Дело № 3а-16/2024

УИД 48OS0000-01-2023-000223-16

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2024 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению потребительского общества «Надежда» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Потребительское общество «Надежда» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 04.09.2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 975,8кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, составляющая 18163228,94 рублей, установлена в завышенном размере, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на недвижимость, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости. В соответствии с выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО5 отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости – административного здания, назначение – нежилое, площадь 975,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 20.06.2023 года определена в размере 10486685 рублей. 08.08.2023 года общество обратилось в ОБУ«Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 29.06.2023 года №, однако ОБУ «Центр кадастровой оценки» решением от 04.09.2023 года № административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке. 

Административный истец просит признать незаконным и отменить решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 04.09.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.06.2023 года в размере 10486685 рублей.

Определением от 25.10.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация Грязинского муниципального района Липецкой области и ООО«Грязинская заготконтора».

06.05.2024 года в Липецкий областной суд поступило уточненное административное исковое заявление, в котором представитель административного истца просит признать незаконным решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 04.09.2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 20.06.2023 года в размере рыночной стоимости – 14914000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного истца потребительского общества «Надежда», являющаяся также представителем заинтересованного лица ООО«Грязинская заготконтора», по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала уточненные требования в полном объеме.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части признания решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» незаконным, полагая требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации Грязинского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу потребительскому обществу «Надежда» на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 975,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01.01.2021 года утверждена приказом управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 121 от 27.10.2021 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Липецкой области» в размере 18163228,94 рублей, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 09.06.2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 года.

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административный истец 08.08.2023 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 29.06.2023 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.06.2023 года составляет 10486685 рублей.

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 04.09.2023 года № потребительскому обществу «Надежда» в удовлетворении заявления отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчете № от 29.06.2023 года, а именно: 

- п.п. 11 б, в ФСО № 7 – анализ данных рынка о ценах сделок (предложений), представленный в отчете об оценке в рамках сравнительного подхода, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, а также о диапазоне цен;

- п. 22в ФСО № 7 – отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов;

- п. 10 ФСО № III п. 22д ФСО – оценщиком используется недостоверная информация об аналоге № 4 в части размера продаваемой площади и о типе объекта, соответственно. Ошибочно учтена доля земельного участка под объектом № 4 в расчетах, что нарушает принцип вклада;

- п. 10 ФСО № III, пп. 2 п. 2 ФСО № VI – в рамках сравнительного подхода в отчете содержащиеся сведения о характеристиках объекта-аналога №2 в части его площади не соответствуют параметрам, внесенным в ЕГРН;

- п. 10 ФСО № III, пп. 2 п. 2 ФСО № VI – в рамках доходного подхода при определении арендной ставки информация относительно арендной платы аналога № 3, применяемой в расчетах, отличается от информации об арендной плате, содержащейся в полном тексте объявления;

- п. 8 ФСО № VI – дата публикации объявления о продажи объекта-аналога № 3 отлична от даты публикации объявления, указанной в отчете; 

- пп. 2 п. 2 ФСО № VI – в рамках доходного подхода при применении величины «недогрузки» и «операционные расходы» использованы коэффициенты для сегмента рынка, отличного от сегмента рынка оцениваемого объекта;

- пп. 4 п. 5, пп. 2 п. 10 ФСО № V – в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки используется несопоставимый по площади объект-аналог №1;

- п. 2 ФСО № V, пп. 3 п. 2 ФСО № VI – отсутствует существенная информация, обосновывающая отказ от применения затратного подхода;

- пп. 3 п. 2 ФСО № VI, пп. 13 п. 7 ФСО № VI, пп. 3 п. 1 ФСО № III – в рамках сравнительного подхода и доходного подходов отсутствуют расчеты значений применяемых корректировок.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки», относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца ФИО1 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО7

Как следует из заключения эксперта от 12.04.2024 №, выполненного экспертом ООО«Компания «Оценочный стандарт» ФИО8, при составлении отчета об оценке от 29.06.2023 года №, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, допущены следующие нарушения:

п. 9.1 – в отчете не приведено профессиональное суждение оценщика относительно признания информации достоверной, надежной, существенной и достаточной – нарушено требование п. 10 ФСО III: «Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации». Данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, в отчете неоднократно нарушено требование ст. 11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»; 

- на стр. 5 отчета указано: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение не соответствует ст. 3 ФЗ № 135: «Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- на стр. 6 отчета указано: «Физический износ – уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств». Данное определение не соответствует п. 33.1 ФСО V: «физический износ, который представляет собой снижение стоимости объекта в результате ухудшения физического состояния и (или) утраты физических свойств из-за естественного физического старения и (или) в процессе использования (эксплуатации)» Данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- на стр. 6 отчета указано: «Моральный (функциональный) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие несоответствия его характеристик современным требованиям рынка». Данное определение не соответствует п. 33.2 ФСО V: «функциональное устаревание (износ), которое представляет собой снижение стоимости объекта в связи с его несоответствием современным аналогам и (или) снижением технико-экономической эффективности его использования (эксплуатации): более низкая производительность, худшие параметры продукции и (или) технологического процесса, устаревание дизайна, более высокий уровень эксплуатационных расходов и другие факторы». Данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- на стр. 6 отчета указано: «Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды». Данное определение не соответствует п. 33.3 ФСО V: «экономическое (внешнее) обесценение, которое представляет собой снижение стоимости объекта, вызванное факторами, внешними по отношению к объекту, экономическими и (или) локальными факторами, в частности: избыток предложения подобных объектов на рынке, снижение спроса на производимую с использованием объекта продукцию, рост издержек производства, неблагоприятное влияние изменений факторов, характеризующих окружение объекта недвижимости». Данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

п. 2.5: анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, выполнен формально и в недостаточном объеме. В отчете приведена информация только по 3 объектам, выставленным на продажу, и по 3 объектам, выставленным в аренду. Указанные в отчете диапазоны следует признать необоснованными. Нарушено требование п. 11в ФСО № 7. Данное нарушение повлияло на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

п.п. 4.1.5, 4.1.6: объектом оценки является здание площадью 975,8 кв.м. В сравнительном подходе аналог № 1 имеет площадь 41,8 кв.м. – не сопоставим по площади. Аналоги № 1 и № 3 встроенные помещения, а не здания – не сопоставимы по типу объекта недвижимости. Кроме того, в аналоге № 3 приведены противоречивые сведения: указана цена 15500000 рублей за помещение площадью 926 кв.м. (16739 руб./кв.м.) и указана цена 40000 руб./кв.м. с возможностью продажи целого магазина. Нарушено требование п. 9.2 ФСО V: «выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них» и требование п. 10.2 ФСО V: «использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок». Данное нарушение повлияло на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

п. 4.1.5: в отчете отсутствует расчетное обоснование вносимых корректировок. Из приведенной в отчете информации у эксперта отсутствует возможность проверки правильности расчета корректировок, например, на дату продажи. При проверке корректировки на этажность экспертом выявлена ошибка. На стр. 73 отчета указано значение ценностного коэффициента этажности у объекта оценки (539,7 кв.м. – 1 этаж; 436,1 кв.м. – 2 этаж и выше) в размере 0,942. При этом, на стр. 57 отчета приведено значение ценностного коэффициента для 2 этажа и выше: 0,87. Поэтому в отчете следовало принять значение ценностного коэффициента этажности у объекта оценки в размере 0,9419 ((539,7 + 436,1 ? 0,87) / 975,8 = 0,9419) Нарушено требование п. 9.4 ФСО V: «внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости)». Данное нарушение повлияло на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

п. 4.2.11: соответствующий рынку годовой доход от объекта оценки определен с ошибками: объектом оценки является здание площадью 975,8кв.м. В доходном подходе аналоги имеют площадь 160, 211 и 47 кв.м. – не сопоставимы по площади. Нарушено требование п. 10.2 ФСО V: «использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок. Данное нарушение повлияло на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. При расчете ставки аренды в отчете отсутствует расчетное обоснование вносимых корректировок. Из приведенной в отчете информации у эксперта отсутствует возможность проверки правильности расчета корректировок, например, на дату продажи. При проверке корректировки на этажность, экспертом выявлена ошибка. На стр. 87 отчета указано значение ценностного коэффициента этажности у объекта оценки (539,7 кв.м. – 1 этаж; 436,1 кв.м. – 2 этаж и выше) в размере 0,942. При этом, на стр. 57 отчета приведено значение ценностного коэффициента для 2 этажа и выше: 0,87. Поэтому в отчете следовало принять значение ценностного коэффициента этажности у объекта оценки в размере 0,9419 ((539,7 + 436,1 ? 0,87) / 975,8 = 0,9419).

Нарушено требование п. 9.4 ФСО V: «внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости)». Данное нарушение повлияло на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- на стр. 89 отчета потери от недозагрузки и операционные расходы приняты для офисных объектов класса С и ниже, что не соответствует сегменту рынка объекта оценки. На стр. 98-99 отчета видно, что в объекте оценки расположены торговые объекты: аптека, магазин «Товары повседневного спроса», «Надежда». Данное нарушение повлияло на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

На основании проведенного экспертом ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО8 анализа на соответствие отчета об оценке от 29.06.2023 года № требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО. Допущенные в отчете нарушения могут повлиять на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что вышеназванный отчет об оценке от 29.06.2023 года №, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» № от 04.09.2023 года, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления потребительского общества «Надежда» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать потребительскому обществу «Надежда» в удовлетворении требований к ОБУ«Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения № от 04.09.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

В соответствии с заключением от 12.04.2024 года №, выполненным экспертом ООО«Компания «Оценочный стандарт» ФИО8, рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 975,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 20.06.2023 года составляет: 14914000 руб.

Анализируя экспертное заключение от 12.04.2024 года №, суд полагает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела на объект оценки.

При определении рыночной стоимости здания эксперт проанализировал подходы к оценке, указав, что стоимость объекта оценки, определенная сравнительным и доходным подходами, отличается незначительно, отклонение от среднего значения составляет менее 1,5%, определив итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, как среднее значение стоимости, определенной сравнительным и доходным подходами.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки) (пункты 4, 6).

Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Эксперт также счел целесообразным применить для оценки метод капитализации в рамках доходного подхода.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, с которым согласился административный истец, уточнив заявленные требования, то кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 975,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 20.06.2023 года в размере 14 914 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как следует из содержания оспариваемого решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 04.09.2023 года №, а также содержания административного искового заявления, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости было подано административным истцом в ОБУ«Центр кадастровой оценки» 08.08.2023 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 08.08.2023 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим административным ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки», в связи с чем суд полагает необходимым удовлетворить требования административного истца к ОБУ«Центр кадастровой оценки» в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, отказав потребительскому обществу «Надежда» в удовлетворении предъявленного к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату № от 12.04.2024 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 55 000 рублей. 

Определяя лицо, за счет которого в пользу ООО «Компания «Оценочный Стандарт» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 55 000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 04.09.2023 года №, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Определением от 19.02.2024 года обязанность по оплате стоимости судебной экспертизы была возложена на административного истца потребительское общество «Надежда», однако административным истцом обязанность по оплате судебной экспертизы не исполнена. 

При указанных обстоятельствах с потребительского общества «Надежда» в пользу ООО«Компания «Оценочный Стандарт» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 55000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление потребительского общества «Надежда» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требований потребительского общества «Надежда» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 04.09.2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление потребительского общества «Надежда» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 975,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 20.06.2023 года в размере рыночной стоимости – 14914000 (четырнадцать миллионов девятьсот четырнадцать тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 48:02:1040421:24.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № считать 08.08.2023 года.

Взыскать с потребительского общества «Надежда» в пользу ООО«Компания «Оценочный Стандарт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 55000 (пятьдесят пять тысяч) рублей.

В удовлетворении требований потребительского общества «Надежда» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 27.05.2024 года.