Дело № 2-1875/2017

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

«20» февраля 2017 года г.Ростова-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Донув составе:

председательствующего судьи Волковой Е.В.

при секретаре судебного заседания Рыбак А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1875/2017 по иску ФИО1 к Администрации города г. Ростов-на-Дону, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на нежилое здание, возведенное в результате реконструкции жилого дома, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику Администрации города г. Ростов-на-Дону, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на нежилое здание, возведенное в результате реконструкции жилого дома, указав, что истец является собственником земельного участка, площадью 324 кв.м., кадастровый номер №, категории земель: земли населенных пунктом - административные здания, офисы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и собственником расположенного на земельном участке жилого дома, площадью 194,4 кв.м., этажность: 2, в том числе, подземных этажей: 1, кадастровый №. Истец осуществил реконструкцию указанного жилого дома, в результате чего возник новый объект права - нежилое здание площадью 482,1 кв.м. Реконструкция нежилого здания осуществлена за счет изменения назначения объекта с жилого дома на нежилое здание, проведения работ по переоборудованию в подвале и на первом этаже, возведения мансардного этажа. При этом, реконструированное здание соответствует разрешенному виду использования земельного участка, однако разрешение на строительство (реконструкцию) объекта истец не получил.До начала осуществления строительных работ ФИО1 обращался в компетентные органы с целью получения разрешительной документации для осуществления реконструкции и перепрофилированию здания, в удовлетворении которых отказано.Соблюдение действующих строительных, градостроительных, противопожарных и иных нормативов и правил подтверждено заключением ООО «Судебная экспертиза 

<

данные изъяты> №-Э от 22.07.2016.

На основании изложенного истец просит суд признать право собственности на нежилое здание № общей площадью 482,1 кв.м., в том числе основной площадью - 245,4 кв.м., вспомогательной площадью - 236,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, возведенное в результате реконструкции жилого дома, общей площадью 194,4 кв.м., кадастровый №, прекратить зарегистрированное за истцом ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 194,4 кв.м., этажность: 2, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый №, запись регистрации №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца, в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца - адвокат Ветров И.Ю., действующий по ордеру и по доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просит суд их удовлетворить.

Представитель ответчикаАдминистрации города г. Ростов-на-Дону - ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, представил в материалы дела письменные возражения, в которых указано, что постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону истцу отказано в переводе жилого дома в нежилое помещение, которое им не оспорено, разрешение на реконструкцию здания истцу не выдавалось.

Представитель третьего лица ДАиГ г.Ростова-на-Дону - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании так же возражала против удовлетворения исковых требований, представилав материалы дела письменный отзыв, в котором указано, что исковые требования, в отсутствие разрешения на перевод жилого дома в нежилое строение, направлены на обход установленного административного порядка перевода жилых помещений в нежилые.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, допросив эксперта Судебная экспертиза 

<

данные изъяты> ФИО Л исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании системного толкования правил статей 222, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации можно сделать вывод о том, что содержание приведенных норм позволяет признать право собственности на самовольную постройку за лицом, владеющим земельным участком, на котором она расположена, в случае, если он осуществил данное строительство при условии соблюдения перечисленных в статье 222Гражданского кодекса Российской Федерации требований.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъясняется, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными актами Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами. 

Частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующее требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 является собственником жилого дома, площадью 194,4 кв.м., этажность: 2, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2016 №.

Согласно справке МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону от 01.08.2016 г., совокупная площадь жилого дома Литер А по адресу: 

<

адрес>, составляет 316 кв.м. и состоит из общей площади жилого дома - 194,4 кв.м. и площади сараев, расположенных в подвале и не включенных в общую площадь в размере 121,6 кв.м.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 324 кв.м., кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес>, также принадлежащем ФИО1 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке № от 14.04.2016 г., вид разрешенного использования земельного участка, площадью 324 кв.м. кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес> - административные здания, офисы.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону от 14.04.2016 г., земельный участок по адресу:

<

адрес> расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки ОЖ, одним из разрешенных видов использования которой является - размещение административных зданий и офисов. 

Из топографической съемки указанного земельного участка усматривается, что он расположен в границах красной линии, утвержденной Постановлением Мэра 

<

адрес> № от 12.01.2010 года. 

Как следует из материалов дела, 04.05.2016 года администрацией 

<

адрес> истцу ФИО1 отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, в виду нахождения земельного участка с кадастровым номером № в зоне ОЖ, не предусматривающей строительство (реконструкцию) индивидуальных жилых домов.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> истцу ФИО1 отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, в виду его нахождения в зоне ОЖ, не предусматривающей строительство (реконструкцию) индивидуальных жилых домов. В приведенном письме заявителю предложено обратиться с аналогичным заявлением в Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону разработан и выдан ФИО1 градостроительный план земельного участка № №, утвержденный распоряжением и.о. главного архитектора города - директора Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному градостроительному плану, ФИО1 надлежит построить объект, соответствующий зоне многофункциональной общественно-жилой застройки ОЖ, среди которой отсутствует такой вид разрешенного использования как - индивидуальное жилищное строительство.

Постановлением Администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, (общей площадью 194,4 кв.м.) в нежилое помещение.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> от 28.06.2016 года, земельный участок по адресу: 

<

адрес> относится к территориальной зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ/2/04), что соответствует функциональному зонированию Генерального плана. Регламентом территориальной зоны ОЖ не предусмотрено размещение «индивидуальных жилых домов».

Обращаясь с иском в суд, истец ФИО1 ссылается на те обстоятельства, что с целью соблюдения установленного разрешенного вида использования земельного участка им осуществлена реконструкция жилого дома, в результате чего возник новый объект недвижимости - нежилое здание, площадью 482,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на неё, вместе с тем, ч. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку, за лицом, её осуществившем, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в судебном порядке.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое, вновь, создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно техническому паспорту МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону, составленному по состоянию на 21.06.2016 года, площадь нежилого здания Лит. А составляет 482,1 кв.м., в том числе основная площадь - 245,4 кв.м., вспомогательная площадь - 236,7 кв.м.

Из справки МУПТИиОН 

<

адрес> от 15.07.2016 года усматривается, что реконструкция нежилого здания Литер А, площадью 482,1 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, осуществлена за счет изменения назначения объекта с жилого дома на нежилое здание, проведения работ по переоборудованию в подвале и на первом этаже, возведения мансардного этажа.

Согласно выводам заключения о результатах исследования ООО «Судебная экспертиза 

<

данные изъяты> № от 22.07.2016 здание Лит. «А,А1,а8,а9» по адресу: 

<

адрес> является отдельно стоящим кирпичным, двухэтажным зданием с подвалом, геометрической формы, максимальными размерами в плане 16,40 м * 11,95 м. Назначение здания Лит. «А,А1,а8,а9» - административное здание. При этом, экспертомООО «Судебная экспертиза 

<

данные изъяты>ФИО Л , проводившим исследование, установлено, что в результате реконструкции, площадь застройки административно-офисного здания Лит. «А,А1,а8,а9» не увеличилась, т.к. возведена мансарда, не выходящая за габаритные размеры основного здания. Здание Лит. «А,А1,а8,а9» соответствует действующим строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам. Размещение, этажность, площадь, габариты, высота реконструированного административно-офисного здания Лит. «А,А1,а8,а9», а также его вид использования по адресу: 

<

адрес>, соответствуют градостроительному плану земельного участка № от 21.06.2016г.Административно-офисное здание Лит. «А,А1,а8,а9» по адресу: 

<

адрес>, расположено в месте допустимого размещения и реконструкции объекта капитального строительства, определенном в чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования, являющемся приложением к градостроительному плану земельного участка № от 21.06.2016г.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Судебная экспертиза 

<

данные изъяты> - ФИО Л свое заключение № от 22.07.2016 поддержал в полном объеме, пояснив, что спорное нежилое строение полностью соответствует действующим строительным, градостроительным, противопожарным и иным нормативам и правилам. Права и законные интересы иных лиц, спорное строение не нарушает. Мансардный этаж за первый этаж не выходит. На момент исследования здание было нежилое, так как отсутствовали помещения, относящиеся к жилому строению. В здании кабинетная система. За границы плана здание не выходит. В чертеже земельного участка объект капитального строительства остался на том же месте. 

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд принимает указанное заключение в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, поскольку оно выполнено в соответствие с требованиями, предъявляемыми ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и ст. 86 ГПК РФ. 

Доводы представителя ДАиГ г.Ростова-на-Дону о непредставлении истцом положительных заключений уполномоченных органов на предмет соответствия спорных объектов требованиям пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, несостоятельны, поскольку обстоятельства, нуждающиеся в доказывании, подтверждены в данном случае иным допустимым доказательством по делу, а именно, вышеуказанным заключением.

Анализ приведенных норм права, разъяснений и обстоятельств дела позволяет суду сделать вывод, что право собственности на самовольно возведенное административное здание подлежит признанию судом, поскольку единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство. Реконструированный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем истцу, разрешенное использование которого позволяет эксплуатировать реконструированное административное здание с соблюдением градостроительных правил.

Как установлено в судебном заседании, до осуществления самовольной реконструкции спорного строения ФИО1 принял меры по переводу жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, (общей площадью 194,4 кв.м.) в нежилое помещение, однако постановлением Администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано. 

Кроме того, ФИО1 принял меры по получению разрешительной документации на проведение реконструкции жилого дома, однако ответами администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истцу также было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращался в Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного нежилого здания в эксплуатацию, где ему также было отказано.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что как до осуществления реконструкции спорного здания, так и после её проведения ФИО1 были предприняты надлежащие меры к ее легализации.

Суд также принимает во внимание те обстоятельства, что размещение, этажность, площадь, габариты, высота реконструированного здания Лит. «А», соответствуют разработанному Департаментом архитектуры и градостроительства 

<

адрес> градостроительному плану земельного участка № от 21.06.2016г.

Более того, полученное в результате реконструкции жилого дома административно-офисное нежилое здание Литер А, общей площадью 482,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, соответствует функциональному зонированию Генерального плана застройки г.Ростова-на-Дону (№), а также установленному виду разрешенного использования - административные здания, офисы.

При этом, администрацией 

<

адрес> в письмах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ указано ФИО1 о недопустимости размещения на земельном участке с кадастровым номером № индивидуального жилого дома, поскольку данный участок распложен в зоне, не предусматривающей строительство (реконструкцию) индивидуальных жилых домов (ОЖ).

Письмом 28.06.2016 г. Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> также указал ФИО1 о недопустимости размещения на земельном участке с кадастровым номером № индивидуального жилого дома, в виду нахождения данного участка в зоне ОЖ.

Таким образом, поскольку Зона ОЖ/2/04 не предусматривает возможность размещения на ее территории индивидуальных жилых домов, постольку расположение на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, с установленным разрешенным видом использования - административные здания, офисы, лишает ФИО1 права на использования спорного строения в качестве жилого дома, так как такое использование противоречит положениям Генерального плана застройки 

<

адрес> и нарушает действующее земельное законодательство.

Проанализировав обстоятельства дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что единственным признаком самовольной реконструкции нежилого здания Литер А, общей площадью 482,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, является отсутствие разрешения на строительство, что в силу приведенных норм права не может служить безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на спорное самовольно реконструированное строение. Иных признаков самовольной реконструкции нежилого здания Литер А, общей площадью 482,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

По данному делу каких-либо законодательно установленных оснований и документальных подтверждений нарушения действиями истца прав и законных интересов иных лиц, а также муниципального образования - 

<

адрес> в области градостроительной деятельности, а также в сфере распоряжения землей в пределах учета градостроительной документации на земельном участке суду не представлено. Данных о том, что сохранение объекта капитального строительства в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц, суду не представлено.

При этом, истцом представлены допустимые и достаточные доказательства безопасности самовольно реконструированного нежилого помещения и их соответствия градостроительным нормам и правилам.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что требования истца о сохранении спорного нежилого помещения в реконструированном состоянии основаны на законе, вследствие чего, имеются достаточные правовые основания для удовлетворения иска в полном объеме заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание Литер А, общей площадью 482,1 кв.м., в том числе основной площадью – 245,4 кв.м., вспомогательной площадью – 236,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, возведенное в результате реконструкции жилого дома, общей площадью 194,4 кв.м., кадастровый №.

Прекратить зарегистрированное за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 194,4 кв.м., этажность: 2, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый №, запись регистрации №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 22февраля 2017 года.

Судья: