Дело № 2-149/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2020 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского городского округа, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об оспаривании сделок с земельными участками, применении последствий недействительности сделок, возврате земельных участков в государственную собственность, 

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Гурьевского района обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц, которым просил признать недействительным договор № № купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского городского округа и ФИО2; применить последствия недействительности указанного выше договора: признать недействительным раздел земельного участка и образование участков с кадастровыми номерами №, договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО2 и ФИО3, договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 04 июля 2019 года между ФИО2 и ФИО4, возвратить земельные участки с кадастровыми номерами №, № в государственную собственность – в распоряжение администрации Гурьевского городского округа.

Заявленные требования мотивированы нарушением требований земельного законодательства при совершении оспариваемых сделок. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГ года между администрацией и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли - продажи земельного участка №. Основанием для заключения данного договора и передачи участка в собственность без торгов, в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ, послужило наличие зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером №, имеющее следующие технические характеристики - площадь 6,0 кв.м., назначение – «нежилое», наименование – хозяйственная постройка. Оспаривая заключенную между сторонами сделку, а также проведение кадастровых работ в отношении данного участка и образование новых участков, прокурор ссылается на отсутствие оснований преимущественного выкупа такого участка, указывая на несоответствие объекта недвижимости площади участка, на вспомогательный характер строения, расположенного на спорном участке и соответственно на нарушения прав иных граждан, потенциально претендующих на предоставление участка в собственность. 

В судебном заседании старший заместитель прокурора Гурьевского района Бедризов А.Г. исковые требования поддержал по указанным выше доводам и основаниям, просил иск удовлетворить. 

Ответчики ФИО4, ФИО2, ФИО3, в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены, ходатайств об отложении дела слушанием в адрес суда не поступало.

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО3 – ФИО5, представители ФИО2 – ФИО5, ФИО6, представитель администрации Гурьевского городского округа – ФИО7 возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая, что при заключении оспариваемых сделок требования закона были соблюдены, ответчики являются добросовестными приобретателями спорных участков. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовавматериалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО2 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды являлась арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, площадью 3370 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес > Изначально указанный участок был предоставлен на праве аренды ФИО4 в 2017 году для ведения личного подсобного хозяйства. Между главой администрации Гурьевского района и ФИО4 заключен договор аренды № № от 30 марта 2017 года.

14 декабря 2017 года права и обязанности по указанному договору были переданы ФИО2, между сторонами заключено соответствующее соглашение за № № 

Указанный выше земельный участок с кадастровым номером № был сформирован из земель государственной собственности, изначально с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, поставлен на кадастровый учет 24 августа 2016 года на основании межевого плана от 16 мая 2016 года.

ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гуревского городского округа и ФИО2 было заключено Соглашение о расторжении договора аренды. ДД.ММ.ГГ года между сторонами заключен договор купли – продажи указанного земельного участка, участок предоставлен ФИО2 в собственность без проведения торгов в порядке статьи 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ. 

Согласно материалам регистрационного дела на указанный выше земельный участок основанием к принятию решения о передаче ответчику в собственность участка послужило заявление ФИО2 от 12 ноября 2018 года о предоставлении в собственность за плату участка в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ и представленное свидетельство о регистрации права на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом участке. Согласно сведениям из ЕГРН, на момент заключения оспариваемого договора, участок был обременен нежилым зданием (хозяйственной постройкой) с кадастровым номером №, площадью 6 кв.м., право собственности на которое было зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН 02 ноября 2018 года в упрощенном порядке на основании представленных документов о правах на участок, заявления собственника и технического плана здания от 26 сентября 2018 года, составленного кадастровым инженером ФИО8 Согласно выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером № следует, что данный объект имеет статус «нежилое», назначение – хозяйственная постройка, площадь которого составляет 6 кв.м., количество этажей – 1; год завершения строительства – 2018; расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. 

23 апреля 2019 года ответчиком ФИО2 было принято решение о проведении кадастровых работ по разделу принадлежащего на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №

В результате раздела участка, были сформированы и поставлены 29 мая 2019 года на кадастровый учет участки с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства: участок №, площадью 1670 кв.м., участок № площадью 800 кв.м., участок № площадью 900 кв.м.

ДД.ММ.ГГ года земельный участок с кадастровым номером № был продан ответчику ФИО3, земельный участок с кадастровым номером № отчужден ФИО2 в пользу ФИО4, между сторонами заключены соответствующие договоры купли – продажи. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, и настаивая на заявленных требованиях, прокурор приводит в качестве основного довода, довод о несоразмерности площади исходного испрашиваемого участка с кадастровым номером № застроенной площади здания, расположенного на данном земельном участке на момент его выкупа.

Как предусмотрено п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". 

В силу пункта 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в их взаимной связи с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, преимущественным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на них объектов капитального строения, т.е. объектов, которые имеют прочную связь с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению этих объектов. При этом, для целей реализации исключительного права земельный участок должен быть сформирован в объеме, необходимом для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Предоставление прав на земельный участок лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. В этой связи, одним из обстоятельств, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, является размер земельного участка, в отношении которого такое лицо может реализовать предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса РФ право выкупа как собственник находящегося на нем строения. При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Из материалов дела следует, что исходный спорный земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в собственность ФИО2 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, как собственнику строения, расположенного на указанном участке. Обращаясь с заявлением о выкупе участка в администрацию Гурьевского городского округа, ФИО2 были представлены документы о правах на нежилое здание, содержащие информацию о площади такого объекта. Из представленных документов следует, что спорный земельный участок площадью 3370 кв.м. обременен строением площадью 6 кв.м.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

С учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ стороной ответчика не было представлено суду доказательств, подтверждающих обоснованность испрашиваемой ФИО2 площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на участке нежилого строения (хозяйственной постройки), а также иных объектов, планируемых к сооружению. Как следует из материалов дела, площадь приобретенного в собственность ФИО2 спорного земельного участка, составляющая 3370 кв.м, несоразмерна площади расположенного на нем нежилого здания (хозяйственной постройки), составляющей 6 кв. м, и превышает ее более чем в 500 раз.

Также следует отметить, что указанная выше хозяйственная постройка, наличие которой и послужило основанием для заключения оспариваемого договора купли – продажи, была поставлена уполномоченным органом на кадастровый учет по заявлению ФИО2 только 02 ноября 2018 года, то есть менее, чем за месяц до обращения с заявлением о выкупе участка (22 ноября 2018 года), приобретенный 01 февраля 2019 года по договору купли – продажи участок был разделен в апреле 2019 года и спустя три месяца в отношении двух образованных участков было принято решение об отчуждении их в пользу ФИО3 и прежнего арендатора ФИО4, что с очевидностью свидетельствует о возведении хозяйственной постройки не с целью ее использования и использования участка в целом для ведения подсобного хозяйства, а с целью приобретения участка в собственность и последующей его продажи.

Также, в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие суду прийти к выводу не только о капитальном характере данной постройки, но и о ее существовании на момент выкупа спорного участка, а также о ее возведении ответчиком ФИО2 В ходе рассмотрения дела стороной ответчика не было представлено допустимых достоверных и достаточных доказательств существования на момент заключения 01 февраля 2019 года договора купли – продажи исходного спорного земельного участка, объекта недвижимости, учтенного в ЕГРН и зарегистрированного за ФИО2 на праве собственности, а также доказательств того, что указанное строение отвечало всем признакам объекта капитального строительства. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что создание такого объекта отвечало первоначальным целям предоставления участка (для личного подсобного хозяйства). Также суду не было представлено документов, подтверждающих использование ответчиком ФИО2 спорного участка как в период действия договора аренды, так и в период владения участком на праве собственности до его раздела и продажи ФИО4 и ФИО3

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что у администрации Гурьевского городского округа не имелось оснований для принятия решения и заключения с ответчиком договора № № купли – продажи спорного земельного участка с кадастровым номером № в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ. При указанных обстоятельствах спорный участок мог быть предоставлен ФИО2 только по результатам проведения торгов.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенного доводы прокурора о несоразмерности площади предоставленного ответчику участка в собственность площади, необходимой для эксплуатации нежилого строения (хозяйственной постройки), суд признает обоснованными, что и является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Согласно ч. 3 статьи 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты. В соответствии со статьей 15 Бюджетного кодекса РФ в местных бюджетах предусматриваются средства, направляемые на исполнение расходных обязательств муниципальных образований, возникающих в связи с осуществлением органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения.

В рассматриваемом случае, передача в собственность ФИО2 в нарушение требований закона земельного участка № повлекло нарушение прав муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, и как следствие – права населения, проживающего на территории Гурьевского городского округа, на решение вопросов непосредственного обеспечения своей жизнедеятельности за счет средств местного бюджета.

Согласно требованиям статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признание сделки недействительной, в рассматриваемом случае договора № № от ДД.ММ.ГГ года купли – продажи участка №, влечет за собой незаконность последующих кадастровых работ и сделок, совершенных в отношении указанного участка – раздел участка и образование участков № №

договоров купли – продажи участков №, заключенных ДД.ММ.ГГ года с ФИО4 и ФИО3

Как следует из материалов дела, представленных администрацией актов осмотра спорной территории, участки по назначению в полном объеме не используются, участки приобретены ФИО4 и ФИО3 по заниженной стоимости, в отличие от аналогичных участков, предлагаемых к продаже на рынке недвижимости и отнесенных согласно установленного зонирования к зоне жилой застройки.

При указанных обстоятельствах не имеют значения ссылки ответчиков на добросовестность приобретения прав на участки, тем более, что как такая добросовестность в данном деле не доказана. Выяснением обстоятельств принадлежности исходного участка ответчики не занимались, в соответствующие уполномоченные организации по данному вопросу не обращались. 

Применяя последствия недействительности оспариваемой прокурором сделки – договора № № купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, суд полагает необходимым применить последствия ее недействительности, признав недействительным раздел исходного участка № и образование участков № восстановив в ГКН сведения о земельном участке № вернув его в государственную собственность – в распоряжение администрации Гурьевского городского округа, а также обязав администрацию Гурьевского городского округа вернуть ФИО2 уплаченные по договору № № от ДД.ММ.ГГ года денежные средства в размере 34 642 рубля 93 копейки в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из требований статьи 103 ГПК РФ, и приходит к выводу, что с ответчиков ФИО2, ФИО4 и ФИО3 подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере 300 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц – удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор № № купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3370 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского городского округа и ФИО2.

Признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером № и образование земельных участков с кадастровыми номерами №.

Признать недействительным договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО2 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГ года между ФИО2 и ФИО4.

Применить последствия недействительности указанных выше договоров: восстановить в ГКН сведения о земельном участке с кадастровым номером №, возвратить данный земельный участок в государственную собственность – в распоряжение администрации Гурьевского городского округа, обязать администрацию Гурьевского городского округа вернуть ФИО2 уплаченные по договору № № от ДД.ММ.ГГ года денежные средства в размере 34 642 (тридцать четыре тысячи шестьсот сорок два) рубля 93 копейки в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в местный бюджет государственную пошлину в размере 300 рублей с каждого.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи: о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № о прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, о прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №; основанием для восстановления в ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером №, а также основанием для исключения из ГКН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 39№

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2020 года.

Судья А.Ю. Кунина