УИД 45RS0023-01-2021-000126-76

Дело № 2 –1/2022 3 февраля 2022 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Шумихинский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи МИХАЛЕВОЙ О. Л., 

при секретаре ОЛОХОВОЙ Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Шумихе 3 февраля 2022 года гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, указывая, что решением арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-5496/2016 от 22.11.2016 Акционерное общество «Страховая компания «Юпитер-М» (АО «СК «Юпитер-М») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Ю. Определением арбитражного суда Республики Крым от 24.05.2017 удовлетворено заявление конкурсного управляющего АО «СК «Юпитер-М» о признании недействительным соглашения, заключенного между ФИО2 и АО «СК «Юпитер-М» 16.06.2016 о расторжении договора купли-продажи от 23.12.2015, и применении последствий недействительности сделки. Также судом применены последствия признания сделки недействительной, обязав ФИО2 возвратить в конкурсную массу АО «СК «Юпитер-М» объекты недвижимости: 

-здание, этажность 1, стены железобетонные, кадастровый номер ***, площадь 181, 6 кв.м., распложенное по адресу: ***;

- здание, 1971 года постройки, этажность 1, стены кирпичные, кадастровый номер *** площадью 29, 4 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-здание, кадастровый номер ***, площадь 8 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-нежилое помещение, кадастровый номер ***, площадью 28,6 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-земельный участок, категория земель-земли населенных пунктов, площадью 5603 кв.м., кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***. 

Таким образом, вышеперечисленные объекты недвижимости входили в конкурсную массу АО «СК «Юпитер-М», впоследствии выставлены на торги и проданы. 24.06.2019 между АО «СК «Юпитер-М» и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. Выкупная цена по договору оплачена в полном объеме с учетом внесенного задатка, платежным поручением № 142 от 26.06.2019. Вместе с тем уведомлениями о приостановлении государственной регистрации от 12.07.2019 Управление Росреестра по Курганской области приостановило государственную регистрацию права собственности (перехода права собственности) в связи с тем, что определением Арбитражного суда Республики Крым от 01.02.2017 приняты обеспечительные меры, связанные с запретом совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимости должника. 29.07.2019 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности АО «СК «Юпитер-М» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда Республики Крым от 12.07.2019. В соответствии со ст. ст. 6, 165, 551 ГК РФ решение вопроса о государственной регистрации сделки, перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения одной стороной от регистрации (ликвидации другой стороны) отнесено к исключительной компетенции суда. Поскольку деятельность прежнего владельца недвижимости прекращена, то ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности является Росреестр как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время добросовестный покупатель, полностью исполнивший договор, лишен возможности зарегистрировать свои законные права и в связи с этим обладать полномочиями собственника объектов недвижимости. Публичная, строго регламентированная законодательством о банкротстве и о торгах процедура публичных торгов произведена в соответствии с законодательством Российской Федерации. ФИО1 просит признать за ним право собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия с участием его представителя Недомца Е.В. 

В письменных пояснения по исковым требования ФИО3 указал, что после вынесения определения арбитражного суда от 24.05.2017 конкурсным управляющим был направлен пакет документов в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности от ФИО2 к должнику. Однако в регистрации права собственности было отказано в связи с неуплатой АО «СК «Юпитер-М» государственной пошлины. Денежные средства у должника на тот момент отсутствовали, с момента утверждения конкурсным управляющим должника Ю. все расходы конкурсный управляющий осуществлял из собственных средств, и размер государственной пошлины являлся существенным для него. Торги по продаже имущества должника были проведены в точном соответствии с законодательством, впоследствии не оспорены ни кредиторами, ни иными лицами. Договор купли-продажи между сторонами заключен 24.06.2019. Государственная регистрация приостановлена 12.07.2019. Срок исковой давности для подачи искового заявления истцом не упущен, поскольку тот факт, что имущество зарегистрировано за третьим лицом, ФИО1 узнал только при получении уведомлений о приостановлении регистрации права. Доводы ФИО2 о предназначении и характеристиках спорного недвижимого имущества, а также о наличии спора с бывшим руководителем АО «СК «Юпитер-М» не имеют отношения к исковому заявлению о признании права собственности. Принимая во внимание, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества считается заключенным на указанных в нем условиях с момента его подписания, истец владеет данным имуществом, полная стоимость предмета договора им оплачена продавцу, т.е. договор исполнен, учитывая отсутствие каких-либо притязаний в отношении спорного имущества, можно придти к выводу о подтверждении ФИО1 предусмотренного ст. 218 ГК РФ основания возникновения права собственности. 

Представитель ФИО3 адвокат Недомец Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, им пройдена процедура приобретения недвижимого имущества на торгах, имущество оплачено в полном объеме, принято по акту приема-передачи от 24.09.2019. Но регистрация сделки невозможна ввиду того, что продавец ликвидирован, и на основании определения арбитражного суда Республики Крым в отношении данного имущества приняты обеспечительные меры, связанные с запретом совершать регистрационные действия. Отношения между АО «СК «Юпитер-М» и ФИО2 не могут повлиять на требования ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимости. 

Представитель ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, в письменных отзывах на исковое заявление указал, что 04.07.2019 сторонами договора купли-продажи от 24.06.2019 представлено заявление на государственную регистрацию права, перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Решениями государственных регистраторов от 12.07.2019 государственная регистрация перехода права и права собственности была приостановлена, в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены необходимые документы для регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество. 17.08.2020 на основании определения Арбитражного суда Республики Крым от 28.02.2018, поступившего в Управление 14.08.2020, запись об ограничении прав погашена. Управление не согласно с заявленными требованиями. При проведении правовой экспертизы государственным регистратором обнаружены замечания, препятствующие государственной регистрации права. Так в Едином государственном реестре недвижимости на заявленные к регистрации объекты недвижимости зарегистрировано право собственности за ФИО2, АО «СК «Юпитер-М» не представило заявление на государственную регистрацию права собственности, а также другие необходимые документы (оплату государственной пошлины). Спорные объекты недвижимого имущества согласно данным ЕГРН принадлежат на праве собственности ФИО2 на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 23.12.2015 от 16.06.2016. Рассмотрение заявленного требования о признании права собственности на объекты недвижимости оставляет на усмотрение суда. Управление не является субъектом спорного права и субъектом спорной обязанности, не нарушало какие-либо субъективные права истца. Действия (бездействия) Управления в порядке гл. 22 КАС РФ не оспариваются. Таким образом, Управление является ненадлежащим ответчиком по данному делу. 

Ранее в судебном заседании представитель Управления Росреестра по Курганской области ФИО4 пояснила, что Управление не нарушало права сторон, иск к Управлению предъявлен необоснованно. ФИО1 обращался в Управление для регистрации перехода права собственности на спорные объекты. В связи с тем, что в ЕГРН имеются зарегистрированные права на данные объекты недвижимости, и были наложены обеспечительные меры, регистрация была приостановлена, затем в регистрации было отказано. В последующем обеспечительные меры были сняты. Как следует из заключения экспертизы, спорные здания находятся на земельном участке, который не был указан в договоре купли-продажи. Этот земельный участок принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи, заключенного с Администрацией г. Шумихи, право собственности зарегистрировано в 2017 г. Данное обстоятельство свидетельствует о наличии спора о праве между истцом и ФИО2 

ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве соответчика, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что 23 декабря в 2015 г. был составлен договор купли-продажи, по которому он продал мясоперерабатывающие цеха страховой компании АО «СК «Юпитер-М» за 40 000 000 руб. По данному договору были проданы земельный участок, здание бойни площадью 181, 6 кв.м., здание лаборатории площадью 29, 4 кв.м., являющееся пристроем к зданию колбасного цеха, нежилое помещение площадью 28, 6 кв.м.-пристрой к бане, помещение площадью 8 кв.м.- сторожевая будка на въезде на территорию участка. Ему были переведены денежные средства за проданные объекты в размере 28 млн. 915 тыс. руб., остальные деньги должны быть переведены до конца 2016 г. В мае 2016 г. он обнаружил, что в договоре купли-продажи указан другой земельный участок, проданные нежилые помещения расположены на земельном участке, который он приобрел в собственность по договору купли-продажи в 2017 г. На земельном участке, который был продан АО «СК «Юпитер-М», расположены техосмотр, стоянка, боксы по ремонту автомобилей. Поэтому совместно с представителем страховой компании Б. они обратились в Росреестр для исправления ошибки, составили соглашение о расторжении договора купли-продажи. Регистратором были проверены все документы, в том числе, документы, подтверждающие полномочия Б. По требованию представителя Росреестра в соглашении о расторжении договора купли-продажи была сделана запись о том, что деньги возвращены в полном объеме Б., о чем Б. подписалась. Он был вынужден вернуть полученные деньги, так как только после этого было зарегистрировано соглашение. Б. обещала вернуть деньги обратно. Право собственности на спорные объекты было зарегистрировано за ним. В мае 2016 г. у АО «СК «Юпитер-М» была отозвана лицензия, в связи с чем страховая компания не смогла исполнить условия договора. Затем было принято решение арбитражным судом о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным в связи с отсутствием у Б. полномочий на представление интересов АО «СК «Юпитер-М». Спорный земельный участок при продаже АО «СК «Юпитер-М» по ошибке Росреестра был указан с другим кадастровым номером, с другой площадью, данная ошибка до настоящего времени не исправлена, поэтому договор является ничтожным. Если признать данный договор действительным и исполнять в полном объеме, то в нем было согласовано условие, что в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате объектов недвижимости, объекты возвращаются продавцу, а деньги, выплаченные в качестве аванса, остаются у продавца в качестве штрафа или неустойки. Поэтому он не оспаривал решение арбитражного суда, а пытался его исполнить, неоднократно обращался к конкурсному управляющему АО «СК «Юпитер-М», в службу судебных приставов, в Управление Россрестра, в арбитражный суд, в Шумихинский районный суд. В мае 2017 г., когда ФИО1 приезжал в г. Шумиху, он сообщил ему об ошибке в указании земельного участка. ФИО1 осмотрел спорные объекты недвижимости, пояснил, что является представителем АО «СК «Юпитер-М», которое не намерено оформлять на себя право собственности, содержать, охранять спорные объекты недвижимости, намерено вернуть себе объекты бесплатно. ФИО2 несет большие материальные затраты по содержанию объектов недвижимости на земельных участках *** и ***, оплачивает налоги, коммунальные платежи, содержание охраны. АО «СК «Юпитер-М» умышленно не исполняло решение арбитражного суда, не оформило право собственности на объекты, поскольку в этом случае автоматически данные объекты были бы возвращены ФИО2 ФИО1 пропущен срок исковой давности при обращении в суд с исковым заявлением, который следует исчислять с момента регистрации за ним права собственности на спорные объекты недвижимости. Не зарегистрировав за собой право собственности на объекты недвижимости, АО «СК «Юпитер-М» не имело права их продавать, продажа имущества на торгах является незаконной, ущемляет его права и права ФИО5, чей объект расположен на спорном земельном участке. О проведении торгов он не был извещен. Договор купли-продажи, заключенный с ФИО1, является ничтожным. ФИО2 считает, что спорные объекты недвижимости принадлежат ему, поскольку ООО «СК «Юпитер-М» не выполнило условия договора купли-продажи об оплате имущества, деньги в полном размере не выплачены, срок оплаты нарушен. При заключении договора купли-продажи от 23.12.2015 была зарегистрирована ипотека до полного расчета по договору. По определению арбитражного суда соглашение о расторжении договора купли-продажи 

признано незаконным, соответственно, ипотека должна быть восстановлена, так как АО «СК «Юпитер-М» по договору купли-продажи не рассчиталось. Спорные объекты недвижимости находятся в промышленной зоне района, имеющей узконаправленное использование, ряд ограничений. При демонтаже им ограды земельного участка, водопровода, электролинии, трансформатора тока, а также септика, труб канализации, вывозе оборудования, инвентаря, снятии охраны цельность объектов будет под вопросом. АО «СК «Юпитер-М» произведена виртуальная продажа объектов недвижимости, в результате которой помещение пристроя к бане находится на земельном участке Администрации Шумихинского района, помещение сторожевой будки в настоящее время отсутствует, остальные помещения находятся на земельном участке по другому адресу. Фактически передача спорных объектов недвижимости не осуществлялась. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «ЮФ «Дом права» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. 

ФИО5, привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. 

Представитель Администрации Шумихинского муниципального округа, привлеченной судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. 

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (ч. 3).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (ч. 4).

Часть 3 статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве» предусматривает, что после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Часть 3 ст. 111 указанного закона предусматривает, что продажа недвижимого имущества осуществляется на торгах, проводимых в электронной форме.

В соответствии с п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.ст. 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Судом установлено следующее.

23 декабря 2015 г. между ФИО2 (продавец) и АО «Страховая компания «Юпитер-М» в лице генерального директора Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 26.12.2015, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение бытового обслуживания площадью 28,6 кв.м, с кадастровым номером ***, по адресу: ***, стоимостью 2 310 177 руб.,

- нежилое здание общей площадью 29,4 кв.м., с кадастровым номером ***, по адресу: ***, стоимостью 2 374 797 руб.,

- нежилое здание общей площадью 8 кв.м., с кадастровым номером ***, по адресу: ***, стоимостью 646 203 руб.,

- нежилое здание общей площадью 181,6 кв.м., с кадастровым номером ***, по адресу: ***, стоимостью 14 668 823 руб., 

- земельный участок площадью 5603 кв.м., с кадастровым номером ***, по адресу: ***, стоимостью 20 000 000 руб. (пункт 1).

Общая стоимость объектов по договору составляет 40 000 000 руб. (пункт 1.1).

Подписанием настоящего договора продавец подтверждает получение частичной оплаты в сумме 28 915 000 руб., остаток денежных средств в сумме 11 085 000 руб. покупатель обязуется оплатить в срок до 31 декабря 2016 г. (п. 1.3, 1.4).

23.12.2015 между ФИО2 и АО «Страховая компания «Юпитер-М» в лице Б. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому неотъемлемой частью действующего договора купли-продажи от 23.12.2015 считать договор от 28 декабря 2015 г. на приобретение движимого имущества (далее-оборудование), размещенное в объектах по договору купли-продажи от 23.12.2015, расположенных по адресу: ***, ***, на земельном участке общей площадью 5603 кв.м. кадастровый номер земельного участка ***. холодильник, общей площадью 20, 0 кв.м., номер:7375)16796\2\З\22\1. холодильник, общей площадью 55, 6 кв.м., номер:7375)16796\2\В\22\1, иное оборудование согласно приложению № 1 к договору от 28.12.2015. Стороны определили стоимость оборудования в 10 000 000 руб. 

Также данным соглашением внесены изменения в п. 1.4 договора купли-продажи от 23.12.2015, согласно которым остаток денежных средств в сумме 11 085 000 руб. за объекты недвижимости и денежные средства в сумме 10 000 000 руб. за оборудование, в общей сумме 21 085 000 руб. покупатель обязуется оплатить в срок до 30.04.2016. Стороны определили в случае нарушения сроков оплаты, полученная сумма в оплату объектов недвижимости и оборудования покупателем не подлежит возврату Продавцу, а является штрафом за неисполнение договора по оплате, покупатель обязуется вернуть продавцу купленные по вышеуказанному договору объекты, а продавец обязуется принять указанные объекты.

16 июня 2016 г. ФИО2 и АО «Страховая компания «Юпитер-М» в лице Б. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 23 декабря 2015 г., в соглашении указано, что денежные средства, выплаченные ФИО2 в связи с договором купли-продажи от 23 декабря 2015 г., АО «Страховая компания «Юпитер-М» возвращены полностью. 

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Крым от 24 мая 2017 г. соглашение, заключенное между ФИО2 и АО «Страховая компания «Юпитер-М» в лице Б. от 16 июня 2016 г. о расторжении договора купли-продажи от 23 декабря 2015 г., признано недействительным, применены последствия признания сделки недействительной, обязав ФИО2 возвратить в конкурсную массу АО «СК «Юпитер-М» объекты недвижимости: 

-здание, этажность 1, стены железобетонные, кадастровый номер ***, площадь 181, 6 кв.м., распложенное по адресу: ***;

- здание, 1971 года постройки, этажность 1, стены кирпичные, кадастровый номер *** площадью 29, 4 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-здание, кадастровый номер ***, площадь 8 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-нежилое помещение, кадастровый номер ***, площадью 28,6 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-земельный участок, категория земель-земли населенных пунктов, площадью 5603 кв.м., кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***. 

Решением арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-5496/2016 от 22.11.2016 Акционерное общество «Страховая компания «Юпитер-М» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Ю. 

Решением комитета кредиторов АО «СК «Юпитер-М» (протокол от 27.02.2019) утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Данным положением предусмотрено, что организатором торгов выступает ООО «Юридическая фирма «Дом права», предметом торгов является Лот 1, предусматривающий вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные в г. Шумихе; начальная продажная цена лота 1-526 503, 00 руб., размер задатка 20 %. 

Продажа имущества осуществляется на открытых торгах, проводимых в электронной форме, которые являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона с использованием формы представления предложения о цене, определяемой организатором торгов, о чем указывается в сообщении о проведении торгов. Продажа имущества производится путем заключения прямого договора купли-продажи по решению организатора торгов (п. 1.4).

В случае, если в указанные в сообщении о продаже имущества сроки не получено ни одной заявки (предложения)/или получена одна заявка (предложение), которая не содержит предложения о цене реализуемого имущества/или содержит предложение о цене реализуемого имущества ниже установленной начальной цены продажи имущества конкурсный управляющий принимает решение о признании торгов по продаже имущества несостоявшимися (п. 1.6)

Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого содержит предложение о цене реализуемого имущества не ниже установленной начальной цены продажи имущества/ или заявка которого содержит предложение о цене реализуемого имущества равной начальной цене продажи имущества, договор купли-продажи в соответствии с абз. 2 п. 17 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ заключается организатором торгов с этим участником торгов в соответствии с представленным им предложением о цене имущества (п. 1.7). 

26.02.2018 между АО «СК «Юпитер-М» и ООО «ЮФ «Дом права» заключен агентский договор на организацию и проведение торгов. 

01.03.2019 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве ООО «ЮФ «Дом права» опубликовано сообщение № 3533449 о проведении торгов на электронной торговой площадке – открытого аукциона по продаже имущества, принадлежащего должнику, на следующих условиях: в Лот 1 входят вышеуказанные объекты недвижимости, начальная продажная цена Лота 1-526 503, 00 руб., шаг аукциона (от начальной цены продажи): 10 %, размер задатка: 20 % от начальной продажной цены Лота. 

Сообщение об открытых торгах № 78030239776 опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 38(6518) от 02.03.2019. 

По договору поручения от 07.04.2019 ФИО1 (доверитель) поручил поверенному ФИО3, а поверенный обязался за вознаграждение представлять интересы доверителя на электронных торгах АО «СК «Юпитер-М». 

Согласно платежному поручению от 08.04.2019 № 25 ФИО3 внесен задаток для участия в торгах в размере 150 300 руб. 60 коп.

Согласно протоколу об определении участников торгов от 09.04.2020 к участию в торгах по продаже имущества, составляющего лот 1, допущен ФИО3 

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов № 1 (аукцион № 1867) от 15.04.2020 торги по лоту аукциона признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах был допущен только один заявитель, ФИО3 с предложением о цене приобретения лота 526503 руб. 

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим опубликовано сообщение № 3894185 от 25.06.2019 о результатах проведения торгов, согласно которому торги, указанные в сообщении № 78030239776 в газете «»Коммерсантъ» от 02.03.2019, признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах был допущен только один участник.

24.06.2019 между АО «СК «Юпитер-М» в лице конкурсного управляющего Ю. и ФИО1 в лице его представителя ФИО3 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, приобретенных на аукционе. 

По условиям договора купли-продажи цена продажи имущества составляет 526 503, 00 руб. Внесенный покупателем на расчетный счет организатора торгов задаток в размере 105 300, 60 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества по договору. Покупатель обязуется в течение 30 календарных дней с даты подписания договора оплатить оставшуюся цену имущества в размере 421 202, 40 руб. путем перечисления денежных средств на счет должника (п.п 3.1, 3.2, 3.3). 

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи имущество передается по месту его нахождения. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 5 рабочих дней со дня его полной оплаты. 

Платежным поручением № 142 от 26.06.2019 ФИО1 оплатил имущество по договору купли-продажи от 24.06.2019 в сумме 421202, 40 руб. 

Согласно акту приема –передачи имущества от 24.09.2019 продавец АО «Страховая компания «Юпитер-М» передал, а покупатель ФИО1 принял спорное недвижимое имущество, расположенное в г. Шумихе, стороны претензий по передаваемому имуществу к друг другу не имеют. 

Определением арбитражного суда Республики Крым от 12 июля 2019 г. завершено конкурсное производство в отношении АО «СК «Юпитер-М». 

На основании данного определения 29.07.2019 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности АО «СК «Юпитер-М» в связи с его ликвидацией. 

Уведомлениями Управления Росреестра по Курганской области от 12.07.2019 приостановлена государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по заявлению представителей АО «СК «Юпитер-М» и ФИО1 в связи с тем, что право собственности АО «СК «Юпитер-М» ранее не зарегистрировано, определением Арбитражного суда Республики Крым от 01.02.2017 зарегистрирован запрет совершения регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости. 

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на объекты недвижимости, приобретенные на открытых торгах. 

В ходе судебного разбирательства соответчиком ФИО2 было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, который по его мнению должен исчисляться с 28.06.2016, с даты регистрации за ним права собственности на спорные объекты недвижимости. 

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

ФИО1 приобрел спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 24.06.2019, о нарушении своего права узнал, получив уведомления регистрирующего органа от 12.07.2019 о приостановлении государственной регистрации права собственности, в суд с исковым заявлением обратился 01.02.2021. Таким образом, установленный законом трехлетний срок исковой давности по требованиям о признании права собственности на объекты недвижимости истцом не пропущен. 

Рассматривая по существу исковые требования ФИО1, суд приходит к следующему.

Согласно разъяснениям п.п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из разъяснений, содержащихся в п. 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Право собственности АО «СК «Юпитер-М» на спорные объекты недвижимого имущества подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Крым от 24 мая 2017 г. ФИО1 приобрел данные объекты недвижимости на открытых торгах в рамках реализации имущества АО «СК «Юпитер-М», признанного несостоятельным (банкротом). Публичные торги проведены в соответствии с законодательством Российской Федерации, недействительными не признаны, что подтверждается вступившим в законную силу определением арбитражного суда Республики Крым о завершении конкурсного производства от 12.07.2019. 

Из материалов дела следует, что обязательства по договору купли-продажи от 24.06.2019 сторонами исполнены в полном объеме: покупателем произведена оплата имущества, продавцом объекты переданы покупателю. 

С целью проверки доводов ответчика ФИО2 о допущенной ошибке при указании земельного участка в договоре купли-продаже от 23.12.2015 судом была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Землеустроительное предприятие «СФЕРА». 

Согласно заключению экспертов здание с кадастровым номером *** площадью 181, 6 кв.м. по адресу: *** –здание мясоперерабатывающего цеха, фактически является частью общего здания, расположено в границах земельного участка ***. Здание с кадастровым номером *** площадью 29, 4 кв.м. по адресу: ***, фактически является встроенным помещением в тело основного здания (колбасного цеха), однако на кадастровом учете стоит как отдельностоящее здание с основной характеристикой площадь 27, 6 кв.м., расположено на земельном участке ***. Здание с кадастровым номером *** площадью 8 кв.м. по адресу: ***, фактически является зданием проходной, стены тесовые, возведенное на старом фундаменте, расположено в границах земельного участка ***. Нежилое помещение с кадастровым номером *** площадью 28, 6 кв.м. по адресу: ***, является помещением бани в здании под лит.Е, расположено в границах земельного участка ***. Согласно сведений ЕГРН данный земельный участок стоит на учете со статусом «ранее учтенный», границы установлены в соответствии с действующим законодательством (отмежеван), права на земельный участок никому не предоставлены, адрес: ***. 

Территория земельного участка с кадастровым номером *** представляет собой огороженную со всех сторон территорию, на которой расположено 6 зданий и сооружений с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, здание проходной, представляющее из себя некапитальное сооружение из досок, в техпаспорте оно не обозначено, на кадастровом и регистрационном учете не состоит. 

Согласно сведениям из ЕГРН на спорном земельном участке с кадастровым номером *** расположены объекты недвижимости, принадлежащие ФИО2-это здание конторы (аптеки) с кадастровым номером ***, здание склада с кадастровым номером ***, здание гаража с кадастровым номером ***, а также здание навеса с кадастровым номером ***, принадлежащее ФИО5

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). 

В пункте 5 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением некоторых случаев, в том числе отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законом предусмотрен прямой запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости. 

Заключением судебной экспертизы подтверждено, что АО «СК «Юпитер-М», а затем и ФИО1 был продан земельный участок с кадастровым номером *** без расположенных на нем объектов недвижимости. 

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ***, на котором расположены спорные здания и нежилое помещение, принадлежит на праве собственности ФИО2, право собственности зарегистрировано 17.04.2017. Таким образом, данный земельный участок не мог быть предметом сделки купли-продажи 23.12.2015, и нельзя утверждать о технической ошибке при указании в договоре сведений о земельном участке. 

Поскольку при заключении договоров купли-продажи от 23.12.2015 и от 24.06.2019 был нарушен установленный законом запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, данные договоры являются ничтожными в части продажи земельного участка. Исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок площадью 5603 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, удовлетворению не подлежат. 

Исковые требования ФИО1 о признании права собственности на нежилые помещения суд находит обоснованными, поскольку им представлены достаточные доказательства возникновения у него права собственности на здания и нежилое помещение.

Вопреки доводам ФИО2 о регистрации ипотеки на спорные объекты недвижимости из представленных Управлением Росреестра по Курганской области документов следует, что по заявлениям ФИО2, действующим от своего имени и от имени АО «СК «Юпитер-М», от 31 мая 2016 г. была произведена регистрация прекращения ограничения в виде ипотеки в силу закона. 

Ссылка ФИО2 на переход к нему права собственности на спорные объекты недвижимости по условиям дополнительного соглашения к договору купли-продажи ввиду неисполнения обязательств АО «СК Юпитер-М» по оплате объектов, является необоснованной по следующим основаниям. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что данное дополнительное соглашение не было зарегистрировано вместе с договором купли-продажи от 23.12.2015. Факт заключения дополнительного соглашения между сторонами вызывает сомнение, поскольку в дополнительном соглашении от 23 декабря 2015 г. имеется ссылка на составленное на 5 дней позднее дополнительное соглашение от 28 декабря 2015 г. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости спорные объекты недвижимости зарегистрированы за ФИО2 28.06.2016 на основании соглашения, которое арбитражным судом признанно недействительным. При этом в период с 2017 г., когда ФИО2 стало известно о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи, до ликвидации АО «СК «Юпитер» в июле 2019 г. ФИО2 не предпринял мер по оформлению в свою собственность спорных объектов недвижимости, с исковым заявлением к АО «СК «Юпитер-М» о признании права собственности на объекты не обращался. 

Доводы ФИО2 об ограниченном использовании спорных объектов недвижимости ввиду расположения их в промышленной зоне г. Шумихи не имеют правого значения при разрешении требований ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимости. 

Доводы ФИО2 об отсутствии в настоящее время помещения площадью 8 кв.м. опровергаются его пояснениями в ходе судебного разбирательства 29 апреля 2021 г. и заключением экспертизы, в котором помещение проходной площадью 8 кв.м. с кадастровым номером *** отражено в акте обследования земельного участка от 11.11.2021. 

На основании установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 в части признания за ним права собственности на здание с кадастровым номером ***, площадью 181, 6 кв.м., распложенное по адресу: ***; здание с кадастровым номером ***, площадью 29, 4 кв.м., распложенное по адресу: ***; здание с кадастровым номером ***, площадь 8 кв.м., распложенное по адресу: ***; нежилое помещение с кадастровым номером ***, площадью 28,6 кв.м., распложенное по адресу: ***.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области не является субъектом спорного права и субъектом спорной обязанности, в силу ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» является органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности. Управление не нарушало какие-либо субъективные права истца. 

Как разъяснено в п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

Таким образом, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области является ненадлежащим ответчиком по данному делу. Поэтому в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области необходимо отказать. Надлежащим ответчиком по делу является ФИО2, за которым зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением Шумихинского районного суда от 03.06.2021 расходы по проведению судебной землеустроительной экспертизы были возложены на истца ФИО1 

ООО «Землеустроительное предприятие СФЕРА» просит взыскать с истца 40 000 руб. в возмещение данных расходов.

Поскольку действиями ответчика ФИО2 права истца нарушены не были, в связи с ликвидацией продавца АО «СК Юпитер-М» обращение в суд для ФИО1 было единственным возможным способом оформить в собственность приобретенные объекты недвижимости, исковые требования ФИО1 признаны обоснованными в части, судебные расходы по оплате экспертизы и государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления в суд, возмещению за счет ответчика ФИО2 не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Признать за ФИО1 право собственности на объекты недвижимого имущества: 

-здание, этажность 1, стены железобетонные, кадастровый номер ***, площадь 181, 6 кв.м., распложенное по адресу: ***;

- здание, 1971 года постройки, этажность 1, стены кирпичные, кадастровый номер *** площадью 29, 4 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-здание, кадастровый номер ***, площадь 8 кв.м., распложенное по адресу: ***;

-нежилое помещение, кадастровый номер ***, площадью 28,6 кв.м., распложенное по адресу: ***.

В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок площадью 5 603 кв.м., кадастровый номер ***, расположенный ***, отказать. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества отказать. 

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Землеустроительное предприятие СФЕРА» 40 000 (сорок тысяч) руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Шумихинский районный суд.

Судья: О. Л. Михалева 

Мотивированное решение по делу изготовлено 11.02.2022 в 15 час. 00 мин.

Судья О.Л. Михалева