61RS0005-01-2025-001050-56

2-1442/2025

Решение

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года 

Октябрьский районный суд г. Ростова–на-Дону

в составе: пред-щего судьи Соломахиной Е.А.

при секретаре: Гордиенко Т.Е.,

с участием представителей истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении жилого помещения в перепланированном и реконструированном состоянии,

установил:

ФИО2 первоначально обратился в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии, указав, что является собственником 

<

...>, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, № В, этаж 8. В 2008 году истцом своими силами и за счет собственных средств были произведены строительные работы по демонтажу старых и возведению новых ненесущих внутренних перегородок – облегченной конструкции из ГКЛ/гипсобетонных блоков, демонтажу балконного блока, подоконного пространства и порога между жилыми комнатами и лоджиями (стены ненесущие), демонтаж настенных обогревателей, утепление ограждающих конструкций на лоджиях. Кроме того, выполнен перенос санузла за счет площади холла, в результате которого произошло незначительное увеличение площади кухни за счет холла. На проведение указанных работ истцом не были получены соответствующие согласования и разрешения, предусмотренные действующим законодательством. Исходя из технического паспорта объекта, по состоянию на ... г. общая площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 151,6 кв.м., из которых площадь 

<

...>,3 кв.м., в том числе жилая – 86,9 кв.м., подсобная - 52,4 кв.м., лоджии, балконы, террасы, веранды и кладовые - 12,3 кв.м. Вместе с тем, исходя из технического паспорта по состоянию на ... г. после производства строительных работ по перепланировке и переустройству, общая площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 151,4 кв.м., из которых общая площадь 

<

...>,5 кв.м., в том числе жилая площадь 90,4 кв.м., подсобная - 60,1 кв.м., холодные помещения - 0,9 кв.м.

Таким образом, при сравнении двух технических паспортов, за 2002 г. (до перепланировки) и 2008 г., усматривается, что после произведенных истцом работ площадь комнат и иных помещений в жилом помещении фактически не изменилась. 

С целью проверки соответствия самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения нормативным требованиям истец обратился в судебную экспертную организацию - ООО «СТРОЙЭКСПЕРТ» для выполнения исследования о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке и переустройству 

<

...>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 

<

...> В. Из выводов, содержащихся в Независимом экспертном техническом исследовании № от 2023 г., выполненным ООО «СТРОЙЭКСПЕРТ», следует следующее: «Наружные и внутренние несущие стены квартиры находятся в работоспособном состоянии. В обследуемой квартире все несущие конструкции находятся в проектном положении и не имеют непроектных проемов. Дефектов, влияющих на несущую неспособность и эксплуатационные качества стен, не выявлено, несущие конструкции не затронуты. Перегородки квартиры находятся в работоспособном состоянии. Выполненные работы не влекут за собой снижение несущей способности элементов здания, общей пространственной жесткости и эксплуатационных качеств». 

Из указанного экспертного исследования также следует, что ранее выполненная перепланировка и переустройство допустимы, выполненные технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья граждан эксплуатацию объекта. Выполненные изменения объекта недвижимости не являются его реконструкцией, не затрагивают конструктивные характеристики его надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом в соответствии с требованиями п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

... г. было проведено внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 

<

...> В, в форме очно-заочного голосования, в ходе которого был рассмотрен вопрос о даче согласия собственнику 

<

...>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 117 «В», ФИО2 на ее перепланировку и (или) переоборудование. Собственниками помещений многоквартирного дома единогласно принято положительное решение по данному вопросу с учетом выводов, сделанных в экспертном исследовании ООО «СТРОЙЭКСПЕРТ», а также с учетом технической документации, так как перепланировка и/или переоборудование указанной выше квартиры не нарушает строительные нормы и правила, противопожарные, санитарные, градостроительные и иные нормы, имущественные и неимущественные права и интересы собственников жилья и не ухудшает жилищные и жилищно-бытовые условия.

... г. Истец обратился в администрацию 

<

...> с заявлением о рассмотрении вопроса сохранения самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения - 

<

...>, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 

<

...>В. Из ответа администрации 

<

...> исх. №.25.05/251 от ... г. следует, что помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

... г. в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от ... г. № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» Истец еще раз обратился в администрацию 

<

...> с аналогичным заявлением.

В ответ на данное заявление ответчик в письме исх. №.25.05/1190 от ... г. сослался на предыдущий ответ исх. №.25.05/251 от ... г., отказав истцу повторно, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца требования уточнила в порядке ст.39 ГПК РФ и с учетов выводов судебной экспертизы, просила о сохранении жилого помещения в перепланированном и реконструированном состоянии.

Представитель администрации 

<

...> в суд не явился, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель администрации 

<

...> в суд не явился, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика Департамента архитектуры и градостроительства 

<

...> в суд не явился, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

3 лицо представитель Управления Росреестра по РО в суд не явился, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, в порядке ст.1687 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства, переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах, определяемых статьями 25,26 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 1.7.1 постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. 

Она может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров, что определяется абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.

Согласно ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Исходя из ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

В силу ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 указанного Кодекса.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки (переустройства) и решается вопрос о возможности ее сохранения.

По смыслу этой нормы, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан. 

Согласно п.2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

Судом установлено, ФИО2 является собственником 

<

...>, общей площадью 139,3 кв..м., кадастровый №, расположенной на 8-м этаже по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, № В, что подтверждается выпиской ЕГРН. 

Установлено, что в период 2008 году истцом своими силами и за счет собственных средств произведены строительные работы по демонтажу старых и возведению новых ненесущих внутренних перегородок, демонтажу балконного блока, подоконного пространства и порога между жилыми комнатами и лоджиями, утепление ограждающих конструкций на лоджиях, перенос санузла за счет площади холла.

Проведенные истцом работы являются реконструкцией (в т.ч. перепланировкой и переоборудованием) жилого помещения.

На проведение указанных работ истцом не получены соответствующие согласования и разрешения, предусмотренные действующим законодательством.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из технического паспорта объекта, по состоянию на ... г. следует, что общая площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 151,6 кв.м., из которых площадь 

<

...>,3 кв.м. Из технического паспорта по состоянию на ... г., который изготовлен сразу после проведения истцом строительных работ по перепланировке и переустройству, следует, что общая площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 151,4 кв.м., из которых общая площадь 

<

...>,5 кв.м., в том числе жилая площадь 90,4 кв.м., подсобная - 60,1 кв.м., холодные помещения - 0,9 кв.м. 

Согласно техническому паспорту от ... г., изготовленному АО «Ростовское БТИ», общая площадь квартиры с учетом холодных помещений составляет 151,4 кв.м.

Согласно выводам заключения экспертов ФБУ ЮРЦСЭ Минюста Российской Федерации № от ... г. все проведенные работы по реконструкции помещения - 

<

...>, расположенной по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 

<

...> «В», соответствуют требованиям действующих норм и правил, предъявляемых к помещениям многоквартирных домов: строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным и иным требованиям, а также не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, проведенные работы по реконструкции помещения квартиры или реконструированная 

<

...> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, переулок Соборный, 117В, после проведения реконструкции (в т.ч. перепланировки и переоборудования), соответствуют требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим), так как: при выполнении работ по реконструкции, а именно: демонтажу ненесущих перегородок между помещениями кухни № и жилой комнатой №, коридором № и жилой комнатой №, коридором № и уборной №, демонтажу участков ненесущих наружных стен между помещением № и верандой №, между помещением № и балконом №, между помещением № и верандой№, устройству внутриквартирных ненесущих перегородок с образованием жилого помещения № площадью 26.1 кв.м жилого помещения № площадью 28,8 кв.м, помещения кухни №, площадью 19.5 кв.м. с замене газового оборудования на электрическую плиту и электрический духовой шкаф, образованием помещения совмещенного санузла № площадью 3,3 кв. м с установкой в нем душевой кабины и умывальника, образованием жилого помещения № площадью18,0 кв. м, помещения коридора №l площадью 13,8 кв.м, помещения коридора №lа площадью 7,2 кв.м, гардеробной Nо1б площадью 7,2 кв.м, помещения кладовой №а площадью 2,6 кв.м, утепления ограждающих конструкций присоединенных веранд №, № и балкона №,yстройству электрического «теплого» пола и установке сплит-систем с функцией обогрева, проведению внутренних отделочных работ, произведено увеличение общей площади квартиры до 150,5 кв.м. 

В результате выполнения работ по реконструкции исследуемой квартиры сохранены существующие стояки отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, произведена прокладка вентиляционного короба от вытяжного зонта и помещения кухни с подключением к существующему блоку вент каналов для обеспечения помещения кухни-столовой вентиляцией. Исходя из конструктивной системы многоквартирного жилого дома, где несущими конструкциями являются колонны, плиты перекрытия, стены лестничной клетки и шахты лифта, выполненные работы по демонтажу ненесущих стен и ненесущих перегородок, а также возведение ненесущих перегородок в 

<

...> не влияют на несущую способность многоквартирного жилого дома, обеспечивает достаточную теплоизоляцию ограждающих конструкций и не влияет на работоспособность системы отопления жилого дома, а выполненная трансформация исследуемой квартиры, размеры вновь образованных помещений, их расположение в жилом доме, с обеспечением жилых комнат и кухни естественным освещением, с сохранением существующих стояков отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, обосновано объемно-планировочным решением квартиры и соответствует требованиям, а именно: СII 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (п.п.: 5.3, 5.6, 5.7,5.11,5.12,7.12,7.14,9.9,9.11,9.12), CП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (п.п.: 6.1.6, 6.1.8, 6.1.9, ... г.,... г.), CII 52.13330.2016 «Eстеcтвенное и искусственное освещение. Актуализированная редакция CНиП 23-05-95*» (п. 5.1), СанПиН ... г.-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (п. 166, табл. 5.58), BCН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» (п.п: 2.5, 2.8, 5.1), Федерального закона №-?3 oт ... г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 80), CII 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: ... г., ... г.), CП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (п. 14.21). Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемой 

<

...>, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах), не имеется. Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях исследуемой квартиры, независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные помещения, или санузлы), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о. недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций жилого дома в котором расположена исследуемая квартира, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях. Решение вопросов о создании каким-либо объектом угрозы жизни и здоровью граждан, выходит за рамки компетенции судебного эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно-планировочных и конструктивных решений возведенного объекта.

Конструктивные элементы 

<

...> находятся в исправном техническом состоянии, угрозы обрушения конструкций не имеется и в соответствии с терминами и определениями, приведенным в СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», их техническое состояние характеризуется как «Исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности».

Оценивая данное заключение по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит его допустимым доказательством, поскольку заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством. У суда нет оснований сомневаться в компетенции эксперта, проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу, что произведенная перепланировка и реконструкция соответствует действующим строительным нормам и правилам, эксплуатация не несет угрозу жизни и здоровью людей.

Нарушений конкретных норм и правил, как и конкретных обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав, охраняемых законом интересов других лиц, а также реальной угрозе причинения вреда жизни и здоровью граждан не выявлено. Доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования реконструкцией, выполненной в принадлежащем истцу жилом помещении в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Суд приходит к выводу, что в данном случае отсутствуют обстоятельства, препятствующие сохранению жилого помещения по спорному адресу в перепланированном, реконструированном состоянии, а ответчиками не представлено доказательств того, что имеет место нарушение их прав и законных интересов или прав и законных интересов других лиц.

Кроме того, установлено, что ... г., по инициативе истца, проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 117 «В», по вопросу о даче согласия ФИО2 - собственнику 

<

...>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 117 В, на ее реконструкцию, переустройство, перепланировку: Демонтаж/возведение ненесущих внутренних перегородок – облегченной конструкции из ГКЛ/гипсобетонных блоков; Демонтаж балконного блока, подоконного пространства и порога между жилыми комнатами и лоджиями (стены ненесущие), демонтаж настенных обогревателей (выполнен теплотехнический расчет); Утепление ограждающих конструкций на лоджиях; Перенос санузла за счет площади холла, с учетом установки сантехприборов и электрического котла с подключением их к рядом расположенным стоякам инженерных коммуникаций; Изменение места расположения раковины на кухне; Замена газовой плиты на электрическую; Увеличение площади кухни за счет холла. 

Итоги голосования оформлены Протоколом №, согласно которому количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, - 99,32% (5440,48 кв.м.), кворум – имеется, общее собрание собственников помещений правомочно, принято решение: «Дать согласие ФИО2 собственнику 

<

...>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, пер. Семашко, 117 В, на ее реконструкцию, переустройство, перепланировку: Демонтаж/возведение ненесущих внутренних перегородок – облегченной конструкции из ГКЛ/гипсобетонных блоков; Демонтаж балконного блока, подоконного пространства и порога между жилыми комнатами и лоджиями (стены ненесущие), демонтаж настенных обогревателей (выполнен теплотехнический расчет); Утепление ограждающих конструкций на лоджиях; Перенос санузла за счет площади холла, с учетом установки сантехприборов и электрического котла с подключением их к рядом расположенным стоякам инженерных коммуникаций; Изменение места расположения раковины на кухне; Замена газовой плиты на электрическую; Увеличение площади кухни за счет холла».

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении жилого помещения в перепланированном и реконструированном состоянии удовлетворить.

Сохранить жилое помещение-

<

...>, расположенную по адресу 

<

...>, пер.Семашко,117 В, КН 61:44:082037:964, принадлежащую ФИО2, в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за ФИО2 (паспорт ...) право собственности на жилое помещение-

<

...>, расположенную по адресу 

<

...>, пер.Семашко,117 В, КН 61:44:082037:964, общей площадью 151,4 кв.м., жилой площадью 90,4 кв.м., подсобная 60,1 кв.м., холодные помещения-0,9 кв.м., прекратив право собственности ФИО2 на жилое помещение с общей площадью 139,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Мотивированный текст решения изготовлен 29 октября 2025 г.