходе настоящего судебного разбирательства, то есть после прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи, истец заявил новое основание для расторжения, а также отказа от подписания основного договора, указав на п. 5.3 предварительного договора купли-продажи, а именно сокрытие наложения ареста на продаваемое имущество.

Однако арест (обременения) не был наложен на дату заключения предварительного договора купли-продажи или на дату, планируемого подписания основного договора, выписка ЕГРН предоставлялась актуальная, проверялась третьим лицом. 

Согласно п 1.6 предварительного договора купли-продажи, срок для заключения основного договора установлен ДД.ММ.ГГГГ, то есть предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ. Моментом расторжения договора безвозмездного пользования и прекращения обязательств по нему является момент достижения сторонами согласия о его расторжении или иной момент, определенный соглашением сторон. 

По общему правилу, закрепленному в ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Следовательно, заявлять после прекращения обязательств по договору о расторжении и указывать новые основания для расторжения не допускается. 

Существенным обстоятельством не является не указание ответчиком о наложении ареста на его имущество в качестве обеспечительных мер, поскольку обеспечительные меры в виде арестов, не являются добровольно исполнимыми со стороны должника. Арест судебным приставом-исполнителем не был наложен на спорный объект недвижимости на дату заключения предварительного договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) или на дату, планируемого подписания основного договора (ДД.ММ.ГГГГ), выписка ЕГРН предоставлялась актуальная, проверялась третьим лицо. Исполнительное производство, более того, было окончено ДД.ММ.ГГГГ. Встречи ФИО2 и ФИО1 со своим юристом проходили ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. О данных обстоятельствах в указанные даты покупателю было известно, что доказывают видеозаписи третьего лица, сделанные в помещении агентства ООО Новактив». 

Наложение ареста не повлечет истребование имущества у добросовестного приобретателя, поскольку добросовестный покупатель все равно получает имущество в собственность и снимаются все обременения на отчужденное имущество. Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи отсутствовали, так как ФИО2 условия данного договора не нарушал. На основании изложенного, представитель ответчика просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «Новактив» в судебное заседание ни ДД.ММ.ГГГГ, ни ДД.ММ.ГГГГ не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица указал, что с исковыми требованиями не согласны, поскольку в результате проверки документов на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> ограничений обнаружено не было, за исключением ПАО «Совкомбанк», о чем указано в п. 1.5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. У ООО «Новактив» имеются видеозаписи встреч истца с ответчиком совместно с юристом истца, которые подтверждают, что истец располагала сведениями о наличие дела № А54-6117/2021, рассматриваемого в суде. При этом оснований для банкротства ответчика на дату подписания основного договора не имелось, поскольку ДД.ММ.ГГГГ объявлена резолютивная часть определения по делу № А54-6117/2021 об отказе в привлечении ФИО2 к субсидиарной ответственности по долгам должника. При обращении ФИО2 третьим лицом проведена проверка на признаки неплатежеспособноти ответчика, такие отсутствовали на момент заключения сделки, сделка заключалась на рыночных условиях. Сделка не обладала признаками оспоримости. Истец руководствовался только своими опасениями, без правового обоснования отказался от подписания основного договора купли-продажи ввиду чего залог ему не был возвращен правомерно.

Изучив материалов дела, выслушав позицию сторон, суд приходит к выводу к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункты 2 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

Пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 (продавец) и истцом ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью № кв.м с кадастровым номером – №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. (пункт 1.1. договора)

Стоимость продаваемого объекта недвижимости определена в сумме 16 850 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит (пункт 1.3 договора). 

Пунктом 1.5 договора продавец поставил покупателя о том, что данный объект недвижимости находится в обременении ПАО «Совкомбанк» согласно Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, сумма задолженности 

<

данные изъяты> руб.

Стороны договорились произвести расчеты по договору в следующем порядке:

- денежная сумма в размере 750 000 руб. оплачивается покупателем в качестве задатка за объект недвижимости в момент подписания настоящего договора;

- денежная сумма в размере 3 500 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи, которые идут в счет погашения обременения, указанного в п. 1.5. настоящего договора;

- денежная сумма в размере 12 600 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств, путем передачи наличных денежных средств, в день подписания основного договора купли-продажи (пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора).

В силу п. 5.3 продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора объект недвижимости никому не продан, не заложен, не подарен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, за исключением п. 1.5. настоящего договора, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, а также в объекте недвижимости лиц, временно отсутствующих по уважительным причинам, в том числе осужденных и находящихся в местах лишения свободы, обладающих правом пользования им, не имеется. 

Продавец также гарантировал, что предшествующая сделка по приобретению им объекта недвижимости соответствовала всем требованиям законодательства РФ, на момент заключения настоящего договора у него отсутствуют признаки банкротства и предстоящая сделка купли-продажи объекта недвижимости не носит признаки подозрительной сделки согласно п. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ (о банкротстве) от 26.10.2002 (пункт 5.4 договора)

Срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре указан – 15 декабря 2023 года с 10-00 до 14-00 в помещении ООО «Новактив» по адресу: 

<

адрес> (пункт 1.6 договора)

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен возвратить покупателю внесенный задаток в двойном размере; если основной договор не будет заключен по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. (л.д. 11-12)

Задаток в сумме 750 000 руб. был передан истцом ответчику, что подтверждено копией расписки от ДД.ММ.ГГГГ и стороной ответчика не оспаривалось (л.д. 16)

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда от 07.10.2022 в рамках дела № А45-6117/2021 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Оксфорд» были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на движимое и недвижимое имущество (включая денежные средства, права требования, иное имущество), принадлежавшее, в том числе ФИО2, до вступления в законную силу определения Арбитражного суда Новосибирской области, принятого по итогам рассмотрения заявления конкурсного управляющего ФИО5 о привлечении к субсидиарной ответственности, в том числе ФИО2, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – 

<

данные изъяты> в пределах суммы в размере 

<

данные изъяты> руб., с выплатой денежных средств в размере установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-ответчика и лиц, находящихся на его иждивении, ежемесячно. (л.д. 78-85)

13.02.2023 судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ФИО6 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № 27821/23/54005-ИП в отношении ФИО2 на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дела № А45-6117/2021.

30.11.2023 судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ФИО7 вынесено постановление об окончании исполнительного производства, поскольку невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в кредитных организациях. 

Определением Арбитражного суда от 25.12.2023 в рамках дела № А45-6117/2021 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Оксфорд» были приняты обеспечительные меры в отношении ФИО2 в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества, принадлежащего ФИО2, а именно нежилого помещения, площадью № кв.м, по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №). (л.д.72-77)

Как следует из выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ внесен запрет на регистрацию нежилого помещения, площадью № кв.м, по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) на основании определения Арбитражного суда от 25.12.2023 в рамках дела № А45-6117/2021.

Из материалов дела следует, что после получения информации о наложении ареста на объект недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи, истец обратилась к ответчику с намерением расторгнуть предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> однако ответчик продолжал настаивать на заключении основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Истец неоднократно обращалась к ответчику и третьему лицу, а именно ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа не последовало. Кроме того, из материалов дела следует, что истец обратилась в отдел полиции № 3 «Заельцовский» по факту незаконного удержания ее денежных средств ответчиком, обращение зарегистрировано в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец также обращалась к конкурсному управляющему ООО «Оксфорд» ФИО5 по вопросу наличия признаков подозрительности сделок, на что был получен сначала устный ответ о том, что заключение сделки незаконно, так как арест с имущества ФИО2, наложенный определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2022 не отменен, а производство по спору о привлечении к субсидиарной ответственности не окончено. 21.12.2023 получен письменный ответ от конкурсного управляющего ООО «Оксфорд» ФИО5, подтвердившего данные обстоятельства со ссылками на судебные акты (л.д. 13, 14, 15, 69)

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, в том числе обозрев в судебном заседании фрагменты видеозаписи встреч агентов ООО «Новоактив», действующих в интересах ФИО2, с покупателем ФИО1 и ФИО8 в помещении ООО «Новоактив» ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, дав толкование условий содержания предварительного договора, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, содержащий условие о задатке в сумме 750 000 руб. При этом, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик скрыл от истца существенное обстоятельство о нахождении продаваемого им имущества под арестом, суд приходит к выводу, что ответственной за незаключение основного договора стороной является ответчик и, соответственно, именно ответчик обязан возвратить истцу задаток в размере 750 000 руб., то есть в пределах заявленных истцом исковых требований, поскольку возврата внесенного задатка в двойном размере, как это предусмотрено п. 4.2. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, истец не просит.

С утверждением ответчика об отсутствии его вины в незаключении основного договора суд согласиться не может, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. 

Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2). 

В пункте 5.3 предварительного договора ответчик заверил истца, что продаваемый объект недвижимости под арестом или запрещением не состоит.

Истец в судебном заседании пояснила, что при подписании договора опиралась на указанные в п. 5.3. заверения ответчика, имеющие для нее существенное значение, не стала бы заключать с ответчиком предварительный договор, если бы знала о факте нахождения спорного объекта под арестом. При изучении различных ресурсов ей стало известно, что в производстве Арбитражного суда Новосибирской области рассматривается дело № А45-6117/2021 о признании несостоятельным ООО «Оксфорд». 04.04.2022 в Арбитражный суд Новосибирской области по делу № А45-6117/2021 подано заявление о привлечении к субсидиарной ответственности ФИО2 на сумму 41 996 454,05 рублей, которое принято к производству определением от 11.04.2022. 07.10.2022 определением Арбитражного суда Новосибирской области приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО2 до вступления в законную силу определения Арбитражного суда Новосибирской области, принятого по результатам рассмотрения заявления о привлечении к субсидиарной ответственности. 26.12.2022 производство по заявлению о привлечении к субсидиарной ответственности ФИО2 было приостановлено. 13.02.2023 на основании исполнительного листа ОСП по Кировскому району г. Новосибирска возбуждено исполнительное производство № 27821/23/54005-ИП. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи. 30.11.2023 прекращено исполнительное производство, в связи с тем, что судебный пристав-исполнитель не установил местонахождение ФИО2 либо его имущества.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик сообщил покупателю (истцу) заведомо недостоверные сведения, имеющие для нее существенное значение для заключения договора купли-продажи, что давало покупателю (истцу) право отказаться от заключения основного договора. 

Учитывая, что именно сторона ответчика ответственна за незаключение основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства, внесённые в счет приобретения объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 750 000 руб. (задаток).

Приходя к данному выводу, суд также учитывает, что ответчик на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора знал о факте наложения ареста на его имущество определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2022, что подтвердила представитель ответчика в судебном заседании, однако заверил истца в том, что продаваемый им объект недвижимости под арестом не состоит. 

То обстоятельство, что запрет на совершение регистрационных действий на спорный объект недвижимости фактически не был наложен ранее ДД.ММ.ГГГГ и сведения о запрете регистрационных действий ранее ДД.ММ.ГГГГ внесены в ЕГРН не были, не может повлечь отказ в удовлетворении предъявленных ФИО1 требований о возврате суммы задатка, поскольку определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ арест был наложен на все движимое и недвижимое имущество ответчика, соответственно, включая и спорное недвижимое имущество, однако ответчик данный факт от истца при заключении предварительного договора скрыл. 

Позиция ответчика о том, что арест считается наложенным на объект недвижимости только при внесении соответствующих сведений в ЕГРН, является ошибочной, основанной на неправильном толковании норм права. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения отпадает необходимость. В данном конкретном случае таким органом является Арбитражный суд 

<

адрес> в рамках рассмотрения дела о банкротстве ООО «Оксфорд». При наличии ареста на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет договора купли-продажи. Кроме того, при наличии действующего определения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ наложение судебным приставом-исполнителем запрета на совершение регистрационных действий именно в отношении спорного недвижимого имущества ответчика до момента заключения основного договора купли-продажи с истцом не исключалось.

То обстоятельство, что истец до момента истечения срока, на который был заключен предварительный договор, ссылалась лишь на нарушение п. 5.4 предварительного договора, а именно на сокрытие ответчиком сведений о наличии у него признаков банкротства, которых у ответчика, как утверждает ответчик, не имеется, не может, по убеждению суда, послужить достаточным основанием для отказа в возврате истцу уплаченного ответчику задатка в размере 750 000 руб., учитывая, что согласно пояснения истца, данным в судебном заседании, при ссылке на данный пункт договора, истец, в том числе имела ввиду и сокрытие ответчиком от нее факта наложения ареста на спорное недвижимое имущество в рамках банкротного дела ООО «Оксфорд».

Кроме того, как уже отмечено выше, сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, вправе отказаться от договора. В данном случае истец, как сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения ответчика, выразила намерение отказаться от заключения договора с ответчиком. 

Довод ответчика о том, что в ЕГРН отсутствовала информация о наличии ареста именно на спорный объект недвижимости как на дату заключения предварительного договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ), так и на дату, планируемого подписания основного договора (ДД.ММ.ГГГГ), не свидетельствует об отсутствии такого ограничения. Наложение ареста на имущество означает, что продажа этого имущества запрещена до возможности его освобождения от ареста. На момент заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ наличествовал арест на спорное имущество, наложенный Арбитражным судом Новосибирской области от 07.10.2022, что прямо нарушало условия предварительного договора и препятствовало заключению законной сделки с имуществом ФИО2 Кроме того, факт прекращения исполнительного производства не отменяет сам судебный акт, а лишь прекращает его принудительное исполнение. 

Вопреки позиции ответчика, действия истца в случае заключения сделки по приобретению имущества, принадлежащего ФИО2, не могли отвечать признакам добросовестности и осмотрительности, поскольку истцу ко дню заключения основной сделки доподлинно стало известно о том, что все движимое и недвижимое имущество ФИО2 арестовано и арест не снят, и что на момент заключения предварительного договора имело место исполнительное производство. Получив данную информацию, дальнейшие действия истца по заключению договора не могли отвечать принципам осмотрительности и добросовестности. 

Ссылки ответчика на отсутствие наличия признаков подозрительности сделки согласно п. 61.2 Закона о банкротстве судом отклоняются, поскольку основной договор купли-продажи, как установлено в ходе судебного разбирательства, не заключен по вине продавца, что является основанием для возврата задатка в размере 750 000 руб.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

С учетом изложенного, в удовлетворении требования о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, следует отказать, поскольку он прекратил свое действие из-за незаключения основного договора в предусмотренный договором срок.

Поскольку в пользу истца взыскана сумма задатка, с ответчика также подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 10 700 руб., уплаченные за рассмотрение требования истца на сумму 750 000 руб., с учетом положений ст. 98 ГПК РФ. 

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств, внесённых в счет приобретения объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт № выдан 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ), в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №, выдан 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ), денежные средства, внесённые в счет приобретения объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 750 000 руб.

В удовлетворении требования о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, - отказать. 

Взыскать ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 10 700 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 19.07.2024.

Судья А. К. Гладких