Дело № 2-9/2025

УИД 50RS0040-01-2023-002875-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года г.о. Реутов

Реутовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Никифоровой Е.И., при секретаре Ри К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. В обоснование своих требований указала, что ей принадлежит 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

данные изъяты>. Собственником 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру являлась ФИО2 

<

данные изъяты> года истец получила уведомление ответчика от 

<

данные изъяты> года с предложением выкупа принадлежащей ответчику названной доли, по цене 2 000 000 руб. 

<

данные изъяты> года истец направила ответчику согласие на приобретение данной доли по цене 988 403 руб., установленной отчетом о рыночной стоимости указанной доли, который, наряду с проектом договора ее купли продажи, был направлен истцом ответчику. От получения данного согласия ответчик уклонилась. 

<

данные изъяты> года решением Реутовского городского суда по делу 2-853/2022 было установлено отсутствие намерения ответчика по отчуждению принадлежавшей ей на тот момент доли в праве собственности на указанную квартиру, в связи с потребностью проживания в данном жилом помещении, то есть, судом был установлен существенный интерес в использовании ответчиком принадлежавшего ей указанного имущества. В декабре 

<

данные изъяты> истцу стало известно, что 1/3 доля в праве собственности на квартиру по вышеуказанному адресу была отчуждена постороннему лицу, не являвшемуся участником общей долевой собственности на данную квартиру. Указанные сведения были сообщены истцу лицами, явившимися в данную квартиру в декабре 

<

данные изъяты>, и наряду с этим также сообщившие о намерении покупателя данной доли о вселении в указанную квартиру. В данном случае имеются основания для требования истца о переводе на себя прав и обязанностей покупателя вышеуказанной 1/3 доли в праве собственности на квартиру по вышеназванному адресу, в связи с нарушением преимущественного права покупки участника долевой собственности. Извещение о намерении ответчика продать свою долю в праве собственности на квартиру было получено истцом 

<

данные изъяты> года, при этом по цене, предложенной ответчиком, в течении месяца со дня данного извещения данная доля истцом приобретена не была. Между тем, непосредственно после данного извещения сделка по отчуждению принадлежавшей ответчику доли в праве собственности на квартиру постороннему лицу ответчиком совершена не была. Равным образом такая сделка не было совершена ответчиком на протяжении всего 

<

данные изъяты> года, при этом совершение такой сделки по истечении почти двух лет после извещения истца о продаже доли без дополнительного извещения истца само по себе является нарушением преимущественного права покупки истца, являющейся другим участником долевой собственности на указанное жилое помещение, учитывая, что рассматриваемые правоотношения носят длящийся характер, что означает, что обстоятельства, препятствовавшие лицу совершить сделку на предложенных условиях на момент первого извещения, со временем могут измениться и повлечь возникновение для такого лица возможности по ее совершению. Совершение сделки по отчуждению доли с большим временным промежутком после извещения другого участника долевой собственности о таком отчуждении без извещения такого участника непосредственно перед ее совершением, в любом случае является нарушением преимущественного права покупки другого участника долевой собственности, что влечет для такого участника возникновение права, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ. В связи с изложенным, истец просит признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли - продажи 1/3 доли праве собственности на квартиру 

<

данные изъяты>, по договору купли - продажи с ФИО2, на ФИО1; определить цену договора купли продажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру 

<

данные изъяты> года в размере цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги – 1180000 руб., взыскать с ФИО1 в пользу лица - покупателя 1/3 доли в прав собственности на квартиру по адресу: г

<

данные изъяты> по договору купли - продажи с ФИО2, 1180000 руб.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО4 в судебное заседание явились, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивали.

Ответчики ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителей, которые в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, просили суд в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, в обоснование которых указано, что истец, полагая, что ФИО2 не имеет заинтересованности в праве на спорное имущество, обратилась в суд с требованиями о признании принадлежащей ФИО2 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, прекращении права собственности на спорную долю в квартире, взыскании с истца в пользу ФИО2 компенсации в размере 988 403 руб. за принадлежащую ей долю в праве собственности. Дело рассмотрено Реутовским городским судом Московской области (дело № 2-853/2022, УИД: 50RS0040-01-2022-001167-17), вынесено решение от 28.06.2022 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований о признании доли незначительной, выплате компенсации, признании прав на долю. Суд установил, что ФИО1 заявила иск о разделе наследственного имущества в виде квартиры, принадлежавшей наследодателю. Решение по делу № 2-853/2022 вступило в законную силу 12.09.2022 года, когда было оставлено без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда, следовательно, установленные судом обстоятельства обладают преюдициальной силой в рамках настоящего спора в соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ. Поскольку истец создавала препятствия в пользовании ФИО2 спорной квартирой, последняя вынуждена была произвести реализацию на свободном рынке принадлежащего ей имущества - спорной 1/3 доли в праве собственности на квартиру. Обязанность по направлению истцу уведомления с предложением выкупа принадлежащей ФИО2 1/3 доли в праве собственности на квартиру исполнена надлежащим образом. Истец не выразила готовности приобрести спорную долю за предложенную ФИО2 рыночную цену. Следовательно, по мнению ответчиков, право собственности ФИО3 возникло в результате надлежащим образом оформленной сделки, которая зарегистрирована в установленном законом порядке органами Росреестра. Истец не совершила необходимых действий, подтверждающих ее волеизъявление заключить договор купли-продажи доли в установленный месячный срок и за предложенную продавцом сумму.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что собственниками спорной квартиры, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>, на основании свидетельства о праве на наследство от 

<

данные изъяты> года является ФИО1 – 2/3 доли в праве собственности и на основании свидетельства о праве на наследство от 

<

данные изъяты> года являлась ФИО2 – 1/3 доли в праве собственности.

<

данные изъяты> года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>. Договор удостоверен временно исполняющей обязанности нотариуса Химкинского нотариального округа 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> года в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись 

<

данные изъяты>5 о возникновении права у ФИО3 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что истец, извещенный о намерении ответчиком ФИО2 продать принадлежащую ей 1/3 долю на квартиру, в установленный законом срок изъявила свое согласие на приобретение, о чем письменно известила ФИО2, которая от получения данного согласия уклонилась.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Поскольку о продаже имущества истцу стало известно в декабре 2023 года, от лиц, явившихся в спорную квартиру, и наряду с этим также сообщившие о намерении покупателя данной доли о вселении в указанную квартиру, суд приходит к выводу о своевременном обращении ФИО1 за защитой своих прав в суд.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 года (в ред. от 06.02.2007 года) № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Из материалов дела усматривается, что истец внес на депозитный счет управления Судебного департамента в Московской области сумму равную 2000000 руб., равную цене договора.

Судом установлено, что извещение о продаже доли с предложением реализовать преимущественное право покупки, направленное ответчиком ФИО2 истцу 26.01.2022 года и полученное ФИО1 15.03.2022 года соответствует требованиям законодательства и содержит в себе все необходимые условия. Истцом направлен и ответ на данное предложение, согласно которого ФИО1 дала свое согласие на приобретение доли недвижимого имущества, однако предложив меньшую стоимость, инициировала судебное разбирательство.

Вместе с тем, договор купли-продажи спорной доли в квартире заключен между ФИО2 и ФИО3 лишь 

<

данные изъяты>, то есть спустя почти два года после вручения истцу извещения о своем намерении продать долю в квартире, более того решением Реутовского городского суда Московской области от 28.06.2022 года по делу № 2-853/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании доли незначительной, выплате компенсации, признании права на долю, взыскании расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг и судебных расходов, следует, что из пояснений представителей ответчика следует, что последняя имеет интерес в пользовании квартирой, намерена вселиться в спорную квартиру и проживать в ней, поскольку не имеет в собственности иного жилого помещения на территории Московского региона, то есть заинтересована в использовании своей собственности, однако истица чинит ей препятствия в пользовании квартирой.

Истцом выполнены требования закона о даче согласия на предложение приобретения спорной доли ФИО2, однако, с указанного времени в месячный срок право на преимущественную покупку доли реализовано не было, вместе с тем, с учетом прошедшего длительного времени с момента вручения уведомления, с учетом пояснений ответчика по делу № 2-853/2022, истец добросовестно полагала, что ФИО2 утрачен интерес к продаже спорной доли в квартире, повторного направления уведомления ФИО2 в адрес истца не направлялось.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению, поскольку продажа ФИО3 доли в квартире ФИО2 произведена с нарушениями требованиями закона, так как обязанность, предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению о намерении реализовать долю в квартире не может считаться исполненной, при прошествии времени с момента такого уведомления и до фактической реализации более 1,5 лет, кроме того, сообщая истцу в этот период времени в ходе судебного разбирательства о намерении проживать в спорной квартире.

Таким образом, продажа доли была произведена ответчиком через длительное время при наличии согласия (

<

данные изъяты>) и намерения истца приобрести спорное жилое помещение.

На основании изложенного, в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы истца о нарушении ее права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 10 названного Кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК ПФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Суд приходит к выводу, что ответчик ФИО2 имела реальную возможность известить истца о своем намерении продать долю в квартире накануне заключения договора купли-продажи с ответчиком ФИО3, однако уклонилась от совершения данного действия, что в силу ст. 10 ГК РФ суд расценивает, как злоупотребление правом, поскольку истцом были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждена платежеспособность, что подтверждается материалами дела.

При этом судом также учитывается, что при совершении сделки по купл-продаже 1/3 доли спорного жилого помещения ответчик ФИО3 знал технические характеристики спорной квартиры, площадь которой составляет 34.7 кв.м., имеет одну жилую комнату, таким образом, достоверно понимал о фактической невозможности пользования (совместного проживания) в данном помещении с другим собственником – ФИО1

Рассматривая требование истца о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли - продажи 1/3 доли праве собственности на квартиру № 

<

данные изъяты> года, в части его цены, превышающей рыночную стоимость указанной доли в праве собственности, суд находит его не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

На основании п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав » по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Истец оспаривает договор купли-продажи, заключенный между ответчиками в части стоимости спорной доли в квартире.

Однако, истцом не представлено доказательств в обоснование своей позиции, его доводы носят предположительный характер.

Истец ссылается на отсутствие у ФИО3 финансовой возможности для приобретения спорной доли в квартире, по цене, указанной в договоре, то есть в размере 2000000 руб.

Однако, нарушение преимущественного права покупки доли не влечет признания сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения данного требования, а именно, требование в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, бремя доказывания недобросовестности ответчиков лежит на истце.

Ссылаясь на недобросовестное поведение участников оспариваемых сделок, истец не представил достаточных убедительных доводов и доказательств в обоснование своей позиции.

Кроме того, определением суда от 12.07.2024 года по ходатайству истца судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1».

Согласно экспертному заключению 

<

данные изъяты> равновесная стоимость (без скидок на ликвидность доли, при пропорциональном распределении стоимости имущества) 1/3 доли общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу 

<

данные изъяты>, площадью 34,7 кв.м, по состоянию на дату оценки (дату проведения экспертизы) 

<

данные изъяты> года с учетом округления составляет: 2 220 000,00 руб.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли - продажи 1/3 доли праве собственности на квартиру 

<

данные изъяты> года, в части его цены, превышающей рыночную стоимость указанной доли в праве собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи удовлетворить частично.

Произвести замену покупателя 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты> с ФИО3 на ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 сумму уплаченных денежных средств по договору купли-продажи от 21.11.2023 г. в размере 2000000 руб.

Настоящее решение суда является основанием для выплаты Управлением Судебного Департамента в Московской области в счет компенсации стоимости 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 2000000 руб., внесенных ФИО1 на счет Управления Судебного Департамента в Московской области.

Решение суда является основанием для регистрации и внесения соответствующих изменений в отношении собственника 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.И. Никифорова

В окончательной форме решение составлено 06.03.2025 года.

Судья Е.И.Никифорова