УИД 61RS0007-01-2025-000674-11 

дело № 2-1356/2025 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 года г.Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

судьи: Никитушкиной Е.Ю., 

при секретаре: Пономаревой К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> к ФИО1, третьи лица: Администрация 

<

адрес>, Управление надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по 

<

адрес> о признании самовольно реконструированным объект капитального строительства, обязании привести объект капитального строительства в первоначальное состояние, 

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратился в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в целях пресечения незаконного строительства на территории 

<

адрес> Региональной службой строительного надзора 

<

адрес> выявлен факт нарушения градостроительного законодательства по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Из представленных материалов следует, что специалистами ДИЗО ДД.ММ.ГГГГ проведен рейдовый осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>-

<

адрес>, в результате которого установлено, что на земельном участке ответчик возвел объект капитального строительства - 3-этажное нежилое здание медицинского центра.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером №, располагается одноэтажный жилой дом, площадью 123,7 кв.м. с кадастровым номером № который принадлежит на праве собственности ФИО1.

В соответствии с Положением, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, Департамент был наделен до ДД.ММ.ГГГГ полномочиями по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на территории 

<

адрес>. 

Согласно сведениям Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по указанному адресу Департаментом не выдавалось. 

ДД.ММ.ГГГГ в Департамент поступило заявление истца в лице представителя по доверенности ФИО5 (вх. №) о предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

В связи с тем, что разрешение на строительство не было получено, Департаментом выдан отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Указанный отказ истцом не был обжалован в судебном порядке, что свидетельствует о том, что обращение носило формальный характер, отказ является законным и правомерным, истец с ним согласен. 

Таким образом, истец не предпринимал попыток к получению разрешения на строительство в административном порядке, что является самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований Департамента. 

Решением Пролетарского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации 

<

адрес>, администрации 

<

адрес> о сохранении в реконструированном состоянии объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 558,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> - отказано. 

По делу проводилась судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненной ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы министерства юстиции Российской Федерации», отступы от здания до границ земельного участка составляют: от 2,83 м до 3,33 м до северо-западной границы, от 14,06 м до 14,37 м до юго-западной границы, 0,06 м до юго-восточной границы и от 0,76 м до 1,23 м до северо-восточной границы. При этом расстояние до объектов на земельном участке, смежном по северо-восточной границе, не указано, в связи с чем отсутствуют сведения о соблюдении противопожарного расстояния. 

В заключении экспертизы указано, что процент застройки земельного участка, определенный исходя из координат характерных точек контура исследуемого здания, составляет 39 %. 

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 

<

адрес> по 

<

адрес>, расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № - нежилое здание хозяйственное строение площадью 68,1 кв.м, № - жилой дом лит. А площадью 123,7 кв.м, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО1

Согласно сведениям ЕГРН и заключению судебной экспертизы, земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродромов «Ростов-на-Дону (Центральный)», приаэродромной территории аэродрома «Северный», приаэродромной территории аэродрома «Батайск», а также в границах зоны возможного выявления объектов, обладающих признаками культурного (в том числе археологического) наследия, в отношении которой установлено ограничение: до начала проведения земляных работ необходимо представить заключение государственной историко-культурной экспертизы на земельный участок или на документацию, за исключением научных отчетов о выполнении археологических полевых работах, содержащую результаты исследований, в соответствии с которыми определяется наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, на земельных участках, подлежащих воздействию земляных, строительных, мелиоративных хозяйственных работ, указанных в ст. 30 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Кроме того, участок частично расположен в границах охранной зоны надземного и подземного газопровода среднего и низкого давления. 

Сведения о соблюдении ограничений и условий использования указанных зон отсутствуют. 

Согласно выводам эксперта, здание медицинского центра, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> общей площадью 554,8 кв.м, относящееся к классу Ф 3.4 функциональной пожарной опасности, имеющее нормальный уровень ответственности, по выполненным объемно- планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, при условии завершения работ по устройству пожарной лестницы или лестницы 3-го типа на кровлю здания, а также устройству эвакуационной лестницы, соединяющей эвакуационные пути 1-го и вышележащих этажей здания, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно- техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим), предъявляемым к общественным зданиям, предназначенным для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи. 

В связи с отсутствием сведений о выполнении указанных работ и их соответствии установленным требованиям в настоящее время возведенный объект не соответствует установленным требованиям, что является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки. 

Кроме того, заключение судебной экспертизы не содержит вывода об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, что противоречит условию признания объекта соответствующим требованиям законодательства и препятствует сохранению самовольной постройки и признанию права на нее, в связи с чем, спорный объект - здание медицинского центра, - подлежит сносу на основании части 1 статьи 222 ГК РФ. 

Спорный объекты недвижимого имущества в силу п. 1,2 ст. 222 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой, поскольку создан без получения на это необходимых разрешений.

Просил суд признать самовольной постройкой объект капитального строительства - 3-этажное нежилое здание - медицинский центр, площадью 558,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 23/8, на земельном участке с кадастровым номером №. Обязать ФИО1 в 12-месячный срок с момента вступления решения законную силу осуществить снос объекта капитального строительства: 3-этажное нежилое здание - медицинский центр, площадью 558,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения срока на его добровольное исполнение.

В судебном заседании представитель истца, ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении.

ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении заявленных к ФИО1 требований отказать по тем основаниям, что Апелляционным определением Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 признано право собственности на нежилое здание-медицинский центр, площадью 554,8 кв.м.

Представитель третьего лица: Администрации 

<

адрес>, ФИО8, действующая на основании доверенности, поддержала заявление Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, просила иск удовлетворить.

Представители третьих лиц: 

<

адрес>, Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены судом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд в силу ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 581 кв.м, категория земель: для эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>8. В соответствии с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного земельного участка внесены сведения: разрешенное использование: амбулаторно-поликлиническое обслуживание.

Кроме того, ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером №, площадью 123,7 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает на тот факт, что в целях пресечения незаконного строительства на территории 

<

адрес> Региональной службой строительного надзора 

<

адрес> выявлен факт нарушения градостроительного законодательства по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Из представленных материалов следует, что специалистами ДИЗО ДД.ММ.ГГГГ проведен рейдовый осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в результате которого установлено, что на земельном участке ответчик возвел объект капитального строительства - 3-этажное нежилое здание медицинского центра.

В соответствии с Положением, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, Департамент был наделен до ДД.ММ.ГГГГ полномочиями по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на территории 

<

адрес>. 

Согласно сведениям Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по указанному адресу Департаментом не выдавалось. 

ДД.ММ.ГГГГ в Департамент поступило заявление истца в лице представителя по доверенности ФИО5 (вх. №) о предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

В связи с тем, что разрешение на строительство не было получено, Департаментом выдан отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Полагает, что ответчик не предпринимал попыток к получению разрешения на строительство в административном порядке, что является самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований Департамента.

Истец полагает, что объект капитального строительства - 3-этажное нежилое здание - медицинский центр, площадью 558,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, является самовольной постройкой и подлежит сносу лицом, ее осуществившим.

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до ДД.ММ.ГГГГ направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 признано право собственности на нежилое здание-медицинский центр, с кадастровым номером №, площадью 554,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно обстоятельствам, установленным указанным Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда, на принадлежащем истцу земельном участке он возвел нежилое здание - медицинский центр, в соответствии с разработанной проектной документацией ООО "Судебно-экспертная служба "РостТехКад", разработанного в феврале 2023 года.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Медицинский центр» (количество этажей - 3, площадь 558,8 кв.м.).

Согласно ответу Департамента Архитектуры и градостроительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в выдаче такого разрешения ФИО1 было отказано, так как застройщик с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Медицинский центр» (количество этажей - 3, площадь 558,8 кв.м), расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, 

<

адрес> в Департамент не обращался, соответствующее разрешение Департаментом не выдавалось. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства после выполненных строительных работ в отсутствие действующего разрешения на строительство к полномочиям Департамента не относится и не принимается.

Судом также было установлено, что по сведениям, имеющимся в распоряжении Департамента, через МКУ МФЦ 

<

адрес> ФИО1 было направлено заявление в Департамент от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в нежилое помещение с целью использования его в качестве амбулаторного поликлинического обслуживания. Однако, с учетом положений главы 3 ЖК РФ, административного регламента № № по предоставлению муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, перевод жилых зданий в нежилые не предусмотрен, и на основании распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в переводе жилого помещения, площадью 123,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

При этом, Апелляционной инстанцией дана правовая оценка экспертным заключениям в отношении спорного объекта недвижимости. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что согласно выводам экспертов, здание медицинского центра соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Кроме того, судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 581 кв.м, категория земель: для эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного земельного участка внесены сведения: разрешенное использование: амбулаторно-поликлиническое обслуживание.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из содержания приведенных правовых норм следует, что одним из основных условий возможности сохранения самовольной постройки является правомерность использования земельного участка, т.е. законность его предоставления заинтересованному лицу.

Следовательно, ФИО1 как собственник имел право возводить на земельном участке медицинский центр, поскольку это соответствует требований о целевом назначении земельного участка.

При установленных обстоятельствах, суд полагает исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> (ИНН №) к ФИО1 (паспорт № №), третьи лица: Администрация 

<

адрес>, Управление надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по 

<

адрес> о признании самовольно реконструированным объект капитального строительства, обязании привести объект капитального строительства в первоначальное состояние, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Ю.Никитушкина 

Решение изготовлено в окончательной форме 12 ноября 2025 года