Дело №2-1541/2025

УИД 91RS0006-01-2025-001531-4191RS0006-01-2025-001531-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2025 года г. Бахчисарай

Бахчисарайский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи – Граб О.В.

при секретаре – Минайченко В.Е. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о внесении изменений в договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит заменить сторону в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 19 300 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> указав вместо выбывшего Арендодателя ФИО3 нового Арендодателя ФИО2, внести изменения в договор аренды в указанной в заявлении редакции.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок был передан истцу в аренду на 49 лет бывшим собственником ФИО3 по заключенному с ней 27.02.2012г. договору аренды, который был зарегистрирован в Отделе Госкомзема Бахчисарайского района Республики Крым. Как стало известно истцу ФИО3 продала земельный участок ФИО2 Поскольку смена собственника земельного участка не прекращает арендных отношений, просил признать договор аренды от 27.02.2012 заключенным с ФИО2 в редакции, соответствующей требования российского законодательства.

Определением суда протокольной формы от 15.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От представителя истца ФИО4 поступило заявление, в котором просит иск удовлетворить. В качестве обоснования размера арендной платы, указанного в предлагаемой редакции договора аренды, предоставила в материалы дела отчет № об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды в течение одного года (в т.ч. ежемесячно), составленный оценочной компанией ООО «Деловые люди».

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела 27.02.2012 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор аренды земли, в соответствии с которым арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок кадастровым номером № площадью 1,93 га (лот №, участок №), расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ФИО3 указанный земельный участок был передан в собственность распоряжением Бахчисарайской районной государственной администрации №690 от 04.04.2008., в подтверждение чего был выдан Государственный акт на право собственности на земельный участок от 26.06.2008 года ЯЕ №.

Согласно п. 8 Договора срок его действия определен в 49 лет, который исчисляется согласно действовавшего в указанный период законодательства, т.е. со дня государственной регистрации права аренды (ст. 20 Закона Украины "Об аренде земли").

Государственная регистрация права аренды земельного участка на основании указанного договора проведена Отделом Государственного комитета по земельным ресурсам в Бахчисарайском районе АР Крым 27.02.2012г. за №, о чем в Договоре аренды произведена соответствующая запись.

Актом приема-передачи 2012г. (без указания числа и месяца) земельный участок передан ФИО3 в аренду ФИО1

29.08.2016г. земельному участку присвоен кадастровый №.

05.03.2018 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которого продавец продает и передает в собственность покупателя, а покупатель покупает и принимает в собственность от продавца земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, площадью 19300 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>.

По данным публичной кадастровой карты Роскадастра кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 251 479 руб.

28.03.2025 ФИО1 направил ФИО2 предложение о заключении договора аренды земельного участка на условиях ранее заключенного с ФИО3, но ответа не получил, что стало основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу положений ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 г. № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" с 18.03.2014 г. на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь действуют законодательные и иные нормативные правые акты Российской Федерации, если иное не установлено данным Федеральным конституционным законом.

Согласно ч. 1 - 1 ст. 12.1 названного Федерального конституционного закона от 21.03.2014 г. № 6-ФКЗ до 01.01.2023 г. на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Такие особенности установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 г. № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым".

В соответствии со ст. 3 данного Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации (ч. 9).

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей ГК РФ и ЗК РФ (ч. 12).

Стороны по договору аренды, заключившие такой договор до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01.01.2020 г. внести в него изменения, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (ч. 13).

В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Как установлено ч. 18 указанной правовой нормы, заинтересованные лица вправе подать в установленном порядке заявление о переоформлении прав после истечения сроков, предусмотренных ч.ч. 5 и 13 настоящей статьи.

В силу положений ст. 21 Федерального закона от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона № 258-ФЗ от 13.07.2015 г.) условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до 18.03.2014 г., сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 5 Федерального закона от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" положения части первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введения их в действие.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.

Заключенный между ФИО3 и ФИО1 27.02.2012 договор аренды земельного участка, предусматривает согласно п. 8 договора срок его действия определен в 49 лет, который исчисляется согласно действовавшего в указанный период законодательства, т.е. со дня государственной регистрации права аренды (ст. 20 Закона Украины "Об аренде земли").

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, в части не противоречащей требованиям российского законодательства, так и главой 34 ГК РФ, поскольку правоотношения по указанному договору являются длящимися и возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014г. и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014г. № 6-ФКЗ.

В силу положений ст. 759 ГК Украины, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений и до 18.03.2014г., по договору аренды арендодатель передаёт или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определённый срок (ч. 1).

В соответствии со ст. 13 Закона Украины "Об аренде земли" (в редакции, действовавшей в период заключения договора) договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определённый срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет (ч. 1 ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли").

В силу положений ст. 18 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли вступал в силу после его государственной регистрации.

Право аренды земельного участка, как это установлено ч. 2 ст. 20 Закона Украины "Об аренде земли", также возникало со дня государственной регистрации этого права в соответствии с законом, регулирующим государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор составлен в требуемой законом форме, содержит все существенные условия договора, прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего в период его заключения законодательства, и, как установлено ст. 21 Федерального закона от 30.11.1994г. № 52-ФЗ, после 18.03.2014г. условия этого договора, а также установленные им обязательства сохраняют свою силу в части, не противоречащей требованиям российского законодательства.

Указанный договор не оспорен, в установленном законом порядке не расторгнут и не признан недействительным, а возложение на стороны обязанности внести до 01.01.2020г. в этот договор изменения в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации не прекращают правоотношения, возникшие из этого договора.

В силу положений п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с учетом приведенной правовой нормы переход права собственности на сданный в аренду земельный участок от ФИО3 к ФИО2 не является основанием для изменения или расторжения договора аренды от 27.02.2012г., который в равной степени является действующим и для нового собственника ФИО2

Вместе с тем, правовые основания для понуждения ФИО2 заключить договор в указанной истцом редакции отсутствуют, поскольку в силу закона смена собственника является основанием для замены стороны в договоре, однако не изменяет ранее заключенный договор, в том числе применительно к предписаниям закона о необходимости его приведения в соответствие с требованиями российского законодательства (аналогичный вывод изложен в Апелляционном определении Верховного Суда Республики Крым от 31.03.2022 года по делу № № 33-2114/2022 (в первой инстанции № 2-574/2021).

Принимая во внимание вышеприведенные правовые нормы, а также положения главы 29 НК РФ, суд считает необходимым заменить сторону в договоре аренды, изложив его условий в редакции с учетом необходимости его приведения в соответствие с требованиями российского законодательства в части, в которой ранее установленные условия ему не соответствовали.

Иные, не определенные Договором условия определяются в соответствии с требованиями законодательства, регулирующими данные правоотношения.

Относительно определения размера арендной платы суд пришел к следующим выводам.

При этом в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в частности, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно устанавливается арендная плата.

Обосновывая заявленный в договоре размер арендной платы за пользование земельным участком 15096 рубль за 1 месяц аренды, соответственно 181152 рублей за каждый год аренды, истец представил в материалы дела отчет №08-09/25 об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды в течение одного года (в т.ч. ежемесячно), составленный оценочной компанией ООО «Деловые люди». Согласно данного отчета итоговая величина рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом оценки земельного участка, кадастровый №, площадь 19300 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, месторасположение: 

<

адрес> по состоянию на 16.09.2025г. составляет: в течение одного года без учета НДС 181 200 рублей, а ежемесячно без учета НДС 15 100 рублей.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела

Оценивая указанный отчет оценочной компанией ООО «Деловые люди», суд приходит к выводу о том, что отчет определяет размер арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, оценщиком при определении размера арендной платы учтены аналоги земельных участков, расположенные рядом с объектом оценки и их целевое использование. Данный отчет суд считает возможным определить при расчете размера арендной платы.

Также судом принимается во внимание, что аналогичный размер арендной платы, а именно 15096 рублей за 1 месяц за пользование аналогичным земельным участком площадью 19300 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположенным также в Республике Крым, Бахчисарайский р-н, Почтовский с/с, был установлен апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 14 ноября 2023 года при рассмотрении дела № 33-432/2023 по результатам проведенной в деле судебной экспертизы.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным установить размер арендной платы за пользование земельным участком в размере 15096 рубль за 1 месяц аренды, соответственно 181152 рублей за каждый год аренды.

Иные условия, на включение которых в редакцию договора в рамках разрешения настоящего спора настаивают стороны, выходят за пределы настоящего спора и стороны не лишены возможности разрешить указанные вопросы в установленном законом порядке.

Также распределению подлежат судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Заменить сторону в договоре аренды земельного участка от 27.02.2012г., зарегистрированном в Отделе Госкомзема в Бахчисарайском районе Республики Крым, запись в Государственном реестре земель 27.02.2012г. за №, указав вместо выбывшего Арендодателя ФИО3 нового Арендодателя ФИО2.

Внести в договор аренды земельного участка от 27.02.2012г., зарегистрированный в Отделе Госкомзема в Бахчисарайском районе Республики Крым, запись в Государственном реестре земель от 27.02.2012г. за №, в целях его приведения в соответствие с требованиями российского законодательства изменения, изложив в редакции:

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения 

<

адрес>а 

<

адрес> Паспорт №, выдан ФМС ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 900-002, именуемый в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения 

<

адрес>а 

<

адрес>, паспорт №, выдан ФМС ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 900-002, именуемый в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключили, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет Договора.

Арендодатель передал в аренду, а Арендатор принял в аренду в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок с кадастровым номером №, именуемый в дальнейшем Участок, общей площадью 19 300 (девятнадцать тысяч триста) кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: сельскохозяйственное использование, находящийся по адресу: 

<

адрес>;

1.2. Участок принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.03.2018, запись о регистрации права собственности в ЕГРН от 19.03.2018г. №.

1.3. В отношении Участка ограничения (обременения) не зарегистрированы;

1.4. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на передаваемый в аренду Участок, запретов, залогов, судебных споров.

1.5. на земельном участке по состоянию 18.02.2012г. при его передаче в аренду находились разрушенные и нерабочие мелиоративные сооружения, остатки высохших фруктовых деревьев, лесополоса из тополя туркестанского.

2. Срок Договора.

2.1. Договор заключен на срок 49 лет.

3. Права и обязанности сторон.

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. использовать Участок в соответствии с условиями договора и видом его разрешенного использования, в том числе: для осуществления сельскохозяйственного производства и проведения научных исследований в сфере сельского хозяйства;

3.1.2. самостоятельно определять направления своей деятельности в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и с соблюдением условий договора аренды;

3.1.3. в установленном законом порядке и по установленным законом основаниям расторгнуть настоящий Договор;

3.1.4. без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование на срок, не превышающий срок договора аренды;

3.1.5. получать продукцию и доходы, размер которых не влияет на размер арендной платы;

3.1.6. преимущественное право на заключение Договора аренды земли на новый срок, письменно уведомив об этом Арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия данного Договора.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Приступить к использованию земельного участка в срок установленные договором аренды;

3.2.2. использовать Участок согласно виду его разрешенного использования и в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

3.2.3. не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих территориях в результате своей деятельности;

3.2.4. своевременно уплачивать арендную плату и налог на землю от имени арендодателя;

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. требовать досрочного расторжения Договора при систематическом нарушении Арендатором условий настоящего Договора;

3.3.2. в случае изменения действующего законодательства инициировать внесение в Договор необходимых изменений и уточнений;

3.3.3. требовать приостановление работ, осуществляемых Арендатором с нарушением условий действующего законодательства, а также в случаях:

- изъятия Участка для муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации;

- реквизиции Участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 Земельного кодекса Российской Федерации.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. не вмешиваться в деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям настоящего Договора и земельному законодательству Российской Федерации;

3.4.2. предупредить Арендатора о правах третьих лиц или об обременениях, установленных в отношении Участка.

4. Арендная плата.

4.1. арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 15096 рубль за 1 месяц аренды, соответственно 181152 рублей за каждый год аренды.

4.2. размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон не чаще одного раза в год путем подписания сторонами Договора Дополнительного письменного соглашения.

4.3. размер арендной платы пересматривается каждый год в случае:

- изменения условий хозяйствования, предусмотренных Договором, вследствие ухудшения состояния земельного участка, произошедшего не по вине Арендатора, и подтвержденного документально;

- в иных случаях, установленных законом.

4.4. сумма арендной платы, указанная в п. 4.1. настоящего Договора, уплачивается Арендатором ежегодно, до 31 декабря, путем наличного расчета или безналичного расчета на счет Арендодателя (по выбору Арендодателя).

5. Расторжение Договора.

5.1. договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении Договора Арендодателем и Арендатором. О намерении расторгнуть Договор сторона уведомляет другую сторону письменно за один месяц до предполагаемой даты расторжения Договора.

5.2. одностороннее расторжение договора не допускается;

5.3. договор аренды Участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством: в том числе в связи с:

- истечением срока, на который он был заключен;

- расторжения договора;

- приобретения арендатором права собственности на Участок;

- изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

- в иных случаях, установленных законом.

5.4. переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

6. Возвращение земельного участка.

6.1 при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, не хуже, чем то, в котором он его получил;

6.2. если арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендатор вносит арендную плату за все время просрочки; а в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, возмещает убытки;

6.3. в случае ухудшения полезных свойств арендуемого земельного участка, связанных с изменением его состояния, Арендатор должен возместить Арендодателю убытки в размере, определенном соглашением сторон; при отсутствии соглашения спор разрешается в судебном порядке;

6.4. Арендатор имеет право на возмещение убытков, причиненных следствие неисполнения Арендодателем обязательств, предусмотренных этим договором.

Убытками считаются:

- документально подтвержденные расходы, понесенные Арендатором в связи с неиспользованием или ненадлежащим использованием условий договора Арендодателем, а также расходы, которые понес арендатор или должен понести для восстановления нарушенного права;

- доходы, которые Арендатор мог бы реально получить в случае надлежащего исполнения Арендодателем условий договора;

7. Ответственность сторон.

7.1. за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с законом и настоящим договором;

7.2. стороны освобождаются от ответственности, если докажут, что нарушение произошло не по ее вине.

8. Прочие условия.

8.1 Соглашение об изменении и расторжении Договора совершается в письменной форме путем составления дополнительного соглашения, подписанного сторонами Договора.

8.2 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

После подписания Договора стороны обязуются произвести его государственную регистрацию в установленном законодательством РФ порядке. Расходы по регистрации уплачивает Арендатор.

8.3. за нарушение условий Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

8.4. споры, возникшие при реализации настоящего Договора, разрешаются в установленном законом порядке.

Настоящий Договор составлен в трех экземплярах: один - Арендодателю, один - Арендатору, один - для предоставления в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым".

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Крым через Бахчисарайский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом первой инстанции в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 22.09.2025

Судья О.В. Граб